Пор оценочной деятельности

СОДЕРЖАНИЕ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 3
2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ 5
3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ 5
4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ 7
5. ИНФОРМАЦИЯ ОБО ВСЕХ ПРИВЛЕЧЕННЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ И ПОДГОТОВКЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ 8
6. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 9
7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 10
8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 11
9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 19
10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 24
10.1. Используемая терминология и процесс оценки 24
10.2. Обзор подходов к оценке 26
10.3. Выбор применяемых подходов к оценке 27
10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом 28
10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом 33
10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом 38
10.7. Оценка рыночной стоимости объекта затратным подходом…43
11. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ 44
ВЫВОДЫ…………………………………………………………………...47
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 48

1.1. Объект оценки. Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 940 кв.м. с земельным участком, расположенное в нежилом здании по адресу: ХХХ.
1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
1.3. Цель оценки. Необходимо установить на основе текущих рыночных данных, данные по арендной плате, и сравнить их по ценам аналогов.
1.4. Предполагаемое использование результатов оценки. Результаты оценки используются для подтверждения стоимости рыночной стоимости аренды помещения в здании.
1.5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.
1.6. Дата оценки. Оценка проведена по состоянию на 25 июля 2016 г.
1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка. Оценка проводится без учета обременения.

Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: ХХХ.
Факторы, характеризующие местоположение объекта Характеристика факторов
Общая характеристика местоположения
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне.
КАЧЕСТВО ЗАСТРОЙКИ И СОСТОЯНИЕ На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии
Описание непосредственного окружения
ОБЪЕКТЫ ОКРУЖЕНИЯ Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения
Транспортная доступность
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОСТУПНОСТИ Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. ХХХ осуществляется автобусами и маршрутными такси …
Состояние окружающей среды
ЗАПЫЛЕННОСТЬ И ЗАГАЗОВАННОСТЬ ВОЗДУХА В пределах нормы.
УРОВЕНЬ ЗАГРЯЗНЕНИЯ АКТИВНЫМИ ФОРМАМИ ЭНЕРГИИ Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого.
УРОВЕНЬ ШУМА Низкий
Характеристики здания
НАИМЕНОВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЬ
Дата постройки 2001 г.
Группа капитальности I
Площадь земельного участка, кв. м 1 920,0
Площадь застройки, кв. м 342,4
Этажность 3 этажа
Общая площадь здания, кв. м 940
Средняя высота потолка в помещениях, м 2,7
Износ по данным технического паспорта, % -
Наличие сервитутов не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры нет
Текущее использование оцениваемых помещений офисное
Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.
Описание конструктивных элементов и характеристика здания
Конструктивные элементы Материал
Фундамент монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия ж/бетонные
Кровля кровлелон (полимерная мембрана)
Полы плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы Оконные пластик, алюминий
Дверные дубовый шпон, пластик
Отделка плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Список документов, представленных для проведения оценки
 Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
 Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
 Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
 Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
 Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
 Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
 Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Данные по арендной плате, ценам аналогов необходимо установить на основе текущих рыночных данных с указанием источника (данные Интернет, печать).
Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.
Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.
По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.
Налоговые платежи:
Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.
Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.
Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.
Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.
Затраты на управление объектом
Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).
Прочие расходы
К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)
Резервы на замещение
Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.
Данные для расчета затрат на строительство оцениваемого здания
На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета
Наименование объекта – аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ Сборник КО-ИНВЕСТ № Табл. Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2 Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м Общественные здания 3.3.3.050 15 913,21 1

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Расчет износа здания
С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.
Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.
Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки
Конструктивные элементы Удельный вес элемента, % Физический износ элемента, %
Фундаменты 2,35% 5%
Каркас 1,56% 5%
Стены наружные с отделкой 5,46% 5%
Внутренние стены и перегородки 4,26% 5%
Перекрытия и покрытия 4,39% 5%
Кровля 4,15% 5%
Окна и двери 5,05% 10%
Полы 15,25% 10%
Отделка 14,62% 10%
Прочие 2,93% 10%
Спец. конструкции 7,11% 5%
Инженерные системы 32,88% 10%
Общий физический износ здания, % 100,0%