Определение стоимости объекта недвижимости офисного здания (на примере офисного здания, общей площадью 250 м2)

Введение 4
1 Теоретическая часть 6
1.1 Понятия, используемые при проведении оценки недвижимости 6
1.2 Допущения и предположения оценки 8
1.3 Общие требования к проведению оценки 9
1.4 Принципы проведения оценки 12
1.5 Методика оценки 14
....

Введение

Оценка недвижимости является весьма сложным процессом. Неправильное действие на одной из стадий может повлечь за собой ошибочный результат в оценке объекта недвижимости. Оценочные работы ведутся для того, чтобы рассчитать и обосновать рыночную стоимость недвижимости на определенную дату. Вообще оценка подчинена решению какой-либо конкретной задачи. Оценщик должен знать ту задачу, ради которой проводится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический материал и получить достоверные результаты.
Актуальность данной темы заключается в том, что объект ....

Введение

Оценка недвижимости является весьма сложным процессом. Неправильное действие на одной из стадий может повлечь за собой ошибочный результат в оценке объекта недвижимости. Оценочные работы ведутся для того, чтобы рассчитать и обосновать рыночную стоимость недвижимости на определенную дату. Вообще оценка подчинена решению какой-либо конкретной задачи. Оценщик должен знать ту задачу, ради которой проводится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический материал и получить достоверные результаты.
Актуальность данной темы заключается в том, что объект недвижимости находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что выявляет потребность в оценке его стоимости.
Целью оценки является определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, на примере офисного здания, общей площадью 250 и расположенного по адресу г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Дзержинского, 29.
...

1.1 Понятия, используемые при проведении оценки недвижимости

Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
...

1.2 Допущения и предположения оценки

При составлении отчета об оценке, оценщик всегда использует и включает в него определенные допущения и предположения. Делается это по целому ряду причин, о которых и пойдет речь в данной статье.
Далее приведу определение допущений и ограничений, сформулированные специалистами Некоммерческого партнерства “Саморегулируемая организация оценщиков “Экспертный совет””:
1 Допущения — гипотетические суждения Оценщика, повлиявшие на результат оценки.
2 Ограничения (ограничительные условия) — пределы применения полученного результата оценки;
3 Возможность использования инструмента «допущения и ограничения» для защиты Оценщика установлена ст. 11 135-ФЗ. «ФЗ» и 3 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "
Примеры допущений:
1 Оценка квартиры. Предоставлены технические документы, а также документы о праве собственности. Но документ о праве собственности (например) пятилетней давности.
...

1.3 Общие требования к проведению оценки

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:
Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
...

1.4 Принципы проведения оценки

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г №256 об утверждении федерального стандарта оценки деятельности «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»:
«Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
a) Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
b) Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
c) Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
d) Составление отчета об оценке.
e) Для целей настоящей оценки процесс определения рыночной стоимости Объекта оценки включал следующие этапы:
f) Заключение договора на проведение оценки.
g) Составление задания на оценку.
...

1.5 Методика оценки

Методы оценки — конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.
Важно иметь в виду, что использование двух, а лучше — трех методов это не дань сложившимся правилам и стандартам. Скорее, наоборот, стандарт именно по­тому и требует использования разных методов, что это необходимо для получения возможно более достоверного суждения о величине денежного эквивалента ценнос­ти недвижимости.
Эта необходимость определяется тем, что ни один из методов оценки недвижи­мости не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимо­сти. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах.
Использование различных методов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.
...

2.9 Сравнительный подход 39
2.10 Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта 43
3 Заключение 46