Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Содержание
Стр.
Введение 3
Глава 1 Теоретические аспекты рынка ипотечных ценных бумаг 6
1.1 Ипотечное кредитование 6
1.2 Модели рефинансирования ипотечных кредитов 14
1.3 Ипотечные ценные бумаги 22
Глава 2 Состояние и перспективы рынка ипотченых ценных бумаг в России 29
2.1 Анализ ипотечного рынка 29
2.2 Анализ рынка ипотечных ценных бумаг 34
2.3 Перспективы развития ипотечных ценных бумаг в РФ 48
Заключение 58
Список литературы и источников 60

1.1 Ипотечное кредитование

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом.
Ипотека - залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечного кредита и непосредственного инвестирования строительного комплекса. Соответственно, ипотечный кредит - это кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств.
Таким образом, ипотечный кредит - это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли или другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
• земельные участки (за исключением участков, указанных в ст.
...

1.2 Модели рефинансирования ипотечных кредитов
Мировая практика знает различные формы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования. Наиболее распространенными их источниками выступают:
• привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от юридических и физических лиц средства;
• привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;
• привлекаемые с рынка капиталов отразличных институциональных и индивидуальных инвесторов средства посредством выпуска и размещения особых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;
• предоставление из бюджетных источников в различных формах средств участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т.д.) в целях субсидирования ипотечного жилищного кредитования.
...

1.3 Ипотечные ценные бумаги
В настоящее время ипотечные ценные бумаги очень востребованы по всему миру, они обеспечены недвижимостью, которая всегда будет в цене. Это говорит о том, что гарантией доходности служит динамика роста цен на недвижимость.
Ипотечные ценные бумаги - это долговые ценные бумаги, вложенные с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по данным ценным бумагам осуществляется из средств, полученных по обеспечивающим кредитам15.
11 ноября 2003 г. на российском финансовом рынке появились ипотечные ценные бумаги в связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Данный закон определил существование двух видов ипотечных ценных бумаг.
...

2.1 Анализ ипотечного рынка

Данные Банка России говорят о том, что худшие прогнозы по падению рынка ипотеки не оправдались (в 2009 году рынок ипотеки сократился почти в 3,5 раза). По мере снижения стоимости фондирования и запуска в марте-апреле 2015 года государственной программы субсидирования ипотечных кредитов на новостройки темпы снижения рынка ипотечного жилищного кредитования стали замедляться. Если в марте и апреле 2015 года объем выданных кредитов снизился на 50% по сравнению с соответствующим периодом 2014 года, то в сентябре 2015 года снижение составило 27%.

Рис. 2.1 - Динамика объёмов выдачи ипотечных кредитов в 2014-2015 гг., % к соответствующему месяцу предыдущего года24
Всего за 9 месяцев 2015 года выдано 461,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 761,8 млрд. рублей, что ниже уровня января-сентября 2014 года на 38% в стоимостном и 35% в количественном выражении.
...

2.2 Анализ рынка ипотечных ценных бумаг

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) является основным участником и регулятором ипотечного рынка России. Деятельность АИЖК направлена на повышение доступности жилья для населения России за счет обеспечения устойчивости, ликвидности и инновационного развития рынка жилищного финансирования32. Рефинансирование ипотечных кредитов АИЖК осуществляет через региональных операторов, сервисных агентов, которые работают практически во всех субъектах Российской Федерации. Двухуровневая система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов позволяет задействовать неограниченно большое число первичных кредиторов и привлекать значительные объемы финансирования.
Несмотря на то, что объемы выпуска ипотечных ценных бумаг увеличиваются с каждым годом (за исключением кризисных периодов), их доля в объеме выдачи ипотечных жилищных кредитов невелика. Наибольшего значения этот показатель достиг в 2009 г.
...

2.3 Перспективы развития ипотечных ценных бумаг в РФ

Наглядно, данные по объемам секьюритизации ипотечных активов в рамках одноуровневой и двухуровневой модели проиллюстрированы на рисунке 2.19.

Рис. 2.19 - Динамика объемов секьюритизации в РФ в процентах от общего объема выданных кредитов по 2009-2014 гг64.
Для сравнения в странах, где усечено-открытая система ИЖК, в классическом варианте своей реализации, получила широкое распространение, а именно Испании, Дании, Швеции этот показатель намного выше и может составлять даже более 100% от общей ипотечной задолженности страны. Примером такой организации системы ИЖК является Дания. Так, в Дании реализована уникальная система ипотечного кредитования, в которой ипотечные кредиты, выданные ипотечными банками, финансируется исключительно за счет эмиссии обеспеченных облигаций. Право эмитировать ипотечные облигации принадлежит специализированным ипотечным организациям, а именно ипотечным банкам (в Дании 8 ипотечных банков - эмитентов).
...

Заключение

В широком смысле ипотечное кредитование необходимо рассматривать как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлторов, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования — многофакторной модели, включающей как сам процесс выдачи ипотечных кредитов, так и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, а также операции на рынке недвижимости.
Главная проблема ипотечного кредитования – привлечение ресурсов. Ресурсы для решения такой проблемы должны быть в необходимых объемах мобилизованы кредитором по невысокой цене и на те сроки, которые можно сопоставить со сроками самого кредита, выдаваемого населению.
Восстановлению ипотечного рынка и рынка секьюритизации будет способствовать государственная поддержка. В частности, необходимо реализовать государственные программы, аналогичные Программе ВЭБ (2011-2014 гг.
...