Права и обязанности арендатора по договору аренды

Тема: «Права и обязанности арендатора по договору аренды» - 75 % АП.РУ. ...

Введение…………………………………………………………………………3
Глава 1 Характеристика положений договора аренды……..………………….
1.1 Понятие и сущность договора аренды………….………………….
1.2 Форма и государственная регистрация договора аренды…………
Глава 2 Права и обязанности арендатора по договору аренды………………
2.1 Права арендатора по договору аренды…………………………….
2.2
2.3
Заключение………………………………………………………………………..
Список использованных источников……………………………………………

На территории Российской Федерации автономную группу правоотношений образовывают договоры аренды. Так, их срочный характер и оставление за первоначальным обладателем права собственности либо другого вещного права, выражает особенность данного договора.

Глава 2 Права и обязанности арендатора по договору аренды2.1 Права арендатора по договору арендыЗаконодательством, права исполнительного и честного арендатора, всегда защищаются (статья 617 ГК РФ). Итак, согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к иному лицу не считается основанием для изменения либо расторжения договора аренды. Вместе с тем, бывший собственник лишается, а новый обретает положение арендодателя с характерными для него правами и обязанностями.Важно отметить, что переход права собственности на имущество, которое арендуется, имеет своим следствием перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения этих изменений в него и их государственной регистрации, если она необходима. Итак, в ходе пользования имуществом, которое арендовано, арендатор с дозволения арендодателя имеет право на его распоряжение, в том числе: сдачу имущества, которое арендовано в субаренду, передачу арендатором своих прав и обязанностей иному лицу по договору перенайма; предоставление в безвозмездное пользование имущества, которое арендовано;залог арендных прав и внесение их, как вклада в уставный капитал обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Таким образом, в отмеченных случаях, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Исключение, согласно пункту 2 статьи 615 составляет перенайм.Другие правила по распоряжению имуществом, ограничивающие или увеличивающие правомочия арендатора могут быть определены законом либо иными правовыми актами. Те, правомочия, которые отмечены в пункте 2 статьи 615 ГК РФ, например, лишены следующие арендаторы:арендаторы земельных участков;арендаторы природных объектов; арендаторы зданий и сооружений, которые располагаются на территории национального парка и арендуются для реализации деятельности по обеспечению регулируемого туризма. Следует отметить, что арендатор транспортного средства обладает объемными правомочиями по распоряжению имуществом, которое им получено в аренду. Так, согласно со статьями 638, 647 ГК РФ, он имеет право заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя. Однако, согласно статье 660 ГК РФ, наиболее объемными полномочиями по распоряжению имуществом обладает арендатор предприятия. В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Такое право является классической нормой арендного законодательства, которое ориентировано на охрану интересов арендатора. Такое право, исключительно принадлежит арендатору, который соответствующе осуществляет, принадлежащие ему обязанности. То есть согласно с условиями договора аренды и требованиями правовых актов. Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на минувших условиях. Когда заключается такой договор на новый срок, с условиями договора, который действовал ранее, стороны не являются связанными. Оставление определенных условий в новом договоре, вовсе не значит изменения условий прежнего, а именно его продление. Следовательно, ограничения, которые вводятся пунктом 3 статьи 614 ГК РФ о минимальных сроках пересмотра условия о размере арендной платы, в этих случаях не имеют силу. То есть, в таком случае, говорится о заключении нового договора в части прежнего объекта аренды, в частности согласования сторонами важнейших условий, придания формы, которая необходима законом, а если нужно, то его государственной регистрации. Итак, независимо от формы договора, если арендатор захочет использовать данное преимущество, тогда об этом, он должен письменно проинформировать арендодателя в срок, согласованный сторонами и введен в содержание договора аренды, который действует. Когда данный срок, договором, не предусмотрен, то информирование должно быть произведено в разумный срок до окончания его действия . Разумность срока будет устанавливаться:его достаточностью для согласований условий нового договора с прежним арендатором, если он использует преимущественное право;для поиска арендодателем нового возможного контрагента, в случае отказа арендатора от данного права. Важно отметить, что неимение письменного уведомления в рамках срока действия договора - это безмолвный отказ от преимущественного права, что, следовательно, влечет его прекращение. В случае, когда уведомление о намерении арендатора использовать свое право будет ориентировано арендодателю, тогда оно будет действовать в течение года с момента прекращения рассматриваемого договора. На действие данного права не имеет влияния, что арендодатель поставил в известность арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе с его стороны от возобновления договора на новый срок. Это происходит, по причине того, что, согласно пункту 33 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, арендодатель должен избегать заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора.При условии действительного умысла арендодателя заключить договор с любым, арендатор может осуществить, принадлежащее преимущественное право. В случае, когда он в будущем не имеет цель, передавать имущество в аренду, арендодатель имеет право отказать арендатору в заключение такого договора. В данном случае, такой отказ будет правомерным, если на протяжении года со дня истечения срока прежнего договора он не будет заключать договор аренды с третьим лицом. Когда арендодатель, отказал арендатору в заключение договора на новый срок и заключит его с иным лицом, прежний арендатор имеет право на следующее:в суде - требовать перевода прав и обязанностей на себя по договору, который заключен; возмещения убытков; исключительно лишь возмещения убытков.Данное правило относится исключительно договора аренды, который заключен. В случаях, когда имущество представлено в пользование по другому договору, требовать применения данных санкций не представляется возможным. Таким образом, арбитражная практика демонстрирует следующее: арендатор, вправе защитить право на возобновление договора аренды в суде, основываясь исключительно на факт, что арендодатель желает заключить такой договор с третьим лицом. Следует отметить, что, для того чтобы обосновать свои требований истцу-арендатору, требуется передать документы, которые подтверждают данное желание либо передачу объекта аренды иному арендатору. Также, истец обязан доказать, что условий договора нарушено не было, и дать добро на его возобновление, на условиях, где арендодатель заключил договор аренды с иным арендатором. В случае, когда арбитражный суд определил, что арендодателем все же заключен договор аренды с иным арендатором, тогда, согласно с пунктом 4 письма ВАС РФ от 10.09.1993 г. № С-13/ОП-276 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике», необходимо привлечь к рассмотрению в деле в качестве третьего лица .Также, арендатор имеет право требовать расторжения, изменения договора аренды, если: вторая сторона не предоставляет арендатору имущество, которое сдано в аренду или восстанавливает препятствия в его пользовании целесообразно с договором либо назначением данного имущества; арендованное имущество, обладающее недостатками, которые мешают его использованию, и которые ответственен арендодатель; арендодатель не реализует обязанности по ремонту имущества, которое сдано в аренду; имущество, исходя из обстоятельств, оказывается в состоянии, которое невозможно использовать.Одним из наиболее важнейших элементов содержания этого вида договора - регламентация отношений сторон при улучшении имущества, которое арендовано. Также, Закон предполагает компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с позволения арендодателя и за счет арендатора. Отделимые улучшения, которые осуществлены арендатором - его собственность, в случае, если договором, иное не предусмотрено. Данные улучшения, после окончанию договора аренды, могут быть разделены и сохранены за арендатором. Арендатор, приобретая имущество во владение и пользование, становится на время действия договора законным владельцем. Право владения арендатора имущества, которое арендовано, защищается гражданско-правовыми методами защиты вещных прав. Защиту прав владельца имущества, который не является его собственником, но реализующий владение по основанию, определенному законом либо договором, при помощи истребования имущества из незаконного владения, заявлении требования об устранении нарушений данных прав, если они не связаны с лишением владения, предусматривает статья 305 ГК РФ. Законному владельцу, который не является собственником имущества, присваивается право защиты своего владения и против собственника, в том числе.Таким образом, в данном пункте, были разобраны права арендатора по договору аренды, которые являются, достаточны объемными.2.2 Обязанности арендатора по договору арендыПри раскрытии обязанностей арендатора по договору аренды, можно, особо отметить три важнейших обязанности арендатора. Так, согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор должен пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В указанной норме, законодатель, определяя надлежащую обязанность арендатора, подчеркивает, что это пользование должно отвечать договору либо назначению имущества. Это заключение можно обосновать тем, что негативные результаты усмотрены, как последствие пользования имуществом не целесообразно с условиями договора либо назначением имущества, что согласно пункту 3 статьи 615 ГК РФ, может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков.В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ - арендатор, используя имущество, то он обязан поддерживать его в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества. Относительно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать, как обязанность арендатора, так как именно в этом заключается интерес последнего. Следует отметить, что удовлетворения потребностей арендатора, которое базировано на договоре аренды пользование имуществом дает ему возможность извлекать и присваивать его полезные свойства. Обязанность арендатора, связанную с использованием имущества, которое арендовано, необходимо признать обязательностью следования ограничениям, определенным законом или усмотрены договором».Определенные правомочия, которые исходят из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществить исключительно с дозволения арендодателя. Имеются в виду особые правомочия, использование которых может иметь итог распоряжения имуществом, которое арендовано. Итак, такими правами являются: право сдавать имущество, которое арендовано в субаренду; по договору аренды - передавать свои права и обязанности иному лицу; давать в безвозмездное пользование имущество, которое арендовано; передавать в залог арендные права; вносить арендные права, как вклад в уставный капитал хозяйственных обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив. В отмеченных выше ситуациях, разрешение арендодателя обязательно потому как, осуществление арендатором названных прав может привести к лишению арендодателем права собственности на сданное в аренду имущество.Только при наличии согласия арендодателя, договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом, но его срок договора не может больше срока основного договора аренды. Законодательство, которое действовало раньше, передача арендатором имущества, которое арендовано в субаренду также разрешалась при наличии дозволения главного арендодателя. Следующая, немаловажная обязанность арендатора, согласно статье 614 ГК РФ, выражается в своевременном внесении арендной платы за пользование имуществом, которое арендовано. Из определения договора аренды следует заключение, что условие об арендной плате относится к важнейшим условиям любого договора аренды.Договор аренды, в котором нет указания размера арендной платы, подлежащий взиманию с арендатора, не может быть признан незаключенным, что стало возможным по причине специального правила, определенного ГК, когда рассматриваемым договором не установлены порядок, условия и сроки внесения такой платы. В договоре, арендная плата может быть определена:а) в отношении арендуемого имущества в целом;б) в применении к любой из его важнейших частей. Одним из наиболее важнейших форм арендной платы являются: конкретные платежи в твердой сумме, которые вносятся периодично либо одновременно; определенная часть полученных по итогам пользования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; конкретные услуги, которые доставляются арендатором арендодателю; предоставление арендатором в собственность либо в аренду вещи, которая обусловлена договором; возложение расходов на арендатора определенное договором по улучшению имущества, которое арендовано.Таким образом, указанные выше возможные формы арендной платы не является исчерпывающими. В договоре, стороны имеют право определить арендную плату не только в виде комбинирования нескольких форм, но и в другой форме, которая ГК РФ не предусматривается.Важно отметить, что по сравнению с Основами законодательства об аренде, менее трудные - это регламентирование в ГК РФ вопросов, которые связаны с арендной платой, а точнее с изменением ее размера. Данные изменения могут осуществляться по соглашению сторон в сроки, которые усмотрены договором, не чаще одного раза в год. Согласно статье 8 «Основ законодательства об аренде», раньше размер арендной платы мог меняться сторонами в пять лет, не чаще одного раза. Так, по требованию арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону понижения, если в силу обстоятельств, во время действия договора аренды, значительно регрессируют условия либо состояние пользованного арендованного имущества.При возникновении споров, которые связываются с изменением арендной платы, доминирующее и существенное значение имеет, как стороны решили и упорядочили порядок ее изменения, когда заключили договор аренды. Итак, рассмотрим следующий пример.В арбитражный суд, арендатор - Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к комитету по руководству имуществом города о взыскании финансов, составляющих излишне уплаченную арендную плату за конкретное время. Так, его решением, исковое требование было удовлетворено. Однако, позднее решение было отменено, а также в иске было отказано, Постановлением апелляционной инстанции. Из-за принесения протеста дело было рассмотрено Президиумом ВАС РФ.Из материалов дела, следует, что комитет по управлению имуществом города, а также ООО заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. Согласно договору, каждый месяц, арендная плата должна была зачисляться арендодателю в размере, которая согласовывалась сторонами в приложении № 1 к этому договору. Так, ее расчет реализуется согласно с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, который установлен постановлением главы администрации города.Арендная плата, а точнее ее размер, в соответствии с данной методикой устанавливается по формуле, где ее элементы, это базовая ставка арендной платы за 1 кв. метр в год и коэффициенты, которые учитывают ценность объекта. По условиям договора, рассчитанная и согласованная ставка действовала до принятия решения городской администрацией об изменении базовой минимальной ставки арендной платы. Согласно с одним из пунктов договора при принятии решения, городской администрацией, об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель в срок 10 дней до окончания месяца, обязан был уведомить о данном решении арендатора, с которого вводится новая ставка арендной платы. После получения уведомления о данном изменении, арендатор сам должен был совершить перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее одобрения.Следует отметить, что истец, систематически ставится в известность об изменении базовой минимальной ставки арендной платы. Но, ответчик не уведомил его об уменьшении согласно постановлению главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75, и арендатор вносил арендные платежи, которые были рассчитаны с использованием старого коэффициента.Так, изменение цены после того, как договор заключен, возможен в случаях и на условиях, которые предусмотрены договором, законом либо в определенном законом порядке, о чем говорится в пункте 2 статьи 424 ГК РФ. При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что по условиям договора в случае исправления элементов формулы расчета ставок платежа внесения надлежащих изменений в договор не требуется. В свою очередь, арендатор сам совершает перерасчет. Вывод суда апелляционной инстанции об обязательности внесения изменений в договор и согласование новых ставок арендной платы из-за снижения коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора. Отсюда следует, что требование истца о возврате сумм арендной платы, которые излишне уплачены - признано правомерным. Правомерно, по причине того, что договор не усмотрел зачета излишне уплаченной суммы в счет будущих периодов расчета.Таким образом, учитывая все указанные обстоятельства, Президиум ВАС Суда РФ постановление апелляционной инстанции отменил и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании суммы арендной платы, которая излишне получена, с арендодателя. В качестве, третьей и важнейшей обязанности арендатора выступает возврат имущества, которое арендовано по истечении срока его аренды или прекращение договора аренды по иным основаниям. В соответствии со статьей 622 ГК РФ, в случае прекращения договорных отношений, связанные с арендой имущества, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в полученном состоянии, принимая во внимание, нормальный износ либо состоянии, предусмотренное договором. В случае, когда эта обязанность, арендатором не будет реализована, тогда он должен не только, оплатить арендную плату арендодателю за все время просрочки возврата имущества, но также, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. Когда данная обязанность не осуществляется, то есть возврат имущества, тогда, арендодатель, имеет право потребовать вернуть, принадлежащее ему имущество в принудительном порядке. В арбитражной практике сформировалась проблема, связанная с квалификацией таких требований арендодателей. То есть, в исковых заявлениях, определяющиеся, как требования о выселении прежнего арендатора или об освобождении им помещений, которые занимаются без законных оснований. Достаточно часто, имели место быть случаи, когда подобные требования расценивались судами как негаторные иски или иски о восстановлении положения, который был до нарушения субъективного права.В арбитражной практике требования арендодателей о выселении арендатора либо об освобождении помещений, им занимаемых рассматривались, как виндикационные иски. Так, на примере одного из дел ВАС РФ признал такую практику ошибочной и дал целесообразное объяснение.В данном случае, говорится о классической ситуации. То есть собственник нежилого помещения, обратился в арбитражный суд с иском о выселении организации из-за окончания срока договора аренды. В свою очередь, арбитражный суд, обязал ответчика освободить нежилое помещение и передать в пользование истцу. Однако данное решение он разъяснил ошибочно, обосновав его ссылкой на статью 301 ГК РФ. Касаемо этого случая Президиум ВАС РФ отметил, что отмеченная статья (301 ГК РФ) применяется, когда лицо, которое считает себя собственником спорного имущества, требует его из чужого незаконного владения. Именно из владения лица, которое обладает имуществом без соответствующего правового основания