Право собственности на недвижимость: сравнительный анализ правового регулирования в РФ и Испании

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе выполнения данной курсовой работы мною было рассмотрено понятие «недвижимое имущество» в законодательстве России и Испании, а также особенности регистрации права на него и проведен сравнительный анализ. В результате которого, можно сделать вывод, что испанское и российское законодательство не совершенно и обладает рядом преимуществ и недостатков. Так в Российской Федерации понятие «недвижимости» до сих пор не учитывает всех особенностей современно развивающейся страны. В основном это связано с тем, что расширяются приёмы предпринимательской деятельности, а также понятие отрыва от земли трактуется шире.
На сегодняшний день разработана концепция реформирования законодательства о недвижимости. Во-первых, определение недвижимой вещи, содержащееся в статье 130 Гражданского к ...

ВВЕДЕНИЕ 1
1.1 Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта права 4
2 ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 12
2.1 Приобретение (покупка) недвижимого имущества 12
2.2 Безвозмездное приобретение права собственности на недвижимое имущество 15
2.3 Особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования 16
3 РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ 22
3.1 Регистрация права собственности на недвижимость 22
3.2 Защита права собственности на недвижимость 32
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 35
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 36

ВВЕДЕНИЕ

Ежедневно, огромные потоки людей, летая на самолетах в разные страны, передвигаясь на поездах и автобусах, путешествуя на кораблях, или просто прогуливаясь пешком по знакомым улицам своего города, даже не задумываются о том, что пересекают границы чьей-то собственности, как физически, так и с правовой точки зрения. И, конечно же, очень важным и вполне очевидным моментом для обладания такой собственностью, является необходимость доказательства соответствующего права на него. Убеждение о том, что права, с проведенной процедурой регистрации защищены больше, чем те, которые не зарегистрированы существует в законодательстве достаточно продолжительное время. Несмотря на это, огромное количество случаев, свидетельствует о том, что обладатель может легко лишиться недвижимости. Такая ситу ация сигнализирует о том, что регистрационная система далеко несовершенна, ее конструкция не до конца определена, ни на практике, ни в теории. Это связано в том числе, с бессистемным и непоследовательным процессом реформирования этого правового института законодателем, а как следствие, с принятием некачественных, неоднозначно истолкованных и сложных в практическом применении норм.
В настоящее время почти в каждой правовой системе мира существует понятие «недвижимость», но со своими особенностями. Не смотря на то что данное понятие в области гражданского права введено достаточно давно, споры об его уточнении ведутся и сейчас. Вещи делят на движимые и не движимые еще со времен римского частного права и данное разделение осуществляется и в современном гражданском законодательстве у большего числа стран.
В связи с этим целью данного курсового проекта является сравнительный анализ правого регулирования Российской Федерации и Испании. Данная цель может быть достигнута путём решения следующих задач: рассмотрением понятия и видов недвижимого имущества, правового режима и его особенностей, а также приобретение права собственности и регистрация прав на недвижимость.

В статье 62 говорится как раз о том, что граждане других стран наравне с российскими могут пользоваться правами. Данный общий конституционный принцип подкреплен российским миграционным и гражданским законодательством. В нашей стране такая свобода к совершению сделок иностранным гражданином объясняется правосубъектностью, что означает правоспособность и дееспособность любого физического лица. Таким образом, иностранные граждане могут приобретать недвижимое имущество в Российской Федерации также как граждане нашей страны. При этом статьёй 1209 гражданского кодекса России установлены требования к форме сделки, которые необходимо соблюдать любому иностранному гражданину при совершении сделок с недвижимостью. Для иностранных граждан не существует ограничений по владению, пользованию, распоряжению недвижимостью в Российской Федерации. Также при подаче или получении документов, при проведении государственной регистрации сделки с недвижимостью личное присутствие иностранного гражданина является в нашей стране не обязательным, при наличии оформленной доверенности, которая проверена надлежащим образом, не обязательной также является личная подпись. При оформлении сделок с недвижимым имуществом доверенность на представление интересов иностранного гражданина лучше оформлять на территории Российской Федерации в соответствии с российским законодательством.Теперь рассмотрим приобретение недвижимости россиянами в Испании. В этой стране существуют несколько видов недвижимости, которое можно купить. Есть недвижимость, которую предлагают риэлтерские агентства – это так называемая свободная недвижимость. Её в Испании может купить любой гражданин, обладая необходимой суммой. И второй вид объекта недвижимости это - VPO (Vivienda con Protección Oficial). В Испании это жилье с официальной защитой. Данный тип жилья продается по минимальной цене, следовательно частично субсидируется государством.Российские же граждане имеют право на покупку практически всех видов недвижимости в Испании – коммерческой или жилой, за исключением только VPO, так как такой тип недвижимости в Испании доступен только для определенных категорий граждан, которых защищает государство.Для внутренней экономики Испании выгодно продавать имущество иностранным гражданам, так как помимо самой недвижимости в Испании, налогов с недвижимости, нотариальных услуг и уплаты пошлин, они будут вынуждены тратить время и деньги на проживание в Испании, работу юристов и переводчиков, а следовательно внесут немалый вклад в экономику страны.Обязанностью покупателя в этой стране является проверка покупаемой недвижимости, то есть свободна ли она от любых финансовых или легальных обременений. Сделать это необходимо до того как будет официально подписан договор купли-продажи. Он в свою очередь одновременно с регистрацией в государственном реестре собственности как раз и подтверждает наличие права собственности продавца на данную недвижимость, а также содержит основные характеристики недвижимости. Для того, чтобы подтвердить принадлежность недвижимости продавцу покупателю необходима выписка из государственного реестра собственности. Данная выписка содержит сведения о том, находится ли под арестом та или иная недвижимость. Если недвижимость приобретается от застройщика, в этом случае необходимо также проверить некоторые документы, в этом случае проверяется заявление о новой застройке, и зарегистрирован ли объект в муниципалитете и налоговых органах.Если говорить непосредственно об оформлении сделки купли-продажи недвижимости в Испании, то её можно разделить на несколько этапов. Так первым шагом будет являться составление «предварительного договора продажи». В этом договоре указываются цена недвижимости в Испании, условия оплаты, ипотечные условия и другое. В Испании данный документ имеет полноценную юридическую силу. Также на этом этапе покупателю необходимо внести залог в размере минимум 10% от суммы самой недвижимости в Испании. После этого данный объект недвижимости в Испании снимается с продажи.Следующим шагом перед подписанием нотариального договора купли-продажи недвижимости в Испании является получение NIE. Это идентификационный номер иностранца и его необходимо вписать в договор купли-продажи. В Испании без этого номера жильё не пройдёт регистрацию в государственном реестре собственности. На этапе подписания предварительного договора, покупатель уже может получить кредитный или ипотечный заем. Вторым шагом в данной сделке является непосредственное подписание договора купли-продажи недвижимости в нотариальной конторе и его нотариальное заверение. Именно после того, как испанский нотариус заверит договор, право собственности на недвижимость в Испании перейдёт к лицу, как владельцу. После этого покупателю необходимо оплатить в присутствии нотариуса оставшиеся 90% стоимости недвижимости. Затем простую копию договора купли-продажи и ключ от квартиры или дома отдают владельцу. Одновременно с этим нотариальная контора уведомляет о смене собственника государственный реестр.Также необходимо сказать о том, что законодательство Испании в части купли-продажи недвижимости, одинаково на всей территории страны. Однако, в зависимости от каждого региона разным может быть муниципальное налогообложение.2.2 Безвозмездное приобретение права собственности на недвижимое имуществоВ Российской Федерации государственная регистрация на договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, заключенный на неопределенный срок, не требуется. В этой области исключением является только договор безвозмездного пользования объектом культурного наследия, который требует государственную регистрацию.Первый пункты статьи 131 Гражданского кодекса устанавливает общие правила для прав собственности и других вещных прав на недвижимые вещи. Так например, государственной регистрации подлежат ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Для указанных сделок правовые последствия наступают после их государственной регистрации.Договор безвозмездного пользования определяет правила и обязанности сторон, согласно которым передается вещь в безвозмездное временное пользование. Сторона которая получает недвижимость обязуется вернуть её в том состоянии, в каком получила, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Одновременно с этим в данном документе может не указываться срок передачи имущества, в этом случае договор заключен на неопределенный срок. Вторая статья 689 гражданского кодекса нашей страны говорит о том, что правила регулирующие отношения сторон по договору аренды применяются и к договору безвозмездного пользования.Таким образом, договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом не подлежит независимо от срока, на который он заключен государственной регистрации. В соответствии с законодательством нашей страны регистрация права безвозмездного пользования объектом недвижимости, возникшего у ссудополучателя, а также обременения права собственности не требуется.Единственное исключение существует для безвозмездного пользования объектом культурного наследия. В этом случае в государственной регистрации договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия нет необходимости, если он заключен на срок не менее года. В этом случае договор ссуды должен быть зарегистрирован, вне зависомости от срока, на который он заключен.2.3 Особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследованияВ нашей стране под наследованием понимается процесс передачи имущества умершего (наследодателя) другим лицам (наследникам). Вступление в наследство происходит в момент переоформления прав на имя наследников, которыми обладал умерший.Жилые помещения достаточно часто приобретаются в собственность именно в порядке наследования. При этом достаточно часто возникают спорные ситуации и вопросы, которые могут быть вызваны следующим: 1) характеристикой жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности; 2) избранным способом передачи имущества наследодателем (по закону или по завещанию);3) могут существовать права третьих лиц на жилые помещения, которые также переходят по наследству.Не смотря на это в России по наследству можно передавать только имущество, которое на момент смерти наследодателя находилось в его собственности. В случае, если жилым помещением, которое осталось после смерти наследователя, добросовестно и открыто владел гражданин или юридическое лицо в течение 15 лет, такая недвижимость уже не может быть наследуемо. Данный конкретный случай возможен, если у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении его не имели. Также суд не вправе удовлетворять запросы и требования о признании прав собственности на строения или помещения, которые возведены самовольно.Рассматривая вопрос о том, каким образом наследники российских граждан, проживающих на территории Испании, могут вступить в свои права на наследование, в первую очередь необходимо определить страну, в которой должно быть открыто наследство. Это определяет непосредственно законодательство того государства, согласно которому будут определятся правила и механизмы при определении наследников и разделении имущества.Местом открытия наследства, гражданское законодательство России устанавливает последнее место жительства наследодателя, в нашем случае это Испания. В этом аспекте имеется в виду именно постоянное место жительства, так как это определено нормами испанского и российского законодательства, а также международными договорами.В испанском законодательстве также как и в российском различают прямых наследников, которыми являются дети, родители и супруг. Именно при их наличии права наследования в Испании оформляются у нотариуса.В случае, если нет прямых наследников, либо есть несогласия между наследниками, также как и в нашей стране, в Испании для оформления наследства необходимо обратиться в гражданский суд. В этом случае, наследство уже будет открываться согласно испанскому процессуальному праву.Также возможна ситуация, при которой открытие наследства будет осуществляться и согласно испанскому Гражданскому кодексу, наследование должно производиться согласно материальному праву государства, чьим гражданином являлся наследодатель, то есть в нашем случае - Российской Федерации.В данном аспекте необходимо учитывать также нормы международного частного права, применяя закон государства, где умерший был гражданином, может произойти пересылка на законопостановление другого государства либо возврат на закон страны, где был открыт процесс.В Испании будет запрошено аккредитование положений российского законодательства относительно наследства «по закону», подписанное экспертом в праве (юрист/ адвокат) и заверенное Гаагским апостилем, будет произведен анализ применения российского и испанского права к наследству.Гражданский кодекс нашей страны относительно права, которое подлежит наследованию, говорит следующее:«Отношения по наследованию определяются по праву страны, где наследодатель имел последнее место жительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, - по российскому праву».Согласно этому положению происходит обратная отсылка на испанское право, и принятие наследства будет произведено согласно законодательству Испании. При этом если объекты недвижимости, зарегистрированы в государственном реестре России, будет применяться закон Российской Федерации.Еще одной особенностью испанского законодательства в отношении регистрации права на недвижимое имущество является то, что оно не предусматривает применение прав разных государств к разным частям имущества. Соответственно, ни возврат, ни пересылка в таком случае не производятся. В этом случае, если умерший оставляет недвижимое имущество в Испании и в России, применяется российское право. Если же недвижимость находится в разных государствах (помимо России и Испании), проводится соответствующий анализ по применению права.В любом случае, если имеется завещание, процесс передачи наследства произойдет гораздо быстрее. Законодательство России указывает, что завещание должно быть составлено по форме страны, где завещатель имел место жительства в момент составления такого завещания или указанного акта. При составлении завещания должна быть учтена обязательная доля законных наследников, установленная законодательством той страны, которое должно быть применено в наследстве. В случае нарушения этого пункта, завещание может быть аннулировано, тогда наследство будет распределено по положениям, установленным законом, а не завещанием. В связи с этим необходимо ознакомиться с постановлениями, которые применяются к наследству.Органы, которые могут открыть и вести наследство в обеих странах:Консульство РФ в Испании;нотариус в Испании;испанский гражданский суд по месту жительства наследодателя.Материальные различия наследования между постановлениями РФ и ИспанииВ российском законодательстве право на обязательную долю в наследстве принадлежит только несовершеннолетним или нетрудоспособным детям наследодателя, его нетрудоспособному супругу и родителям, а также нетрудоспособным иждивенцам наследодателя. В то время как в испанском законодательстве обязательную долю получают дети и супруг/а. В Испании автономные округа уполномочены принимать законы по наследованию, поэтому положения не однородны на всей территории Испании.Наследование имущества, находящегося на территории РФ, иностранными гражданамиМожет случиться так, что наследником является гражданин Испании либо другого государства, который наследует имущество, находящееся на территории РФ. Вопросы оформления наследственных прав иностранных граждан являются наиболее сложными в практике работы нотариусов, ведущих наследственные дела. Это объясняется отсутствием должного правового регулирования в данной сфере.В соответствии с российским законодательством иностранные граждане могут иметь на праве собственности имущество и, соответственно, могут его завещать и наследовать на равных основаниях с гражданами Российской Федерации. В отношении наследования иностранцами в России ограничений нет; право наследования им предоставлено независимо от того, проживают они в России или нет.Что касается наследуемого имущества, российское законодательство устанавливает некоторые ограничения в отношении иностранных граждан. Например, иностранцы не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации (Земельный кодекс Российской Федерации). Земельные участки подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности, если в результате наследования наследником будет являться иностранный гражданин или лицо без гражданства.Такие же последствия возникают для иностранных граждан и лиц без гражданства при наследовании земельных участков сельскохозяйственного назначения (Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).НалогообложениеРоссийские граждане, должны оплачивать налоги при наследовании имущества, которое находится за рубежом, аналогично тем, которые установлены законодательством иностранного государства. Если же у Российской Федерации нет заключенного договора об избежании двойного налогообложения со страной, где находится наследство, то налог придется платить дважды. В настоящее время Россия является участником около пятидесяти подобных соглашений.При этом договор об избежании двойного налогообложения между Россией и Испанией не содержит никаких положений в отношении налога на наследование.Федеральный закон РФ от 1 июля 2005 года N 78-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2006 года, отменил налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения.