становление рынка недвижимости в россии

Заключение
На основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы.
Прежде чем принимать решение о реализации какого-либо проекта необходимо исследование инвестиционной среды.
Вложение средств сектор недвижимости является выгодным особенно в условиях развития рыночных отношений, при этом необходимо отметить что если инвестор плохо знаком с объектом недвижимости необходимо оценить перспективы его развития.
Ведь инвестор стремится прежде всего при вложении средств в объект в будущем получить значительную прибыль. Несомненно, рынок недвижимости по сути является одним из самых прибыльных и при этом менее рискованных направлений для развития бизнеса. Даже в случае потери возможности получения прибыли можно реализовать объект таким образом, чтобы вложенные ранее средства вернулись в полном о ...

Оглавление
Введение 3
Глава 1. Понятие рынка недвижимости и причины его привлекательности 5
1.1. Понятие недвижимого имущества 5
1.2.Истори я становления рынка недвижимости в России 8
Глава 2. Анализ рынка недвижимости за последние 10 лет 16
2.1.Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости 16
2.2. Изменения на рынке недвижимости за последние десять лет 21
2.3.Перспективы развития рынка недвижимости в 2015 32
Заключение 35
Список использованных источников и литературы 39

Введение
Актуальность темы исследования. С развитием рыночной экономики и процесса интеграции появилась необходимость в развитии инвестиционной дельности, привлечении иностранных партеров. Но для того, чтобы привлечь средства из-за рубежа в первую очередь необходимо быть привлекательным с точки зрения объекта инвестирования. В России сегодня таким объектом является недвижимость, которая в большей степени выступает в качестве средств производства. К объекту недвижимости относятся земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения.
Помимо этого, к данной категории можно отнести земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые в данной ситуации являются предметов потребления.
Можно сказать, что объекты недвижимости выполняют р оль фундамента общественного производства, ведь в действительности для того, чтобы реализовать какой-либо товар его для начала необходимо произвести и в этом случае не обойтись без помещения или склада, земли или как минимум подсобки. Нельзя жить, что-либо изобретать или производить в воздухе. При этом не смотря на то что мы говорим о недвижимом объекте он содержит отличительные особенности товара, которые позволяют его реализовывать или приобретать, если говорить точнее, данный объект участвует в процессе обращения.
Развитие рыночный отношений способствовало приватизационным процессам, которые коренным образом изменили в нашей стране инвестиционно-строительную сферу и способствовали развитию самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.
Именно желание оценить на каком уровне находится данный сегмент рынка в России и какова его инвестиционная привлекательность и стала причиной исследования.
Объект исследования. Рынок недвижимости
Предмет исследования. Развитие российского рынка недвижимости
Цель исследование. Анализ рынка недвижимости за последние десять лет.
Задачи исследования.
1. Дать определение понятию рынка недвижимости
2. Рассмотреть особенности инвестирования рынка недвижимости
3. Проанализировать развитие рынка недвижимости после распада СССР и по современный период
4. Описать перспективы развития рынка недвижимости
Хронологические рамки. В рамках данного исследования рассмотрен период 1995 – 2015 годов. Также представлена перспектива развития рынка недвижимости в 2015 г.
Работа состоит из введения, двух глав, списка использованных источников и литературы.  

Непосредственным проявлением этого процесса являлся происходящий в массовом порядке в рассматриваемый период перевод помещений из жилого фонда в нежилой.Третье направление – перераспределение коммерческой и индустриальной недвижимости между различными отраслями экономики.Важной особенностью начального этапа становления рынка в 1990-е гг. было отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур.Рынок жилой недвижимости начинает развиваться с 1992 г., рынок помещений нежилого назначения – с 1993–1994 гг. (особенно после принятия решения о возможности выкупа приватизированными предприятиями занимаемых ими на условиях аренды помещений), а рынок городских земель – с 1995 г.Такой вариант развития рынка означает отсутствие у собственников квартир и встроенных помещений прав но отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено. Ущербность прав собственности становится по мере развития рынка препятствием для его поступательного движения.Отсутствие развитой инфраструктуры рынка порождало следствия:• ограниченность спроса на рынке недвижимости, необходимость достаточно длительного процесса накопления средств для приобретения недвижимости;• повышенный уровень рисков в связи с отсутствием таких элементов рыночной инфраструктуры, как консультанты но недвижимости, страховые компании, ипотечные банки и др.Характерной чертой развития рынка в рассматриваемый период было отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.Девяностые годы XX в. стали периодом становления российского рынка недвижимости. Результатом этого периода можно считать формирование основных структурных элементов рынка: выделение основных сегментов рынка по функциональному назначению, первичного и вторичного рынков, создание базовых институционально-правовых условий функционирования рынка, образование основных групп профессиональных участников рынка.Глава 2. Анализ рынка недвижимости за последние 10 лет2.1.Инвестиционная деятельность на рынке недвижимостиКак известно, участников процесса финансирования недвижимости можно разделить на следующие категории: федеральные и местные органы власти и управления; кредитно-финансовые учреждения; инвесторы и пр. В обязанности федеральных органов и местных органов власти входит поддержание экономико-правовых отношений между участниками процесса финансирования недвижимости. Имеется ввиду установление льгот, создание ограничений (такие как законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. К тому же, нельзя забывать, что государство выступает в роли собственника многих объектов недвижимости.Роль кредитно-финансовых учреждений заключается в том, что они предоставляют необходимый капитал инвесторам, у которых нет необходимой суммы для реализации проектаЧто касается инвесторов, то на их месте может быть любое физическое или юридическое лицо, которые приобретает недвижимость и следит за ее надлежащим видом. Существует два вида инвесторов. К первому типу относятся активные, или те, которые занимаются и финансируют строительные объекты. Ко второй категории относятся пассивные, которые только вкладывают средства в строительство, но сами в нем не участвуют.Несомненно, наиболее привлекательной выступает недвижимость, которая приносит прибыль. Привлекательность в данном случае связана с отдачей от инвестиций после погашения операционных расходов. При этом возрастает уровень риска по той причине, что недвижимость обладает значительно низкой ликвидностью и окупается достаточно долго.  Инвестирование выступает в роли самостоятельного вида вложений (финансирования), который состоит из инструментов и технологий накопления, финансовых источников, финансовых инвесторов и посредников, ипотечного кредитования, институтов инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионных институтов. Система позволяет включать одновременно один или несколько этапов инвестирования, объединенных в объекты недвижимости.Реализация процесса инвестирования возможно за счет разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Довольно часто для этих целей используется собственный или заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. При этом параллельно происходит поиск новых путей для реализации различных схем финансового инвестирования в недвижимость.В наше практически нельзя встретить инвесторов, которые реализуют проект только за счет собственных средств. Чаще всего вложение инвестиций в объекты недвижимости происходит с помощью смешанного финансирования. В таком случае заемный капитал довольно часто состоит из нескольких видов кредитов.Различается два метода инвестирования на рынке недвижимости: прямые и косвенные.К прямым в данном случае относится приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.К категории косвенных методов можно отнести покупку ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные. Как известно, вложения в ценные бумаги и в недвижимость являются долгосрочными. Отличительной особенностью инвестиций в недвижимость является то, что в данном случае речь идет о высокой степени сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.Особое влияние на источники и величину инвестиций в недвижимость оказывают: •запланированный доход на инвестиции; •ставка банковского процента; •налоговая политика государства не только в инвестиционной сфере, но и в других областях; •уровень роста инфляции; •степень риска инвестиций в недвижимость. Основными причинами привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции являются:•быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях;•постоянное различие между банковской ставкой и уровнем инфляции;•отсутствие возможности участвовать в более выгодных вложениях в недвижимость;•остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;•инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства. Хотелось бы более подробно остановиться на вопросе существующих сегодня проблем развития инвестиционного направления в России. В данной ситуации хотелось бы выделить наиболее актуальные, решение которых в последствии поможет изменить инвестиционную обстановку в стране.Среди основных причин можно выделить:Экономический кризис;Сокращение ВНП;Инфляция и последующее снижение уровня национальной валюты;Структурные деформации денежной массы;Снижение уровня поддержки различных инвестиционных проектов за счет бюджетных средств;Кризис бюджетной системы;Повышение уровня неплатежей;Ухудшение финансового положения предприятий;Нарушение процессов формирования общественного капитала, соотношения между системой процентных ставок и уровнем рентабельности реального сектора экономики;Стремление повышение доходов за счет финансового рынка, незначительный приток иностранных инвестиций;Неправильная государственная политика, которая в первую очередь преследует реализацию либерально-монетаристской модели рыночных преобразований, отсутствие государственной инвестиционной стратегий;Недостаток законодательной системы;Затяжной процесс преобразований и др.Помимо вышеперечисленного необходимо отметить, что иностранный капитал необходим для разработки добычи полезных ископаемых, куда в действительности он больше всего направлен.Для того чтобы изменить ситуацию необходимо особое внимание привлекать к решению определенных проблем в сфере развития цивилизованных рыночных отношений, так и специфических, относящихся непосредственно к решению задачи привлечения инвестиций.Прежде всего необходимо обозначить меры общего характера среди которых выделяются:Возможность достижения консенсуса в отношении различных властных структур, социальных групп, политических партий и прочих общественных организаций;Повышение мер борьбы с преступностью;Сокращение процессов инфляции при использовании различных и опираясь на мировой опыт решения подобных проблем, за исключением невыплаты трудящимся зарплаты;Изменение налогового законодательства с целью упрощения и стимулирования производства;Использование свободный средств предприятий и населения на инвестиционные нужды путем повышения процентных ставок по депозитам и вкладам;Использование системы оплаты объектов за конечную строительную продукцию и др.Для того чтобы в некоторой степени повысить инвестиционную привлекательность российского рынка необходима длительная работа по повышению инвестиционной привлекательности региона. Особое внимание необходимо привлекать к развитию российского общества в условиях существования смешенной экономики, создание условий интернационализации рынка товаров, рабочей силы и капитала.Привлечение иностранного капитала позволит в значительной степени повысить уровень научно-технического прогресса и передовой управленческий опыт. По этой причине особенно важно стремить к включению России в мировой хозяйственный сектор. Сегодня довольно много сделано для реализации данный задач. В частности, Россия в 2012 году стала членом ВТО что позволило сделать российский рынок более открытым. Тем не менее ситуацию осложнил украинский кризис в 2014 году и последующий за ним спад вовлечения иностранного капитала в развитие российского сектора экономики, а повышение иностранной валюты вовсе стало причиной утечки значительных объемов капитала за рубеж.При этом необходимо понимать насколько важны иностранные инвестиции для российского рынка, при этом не имеет особого различия, идет ли речь об иностранных, или национальных инвестициях.По этой причине одной из наиболее важных задач российского государства является привлечение в страну иностранного капиталп, и, последующее его направление мерами экономического регулирования на достижение общественных целей.2.2. Изменения на рынке недвижимости за последние десять летПрежде всего хотелось сказать о высоких темпах развития рынка недвижимости за последние десять лет. Основная причина данной ситуации является рост экономики и соответственно повышение качества жизни граждан.Также нельзя не сказать о политике государства, которая также способствовала развитию рынка недвижимости. Речь идет о государственных программах, таких как «Материнский капитал», «Поддержка молодых семей». Если посмотреть на рынок коммерческой недвижимости в Нью-Йорке или Лондоне, то они существуют сто и более лет. Уровень развитости московского рынка не совсем одинаков с вышеназванными, но он очень приблизился к ним за короткий период времени. Несмотря на то что в 2008 – 2010 годах на фоне кризиса произошло снижение темпов строительства нового жилья, тем не менее данная ситуация лишь способствовала тому, что многие специалисты в данной сфере получили колоссальный опыт, который позволил вновь вернуться на рынок.По этой причине, те специалисты, которые сегодня находятся на рынке недвижимости хорошо разбираются в особенностях его развития и по этой причине продолжают свою деятельность. Необходимо отметить, что рынке присутствует как коммерческая, так и желая недвижимость и спрос на нее в некоторой степени отличается.Если говорить о коммерческой недвижимости, то в данной ситуации наиболее популярным направлением является аренда, которая прошла довольно длительный путь развития. На первых этапах инвестирование данного сегмента была связано с множеством рисков, которые были вызваны отсутствием прозрачности, быстрого возврата вложенных средств. Сегодня ситуация в значительной степени изменилась и сегодня основными характеристиками данного направления является прозрачность, более длительные сроки аренды, индексация базовой ставки, где есть право на продление, и другие, более сложные условия. Также хотелось отметить, что в 2003 арендная плата на основании товарооборота была довольно высокой. Изменения которые произошли на рынке недвижимости показывают уровень развития государства. Интересно, что произошло существенно меньше изменений на инвестиционном рынке и при структурировании сделок. Поскольку структура зависит от SPV (компания специального назначения) и структуры холдинга, которые были внедрены изначально, главным образом во время приватизации земли и начала девелоперских проектов. Эти структуры по большей части остались такими же как и были в 2003 году. Несомненно, за последние годы участники рынка и покупатели сильно изменились, можно отметить большую вовлеченность западного рынка, инвесторов, готовых заниматься недвижимостью, как альтернативными инвестициями, таким образом диверсифицируя свой портфель. Все эти особенности стали гораздо более развитыми и сложными. При этом нельзя говорить об устойчивом развитии рынка недвижимости, которое во многом зависит от улучшения условий труда, повышения уровня технологий.Хотелось бы сказать об отличительных чертах специалистов, работающих на европейском и российском рынке недвижимостиЕсли говорить про Западную Европу, основное различие заключается в рыночных циклах. Офисные рынки в Западной Европе уже развиты: Лондон, Франкфурт, Париж, Брюссель и т.д., они развивались в течение длительного времени. Они достаточно стабильны, и хотя на них есть спады и подъемы, но не настолько экстремальные как в России. Спрос и предложение гораздо более сбалансированы, поскольку количество бизнес-центров и торговых центров уже велико, и, как следствие, новые объекты в процентном отношении добавляют достаточно мало. И уже гораздо лучше изучена природа циклов на рынке недвижимости, и как действовать на разных этапах. Там широко распространены долгосрочные договоры аренды, например в Великобритании срок договора может достигать 20- 25 лет, поэтому возможные изменения происходят намного более плавно. Что касается России, то за последние 10 лет были периоды, когда прирост предложения в течение одного года составлял 20% и более. Предложение меняется необычайно быстро. И оно не очень эластично, так как у нас достаточно длинный девелоперский цикл, составляющий 5 - 6 лет. Вы можете столкнуться с резким изменением предложения, но потенциально могут быть и сильнейшие колебания спроса. Сегодня на рынке может быть 2% вакантных площадей, а завтра – уже 25%, как это по сути произошло в 1998 году. Так как запас предложения недостаточно велик и могут произойти упомянутые выше колебания спроса, а также из-за того, что на рынке еще не представлены такие длинные договоры аренды, как в Европе, мы можем увидеть намного более резкие колебания уровня арендных ставок и вакантных площадей. Это приводит к такому уровню неопределенности, который невозможен на других, более зрелых рынках. Именно в этом заключается основное различие.Если говорить о зависимости рынка недвижимости, то наиболее зависимым является рынок офисной недвижимости, по той причине, что он требует регулярных вложений и по этой причине зависит от бизнеса арендаторов. Речь идет об ожиданиях бизнеса, хотят ли арендаторы снимать большие и лучшие площади и готовы ли платить большую сумму. В той ситуации когда арендаторы чувствуют, что экономическая ситуация в стране ухудшается, то скорее всего они не станут вкладывать средства в расширение или модернизацию офисных помещений и т.д. Существует прямая связь между сегментом офисной недвижимости и тем, что происходит в экономике в целом. Рынок торговой недвижимости отличается. Он зависит от потребительских расходов. И то, как люди тратят деньги в России немного, отличается от того, как это происходит в остальном мире. Когда наступил кризис, на самом деле оказалось, что люди потратили больше денег на товары долгосрочного спроса, такие крупные покупки, как стиральные машины, автомобили и дома. Розничный рынок не всегда в точности следует за тем, что происходит в экономике в целом. Что можно отметить, так это то, что девелопмент торговых центров сильно зависит от доступности финансирования и чувствительности девелоперов, и здесь связь с общеэкономической ситуацией наиболее прямая, так как девелоперы не могут не знать о том, что происходит с экономикой в целом. Когда происходят внешние шоки, происходит спад в планируемом предложение, как офисных, так и торговых центров, в следующие 3-4 года и даже далее, так как девелоперы могут остановить развитие своих проектов в ряде случаев почти мгновенно. И все же наиболее прямое влияние на доходность, настроение, инвестиционную стоимость наблюдается в сегменте офисной, нежели торговой недвижимости. Например, некоторые торговые центры хотели поддерживать высокий уровень заполняемости в 2010 году. Они были вынуждены снизить арендные ставки на 40—50% для некоторых арендаторов, чтобы не потерять их. И если они принимают решение уйти, девелопер мало что с этим может поделать. Остаются свободные площади, которые необходимо сдавать. Найти арендатора в самый разгар кризиса достаточно сложно, и в результате можно получить до 30— 40% вакантных площадей в торговом центре. По этим причинам сегмент торговой недвижимости рассматривается как более рисковый. Инвестиции в бизнес -центры менее рискованны, особенно если рассматривать бизнес-центры в центре города с адекватной общей площадью объекта и заселенные хорошими арендаторами. Такие объекты являются ликвидными и безопасными активами, они всегда могут быть проданы, поэтому инвесторы заинтересованы в их покупке. Тогда как с торговыми центрами работать чуть сложнее. Именно по этой причине в кризисный период мы наблюдаем увеличение доли инвестиций в офисный сегмент. Чуть сложнее в этом отношении в России, так как здесь есть масштабные сделки, которые всегда искажают данные, поэтому выделить тенденции довольно сложно. На современном этапе довольно сложно говорить о целях инвесторов в стремлении вкладывать средства в то или иное направление рынка недвижимости. Если инвестором является большой государственный фонд благосостояния, имеющий огромные активы, выделяющий 4—5% на инвестиции в недвижимость, из которых на Россию приходится лишь малая часть, и если он заинтересован в долгосрочной стратегии, он заботится о том, чтобы приобрести объект, который будет обеспечивать устойчивый доход в течение длительного периода, а также будет обладать высокой стоимостью на выходе из проекта, в этом случае он скорее заинтересован в приобретении офисного здания. Если инвестор заинтересован в получении прибыли как можно скорее, купив какой-нибудь объект, а затем после непродолжительного времени эксплуатации продать его подороже, он вероятно будет рассматривать нечто принципиально другое. Однако, если вы спросите, какой сектор является наиболее оптимальным с точки зрения рационального использования средств, то я бы сказал, что это складской сегмент. Здесь все проще: мало арендаторов, более простые здания, проще обслуживание и управление, стабильные доходы, заполняемость меняется во многом в соответствии с настроениями ритейлеров, однако в целом на рынке в большей степени не хватает качественного предложения, нежели в других секторах недвижимости. Так, согласно данным Росстата индекс физического объема валового внутреннего продукта в 1 квартале 2014 г. составил 100,9 % по отношению к тому же периоду 2013 г., во 2 квартале 2014 г. индекс ВВП 100,8% относительно 2 квартала 2013г.В целом можно отметить, что динамика индекса ВВП страны имеет положительную стабильную динамику, но рост ВВП в 1 квартале 2014 г. составил 0,9% — это значение ниже прогнозируемого Минэкономразвития, которые рассчитывали, что ВВП разгонится до отметки в 1,1%.Годовой индекс ВВП в 2013 г. по отношению к 2012 г. показал падения в 2,1%.Рис. 1 Динамика индекса показателей ВВП 2002-2013 г.г.,%На конец 2014 года прогнозируется прирост ВВП в 3,38%, но к 2015 г. темпы прироста уровня ВВП снизятся до 2,34%.Рис. 2 Значение показателя ВВВ за год 2003-20015 г.г., %Согласно данным Министерства экономического развития Российской Федерации снизился общий объем работ в строительной отрасли, показатель августа 2014 г.