Совершенствование методологии проведения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости

1.1 Кадастровая оценка объектов недвижимости
Проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее острых дискуссионных тем, находящихся в центре внимания государства и общества. Определение главных элементов налога, налоговую базу, ставку и льготы – это способ решения посредством налогов социальных, экономических и политических задач существования и развития общества.
В налоговой системе особое место занимают налоги на недвижимость. Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости. Именно поэтому налог на недвижимое имущество – один из основных исторически сложившихся налогов во всех развитых странах.
Согласно Земельному и Налоговому кодексам, налоговой базой для начисления земельного налога Российской Федерации является кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая на основе рыночной стоимости в процессе государственной оценки. Соответственно, для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения будет проводиться государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.
В Российской Федерации разработана, внедрена и постоянно совершенствуется нормативно-правовая база по проведению кадастровой оценки, в соответствии с которой на основе бюджетного финансирования регулярно проводится их кадастровая оценка. Однако в научной литературе и в средствах массовой информации признается острота проблем, которые связаны с нередко существенным несоответствием результатов кадастровой оценки объектов недвижимости уровню их рыночной стоимости.
Фактические условия реформы системы налогообложения недвижимости, при которых в силу отсутствия сведений о единых объектах недвижимости принято решение о раздельном определении кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, обуславливают необходимость решения данной проблемы. Дальнейшее развитие кадастровой оценки объектов капитального строительства является одним из самых важных моментов развития всей системы кадастровой оценки, так как собственники данных объектов недвижимости являются одними из основных плательщиков налога на недвижимость.
Проблемы государственной кадастровой оценки породили необходимость принятия соответствующих мер по их решению. Одним из шагов по исправлению текущего положения дел, сделанных государством по преодолению проблем государственной кадастровой оценки, стал принятый Федеральный закон от 22 июля 2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает принципиальные изменения в кадастровой оценке. Это и регламентирование проведения этапов работ по кадастровой оценке, и обязательное проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости, и досудебное обжалование утвержденных результатов оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Актуальность темы исследования. Проблема совершенствования методологии проведения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости имеет особое социально-экономическое значение и является актуальной, так как кадастровая стоимость регулирует важные имущественные, правовые, финансовые, налоговые отношения. Кадастровая оценка устанавливает реальную стоимостную базу объектов недвижимости в целях ее дальнейшего использования при начислении арендной платы, страховании, ипотеке, налогообложении объектов недвижимого имущества; находит применение в управлении недвижимостью (установленная налоговая ставка является регулятором рационального и эффективного использования земель); стимулирует у получателей и плательщиков земельного налога отношение к земле как к ликвидному активу, использование которого способно приносить прибыль.
Кадастровая стоимость выступает альтернативой рыночной стоимости в случаях, когда нет возможности индивидуально оценить каждый объект недвижимости и учесть все его особенности.
Однако реализация государственной программы кадастровой оценки объектов недвижимости выявила ряд существующих проблем, связанных с исходными данными, используемыми при кадастровой оценке и их достоверностью. Наблюдается нарушение системности и целостности методологии кадастровой оценки объектов недвижимости, снижение ее качества и достоверности.
Некорректные исходные данные приводят к искажению и потере экономического смысла кадастровой стоимости объектов недвижимости: значения кадастровой стоимости получаются либо очень далекими от рыночной стоимости (в данном случае объект оценки становится не интересен инвестору), либо превышают ее значения в несколько раз (теряется стимул к рациональному использованию объекта недвижимости). Возникает вопрос о соответствии цены объекта недвижимости принципам достоверности, непредвзятости, справедливости, сопоставимости.
В целях оптимизации кадастровой стоимости необходимо сделать процедуру кадастровой оценки более открытой, публичной и понятной, разработать экономически обоснованные методики расчета кадастровой стоимости.
Цель дипломной работы состоит в определении основных направлений по совершенствованию методологии проведения работ по кадастровой оценке объектов недвижимости в условиях усложнения связей и расширения системы арендных отношений и налогообложения.
Достижение поставленной цели предполагает решение в дипломной работе следующих задач:
1. Рассмотреть формирование понятия кадастровой оценки объектов недвижимости, и выявить отличие кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости;
2. Сравнить российский и зарубежный опыт по кадастровой оценке объектов недвижимости;
3. Выявить сущность процедуры государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на основе анализа нормативно-правовой базы, методических рекомендаций по кадастровой оценке;

Рассмотрено формирование понятия кадастровой оценки объектов недвижимости. Работа на оценку 5, оригинальность от 60%.