Управление жилыми домами

Оглавление

Введение 2
Глава 1. Теоретические основы управления жилыми домами 4
1.1. Понятие управления жилыми домами в условиях Жилищного Кодекса РФ 9
1.2. Особенности управления домами в РФ 12
Глава 2. Современные способы управления жилыми домами в РФ 14
2.1. Непосредственное управление жилым домом 15
2.2. Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК 17
2.3. Современные проблемы управления жилыми дома 20
Заключение 23
Список использованной литературы 26

1.1. Понятие управления жилыми домами в условиях Жилищного Кодекса РФ

Для того, чтобы дать определение понятию «управление многоквартирным жилым домом», необходимо понять, из чего состоит данное определение, тем самым выделив его главные признаки:
1. Деятельность. Поскольку любое управление, это длительный процесс, то время на управление многоквартирным домом будет считаться от начала постройки здания до его сноса.2
2. Объект управления – многоквартирный дом, субъект управления – собственники в многоквартирных домах, или опосредованные субъекты, то есть те лица, которые привлечены в управлении домом. В случае, когда собственники не могут выбрать способ управления жилым домом, то управляющей компанией такого дома могут выступить органы местного самоуправления.
3. Управление многоквартирным домом требует качественного результата, на который направлены действия собственников с учетом наименьших затрат для достижения определенной цели.
4.
...

1.2. Особенности управления домами в РФ

Порядок управления жилым домом, помещения которого находятся в собственности РФ, его субъекта или муниципального образования, определяются руководством страны, органом государственной власти субъекта Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ).6 Управление данным многоквартирным домом осуществляется за счет заключения договора об управлении дома с организацией, которую выбрали по результатам открытого конкурса или в условиях, несостоявшегося конкурса в соответствии с законодательством без его проведения.
Если сравнивать ранее действующее законодательство, ЖК РФ внес некоторые изменения в управлении жилыми домами.
1. Управление стало доступным для всех членов жилых домов.
...

2.1. Непосредственное управление жилым домом

Собственники в праве самостоятельно выбрать способ управления домом на собрании, который в дальнейшем будем обязательных для собственников помещений.
Выбор управления жилым домом является главным показателем того, что собственники самостоятельно осуществляют деятель­ность по управлению совместным имуществом в доме без учета управляющих организаций и без создания ТСЖ.
Собственники самостоятельно берут на себя управленческие функции на добровольных началах, поэтому выбранный способ является бюджетным с финансовой позиции.9 Но это затрагивает только расходную часть по управлению домом, поскольку собственники самостоятельно оплачивают средства, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг.
По управлению жилым домом необходимо заключать договоры, связанные с услугами по содержанию и выполнению ремонтных работ совместного имущества с людьми, которые осуществляют данные услуги на общем собрании.
...

2.2. Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

Один из самых применяемых способов в управлении многоквартирных домов можно назвать совместную организацию собственников помещений в доме: ТСЖ или ЖК и ЖСК.
В ЖК РФ дается определение понятия «ТСЖ». В данном случае, это некоммерческая совместная организация собственников помещений в многоквартирных домах для совместного управления недвижим имуществом и обеспечения эксплуатации данного комплекса.11
Исходя из вышеперечисленных признаков ТСЖ получается, что это юридическое лицо, относящиеся к НКО.
Перечислим цели осуществления данной некоммерческой организации в жилом доме:
• Совместное управление недвижимым имуществом.
• Владение и пользование совместным имуществом.
• Осуществление эксплуатации недвижимого имущества.
Устав является главным учредительным документом ТСЖ, который выбирают большинство людей на собрании от всего числа членов помещений.
...

2.3. Современные проблемы управления жилыми дома

Исходя из практики, большинство собственников жилых домов не хотят брать ответственность на себя по управлению собственным домом. Однако, в домах с образованным товариществом собственников жилья есть как члены правления, так и председатель, которые избираются из непрофессиональных управленцев. В основном этот процесс происходит на общественной основе с учетом небольшой оплаты или без нее.
Поэтому данный вид работы не является основным, а председатель правления и бухгалтер должны дополнительно где-то подрабатывать. Поскольку собственники отказываются платить надлежащую сумму по управлению многоквартирным домом, то и качество управления может различается в ТСЖ, в зависимости от уровня оплаты труда бухгалтера и председателя.
...

Заключение

Проблемы, связанные с реализацией нового жилищного кодекса на сегодняшний день, являются актуальными. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) Управление УК.
2) Управление собственниками помещений.
3) Управление товариществом собственников жилья или жилищного кооператива.
Характеризуя предложенные способы управления законодателем многоквартирными домами, необходимо отметить, что каждый из них применяется на практике, при этом важно учитывать и их конкретные недостатки. В старом и новом законодательстве указана возможность непосредственного управления домовладельцами, однако Закон вводил некие ограничения по использованию упомянутого способа в незначительных размерах кондоминиума и в ограниченном числе домовладельцев.
Законодательство требует от всех жильцов проявлять инициативу в управлении многоквартирного дома.
...