Административно-правовая защита жилищных прав граждан при банкротстве

Оглавление

Введение 3
Глава 1. Общая характеристика банкротства застройщиков 14
1.1. Понятие и признаки банкротства застройщиков 14
1 2. Источники правового регулирования и виды банкротства застройщиков 22
1.3. Особенности процедур банкротства застройщиков 33
Глава 2. Субъекты процедур банкротства застройщиков 41
2.1. Застройщик как субъект процедур банкротства 41
2.2. Участники строительства как субъект процедур банкротства застройщиков 60
Глава 3. Условия для административно-правовой защиты жилищных прав граждан при банкротстве 74
3.1. Проведение процедур банкротства застройщиков 74
3.2. Признание недействительными сделок при банкротстве застройщиков 84
3.3. Замена застройщика при его банкротстве 96
Заключение 113
Cписок использованных источников 119

Актуальность темы исследования. Проблема несостоятельности (банкротства) застройщиков в настоящее время является особенно значимой и требует неотложного решения.
На сегодняшний день вопрос доступности жилья для многих людей стоит достаточно остро. Рынок недвижимости предлагает различные варианты его решения с помощью всевозможных схем, таких как участие в строительстве, заключение договора займа, участие в складочном капитале и т. д. К сожалению, на данный момент порядка 10–15 % от общего количества дольщиков оказываются обманутыми, как правило, в связи с банкротством застройщиков. По статистике общее количество обманутых дольщиков по всей стране достигает 150 тысяч человек.
Учитывая, что обеспечение жильем граждан имеет особое значение, а строительный комплекс является важнейшей составляющей национальной экономики, несостоятельность (банкротство) застройщиков в существующих реалиях, несомненно, заслуживает детального изучения. В этой связи необходимо четкое законодательное регулирование института несостоятельности (банкротства), создание устойчивой законодательной базы по защите прав участников строительства в условиях банкротства застройщика, а также выработка направлений по совершенствованию их деятельности. Не случайно именно эти направления определяются в качестве приоритетных направлений государственной экономической политики.
В социально-экономическом аспекте актуальность темы обусловлена снижением различных финансовых показателей экономики России в целом и, как следствие, падением спроса и ухудшением деятельности строительных компаний, их массовым банкротством и ростом числа пострадавших в этой ситуации дольщиков. Так, по данным Аналитического центра НАФИ, среди респондентов, планировавших покупку жилья, в 2020 г. уже более 33 % не рассматривали вариант заключения договора долевого участия в строительстве.
В доктринальном аспекте имеется объективная потребность в проведении комплексной научной разработки указанной проблемы. До настоящего времени в цивилистической науке не определено соотношение договора долевого участия в строительстве и ограниченного вещного права приобретения чужой недвижимой вещи. Актуальными для анализа остаются вопросы признания за участниками строительства долей в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, защиты прав участников строительства, вложивших денежные средства в строительство нежилых помещений, правового положения проблемных застройщиков и др.
В имеющихся разработках по этой проблеме отражены лишь некоторые аспекты банкротства застройщиков, которые во многом уже не отвечают современным реалиям, меняющемуся законодательству и сложившейся правоприменительной практике.
Отсутствие системы норм, способной обеспечить эффективную защиту прав участников строительства в условиях банкротства застройщика, а также модернизация гражданского законодательства обусловливают актуальность исследования данной проблемы в правотворческом аспекте. С учетом существующей практики банкротства застройщиков законодатель предпринял меры по более детальной регламентации их деятельности, в числе которых получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам Закона о долевом участии в строительстве , увеличение требований к уставному капиталу, введение механизма счета эскроу в расчетах с дольщиками и др. И все же данный комплекс мер позволил решить далеко не все проблемы, связанные с защитой прав обманутых дольщиков и предотвращением деятельности недобросовестных застройщиков, что свидетельствует о необходимости продолжить работу по совершенствованию законодательства в указанной сфере.
С точки зрения правоприменения назрела необходимость общетеоретического правового осмысления противоречий и ошибок, возникающих в судебной практике по делам о банкротстве строительных организаций, поскольку имеющиеся разъяснения высших судебных органов Российской Федерации уже не отвечают современным реалиям и запросам правоприменителей.
Таким образом, совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует об актуальности избранной темы исследования.
Степень научной разработанности темы. К пониманию общих вопросов о понятии, признаках, источниках и видах банкротства застройщиков приводит изучение работ таких представителей юридической мысли, как П. Д. Баренбойм, А. Х. Гольмстен, А. Ф. Клейнман, А. П. Кузнецов, В. Ф. Попондопуло, И. Ю. Рыков, О. М. Свириденко, Д. А. Соболев, А. Ф. Трайнин, В. Н. Ткачев, К. А. Шатохина, Г. Ф. Шершеневич, Т. П. Шишмарева и др.
В цивилистической науке вопросы банкротства застройщиков были предметом исследования, в основном, применительно к отдельным гражданско- правовым аспектам данной проблемы либо к банкротству организаций в целом. Среди наиболее заметных научных работ выделяются докторские диссертации С. А. Карелиной , О. М. Свириденко , М. В Телюкиной . Среди кандидатских диссертаций стоит отметить работы А. Б. Агеева , А. В. Алтухова , М. В. Крушевской , Е. И. Пивцаева , Л. Л. Романова , Д. А. Соболева и др.
Однако комплексного исследования проблемы несостоятельности (банкротства) застройщиков до настоящего времени проведено не было, не выработаны рекомендации по ее решению.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в формировании комплексного представления о правовом регулировании отношений несостоятельности (банкротства) застройщиков и разработке предложений по совершенствованию законодательства в данной сфере.
Достижение указанной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
 осуществить анализ существующих в юридической науке подходов к определению понятия несостоятельности, а также дать характеристику признаков банкротства застройщиков;
 изучить источники правового регулирования и виды банкротства застройщиков;
 выявить особенности процедуры банкротства застройщиков в исследуемой сфере;
 раскрыть требования к правовому положению застройщика как субъекта процедуры банкротства;
 исследовать правовое положение участников строительства в условиях банкротства застройщика;
 провести анализ процедур банкротства застройщика и замены застройщика при его банкротстве;
 рассмотреть установленные законодательством основания для оспаривания (признания недействительными) сделок должника-застройщика;
 разработать и научно обосновать предложения по совершенствованию законодательства о банкротстве застройщиков.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие при несостоятельности (банкротстве) застройщиков.
Предметом исследования являются нормы законодательства в рассматриваемой сфере, практика их применения судебными органами, а также научные исследования, посвященные проблемам несостоятельности (банкротства).
Методология и методы исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные и частнонаучные методы познания объективной действительности: диалектический, формально-логические (анализ, синтез, абстрагирование), системный метод и метод толкования норм права.
Диалектический метод познания позволил проанализировать предмет изучения во взаимосвязи с другими правовыми категориями с учетом правоприменительной практики.
Формально-логические методы познания (анализ, синтез, абстрагирование) применялись при исследовании признаков правовых категорий и конструкций, имеющих значение для диссертационного исследования, анализе действующих нормативных правовых актов с точки зрения путей их дальнейшего усовершенствования.
Применение системного метода и метода толкования норм права позволило уяснить смысл правовых норм обеспечивающих защиту прав участников строительства в условиях банкротства застройщика, путем сопоставления с другими нормами, установить связи между ними, а также сформулировать на этой основе предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой области.
Теоретическая основа исследования. Общие вопросы несостоятельности (банкротства) застройщиков базируются на научных трудах А. Х. Гольмстена, А. Ф. Клейнмана, А. П. Кузнецова, В. Ф. Попондопуло, О. М. Свириденко, Д. А. Соболева, М.В. Телюкиной, В. Н. Ткачева, Г. Ф. Шершеневича и других ученых.
При анализе правового положения субъектов процедуры несостоятельности (банкротства) застройщиков автор опирался на работы Ю. Г. Басина, В. А. Белова, Р. С. Бевзенко, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, П. А. Маркова, Д. М. Натариуса, Е. А. Останиной, М. В. Петрухина, А. П. Сергеева, К. И. Скловского, Е. Д. Суворова, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Ю. С. Харитоновой и др.
В процессе исследовании вопросов правового регулирования процедуры несостоятельности (банкротства) застройщиков осуществлен анализ трудов М. И. Белых, С. А. Гутниковой, А. А Дорохиной, А. С. Карелиной, К. С. Кондратьевой, В. С. Кулагина, С. Р. Лебедевой, Д. Г. Савина, О. Н. Савостьяновой, М. В. Телюкиной, Е. Г. Хачатурова, В. А. Химичева, А. А. Чукреева, Т. П. Шишмаревой, В. В. Яркова и др.
Нормативно-правовая база исследования представлена Конституцией Российской Федерации, нормами российского гражданского законодательства, регулирующими отношения в сфере несостоятельности (банкротства), в том числе в части регулирования несостоятельности (банкротства) застройщиков.
Эмпирическую базу исследования составляют материалы судебной практики Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ (в частности постановления Пленума ВАС РФ по вопросам, связанным с делами о несостоятельности (банкротстве), об оспаривании сделок, обеспечительных мерах), а также арбитражных судов РФ федерального и регионального уровней.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что диссертация представляет собой одно из первых комплексных научных исследований несостоятельности (банкротства) застройщиков, в котором получили новое развитие теоретические положения и разработаны практические рекомендации по совершенствованию правового регулирования и повышения эффективности данного правового института. Новизна диссертационного исследования отражена в следующих положениях, выносимых на защиту:
Доказана необходимость наделения правомочием заявлять требования о признании банкротами застройщиков (§ 7 гл. IX Закона о банкротстве) тех участников строительства, которые заключили с ними договоры о передаче жилых помещений, площадь которых не превышает 7 кв. м.
1. Обосновано, что для определения базового размера отчислений от цены сделки в фонд долевого строительства, которые обязан осуществлять заказчик, следует установить минимальные и максимальные значения повышающих и понижающих коэффициентов определения степени вероятности (вида, количества и значимости факторов риска) неисполнения или ненадлежащегo исполнения застройщиком обязательств по передаче жилoго помещения участнику строительства по договору участия в долевом строительстве.
Использование соответствующих коэффициентов позволит уменьшить для застройщиков, которые на протяжении долгого времени добросовестно осуществляют свою деятельность, размеры указанных выплат и позволит в ряде случаев избежать банкротства.
2. Доказано, что только решение суда, установившего недобросовестность застройщика, а не иного органа исполнительной власти, следует считать основанием для внесения сведений в реестры недобросовестных поставщиков, проблемных застройщиков или недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Это обусловлено тем, что необоснованное включение застройщиков в указанные реестры ограничивает их правоспособность, не позволяет должным образом участвовать в отношениях, складывающихся в сфере строительства, и, соответственно, ведет к банкротству.
3. Аргументирована необходимость отказаться от имеющегося в доктрине подхода, допускающего предоставление дополнительных гарантий и распространение действия норм о банкротстве застройщиков в отношении участников строительства, претендующих на получение нежилых помещений (площадь которых более 7 кв. м), поскольку за счет расширения круга кредитoров, имеющих приоритетные требования к должнику, будут не только ущемлены права иных кредиторов должника-застройщика, но и не обеспечена надлежащая защита прав этой категории граждан, удовлетворение требований которых возможно только при наличии у застройщика завершенного строительством многоквартирного дома, что является маловероятным при его банкротстве.
4. Сформирован комплекс аргументов в опровержение предложения разработчиков Концепции развития законодательства о вещном праве по замене договора долевого участия в строительстве ограниченным вещным правом приобретения еще не построенного объекта недвижимости через правo приoбрести земельный участок (правo на земельный участок), на кoтором этот объект будет возводиться (право приобретения чужой недвижимой вещи). Показано, что в условиях банкротства застройщика данное право не обеспечит тех преимуществ и возможностей защиты прав инвесторов, которые им предоставлены по договору долевого участия в строительстве.
5. Обосновано уточнение правового положения приобретателя объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика-банкрота: в качестве нового застройщика (приобретателя) для завершения строительства объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном по договору о развитии застроенной территории, заключенного с органом местного самоуправления, должно выступать юридическое лицо, обладающее на праве собственности и (или) ином законном основании недвижимым имуществом, оборудованием, техническими средствами и финансовыми ресурсами, необходимыми для его надлежащего и своевременного исполнения и решения государственных или муниципальных задач по развитию территорий.
6. Аргументировано, что между застройщиком (конкурсным управляющим (внешним управляющим)) и приобретателем необходимо заключать договор, представляющий собой разновидность организационного (предварительного) договора, в соответствии с которым стороны обязуются заключить между собой в определенный срок несколько основных договоров (купли-продажи, переуступки прав и обязанностей, замены лица в обязательстве и др.), а также совершить действия, способствующие заключению между теми же сторонами основных договоров и исполнению заключенных сделок. Именовать его как «Договор о порядке передачи приобретателю имущества и обязательств застройщика».
Считать квалифицирующими признаками указанного договора специальный субъектный состав; особые предмет и цель договора; наличие публичных элементов осуществления функций нового застройщика, организационных и непосредственно связанных с исполнением предусмотренных договором обязательств, иных прав и обязанностей.
7. В целях защиты прав участников строительства многоквартирных домов в условиях банкротства застройщика допустимо применение нормативно-правовых положений об эстоппеле, в соответствии с которыми новый застройщик (приобретатель), действующий недобросовестно, должен лишаться права последующего отказа от ранее добросовестно совершенных им легитимных действий, имеющих юридически значимые последствия. Применение положений об эстоппеле допустимо не только при оспаривании новым застройщиком (приобретателем) действительности инвестиционного договора, но и при предъявлении им требований о признании его незаключенным.
На основе результатов проведенного исследования автором сформулирован ряд предложений по совершенствованию российского законодательства, в частности, о внесении в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) следующих изменений:
а) подкорректировать пп. 1 п. 1 ст. 201.1, дополнив после слова «лицо» словами «непосредственно, либо через аффилированные с ним лица, привлекающее» и далее по тексту;
б) дополнить п. 1 ст. 201.4 после слов «предъявления требований к застройщику» предложениями: «Участникам строительства принадлежит выбор формы реестра. Денежное требование участника строительства, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 настоящего Закона, может быть включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, либо в денежный реестр требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилых помещений;
в) подкорректировать п. 8 ст. 201.11, дополнив после слов «и участником строительства до», словами «или после даты» и далее по тексту.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что содержащиеся в ней анализ и выводы могут быть использованы при дальнейшем исследовании вопросов несостоятельности (банкротства) застройщиков при долевом участии в строительстве многоквартирных домов, в учебном процессе при преподавании курсов «Гражданское право», «Арбитражное процессуальное право», «Корпоративное право» и других дисциплин, подготовке учебной и методической литературы для образовательных учреждений юридического профиля, а также в правотворческой деятельности по совершенствованию законодательства в исследуемой сфере.
Структура диссертационной работы обусловлена целью и задачами исследования и отражает его логику. Работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения и списка использованных источников.
Апробация: Основные положения работы излагались в статье «Выплата возмещения гражданам-участникам долевого строительства при банкротстве застройщика.

По всей работе ссылки или подстрочные или в квадратных скобках (в разных работах по разному)
Работа прошла проверку по системе ЕТХТ, но пройдет и по системе -antiplagiat.ru, -Антиплагиат ВУЗ- (http://rane.antiplagiat.ru/ и др. тому подобные), -ЕТХТ (и документом и текстом), Руконтекст, проходит и польский СТРАЙК и plagiat.pl, новую систему СКОЛКОВО (самая последняя версия АП ВУЗ)