Меры по повышению инвестиционной привлекательности муниципального образования муниципальной недвижимости

Заключение

Таким образом, цель и задачи курсовой работы достигнуты.
В данной работе рассмотрены меры по повышению инвестиционной привлекательности муниципального образования муниципальной недвижимости.
Достигнуты поставленные задачи:
1. Рассмотрены понятия и особенности инвестиционной деятельности;
2. Изучена инвестиционная деятельность муниципального образования;
3. Дана характерисика мероприятиям по повышению инвестиционной привлекательности недвижимости в муниципальном образовании.
Оценка эффективности региональных инвестиционных проектов должна основываться на инвестиционной привлекательности и потенциале региона, так как необходимо понимать потенциал отдельных предприятий и отраслей, расположенных на территории, обеспечивающих способность в генерировании прибыли от вложенных инвест ...

Оглавление

Введение 3
1 Понятия и особенности инвестиционной деятельности 5
1.1 Сущность инвестиционной деятельности 5
1.2 Показатели характеризующие инвестиционный проект 9
1.3 Нормативно-правовая база инвестиционного проекта 17
2 Инвестиционная деятельность муниципального образования 20
2.1 Анализ и структура муниципальной недвижимости 20
2.2 Особенности управления муниципальной недвижимостью 23
2.3 Аренда и продажа муниципальной недвижимости 29
3 Мероприятия по повышению инвестиционной привлекательности недвижимости в муниципальном образовании 36
3.1 План мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности МО 1 (Коломна) 36
3.2 Прогнозируемый эффект МО 1 (Коломна) 43
Заключение 46
Список литературы 48

Введение

Актуальность данной темы в том, что инвестиции выступают ключевым звеном, определяющим решение всего комплекса проблем инновационного развития РФ и модернизации экономики .
В соответствии с Федеральным законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» 39 - ФЗ от 25.02.99 г. под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта .
На инвестиционный процесс оказывает влияние большое многообразие факторов, которые имеют существенную практическую значимость. Выявление и учет факторов, влияющих на инвестиционную деятельность, и эффективность реализации инвестиций служат базой для разработки и обоснования инвестиционной политик и.
Сложившаяся к настоящему времени ситуация в инвестиционной сфере России является следствием падения экономической активности в предыдущий период и воздействия неблагоприятной внешнеэкономической и внешнеполитической конъюнктуры.
Привлечение инвестиций, в том числе и иностранных в российскую экономику обеспечивает стратегические цели политики сбалансированного развития отраслей экономики, расширенного воспроизводства, повышения качества и конкурентоспособности выпускаемой продукции, решение проблем экономической безопасности. Иностранные инвестиции могут принести в Россию передовые достижения научно – технического прогресса и управленческий опыт. Приток иностранных инвестиций необходим для преодоления последствий финансово - экономического кризиса и ухудшения качества жизни граждан .
Таким образом, цель данной работы – рассмотреть меры по повышению инвестиционной привлекательности муниципального образования муниципальной недвижимости.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть понятия и особенности инвестиционной деятельности;
2 Изучить инвестиционную деятельность муниципального образования;
3. Охарактеризовать мероприятия по повышению инвестиционной привлекательности недвижимости в муниципальном образовании.
Объектом исследования выступает МО 1 (Коломна).
Предмент исследования – повышение инвестиционной привлекательности муниципального образования.
Работа состоит из введения, 3 глав, заключения и списка использованной литературы.
 

Данный нормативно-правовой акт определяет основные гарантии прав инвесторов.Особое место в системе законодательства, регламентирующего основы инвестиционной деятельности, занимает Федеральный закон «О соглашениях о разделе продукции». В целом, принятие данного федерального закона способствовало привлечению в экономику страны как иностранных, так и российских инвестиций, особенно в сфере экономической деятельности субъектов топливно-энергетического комплекса. На сегодняшний день известно лишь о следующих соглашениях такого рода: «Сахалин-1», «Сахалин-2». По своим условиям они в достаточной мере обеспечивают интересы инвестора. Таким образом, именно наличие эффективной нормативно-правовой базы и в том числе реализация вышеперечисленных мер могут обеспечить долгосрочное, стабильное развитиеэкономики, расширить производственно-хозяйственный потенциал, поднять деловую активность, обеспечить повышение занятости населения и, как следствие, снизить социальную напряженность в стране.2 Инвестиционная деятельность муниципального образования2.1 Анализ и структура муниципальной недвижимостиДля целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).По физическому статусу выделяют: земельные участки здания, строения, сооружения помещения. В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые. Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов: I. Земля а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях): - под жилье (селитебная территория), - под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,> - под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория), - под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения) б) земельные участки вне поселений (межселенные территории): - под дачное и садово-огородное использование, - под жилую застройку, - промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.), - сельскохозяйственного назначения, - природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, - лесного фонда, водного фонда, - участки недр, - земли резерва, назначение которых не определено 2) жилье (жилые здания и помещения): - многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах) - индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы) - офисные здания и помещения административно-офисного назначения - гостиницы, мотели, дома отдыха - магазины, торговые центры - рестораны, кафе и др. пункты общепита - пункты бытового обслуживания, сервиса - заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения - мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения - паркинги, гаражи - склады, складские помещения - здания правительственных и административных учреждений - культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты - религиозные объекты Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. По видам собственности объекты недвижимости разделяют на: частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности общественные – находящиеся в собственности общественных объединений коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности. По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п. Перечень имущества, которое может находиться в муниципальной собственности, следует законодательно сделать открытым, что не будет ограничивать перспективы муниципальных образований по наращиванию доходов за счет этой составляющей, в том числе и по развитию рыночных механизмов использования земли и имущества в муниципалитетах.2.2 Особенности управления муниципальной недвижимостьюОсновной целью муниципальных органов власти в вопросе управления муниципальной недвижимостью является пополнение доходной части местных бюджетов, а первоочередной задачей становится оптимизация структуры имущества (приватизация, передача в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление, концессию и т. д.), то есть её коммерческая реализация.Развитие рыночных отношений в России обостряет конкуренцию как в коммерческих, так и не коммерческих сферах деятельности. Современные процессы по управлению муниципальной недвижимой собственностью становятся все более разнообразными и сложными. В условиях уменьшения количества имущества и увеличения проблем связанных с организацией контроля за его состоянием, получением доходов и сокращением затрат на эксплуатацию возникает необходимость поиска новых подходов и инструментов решения задач по повышению эффективности использования объектов. Одним из инструментов обеспечивающим принятие оптимальных решений в короткий срок при минимизации затрат является геомаркетинг, представляющий новое направление маркетинговых исследований, возникшее благодаря широкому распространению географических информационных систем (ГИС) и пространственных данных, используемых для маркетингового анализа территорий.Геомаркетинг - технология проведения маркетинговых исследований, основанная на методах географического анализа различных пространственно-распределённых объектов и явлений, позволяющая, провести конкурентный анализ, определить наилучшее местоположение строительства новых объектов или целевую аудиторию определённой территории, дать прогноз развития рынка недвижимости, разработать или скорректировать концепцию для существующих или планируемых объектов, оценить варианты наилучшего использования земельного участка и т. д. Основным отличием геомаркетингового анализа от исследований в рамках региональной и муниципальной экономики является целевое применение, например минимизация издержек при строительстве новых объектов или привлечение как можно большего числа потребителей к действующим объектам (без изменения инфраструктуры, ведущему к удорожанию проектов).Для недвижимости как товара особенно важна экономическая среда функционирования, создаваемая системой взаимоотношений рынков факторов производства, капитала, товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, муниципалитетами, юридическими лицами и индивидуальными собственниками. В зависимости от экономической среды формируется спрос, предложение и цены на объекты недвижимости, принципы их распределения между пользователями, а также направления рационального и наиболее эффективного использования объекта. Специфика данного товара и возможность высокодоходного участия в операциях, характерных в общей массе для данного вида имущества (инвестирование, ГЧП, траст, ипотека, лизинг и. т. д.) объясняет связь недвижимости с широким кругом экономических процессов, в которых она участвует. Соотношение рыночных и государственных начал регулирования рынка недвижимости не только определяет положение всех участников отношений, но и влияет на показатели эффективности и интенсивности обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере, оказывая непосредственное влияние на характер налогообложения, страхования, кредитования, стоимость ценных бумаг и т.д.В определенном смысле можно утверждать, что с позиции широко распространённой в маркетинге концепции 4Р (Product (Продукт), Price (Цена), Place (Место), Promotion (Продвижение)) предметом геомаркетинга выступает местоположение. Причем, важно отметить, что географическая составляющая маркетингового исследования (Place) не используется в отдельно от других направлений, дополняя их за счёт принятия в рассмотрение пространственного фактора. Основной причиной уникальности объектов недвижимости является их местоположение (престижность района, удаленность от источников и коммуникаций, центров деловой активности, рекреационных зон, источников экологически вредных воздействий, транспортных магистралей и станций общественного транспорта), которая в существенной мере оказывающую влияние на такие экономические параметры как цена, ликвидность, доходность. Таким образом, местоположение - одновременно выступает географической и экономической характеристикой недвижимости (объекты могут существенно отличаться по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому потенциалу). Два здания возведенных по одному типовому проекту и абсолютно тождественные, по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям, могут иметь различную потребительную стоимость или другие характеристики, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. Минимальные различия не всегда заметны, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет, а неповторимость комбинации весьма большого числа характерных признаков в свою очередь приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости. Важность географического фактора в маркетинге определяет целый ряд причин: неоднородность спроса и предложения в пространстве (свободные земельные участки и объекты, цены на них), несогласованность предложения и спроса (преодоление этого несоответствия требует изучения пространственного поведения покупателей (инвесторов, арендаторов) и продавцов.Включение геоинформации в маркетинговые исследования рынка недвижимости повышает их качество за счёт привязки данных к местоположению объектов и включения в анализ пространственных факторов, что позволяет оптимизировать предложение и точнее определить ценовую политику, а также дать наглядное представление для инвесторов путём возможности рассмотрения конкретной территории и закономерностей её развития в настоящем и в будущем времени. Результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды, качество местоположения объекта недвижимости, определённое в соответствие принятому в данном районе типу строений получило название ситуса. Для анализа и оценки условий размещения недвижимости, как правило, выделяют не менее пяти уровней: объект недвижимости, ближайшие окрестности, примыкающую территорию, торговую зону, район. Фиксированное положение недвижимости и её окружения, оказывает большое влияние на потребительские свойства, стоимость и ценность объекта (как позитивное, так и негативное). Значимость таких изменений зависит от уровня, на котором они произошли, причём, чем выше уровень, тем они масштабнее (например, строительство завода в ближайших окрестностях сильнее отразится на экономических характеристиках объекта). Например, для определения территории для размещения бизнес-центра необходимо оценить несколько факторов, влияющих на привлекательность территории: наличие крупных магистралей, арендная ставка на землю, зона расположения, близость потребителей, стоимость земли.На современном этапе наиболее перспективным направлением геомаркетинговых исследований выступает интеграция геомаркетинга и муниципальной экономики, в рамках которой создание новых объектов (открытие торговых, бизнес-центров, жилищное строительство и т. д.), происходит в соответствии с развитием территории. Сложность таких исследований обусловлена отсутствием законодательно утвержденных генеральных планов, правил землепользования и застройки (так, на сегодняшний день согласно статистике Минрегиона у 71% муниципальных образований отсутствуют правила землепользования и застройки, являющиеся «информационным базисом» для формирования, учёта объектов недвижимости и развития инвестиционной деятельности).Решению ряда проблем связанных с нехваткой необходимой информации при проведении геомаркетингового анализа территории может способствовать более широкое применение органами власти интернет-технологий, позволяющих добиться глобальной интеграции информационных потоков, создать не только муниципальные, но и региональные информационные системы, а также использовать различные виды данных (например, информационных ресурсов из открытых источников, Google, Yandex, OpenStreetMap и пр.). Например, на сайте Росреестра действует открытый портал «Мониторинг рынка недвижимости», предназначенный для обеспечения участников рынка недвижимости, органов государственной власти и местного самоуправления, граждан и юридических лиц сведениями о зарегистрированных объектах, их кадастровой оценки и ценах сделок. Система предоставляет следующие возможности:1) просмотр объектов в табличном виде: колонки - показатели, строки - объекты и сделки;2) возможность сортировки и фильтрации объектов по показателям;выгрузка данных по объектам;3) возможность отбора данных по интересующему критерию;4) возможность просмотра сведений на Публичной кадастровой карте.На сайте размещены реестры в сфере регистрации прав и кадастрового учета (более 53, 6 млн. сведений о земельных участках и более 88,1 млн. сведений об объектах капитального строительства), реестры кадастровых инженеров, реестры в сфере саморегулирования, действуют сервисы получения сведений из ГКН и ЕГРП, геопорталы, а также другие необходимые данные, которые могут являться основой для принятия управленческих решений.Таким образом, практическое применение геомаркетинга, успешно сочетающего экономический и географический анализ, способно предоставить не только возможность ведения первичного учёта имущества на современном уровне, работы с картографическим материалом в электронном виде и использования этой информации для оперативного и стратегического планирования в области имущественно-земельных отношений, но и значительно повысить эффективность принятия управленческих решений в целом.2.3 Аренда и продажа муниципальной недвижимостиПереход к рыночным отношениям связан с глубокими социально-экономическими преобразованиями во всех сферах экономики. Перед субъектами этих изменений возникают сложные проблемы, требующие научно обоснованных решений. Наиболее специфичными они являются в сфере управления, так как последствия неправильно принятых решений и цена ошибки имеют разнонаправленный характер и чрезвычайно серьезные последствия для населения (усиливается социальная напряженность, снижается уровень благосостояния). Развитие практически всех типов муниципальных образований в той или иной мере осложнено региональными проблемами, значительную часть из которых трудно устранить полностью, потому что они порождены объективными факторами (неравномерность размещения природных, материальных, трудовых ресурсов), но можно смягчить их остроту, эффективно используя собственные ресурсы. Основной из них – недвижимое имущество, являющееся материально-вещественной основой функционирования экономики, одной из важнейших составляющих, определяющих дееспособность муниципальных образований и выступающих в качестве естественно-пространственного базиса, на котором происходит вся хозяйственная деятельность.Применительно к муниципальным образованиям в составе недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ можно выделить: земельные участки, жилищный фонд (здания, помещения), нежилой фонд (здания, сооружения, помещения), имущественные комплексы (предприятия), единые недвижимые комплексы (линии электропередачи, трубопроводы и др.), объекты незавершенного строительства. Тем не менее, несмотря на широкий перечень объектов недвижимости и прав по распоряжению ими, в большинстве муниципальных образований реализация органами власти управленческих полномочий сопряжена со значительными сложностями, обусловленными отсутствием установленных и единообразно понимаемых целей, а также применением ограниченного набора инструментов, форм, методов, моделей управления, основанных на использовании краткосрочного, а не стратегического (долгосрочного) планирования. Количество противоречий и проблем, требующих неотложного решения растет с каждым годом, а бездействие органов власти (чаще имитация каких-либо действий) лишь усложняет сложившуюся ситуацию.Активно формирующиеся рыночные отношения (развитие предпринимательства, государственно-частного партнерства (ГЧП), предъявляют новые требования к деятельности органов власти по управлению муниципальной недвижимой собственностью. Очевидно, что повышение финансово-экономической самостоятельности муниципалитетов, наращивание собственной доходной и налогооблагаемой базы, а также реализация экономического потенциала территории невозможны без развития, рационального и эффективного использования недвижимого имущества. В свою очередь, формирование системы управления требует учета ряда особенностей при ее создании. Так, управление муниципальной недвижимостью должно обеспечивать совместное использование ресурсов публичного, частного секторов производства и хозяйствующих субъектов разных форм собственности, относящихся к рыночному и некоммерческому секторам, для решения комплекса социально-экономических задач (увеличение ресурсной базы, рост объема и качества благ, повышение инвестиционной привлекательности территории, развитие ГЧП, малого и среднего предпринимательства). Противоречива и система органов управления (как правило, несоответствие материальных и финансовых ресурсов исполняемым обязанностям). Так, на территории муниципального образования в земельно-имущественных отношениях участвуют местные администрации (органы публичной власти), учреждения (юридические лица) и их отраслевые структурные подразделения (также являющиеся юридическими лицами – учреждениями). Следовательно, одно юридическое лицо осуществляет часть гражданско-правовых функций, принадлежащих другому юридическому лицу (дублирование полномочий), что приводит к лишним затратам по администрированию, финансированию и проблемам эффективного взаимодействия. Слабая проработанность процедур торгов и аукционов оставляет возможность совершения неправомерных и невыгодных сделок. Отметим огромную роль коррупционных процессов именно в системе управления недвижимостью. Ценность и высокая стоимость объектов, а следовательно, и высокий доход в случае их нецелевого использования (в личных целях) приводят к постоянному росту противозаконных действий в этой области. Запутанность и непрозрачность управленческой системы порождает непреодолимые барьеры на пути привлечения эффективных пользователей (инвесторов и арендаторов) муниципальной недвижимости.