Вход

Оценка недвижимости

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Курсовая работа*
Код 78319
Дата создания 2013
Страниц 5
Покупка готовых работ временно недоступна.
1 680руб.

Содержание

Содержание
1. Оценка затратным подходом 3
2. Оценка квартиры сравнительным подходом 8
3. Оценка доходным подходом 13
4. Согласование результатов расчетов стоимости квартиры 16
Заключение 17
Список использованной литературы 18
Приложение 19

Фрагмент работы для ознакомления

Состояние квартиры. Субъективная оценка по объекту оценки и по всем аналогам выставлена как хорошее состояние квартиры, корректировка не нужна.Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 1.Для аналога 1- 0,1, для 2 – 0,5, для 3 – 0,3, для 4 – 0,1;Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит:3. Оценка доходным подходомОценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются квартиры-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.Используемая информация по аналогам формируется в таблице 4.Таблица 4Информация по объектам-аналогамПоказателиОООО1ОС2ОС3ОС4Местоположение (адрес)Лодочная д. 22Окружная д. 6Свободы д. 42Героев Панфиловцев ул. Д. 11 к. 1Химкинский бульвар д. 4Местоположение5 мин. от м. Сходненская8 мин. от м. Сходненская3 мин. от м. Сходненская3 мин. от м. Сходненская3 мин. от м. СходненскаяS,м27275707676Площадь кухни911101312Количество комнат33333Тип домамонолитныймонолитныймонолитныймонолитныймонолитныйЭтаж1\162\1414\142\161\14СостояниеотличноесреднееотличноехорошеехорошееАренда, руб. 66000700007500078000Таблица 5Расчет среднерыночной арендной платыПоказателиОООО1ОС2ОС3ОС4МестоположениеЛодочная д. 22Окружная д. 6Свободы д. 42Героев Панфиловцев ул. Д. 11 к. 1Химкинский бульвар д. 4Среднерын. арендная плата, руб./м2 880,00001000,0000986,84211026,3158Доступность до станции метрополитена в мин. 5 мин. от м. Сходненская8 мин. от м. Сходненская3 мин. от м. Сходненская3 мин. от м. Сходненская3 мин. от м. СходненскаяКорректировка на доступность до станции метрополитена 0,03%-0,02%-0,02%-0,02%Скорректированная арендная плата 880,2640999,8000986,64471026,1105Корректировка на площадь кухни9-2%0-2,50%-3%Скорректированная арендная плата 862,6587999,8000961,9786995,3272Корректировка на состояние квартирыотличное2%0-2%-2%Скорректированная арендная плата 879,9119999,8000942,7390975,4207Количество корректировок 3133Коэффициенты взвешивания 0,20,30,30,2Обоснование вносимых корректировок:Местоположение - все объекты сравнения находятся приблизительно на равном расстоянии от станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,1% за 1 за минуту разницы от станции метро;Ввиду большей площади кухни аналогов 1,3 и 4 вводим корректировки пропорционально разнице и варьируется в 2-3%.Состояние квартиры аналога 1 оценивается как среднее, в то время как 3 и 4 отличаются качественным новым ремонтом, что недостаточно соответствует объекту оценкиТаким образом, стоимость Объекта оценки составит:Таблица 6Расчёт коэффициента капитализацииПоказатели1234Цена продажи, тыс. руб.14830147001510015850Потенциальный валовой доход, тыс. руб. в год791920,7050839832,0000859778,0100889583,6477Коэффициент капитализации0,05340,05710,05690,0561Цена продажи указана не была, поэтому определили ее с помощью сайта www.irn.ru.Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации:Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит4. Согласование результатов расчетов стоимости квартирыЦелью согласования результатов расчета стоимости квартиры тремя подходами является определение преимуществ и недостатков каждого из них, обоснование их весовых коэффициентов и определение согласованной стоимости квартиры.Стоимость Объекта оценки определяется как средневзвешенная величина из стоимости квартиры по каждому подходу и соответствующего ему весового коэффициента.Весовые коэффициенты определим субъективно. В нашем случае эти коэффициенты составят: 0,15;0,5;0,35 для затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно.Наибольший весовой коэффициент присвоили сравнительному подходу (0,5), так как при выборе объектов сравнения были подобраны достаточно близкие аналоги. Доходный подход не учитывает риски, поэтому мы присвоили ему коэффициент 0,35. Затратный подход хорош для пассивного рынка, а рынок Москвы является активным, кроме того, при таком подходе оценка износа является субъективной. Именно поэтому затратному подходу мы присвоили коэффициент 0,15.Итоговая стоимость Объекта оценки: ЗаключениеВ итоге проведённых исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, Оценщик считает, что рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки (квартиру) по состоянию на «22» апреля 2013 г., с учетом округлений составляет 12615592 руб.(Двенадцать миллионов шестьсот пятнадцать тысяч пятьсот девяносто два) руб.Список использованной литературыКиселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.Киселев Б.Г., Германова А.В. Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: Учеб. пособие. – М.: МИСиС, 2007.http://www.irn.ru/ - Индексы рынка недвижимостиhttp://www.uzao.mos.ru/ - Юго-Западный округПриложение

Список литературы

Список использованной литературы
1. Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.
2. Киселев Б.Г., Германова А.В. Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: Учеб. пособие. – М.: МИСиС, 2007.
3. http://www.irn.ru/ - Индексы рынка недвижимости
4. http://www.uzao.mos.ru/ - Юго-Западный округ
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
© Рефератбанк, 2002 - 2022