Анализ рынка недвижимости и динамики его развития на примере Москвы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Безусловно Рынокнедвижимости – это значимая частьлюбойрыночнойэкономики. На данный рынок приходитсяболее50%мировогобогатства.
В целом рынокнедвижимости – это сложнаясистема, и чтобы ее понять и узучить нужна структуризация данного рынка.Рынок жилья – на сегодняшний день более развитыйсекторрынканедвижимости.
Сегодня видна тенденция неравномерного развития рынканедвижимости.Причины этому инфляция, экономическая нестабильность, риск инвестиционнойдеятельностии прочее.
Перспективы развития рынка недвижимости Москвы весьма неплохие, региональное правительство стремитсяповыситьколичество ввода новых домов, поощряет компаний-девелоперов к строительству коммерческого жилья, проводит правительственные программы и т.д.
Сегодня на стадии строительства более 200 домов, условия для предпри ...

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ 5
1.1. Понятие, структура и функции рынка недвижимости в регионе 5
1.2. Характерные признаки функционирования рынка недвижимости в регионе 9
1.3. Показатели изучения состояния рынка недвижимости в регионе 13
2. АНАЛИЗ И ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ 16
2.1. Динамика развития рынка недвижимости г. Москвы 16
2.2. Профессиональные участники рынка недвижимости г. Москвы 18
3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ 20
3.1. Федеральные программы развития рынка недвижимости Москвы 20
3.2. Рекомендации по развитию рынка недвижимости региона на примере Москвы 22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 27

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость в числесоставляющих рыночной экономики занимает важное место.Недвижимость– это средство производства (земля, производственные,административные, торговые, складские и прочие зданияи помещения) и предмет потребления (жилые дома, земельные участки, квартиры и др.). Недвижимость – это основа личного существования для населения и предназначена быть базой для хозяйственной деятельности и развития компанийразличных форм собственности. В нашей странедействует активная организация и развитие рынка недвижимости и большое количество людей, предприятий участвуют в сделках с недвижимостью.
Недвижимость – это основная тема обсуждения при покупке и реализации жилых помещений, при аренде нежилых помещений,при приватизации государственной и муниципальной собственности. Появился пласт новых собственников личного потребления недвижимости и в предпринимательской деятельности. Создались коммерческие структуры, работающие на данном рынке.
Развертываетсяработароссийских и иностранных инвесторов, для важно приобретать права пользования землей и защиты их интересов.
Объекты недвижимости – это не только важнейший продукт, который удовлетворяет личные потребности населения, но еще и капитальное вложение, приносящий доход. Не познав основных тонкостей рыка невозможно быть полноценным участником рынка недвижимости и проводить оценку недвижимого имущества. Экономические познания в недвижимости нужны для успешного бизнесаи в личной жизни, в семейном быту и отдельных граждан.
Целью данной курсовой работы является проведение анализа рынка недвижимости и динамики его развития на примере Москвы.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• Разобрать понятие, структуру и функции рынка недвижимости в регионе;
• Рассмотреть характерные признаки функционирования рынка недвижимости в регионе;
• Рассмотреть показатели оценки состояния рынка недвижимости в регионе;
• Проанализировать динамику развития рынка недвижимости г. Москвы;
• Выявить профессиональных участников рынка недвижимости в г. Москве;
• Выбрать федеральные программы развития рынка недвижимости г. Москвы;
• Дать рекомендации по развитию рынка недвижимости региона на примере г. Москвы.
 

В общем из собственников недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате множественного перераспределения на рынке предприятия здания и сооружения, участки земли, в итоге, переходят к инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их применение [3, Стр. 111].1.2. Характерные признаки функционирования рынка недвижимости в регионеВ отличие от других рынков рынок недвижимости региона, кроме особенности обращающихся на нем продукции, имеет еще ряд общих условий, которые нужно применять при совершении операций:Операции с недвижимостью часто носят эксклюзивный и тайный характер, поэтому открытые данные о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной.Товары рынка уникальны, неподвижны, а ценность их зависит от внешней окружающей среды, поэтому происходит ограничение рынка. Имение в собственности недвижимости и сделки с ней, как правило, предполагают четыре вида затрат:на поддержание объекта в «работающем» состоянии;единовременные выплаты, относительно крупные инвестиции;налог на недвижимое имущество;государственные сборы и другие пошлины на сделки.Есть причины, по которым невозможно сразу построить много новых квартир, поэтому имеется низкая эластичность предложения. Спрос зависит от местонахождения объектов, а не потребительскими качествами объектов недвижимости.Относительно высокая степень регулирования рынка государственными законодательными нормами и разделение территорий на зоны.Незначительное число участников рынка.Объекты недвижимости удовлетворяют собственные потребности покупателей, но еще и являются объектом их инвестиционной деятельности.Высокая изменяемость спроса по городам, районам и микрорайонам.Также для данного рынка характерны следующие специфические особенности:цикличный характер;низкая реализуемость;наличие оценки стоимости объекта недвижимости и с течением времени увеличение ее.Рынок недвижимости представляет собой систему организационных мер, при помощи которой покупатели и продавцы встречаются для согласования стоимости, по которой происходит обмен недвижимости.Экономические субъекты исследуемого рынка – это покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости (риэлторы, оценщики и др.) Покупатель (арендатор) может быть как юридическое, так и физическое лицо или орган государственного управления, имеющий по закону право на данную операцию. Имеются ограничения на деятельность иностранных граждан, нерезидентов, а также на коммерческую деятельность государственных органов.Продавец (арендодатель) также может быть как юридическое, так и физическое лицо, имеющее на объект право собственности, в том числе государственные специализированные органы управления собственностью.В состав профессиональных участников рынка входит государство и коммерческие структуры. В свою очередь профессиональных участников рынка можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.Институциональные участники:федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, которые утверждают и согласовывают градостроительные планы застройки территорий и поселений, создают градостроительный кадастр, выдают разрешения на строительство;федеральные и региональные земельные органы, которые проводят инвентаризацию земли, создают земельный кадастр, распределяют территории, оформляют землеотвод;органы, которые ведают инвентаризацией и учетом строений;органы экспертизы градостроительной и проектной документации, которые утверждают и согласовывают архитектурные и строительные проекты;строители, проектировщики, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;органы пожарной, технической и другой инспекции, которые занимаются надзором за эксплуатацией зданий и сооружений, и строительством;государственные нотариусы.органы, регистрирующие права на недвижимость и сделок с ними;Неинституциональные участники – это участники, работающие на коммерческой основе:Независимые оценщики недвижимости.Брокеры, которые предлагают свои услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;Управляющие компании.Банки или другие финансовые учреждения, которые занимаются финансированием операций на рынке недвижимости (ипотечным кредитованием).Страховые компании, которые страхуют объекты, сделки, профессиональную ответственность.Юристы (юридическое сопровождение объектов, сделок, профессиональной ответственности).Аналитики (исследование рынка недвижимости и подготовка данных для принятия стратегических решений по его развитию).С точки зрения использования недвижимости, каждым участником движут цели, которые можно разделить на следующие категории:для торговли и предпринимательства;для продажи;для личного использования;для капиталовложений.Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами [1, Стр. 24].К государственным органам относятся:1) Федеральное агентство по управлению государственным имуществом;2) Органы градостроительства и архитектуры, топографические организации, проектировщики, а также другие субъекты, имеющие государственные лицензии на проведение соответствующих работ;3) Службы регистрации права на недвижимость, к которым относятся региональные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, управления государственного земельного кадастра и др.Государственные и региональные органы управления решают следующие задачи: обеспечение эффективного функционирования объектов недвижимости на основе эластичной системы налогообложения, сочетающей интересы собственников недвижимости, ее арендаторов и субъекта Федерации;ведение учета объектов и регулирование отношений собственности на недвижимость;создание ипотечных программ, способных привлечь финансово-кредитную систему региона к активному включению объектов недвижимости в хозяйственный оборот.разработка и реализация региональных программ по недвижимости, направленных на развития рынка недвижимости через жилищные программы, процессы приватизации, развитие производственной базы строительства и т.п.1.3. Показатели изучения состояния рынка недвижимости в регионеОценка рынка недвижимости – это деятельность, целью которой является обеспечение достоверными данными лиц, которые решают вопросы проведения операций на рынке. Объектом анализа является рынок недвижимости в регионе. Предметом – структура, свойства и процессы функционирования рынка.При изучении специфики развития данного рынка исследуется:конъюнктура спроса и предложения;ситуация цен;реализуемость объектов;активен ли рынок;инфраструктура рынка, его субъектов;состояние платежеспособного спроса;обеспечение законодательной, нормативной базы рынка.Для обеспечения всего анализа рынка в ходе исследования изучается определенный набор показателей состояния рынка, характеризующих:конъюнктуру спроса и предложения: величина и структура спроса и предложения; общий объем предлагаемых в аренду недвижимости; ввод в эксплуатацию площадей и объектов; часть незанятых площадей; изучение спроса и предложения объектов как на первичном, так и на вторичном рынках; объединенные по типам объектов и районам региона и другим условиям, и обобщенные по общему количеству заявок на продажу и покупку недвижимости;ценовую политику:среднепериодическая стоимость предложения и сделок объектов как первичного, так и вторичного рынков, объединенные по видам объектов и районам региона и другим признакам, и обобщенные по общему количеству сделок;гистограммы распределения стоимости;величина индивидуальных значений в отборах и объем отборов;среднеквадратические отклонения отборов и погрешности в определении средних значений;реализуемость объектов:среднемесячное время выдержки реализованных или арендованных и нереализовавшихся объектов; размах индивидуальных значений в отборах и объем выборок;объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированных по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;гистограммы распределения времени; среднеквадратические отклонения отборов и погрешности в определении средних значений.активность рынка:число зарегистрированных сделок на первичном и вторичном рынках по предприятию и по региону в целом; доля объектов в обороте рынка, доля занятых арендуемых объектов, объединенные по типам объектов и районам региона и другим характеристикам.Еще показатели оценки рынка недвижимости региона можно классифицировать как измеряемые и неизмеряемые показатели:Измеряемые (абсолютные) показатели: время выдержки (дни), стоимость (рубли), ставка аренды (рубль за квадратный метр в год), количество сделок (шт.; рубли, квадратные метры).Неизмеряемые (относительные) показатели, расчитывающие в процентах, долях единицы: приросты и индексы [11, Стр. 51].2. АНАЛИЗ И ДИНАМИКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ2.1. Динамика развития рынка недвижимости г. МосквыВ данном пункте проведем анализ динамики развития рынка недвижимости г. Москвы за 2011 – 1 квартал 2016 г.г..Ситуация на рынке такова – доходы граждан уменьшаются, объем денег ипотечного кредитования -20% от показателей 2011 года [24, Стр. 19].11201402127885Изучив динамику рынка недвижимости за последние 5 лет можно сказать, что происходит уменьшение доходов граждан и понижается уровень ипотечной поддержки. На первичном рынке жилья за 2011 г. – по настоящее время (см. Рис.1) спрос устойчиво больше предложения, предложение постоянное, величина поглощения после 2013 года становится постоянной, цены на недвижимость начиная с 2012 года уменьшаются (с динамикой приблизительно 5% в год). Рис. 1 – Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цен на первичном рынкеНа вторичном рынке (см. Рис. 2) спрос с 2013 г. увеличивается и остается больше предложения, предложение немного снижается, величина поглощения квартир с 2013 г. также уменьшается, цены на недвижимость начиная с 2012 года уменьшаются также, как и на первичном рынке (с динамикой около 5% в год).Такая ситуация рынка жилой недвижимости похожа на ситуацию 2011 года и подходит выявленным тогда закономерностям. При низкой стоимости квартир и низких доходах граждан сохраняется большой спрос на жилую недвижимость и ипотечное кредитование, которая устанавливается в участке дешевой жилой недвижимости и малых размеров кредита, при постоянстве и даже увеличении величины поглощения и малом увеличении или уменьшении стоимости квартир. В общем рынок недвижимости жилья близок к состоянию спада по показателям величины поглощения и динамике рыночных цен.1224915-196215Рис. 2. – Динамика объема спроса, предложения, поглощения и цена на вторичном рынке2.2. Профессиональные участники рынка недвижимости г. МосквыВ Москве большое количество застройщиков, риэлторских фирм, инвесторов и профессиональных участников рынка недвижимости. Крупные застройщики Москвы, проекты которых отличаются назначенными сроками и не имеют претензий как со стороны московского правительства, так и участников рынка недвижимости:Группа компаний «Мортон»;Компания «Самолет Девелопмен»Домостроительный Комбинат №1;Компания «ЛСР. Недвижимость-Москва»;Компания «МИЭЛЬ-Новостройки»;Группа компаний «МИЦ» и др.Также в Москве имеются большое количество инвесторов. Сегодня на рынке недвижимости преобладают крупные инвестиции, в том числе с участием зарубежных компаний, считающих доходность в долгосрочной перспективе 7-10 лет. Крупные инвестиционные компании заинтересованы инвестировать в недвижимость в условиях нестабильной экономики, уверенно полагая, что могут получить огромное количество квадратных метров на лучших условиях.  Крупнейшее риэлтерское агентство Москвы Компания «НДВ-Недвижимость» иногда организовывает выставки и семинары с показом имеющихся объектов первичного и вторичного рынка. Сегодня это компания продает приблизительно 50% всех новостроек Москвы, в этом количестве встречаются наиболее интересные проекты: микрорайон «Новокосино-2», микрорайон «Царицыно», микрорайон «Немчиновка», поселок коттеджев «Новые Вешки» и др.Также имеются и другие известные риэлторские компании Москвы:Компания «ИНКОМ-Недвижимость»;Центральное Информационное Агентство Недвижимости (ЦИАН);Компания «БЕСТ-Недвижимость» и др.Финансовую поддержку для покупки жилья ведущие банки:Сбербанк;ВТБ 24;Газпромбанк;Банк «ФК Открытие»;Россельхозбанк;Альфа-Банк;Банк Москвы;Промсвязьбанк;РОСБАНК;Бинбанк и др. Каждый год банки проводят выставки ипотечных кредитований объектов недвижимости известных застройщиков, где желающие могут получить интересующую информацию, консультации специалистов и нужную помощь по вопросам ипотечного кредитования.3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ3.1. Федеральные программы развития рынка недвижимости МосквыВ настоящее время в Москве реализуются несколько программ для развития рынка недвижимости. 1. Программа «Молодая семья»В рамках данной программы молодая семья в Москве, нуждающаяся в покупке квартиры, может получить помощь в двух видах:Выплата на приобретение или строительство жилья;Выплата при рождении или усыновлении ребенка.