Залог части доли в праве собственности

В отношении объектов залога отечественная цивилистика и законодательство шли разными путями. Законодательство XVIII, XIX и начала XX веков определяло отрицательный перечень вещей, которые не могли быть объектом залога.
Отечественная цивилистика шла другим путем и, выработав общие правила, определила, какие вещи могут выступать в роли объектов залога. Таковыми общими правилами были: во-первых, наличие меновой ценности вещи, во-вторых, материальность, телесность вещи, в-третьих, вещи движимые и недвижимые, в-четвертых, вещь, принадлежащая на праве собственности, в-пятых, вещь, не изъятая из гражданского оборота.
В результате, несмотря на разные пути подхода определения объектов залога в залоговом праве, был выработан достаточно исчерпывающий перечень вещей, которые можно было и нельзя было ...

Введение 3
1. Теоретические аспекты залога части доли 5
1.1. История залога в праве России 5
1.2. Залог как способ обеспечения обязательств 10
2. Особенности залога части доли в праве собственности 15
2.1. Законодательство в области регулирования залога доли в праве собственности 15
2.2. Проблемы законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки 18
Заключение 24
Список использованной литературы 27

Актуальность данной темы в том, что с 1 января 2017 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Будут уточнены нормы законодательства в связи с принятием Федерального закона от 13 июля 2015 года 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и внесением изменений в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Одним из самых обсуждаемых изменений являются те, которые касаются дополнений в ст. 130 ГК РФ и соответственно в ст. ст. 5, 20 и 69.1 Закона об ипотеке. Перечень объектов недвижимого имущества пополнился предназначенными для размещения транспортных средств частью зданий или сооружений (машино - места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о гос ударственном кадастровом учете порядке. Раньше данный объект считался лишь долей в праве общей собственности, но с 01 января будущего года каждый из участников общей долевой собственности вправе выделить в натуре свои машинные места, установить их границы, оформить право собственности. Высказываются различные мнения по этому нововведению.

Таковыми общими правилами были: во-первых, наличие меновой ценности вещи, во-вторых, материальность, телесность вещи, в-третьих, вещи движимые и недвижимые, в-четвертых, вещь, принадлежащая на праве собственности, в-пятых, вещь, не изъятая из гражданского оборота.В результате, несмотря на разные пути подхода определения объектов залога в залоговом праве, был выработан достаточно исчерпывающий перечень вещей, которые можно было и нельзя было относить к этим объектам. И в этом проявилась особенность отечественного залогового права этого периода.1.2. Залог как способ обеспечения обязательствСуществует три основных точки зрения на залог.1. Залог – вещное право.2. Залог – обязательство, в котором личность должника определяется через обладание заложенной вещью.3. Залог – особая группа абсолютных прав, которая сводится к обращению в свою пользу вещи или её стоимости при наступлении определенных обстоятельств.Согласно российскому законодательству, залог – способ обеспечения обязательства, он не отнесен ни к категории вещных, ни к категории обязательственных прав. В комментарии к статье 209 ГК В.В. Чубаров относит залог к вещным правам. Традиционно этот вопрос является спорным. В пользу вещного характера залога говорит то, что за обладателем залогового права закреплено правомочие следования и абсолютный характер защиты, а также то, что свой интерес залогодержатель удовлетворяет путем воздействия на предмет залога, но, в отличие от вещного права, воздействовать на вещь можно не всегда. Более того, вещные права (собственность, сервитут и т. д.) предполагают возможность длительного господства над вещью, чего в случае залога нет. Согласно ст.396 ГК, залогодатель может получить удовлетворение из заложенного имущества лишь при определенных условиях, а конкретно – когда основное обязательство будет неисполненным или исполненным ненадлежащим образом.По кругу «противостоящих» субъекту права лиц, права делятся на абсолютные и относительные. Абсолютность права проявляется в том, что круг этих лиц, обязанных не нарушать право, не ограничен. Абсолютным может быть не только вещное право, например: право автора на имя, право на жизнь. Среди вещных прав указанным свойством в чистом виде обладает лишь право собственности, во всех остальных случаях (например право хозяйственного ведения, право оперативного управления) из круга обязанных субъектов выпадает собственник имущества. В этом смысле и залог нельзя считать абсолютным правом, так как правоотношение между собственником имущества и залогодержателем носит иной характер, чем его отношения с третьими лицами.Однако это – спорная точка зрения ибо нельзя сказать, что обладателю права противостоит неограниченный круг обязанных субъектов (спорность сводится к пониманию слова «неограниченный»). С точки зрения римских юристов здесь даже нет спора, так как право определяется теми исками, которые предоставляются управомоченному лицу в защиту и, следовательно, право равно характеру и объему его защиты. Несомненным вещным признаком залога может быть лишь абсолютный характер защиты, что в чистом виде проявляется лишь в случае заклада.Встречается мнение, согласно которому залог может быть применен для непосредственного перехода права собственности от залогодателя к залогодержателю. На самом деле залог для этого абсолютно не пригоден. Существует единственный способ реализации залога – продажа предмета залога с торгов неопределенному кругу лиц в порядке, установленном судом или нотариально. При этом сам залогодержатель не имеет никаких преимуществ в ходе торгов. Только в том случае, если торги будут объявлены несостоявшимися, существует возможность передачи имущества залогодержателю, однако. Лишь после объявления повторных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить имущество за собой с выплатой определенной суммы, которая не более чем на 10% ниже начальной суммы торгов. В этом случае сделка уже будет односторонней, так как требуется волеизъявление лишь одной из сторон.Таким образом, пока залог не отменен, передача предмета залога залогодержателю в собственность помимо торгов ничтожна в силу прямого указания закона.Попытки найти обходной путь с помощью новации или отступного нельзя назвать удачными. Так как в этом случае стороны прекращают договор залога и одновременно соглашаются передать в счет погашения долга вещь, ранее бывшую предметом залога. Но как только прекращается договор залога, залогодержатель теряет все преимущества по очереди взыскания, а у других кредиторов возникает право оспорить новацию по мотиву ущемления прав одних кредиторов за счет других. При появлении признаков неплатежеспособности данный способ вызывает большие сомнения. Кроме того теряется и то преимущество, что на заложенную вещь можно обратить взыскание независимо от того, у кого она находится, а также истребовать оную вещь из чужого незаконного владения.Как способ обеспечения обязательства, залог носит акцессорный характер, однако, с некоторыми исключениями. По общему правилу, если прекращается основное обязательство, то прекращается и залоговое (акцессорность), но в случае нарушения залогодателем условий договора, залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства. Такую возможность предусматривают статья 351 ГК РФ, статья 35 Закона «Об ипотеке». Не является исключением и случай, когда залог предоставляет третье лицо, а не должник по основному обязательству. Природа отношения между залогодателем и залогодержателем в случае, когда залог предоставляет третье лицо по всей видимости не изменяется, так как из определения залога следует, что главное – наличие двух юридических фактов: основного обязательства и договора залога, далее важно лишь чтобы кредитор и залогодержатель совпадали, тогда в случае неисполнения основного обязательства возникнет право обратить взыскание на заложенную вещь.Римские юристы допускали существование залога без акцессорности т.е. существование самого по себе залога без личного обязательства. Первый такой случай – когда залог сохраняется после погашения личного обязательства, например если obligatio personae лишается иска или прекращается без удовлетворения (скажем – истечение исковой давности). Вторым исключением было сохранение залогового права на собственную вещь. Если старший из залоговых кредиторов выкупает заложенную вещь, то далее, казалось бы, судьба вещи уже не должна зависеть от obligatio personae, существующего между должником и этим кредитором, но это не совсем так. Если право залога не сохраняется, то старшим кредитором становится следующий по очереди кредитор, получая таким образом незаслуженную выгоду. Исходя из этого римские юристы считали, что в подобных случаях сохраняется право залога на собственную вещь. Современное право, в частности – право ФРГ, знает еще один вариант залога без личного обязательства, так называемый земельный долг, когда связанность земельного участка возникает без возникновения обязательственного требования о возврате кредита. В данном случае ипотека превращается в самостоятельное право, в силу которого вещь может отвечать за уплату долга, заключенного в самом залоговом отношении.Против обязательственного характера залога свидетельствует возникновение настолько тесного отношения между залогодержателем и предметом залога, что оно оказывается сильнее, чем, скажем, правомочие владения. А ведь обязательственное право «слабее» вещного. Порядок реализации прав кредиторов разрешается по признаку старшинства, что не характерно для коллизии обязательств.С другой стороны, в рамках вещного права тяжело объяснить те случаи, когда залог существует без личного обязательства и выражается в связанности вещи, которая погашается через уплату кредитору или через продажу вещи в порядке обращения взыскания на имущество. Уходя от проблемы, можно назвать залог вещным способом обеспечения обязательств.2. Особенности залога части доли в праве собственности2.1. Законодательство в области регулирования залога доли в праве собственностиС принятием новой редакции параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ система российского права, регулирующего залог в целом, приобрела определенную стройность. Основная масса норм, регулирующих залог, теперь сосредоточена в названном параграфе ГК РФ. По своей структуре указанные нормы в некотором смысле представляют собой «мини-кодекс», так как состоит из подпараграфа 1 «Общие положения», являющегося своеобразной общей частью залогового права, и подпараграфа 2 «Отдельные виды залога», представляющего собой что-то вроде особенной части залогового права. Был окончательно отменен Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге». История конкуренции Закона о залоге 1992 года и положений ГК РФ о залоге насчитывает уже почти два десятилетия. Дело в том, что при принятии ГК РФ Закон о залоге 1992 года формально не был признан утратившим силу, фактически же в этом ключе высказался один из высших судов уже в 1998 году.Окончательное решение проблемы соотношения действия норм Закона о залоге 1992 г. и норм залогового права ГК РФ предполагало перенесение всех востребованных на практике норм Закона о залоге 1992 г. в текст ГК РФ и последующую отмену Закона о залоге 1992 г. Именно по этому пути и пошел законодатель, установив, что Закон о залоге 1992 г. утрачивает силу с 1 июля 2014 г.Иначе законодатель относится к соотношению норм Федерального закона об ипотеке и норм ГК РФ о залоге. В соответствии с п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимости применяются специальные нормы ГК РФ о вещных правах, а также положения специального Закона об ипотеке.Таким образом, сам ГК РФ допускает возможность существования специальных норм, которые бы устанавливали правила, отличающиеся от общего регулирования залога. Каких-либо особых трудностей такое «двухуровневое» регулирование само по себе вызывать не должно.Особенность российского гражданского права заключается в том, что по общему правилу общий закон – ГК РФ – имеет большую силу, чем специальные законы. Судебная практика рассматривает эту норму не как «пожелание» разработчиков ГК РФ, обращенное к законодателям, а как норму прямого действия, позволяющую суду не применять положения специальных законов, если они не соответствуют ГК РФ (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 марта 2012 г. № 14 «Об отдельных вопросах практики разрешения споров, связанных с оспариванием банковских гарантий»).Однако в ГК РФ все же заложена опция, допускающая существование специальных законов в сфере гражданского права: это случаи, когда в норме ГК РФ прямо указывается на то, что иное регулирование может быть установлено законом. Однако реформа залогового права породила довольно серьезную проблему соотношения старых норм Федерального закона об ипотеке и новых норм ГК РФ, регулирующих залог.Дело в том, что изменение залогового права предполагало последовательное изменение сначала норм ГК РФ о залоге, а затем специального регулирования залога недвижимости. Собственно, изменение Федерального закона об ипотеке (в смысле его модернизации) назрело достаточно давно; сейчас он скорее похож на лоскутное одеяло, за которым не видно центральной идеи.Одна из тенденций нового залогового права – это его радикальная деформализация. Она выражается в резком ослаблении требований к формальному содержанию договора залога. Другие тенденции – учет добросовестности залогодержателя, покупателя заложенного имущества и т.п. – также нашли свое отражение в тексте новой редакции параграфа 3 главы 23 ГК РФ.Однако все эти новые порывы законодатель реализовал пока только в ГК РФ – Федеральный закон «Об ипотеке» изменениям еще не подвергался. Многие действующие нормы Федерального закона «Об ипотеке» содержат регулирование, которое резко расходится с тем, что с 1 июля 2014 г. стало действующим общим залоговым правом.В связи с этим возник такой вопрос: как следует разрешать казусы в сфере залога недвижимости, в которых на основе норм ГК РФ было бы одно решение, а на основе норм Федерального закона «Об ипотеке» – другое. Формальный подход заключается в том, что старые нормы Федерального закона «Об ипотеке» должны применяться как «иное, установленное законом» (абзац второй п. 4 ст. 334 ГК РФ) и потому новые правила о залоге на ипотеку не будут распространяться, пока законодатель не поменяет Федеральный закон об ипотеке.Однако такой формальный подход порождает некоторые сложности. Специальные нормы – это случай, когда законодатель осознанно вводит регулирование, отличающееся от общего. А нормы Федерального закона «Об ипотеке», в свое время были просто дословно скопированы в него из прежней редакции параграфа 3 главы 23 ГК РФ. Эти нормы Федерального закона «Об ипотеке» никогда не задумывались законодателем как специальные, они стали таковыми случайно. История этих норм сама по себе достаточна для того, чтобы не рассматривать их как, если угодно, осознанно специальные. Да, они отличаются от норм действующего ГК РФ, но не потому, что они именно так и задумывались когда-то законодателем ввиду того, что общее регулирование для каких-то отдельных случаев непригодно. Следует согласиться с мнением Р.С. Бевзенко, который указывает, что коллизию норм ГК РФ и Федерального закона об ипотеке надо решать на основе другого правила разрешения конфликта законов – позднейшим законом отменяется предыдущий.Нормы параграфа 3 главы 23 ГК РФ, как более поздний закон, должны считаться имеющими большую силу, чем соответствующие правила Федерального закона об ипотеке. В этом случае новые, более «продвинутые», более «прокредиторские» правила данного параграфа будут превалировать над нормами Федерального закона об ипотеке. По всей видимости, впредь до принятия новой редакции Федерального закона об ипотеке эта коллизия должна разрешаться именно таким образом.2.2. Проблемы законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участкиС одной стороны, залог доли в праве можно расценить, как возможность преодоления принципов «закрытости» долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и преимущественной государственной покупки рассматриваемых земель (пп. П. 3 ст. 1 и ст. 12 ФЗ ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), как это указанно в статье Р.Р. Гимолеева «Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения». По мнению некоторых авторов, преодоление указанных выше принципов может привести к централизации земель в одних руках, развитию монополий и ограничению конкуренций в указанной сфере, неэффективному использованию земель сельскохозяйственного назначения.ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», реализуя публичный интерес, устанавливает преимущественное право исполнительного органа субъекта РФ и муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, как предусматривает п. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», преимущественное право субъекта РФ и муниципального образования не применяется в случае продажи сельскохозяйственных угодий с публичных торгов.Может показаться, что, разрешение залога доли в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения создает опасность того, что при реализации предмета залога для погашения обеспеченного обязательства доля в праве будет куплена с публичных торгов недобросовестным приобретателем, который осуществит скупку земельного участка «изнутри» (согласно п. 1 и 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), игнорируя условия преимущественной покупки как сособственников, так и органов исполнительной власти субъекта РФ и муниципального образования (п. 1 ст. 8 ФЗ ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 250, 255 ГК РФ).Как следует из п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать или подарить ее другому участнику долевой собственности.Разрешение залога долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и неблагоприятные последствия, вызванные указанным разрешением, упираются в проблему соотношения частно-правовых и публичных интересов. Но, несмотря на указанные нежелательные последствия залога доли в праве на рассматриваемые земельные участки, все же представляется необходимым разрешить залог доли в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет доли.Подход законодателя, направленный на охрану принципа «закрытости» долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения, не оправдывает запрет на залог долей в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения.