Перевод жилого помещения в нежилое

Работа написана самостоятельно, процент оригинальности 61%, работа прошла защиту с оценкой "отлично". В работе идет анализ законодательства, а также приводится много примеров из судебной практики. ...

Введение 3
Глава 1. Порядок перевода жилого помещения в нежилое 7
1.1 Условия перевода жилого помещения в нежилое 7
1.2 Порядок перевода жилого помещения в нежилое 12
1.3 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое 16
Глава 2. Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы реализации 20
2.1. Проблемы, возникающие при переводе жилого помещения в нежилое в случае реконструкции, анализ судебной практики. 20
2.2. Проблемы, возникающие при переводе жилого помещения в нежилое в связи с тем, что помещение является памятником культуры, анализ судебной практики. 26
Заключение 28

В наше время перевод жилого помещения в нежилое является частым явлением. Вследствие этого данная тема является актуальной и остро стоящей в современном обществе. Данный вопрос урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации. До его вступления в силу сфера перевода была существенно ограничена. Данному вопросу посвящалась единственная статья 9 ЖК РСФСР 1983 года - «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые», которая допускала перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений только в исключительных случаях.
При этом исключительные случаи при переводе не затрагивали индивидуальный жилищный фонд вообще.
Жилым помещением в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации признается изолированное помещение, которое является недвижимым имущес твом и пригодно для постоянного проживания граждан .
В свою очередь легального определения нежилого помещения в Жилищном кодексе не предусмотрено.
Многие авторы толкуют данное понятие по-разному. Так, Жарикова Ю. Г. и Масевич М. Г. считают, что «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей» .
На наш взгляд, нежилое помещение- это помещение, предназначенное для целевого использования, имеющее изолированный вход (выход) и не предназначенный для проживания в нем. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления.
Изучение темы перевода жилого помещения в нежилое является очень актуальной, вопросы связанные с таким переводом освещены в трудах таких авторов как, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, К.И. Скловский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов и др.
Объектом исследования является общественные отношения возникающие в связи с переводом жилого помещения в нежилое.
Предметом исследования составляют нормы гражданского, жилищного законодательства, нормативно правовые акты, регулирующее процесс перевода жилого помещения в нежилое, и судебнaя практика по данным делам.
Цель исследования. Проведение исследования института перевода жилого помещения в нежилое.
Задачи исследования:
- изучить условия перевода жилого помещения в нежилое;
-исследовать порядок перевода жилого помещения в нежилое;
- рассмотрение оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое;
- проанализировать возникающие проблемы реализации данного института на примере судебной практики.
Методы исследования. Проведенная работа опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Выводы и рекомендаций, содержащиеся в дипломной работе, осуществлены путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.
Структура работы. Работа состоит из введения и двух глав, объединяющих пять параграфов, заключения, списка литературы.

Проект собственник подготавливает самостоятельно, но окончательный вариант требуется согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения. Нужно приложить к нему правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, являются памятником архитектуры, истории или культуры.Орган власти не вправе требовать представления других документов (ч. ч. 2,3 ст. 23 ЖК РФ). С 1 января 2013 г. стали действовать изменения в ст. 23 ЖК РФ, в соответствии с которыми при переводе жилого помещения в нежилое собственник переводимого помещения вправе не представлять в орган власти технический паспорт и поэтажный план дома, в котором оно находится, а также правоустанавливающие документы на жилое помещение, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРП.В случае, если названные документы не представлены вместе с заявлением, то орган власти, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое, запрашивает данные документы у иных органов власти и подведомственных им организаций, в распоряжении которых находятся соответствующие документы.Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных решений данный орган выдает или направляет по адресу, который заявитель указал в заявлении, документ, подтверждающий принятие решения. Одновременно с этим орган информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.Если необходимо провести переустройство или перепланировку, то в документе с указанным решением должно быть требование об их проведении, перечень работ. Переустройство или перепланировка переводимого помещения не требуют дополнительного решения и выдачи другого документа.Завершение переустройства или перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.1.3 Отказ в переводе жилого помещения в нежилоеОтказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение возможен в четырех случаях, исчерпывающий перечень которых определен в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Такой отказ возможен в случаях:1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;2) представления документов в ненадлежащий орган;3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 Кодекса условий перевода помещения;4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.В правовых актах ряда субъектов Российской Федерации условия, при которых допускается отказ в переводе помещений, сформулированы иначе. В силу ст. 4 ЖК РФ закона, подобного рода положения актов региональных органов могут применяться лишь в части, не противоречащей ЖК РФ и должны быть приведены в соответствие с ним.В то же время нельзя не обратить внимания на то, что, например, такое основание отказа, как «несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения», оставляет слишком большой простор для административного усмотрения при принятии решения. Как известно, именно допускаемая правом возможность широкого административного усмотрения является одной из основных причин коррумпированности чиновников. Кроме того, невысокий уровень квалификации работников многих органов местного самоуправления неизбежно скажется на качестве юридической оценки степени соблюдения указанных условий. Поэтому подобные правовые нормы следует рассматривать в качестве недостатков ЖК РФ.Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.Таким образом, указанный выше недостаток в известной степени компенсируется предусмотренным ЖК РФ правом заявителя обжаловать решение об отказе в переводе помещения в судебном порядке. В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 АПК РФ или гл. 25 ГПК РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.Необходимо отметить, что в случае удовлетворения жалобы заявителя, суд должен обязать администрацию принять решение о переводе.Так, например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 21.11.2007 № Ф03А51/071/5290, установлено, что 22.03.2001 между предпринимателем С. (покупатель) и Бронштейном М.И. (продавец) заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры N 23 в жилом доме N 28-а по проспекту 100 лет Владивостоку в г.Владивостоке.Право собственности предпринимателя С. на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством серии 25-АА N 049104.В течение 2004 - 2005 годов предпринимателем самовольно произведена перепланировка данной квартиры, которая решением Ленинского районного суда г.Владивостока от 08.08.2006 по делу N 2-1954/06 сохранена.05.10.2006 заявитель обратился в администрацию с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое помещение.По результатам рассмотрения представленных заявителем документов администрацией принято решение от 10.11.2006 N 463-р об отказе в переводе вышеназванного жилого помещения в нежилое помещение с согласованием переустройства и перепланировки переводимого помещения на основании пункта 1 части 1 статьи 24 ЖК РФ вследствие непредставления определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов.Не согласившись с данным решением, предприниматель С. оспорил его в судебном порядке.Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции мотивировал свое решение тем, что предпринимателем не представлены все необходимые правоустанавливающие документы на переводимое помещение, поскольку свидетельство о праве собственности выдано на жилое помещение, а технический паспорт, в котором указано, что после перепланировки квартира состоит из 2 офисных помещений, санитарного узла и тамбура - на иной объект, не зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования предпринимателя С. в части признания оспариваемого решения незаконным, суд апелляционной инстанции установил, что для согласования перевода предприниматель представил в администрацию заявление о переводе жилого помещения в нежилое помещение от 05.10.2006, свидетельство о государственной регистрации права собственности на двухкомнатную квартиру серии 25-АА N 049104, технический паспорт жилого помещения от 29.09.2006 N 0136396, поэтажный план дома, документы по перепланировке жилого помещения, решение Ленинского районного суда г.Владивостока от 08.08.2006, выписку из ПКРЦ, что соответствовало требованиям части 2 статьи 23 ЖК РФ. В связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что администрация в нарушение пункта 1 части 1 статьи 24 ЖК РФ незаконно отказала предпринимателю в переводе жилого помещения в нежилое помещение.При этом судом обоснованно указано на то, что правоустанавливающие документы представлены на один и тот же объект - жилое помещение. То обстоятельство, что в техническом паспорте значится, что квартира состоит из 2 офисных помещений, санитарного узла и тамбура, не свидетельствует о возникновении нового помещения и о несоответствии технического паспорта свидетельству о праве собственности, поскольку занимаемая этими помещениями площадь квалифицирована Отделением по г.Владивостоку филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" как жилая.Судом также правильно учтено, что при рассмотрении иска С. в Ленинском районном суде г.Владивостока администрация выразила согласие на сохранение спорного помещения в перепланированном состоянии, что нашло отражение в решении суда от 08.08.2006 по делу N 2-1954/06, поэтому отказ в переводе жилого помещения в нежилое признан формальным и необоснованным.Глава 2. Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы реализации2.1. Проблемы, возникающие при переводе жилого помещения в нежилое в случае реконструкции, анализ судебной практики.Все объекты недвижимости подлежат использованию строго по своему назначению. Нельзя использовать помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан (в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ это является ключевым признаком жилого помещения), в иных целях - для этого необходимо осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Вместе с тем, абсолютно прозрачный и понятный, на первый взгляд механизм перевода помещений из жилых в нежилые не свободен от ряда проблемных моментов. Так, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ закрепляет необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое. Данное действие неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.В этой связи возникает закономерный вопрос о том, должно ли приниматься решение сособственников о предоставлении земельного участка под входную группу единогласно или большинством голосов. С одной стороны, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме осуществляется лишь после получения согласия всех собственников помещений в этом доме посредством его реконструкции. С другой стороны, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включено принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, включая введение ограничений его использования. Данные решения в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Иными словами, если занятие земельного участка под вход (лестницу) в нежилое помещение квалифицировать как уменьшение общего имущества, необходимо согласие всех сособственников, а если исходить из того, что здесь имеет место вопрос о пределах использования земельного участка, необходимо согласие двух третей голосов, которое получить намного легче.В юридической литературе высказываются различные мнения по данному вопросу. Так, П.В. Макеев полагает, что "согласие сособственников жилого помещения на организацию отдельного входа и соответствующее изменение режима использования земельного участка, по сути, является согласием на реконструкцию многоквартирного жилого дома с уменьшением размера общего имущества". В то же время, по мнению О.А. Городова, изменение границ земельного участка, а также его уменьшение не подпадают под действие ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.Вместе с тем судебная практика при рассмотрении споров по данной категории дел обращает внимание на то, имеет ли место реконструкция дома при переводе жилого помещения в нежилое.Так, по делу N А51-6198/2015 администрация г. Арсеньева Приморского края аргументировала свой отказ в выдаче решения на перевод нежилого помещения в жилое тем, что, независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества. Суд кассационной инстанции указал, что в спорной ситуации крыльцо и отдельный вход являются существующими, находятся в настоящее время в пользовании собственников жилого дома и не будут подвергнуты каким-либо конструктивным изменениям. Следовательно, перевод спорного помещения из жилого в нежилое не приведет к изменению правового режима пользования частью земельного участка, занятой крыльцом и относящейся к долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Учитывая изложенное, нижестоящие суды обоснованно признали оспариваемое решение администрации не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы предпринимателя.По делу N А75-8637/2013 из имеющихся документов следовало, что проект переустройства предусматривает реконструкцию квартиры с устройством двух входных групп. При обращении в Администрацию г. Когалыма с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в составе документов, подтверждающих обоснованность данного обращения, была представлена выписка из протокола общего собрания собственников жилого дома, в соответствии со сведениями которой согласие на перевод изъявили 119 собственников помещений, что составляет 68% от общего числа проживающих по указанному адресу граждан (т.е. больше двух третей). Главой города Когалыма на основании представленного пакета документов подписано уведомление о переводе жилого помещения в нежилое. Верховный Суд РФ, руководствуясь нормами ст. ст. 209, 247, 288, 290 ГК РФ, ст. ст. 2, 22, 36, 40 ЖК РФ, сформулировал правовую позицию, согласно которой суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно указали на необходимость получения в рассматриваемом случае согласия всех собственников помещений в доме, тогда как согласие на перевод помещения изъявили лишь 68% от общего числа проживающих в нем граждан.С.А. Киракосян справедливо обращает внимание на тот факт, что даже "в доме, управляемом ТСЖ, вопрос о реконструкции необходимо решать на общем собрании всех собственников. Такое собрание собственников не стоит подменять собранием членов ТСЖ". Действительно, на практике нередки ситуации, когда далеко не все собственники помещений многоквартирного дома входят в состав ТСЖ. Следовательно, имеется определенный риск обжалования принятого на собрании членов ТСЖ решения со стороны таких собственников, поскольку они имеют равные с членами ТСЖ права по отношению к общему имуществу.Так, по делу N 33-2819/2014 суду был представлен протокол собрания членов ТСЖ, из которого следует, что 100% собственников квартир многоквартирного дома не возражали против перевода жилых помещений в нежилые посредством перепланировки. Однако суд установил, что собственники двух квартир, заинтересованные в результатах голосования, участия в нем не принимали. На основании этого суд апелляционной инстанции признал незаконными постановления администрации г. Тамбова о разрешении перевода жилых помещений в нежилые. Таким образом, не требуется согласие собственников, если при переводе жилого помещения в нежилое не затрагиваются несущие конструкции, а также не происходит уменьшение размера общего имущества.Так, по делу № А293219/2009 Федеральный Арбитражный суда Волго- Вятского округа указал, что в силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.Оспариваемым постановлением разрешено обустройство входной группы указанного помещения, а также изменение его части для размещения парикмахерской в соответствии с утвержденным проектом.Материалы дела свидетельствуют, что данное постановление издано с соблюдением норм статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктов 6, 8 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.Понятие общего имущества в многоквартирном доме (помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме), принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности определено в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.Согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.Таким образом, согласие собственников помещений в многоквартирном доме требуется тогда, когда предполагаемая реконструкция, переустройство, перепланировка помещений повлечет уменьшение размера помещений, земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, находящихся в общей долевой собственности.Аналогичная позиция возникает в отношении собственников смежных жилых помещений, где согласия собственников получать не нужно, достаточно будет лишь их уведомления о соответствующем решении.Например, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 28.05.