Роль недвижимости в привлечении инвестиций

В условиях сохранения сильных геополитических рисков и низких цен на нефть в 2015 году (в среднем около 50 долл. за баррель) по первой оценке Росстата ВВП в 2015 году снизился на 3,7% по отношению к 2014 году. При этом, по прогнозам большинства экспертов, российская экономика вступила в полосу затяжного спада, которая продлится, как минимум, до конца 2016 года, в то время как снижение инвестиций в основной капитал и сохранение на высоком уровне оттока капитала сохранятся, как минимум, до 2017 года.
В структуре качественного существующего предложения в России Москва по итогам года занимает 26%, что равно суммарному предложению торговых площадей во всех региональных городах-миллионниках (без учета Санкт-Петербурга). В Москве в 2015 году было открыто 9 торговых центров общей арендуемой площа ...

Введение 3
1. Недвижимость как элемент инвестиционного процесса 5
1.1 Недвижимость: понятие, виды, структуры 5
1.2 Общие понятия инвестиций и инвестиционного процесса 6
1.3 Взаимосвязь недвижимости и инвестиционного процесса 8
2. Анализ и оценка объема инвестиций в недвижимость города Москвы 11
2.1 Общая характеристика рынка недвижимости Москвы 11
2.2 Анализ объемов и динамики инвестиционных вложений в разные виды недвижимости 15
2.3 Перспективы привлечения инвестиций в развитие недвижимости города Москвы 26
Заключение 30
Список использованных источников 32

Современная ситуация на международных рынках очень нестабильна в связи с текущими политическими и экономическими факторами. В особенности, сильное влияние оказывается на рынок инвестиций, поэтому многие инвесторы предпочитают переходить на внутренние рынки. В России объектами инвестиционной деятельности могут быть основные фонды, оборотные средства во всех отраслях народного хозяйства, предприятия (бизнес), ценные бумаги, научно-техническая продукция, недвижимость, права на интеллектуальную собственность, целевые денежные вклады. Инвесторы не ограничены в своем выборе, однако существуют критерии оценки выбора того, или иного объекта инвестирования. К таким показателям относятся уровень риска вложения средств, положительная ожидаемая доходность инвестиций, срок окупаемости вложений и т. д.
В случае с долгосрочной перспективой вложения средств, большую привлекательность имеет недвижимость. Большое количество инвесторов считает, что недвижимость является одним из самых прибыльных и успешных капиталовложений. Цены на недвижимость растут постоянно, и, следовательно, растет прибыль инвестора. Существует несколько способов извлечения дохода из инвестирования в недвижимость. Во-первых, инвестор может получать определенную прибыль, сдавая недвижимость в аренду. Во-вторых, инвестор увеличивает свой пассивный капитал за счет повышения рыночных цен на недвижимость. В-третьих, возможна эксплуатация недвижимости, которая также будет приносить доход. Кроме того, хороший доход может принести последующая перепродажа объекта недвижимости в связи с высоким темпом роста уровня цен. Помимо способов получения прибыли от инвестирования в недвижимость, стоит отметить, что в условиях обесценивания денежных средств и ненадежности финансовых учреждений, вложения в недвижимость позволяют сохранить вложенные средства. К тому же, текущая политическая ситуация (введение санкций Евросоюза и США) не имеет прямого влияния на рынок недвижимости, т. к. российский рынок является в большей степени локальным. Ведущие позиции на рынке заняты в основном российскими девелоперами и риелторами, а непосредственной реализацией проектов (строительством жилых объектов) занимаются отечественные застройщики. Большую часть сделок покупки-продажи также осуществляют россияне. Поэтому введение санкций не способно напрямую повлиять на себестоимости недвижимости, её цене и спрос. Это еще раз доказывает надежность такого инвестирования.
Цель данной работы – проанализировать объемы инвестиций в коммерческую недвижимость на примере г. Москва.

Особенно сильно пострадал строительный сектор, доля которого в общем объеме кредитования снизилась. Несмотря на то, что в целом по экономике доля просроченных кредитов невелика – не более 6%, строительство стало самой рискованной отраслью для банковского сектора. Более 16% кредитов, выданных на строительство зданий и сооружений не обслуживается в срок.Рисунок 1 - Кредитование экономики и строительного сектораИсточники: Росстат, Минэкономразвития, Oxford EconomicsОбъем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2015 году составил 5945,5 млрд. руб., или 93% (в сопоставимых ценах) к уровню 2014 года, в декабре 2015 года - 834,8 млрд. руб., или 98,5% к соответствующему периоду предыдущего года. В 2015 году площадь введенных в эксплуатацию офисов составила 721 тыс. кв. м - в два раза меньше показателя 2014 года. В настоящее время около миллиона квадратных метров офисных помещений находятся в достаточно высокой степени готовности, однако по результатам 2016 года ожидается, что всего несколько объектов будут ведены в эксплуатацию. Общая их площадь составит примерно 300 тыс. кв. м. Рисунок 2 - Объем нового строительства офисной недвижимости по классамИсточник: Cushman & WakefieldВ 2015 году наблюдалась высокая строительная активность на рынке торговой недвижимости. Рисунок 3 - Ежегодный ввод в эксплуатацию новых торговых площадей, тыс. кв. м.Сравнимые темпы строительства ожидаются в 2016 году. Всего за 2015 год было открыто 48 торговых объектов в 34 городах России общей арендуемой площадью 1723727 кв. м. В структуре качественного существующего предложения в России Москва по итогам года занимает 26%, что равно суммарному предложению торговых площадей во всех региональных городах-миллионниках (без учета Санкт-Петербурга). По показателю обеспеченности населения торговыми площадями среди всех городов-миллионников России тройка лидеров по итогам 2015 г. осталась неизменной — это Самара, Санкт-Петербург и Екатеринбург. А вот Москва, занимавшая в 2014 году 4-е место, уступила свою позицию Нижнему Новгороду, который стал лидером по приросту торговых площадей и обеспеченности (540 м2 на 1 000 человек против 437 м2 в 2014 году) среди региональных городов. В Москве в 2015 году было открыто 9 торговых центров общей арендуемой площадью 526 000 кв. м. Самым крупным объектом, открывшимся в России в 2015 году стал торговый центр Columbus (GLA 136 000 кв. м). Также знаковым событием стало открытие торгового центра Зеленопарк (GLA 110 000 кв. м), где планируется запуск новой концепции фуд-корта – «фудпаркинг Басqиата». Несмотря на низкую заполняемость арендаторами новых объектов (не более 50%), строительная активность в Москве и Московской области остается высокой. Мы ожидаем, что в 2016 году объем площадей, выведенных на рынок, останется на уровне сравнимом с 2015 годом. К открытию заявлено несколько крупных торговых центров (GLA более 40 000 кв. м): МореМолл Москва, Полежаевская, Ривьера, Бутово Молл, а также вторая очередь ТЦ Метрополис. Все объекты находятся в высокой степени готовности. В Московской области также планируются к открытию несколько крупных торговых центров.После пика девелоперской активности на рынке складской недвижимости в 2014 г. объемы строительства в 2015 году снизились в два раза, в 2016 году тенденция снижения активности сохранится.Рисунок 4 - Ежегодный ввод в эксплуатацию новых складских площадей, классы А и Б в г. МоскваПо сравнению с 2014 годом объем нового строительства в 2015 году сократился в два раза и составил 867 тыс. кв. м, таким образом за 2015 год предложение увеличилось на 7% и составило 11,7 млн. кв. м. Новых проектов в 2015 году не анонсировалось. Девелоперы продолжают строительство заявленных еще в 2014 году проектов. По части проектов отмечается перенос заявленных ранее сроков ввода в эксплуатацию, в отдельных случаях задержки составляют более года. По предварительным оценкам в 2016 году предложение увеличится на 700-750 тыс. кв. м, будет завершено строительство проектов, находящихся в высокой стадии готовности и построены новые объекты по заключенным контрактам built-to-suite.После пика девелоперской активности в 2014 г. объемы строительства в 2015 году снизились в два раза, в 2016 году тенденция снижения активности сохраниться.Основной тенденцией 2015 года на рынке недвижимости столицы стало ориентирование рынка на покупателя. Уже на стадии проектирования комплексов в рамках сегмента приоритет отдается обеспечению максимально комфортного проживания. В связи с чем, отмечается выход большинства новых проектов, по качественным характеристикам относящихся к сегменту бизнес, по цене, соответствующей уровню проектов класса комфорт. В результате рынок пополнился предложением в проектах на начальной стадии строительства и по ценам ниже рыночного уровня сегментов в аналогичных периодах прошлых лет при улучшении заявленных качественных характеристик комплексов. 2.2 Анализ объемов и динамики инвестиционных вложений в разные виды недвижимостиСуммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2015 г. составил 2,8 млрд долл. США. Это ощутимо меньше значения 2014 года (4,3 млрд долл. США) и значительно меньше среднего объёма инвестиций за прошедшую пятилетку (6,3 млрд долл. США). Было зафиксировано почти двукратное (–46%) уменьшение инвестиций в офисный сегмент. Максимальное падение (-71%) претерпели инвестиции в гостинично-рекреационный сегмент (0,3 млрд долл. США ). Вместе с тем, и торговому, и складскому сегменту удалось привлечь объёмы инвестиций большие, чем в 2014 г. – 731 и 584 млн долл. США соответственно. Эксперты по прогнозам ожидают 2,8 млрд долл. США инвестиций к концу 2016 г. Ожидается определённое оживление инвестиционной активности в конце 2016 г. – начале 2017 г.Рисунок 5 - Объём инвестиций, млн долл. СШАПо результатам 2015 г., доля иностранных инвестиций составила 30%. В действительности доля варьируется от 4% в сегменте торговой недвижимости до почти половины (47%) в офисном. Аналогичная доля (30%) была характерна для периода 2012 – 2013 гг. Европейские инвесторы были наиболее активными, потратив 644 млн долл. США. Это ощутимо больше среднего значения за прошедшие пять лет. Северо-американские компании – за исключением Hines – воздержались от инвестиций (180 млн долл. США, 6%). Азиатские инвесторы в течение года подтверждали свой интерес к российской коммерческой недвижимости, однако потратили лишь 24 млн долл. США (1%).Рисунок 6 – Структура инвестиций, млн долл. СШАВ значительной степени рынок перешёл в рублёвую зону. Ставки аренды в торговых центрах и на торговых улицах в подавляющем большинстве номинируются в рублях. Новые договора заключаются сразу в местной валюте, по существующим договорам в иностранной валюте действуют временные условия по фиксации обменного курса или коридора курса для оплаты. В изменяющихся условиях, зачастую такие условия даются на короткий период (3-6 месяцев) с возможностью последующего продления. Фиксированные ставки аренды теперь встречаются редко – как правило, лишь в самых успешных на рынке торговых центрах и торговых коридорах. В остальных случаях (порядка 80% рынка) используются различные варианты структурирования арендных платежей. Наиболее распространённые из них – процент с оборота или комбинация небольшой фиксированной ставки и процента с оборота. Там, где по фиксированной ставке арендодатель даёт скидку, может в дальнейшем предусматриваться пересмотр ставки в привязке к обороту ритейлера через 1-2 года. Рынок торговли в значительной степени подвержен влиянию политической и экономической ситуации. Торговые операторы уже ощутили результат ухудшения отношений России с Турцией на своей операционной деятельности. Турецкие операторы согласуют новые условия в договорах аренды, например, к форс-мажору относят задержки поставок товара из Турции на таможне.Ситуация на рынке качественной складской недвижимости определяется ситуацией в потребительском секторе российской экономики.Переход на рубли и снижение ставок аренды позволило крупным розничным сетям, торгующим продуктами питания и товарами для дома, реализовать в 2015 году свой отложенный спрос, что стабилизировало в конце года уровень вакантных площадей и ставки аренды, несмотря на сложную экономическую ситуацию. Как показал 4-ый квартал 2015 года, интерес розничных сетей к Московскому региону снизился, и в дальнейшем спрос на складские площади в регионе будет определяться ситуацией в потребительском секторе российской экономики и будет ниже показателей 2015 года. При этом ставки аренды в рублях и уровень вакантных площадей останется на уровне показателей конца 2015 года из-за снижения девелоперской активности.В 1 квартале 2016 г. прирост нового предложения качественной офисной недвижимости в Московском регионе составил 65,2 тыс. кв. м, что является рекордно низким показателем ввода новых площадей за квартал за последние несколько лет. Все введенные в начале 2016 г. объекты относятся к классу «В+», а основной объем введенных площадей (77%) расположен в ЮАО Москвы. Крупнейшими среди введенных в 1 квартале объектов (> 10 тыс. кв. м) являются БЦ «Декарт» в составе ДК Nagatino iLand и реконструированный корпус в обновленном ДК Loft Wille (бывший БЦ River Side). Таким образом, по итогам 1 квартала 2016 г. совокупный объем предложения качественных офисов оценивается на уровне 14,5 млн. кв. м. Для ряда крупных офисных проектов, ранее запланированных к вводу в эксплуатацию в 1 квартале 2016 г., был продлен срок строительства: был перенесен ввод в эксплуатацию БП NEOPOLIS, БЦ Selectica, БЦ Seven One. По данным на конец 1 квартала бизнес-парк G10 Business Park находился на стадии получения заключения о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации и техническим регламентам. Ввод Башни «Федерация-Восток» в ММДЦ «Москва-Сити» был перенесен на конец 2016 г. Кроме того, в январе 2016 г. ГКЗ Москвы одобрило продление до середины 2018 г. срока строительства китайского многофункционального делового центра «Парк Хуамин», строительство которого началось в 2015 г. Продолжается приостановка реализации некоторых офисных проектов. Так, на фоне низкого спроса и текущих нестабильных условий рынка девелопер «Мосинжпроект» отказался от строительства нового офисно-гостиничного комплекса площадью более 275 тыс. кв. м на территории ММДЦ «Москва-Сити». По-прежнему наблюдается сокращение количества анонсированных офисных проектов. За рассматриваемый период не было анонсировано ни одного крупного спекулятивного бизнес-центра. При этом некоторые девелоперы по-прежнему анонсируют строительство МФК с офисной составляющей, однако ее доля в проекте минимальна. Динамика объемов предложения, млн.кв. м Источник: Blackwood Среди таких проектов крупнейшим из анонсированных в 1 квартале 2016 г. является проект МФК МОCity компании «Самолет Девелопмент». На фоне снижения темпов ввода новых офисов некоторые компании заявили о строительстве собственных бизнес-центров под собственные нужды: так, ГК «НДВ Групп» заявила о строительстве бизнес-центра площадью 15 тыс. кв. м (офисная площадь – 11 тыс. кв. м), ОАО «Московский кредитный банк» займется строительством собственной штаб-квартиры компании на Очаковском шоссе. Таблица 1 - Некоторые проекты, заявленные к строительству в 1 квартале 2016 г.Девелопер / ИнвесторНазвание объектаАдресПланируемая площадьГК «Самолет Девелопмент»МФК МОCityМО, Одинцовский район, д. Мякинино500 000 кв. мСПАО «Ингосстрах»Офисное здание1-ый Магистральный тупик, вл. 578 000 кв. мн/дОфисно-гостиничный комплекс при ТПУ «Рязанское»Пересечение р-на Лефортово и р-на Нижегородский, (в составе ТПУ «Рязанское»)75 000 кв. мОАО «Московский кредитный банк»Офисное зданиеОчаковское ш., вл. 1061 100 кв. мн/дОфисно-гостиничный комплекс1-ый Земельный переулок26 700 кв. мГК «НДВ Групп»БЦ под собственные нужды компанииВАО, у МКАД рядом с районами Тушино и Путилково15 000 кв. мООО «ТУКС Моспромстрой»БЦ*Малая Дмитровка ул., вл. 23/15, стр. 16 500 кв. мн/дБЦ2-ая Рощинская ул., вл. 15 000 кв. м* РеконструкцияИсточник: BlackwoodНа рынке аренды и купли-продажи офисной недвижимости в 1 квартале 2016 г. наблюдалась достаточно низкая деловая активность. При этом было совершено несколько крупных сделок, переговоры по которым велись еще в 2015 г. В целом арендаторы и собственники офисных объектов в начале 2016 г. продолжали осторожную политику. В результате, на фоне низкого прироста новых площадей и достаточно большого объема поглощения офисных площадей в классе «А», за счет продажи крупных объектов, доля вакантных площадей в классе «А» снизилась до 24,4%. В классе «В» доля вакансий сохранилась на уровне конца 2015 г. – 14,5%.Уровень активности арендаторов и покупателей на рынке недвижимости Московского региона в 1 квартале 2016 г. показал рост на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что было связано с закрытием крупной сделки по продаже башни «Эволюция» офисной площадью более 64 тыс. кв. м в ММДЦ «Москва-Сити». В 1 квартале 2016 г. было поглощено порядка 260 тыс. кв. м качественных офисных площадей (GLA) в Московском регионе, что на 33% ниже общего объема сделок, совершенных в 4 квартале 2015 г. При этом без учета сделки по продаже башни «Эволюция» общий объем сделок за квартал составил бы не более 196 тыс. кв. м, что на 7% меньше аналогичного периода 2015 г. Порядка 82% сделок на рынке офисной недвижимости в 1 квартале было совершено по договорам аренды и 18% – по договорам купли-продажи. Более половины от всех совершенных сделок по аренде офисов было совершено в классе «А» – 53%. На класс «В+» пришлось 38% сделок. Количество сделок по аренде офисов класса «В-» сохраняется на уровне прошлого квартала, их доля в общем объеме сделок составляет 9%. В структуре спроса на аренду качественных офисных помещений по метражу наибольшим спросом пользовались офисные блоки площадью от 500 кв. м, составляя порядка 70% сделок по аренде офисов. При этом в 1 квартале 2016 г. в структуре данного блока доминировала доля сделок по аренде офисных помещений площадью от 501- 1 500 кв. м (36%). В структуре сделок по аренде по-прежнему преобладают новые сделки по аренде офисных помещений (64%). Доля сделок по пересмотру текущих договоров аренды несколько увеличилась по сравнению с предыдущим кварталом, составив 22% в конце 1 квартала 2016 г. Доля сделок по продлению договоров аренды составила порядка 6%. Наиболее популярными бизнес-центрами у арендаторов в 1 квартале оказались БЦ «Симонов Плаза», БЦ «Воздвиженка-центр», БЦ «Дельта Плаза», БЦ «Завод Арма», БЦ «Белые Сады», БЦ «Химки бизнес парк», на которые суммарно пришлось порядка 23% сделок на офисном рынке. Что касается структуры спроса по покупке помещения в зависимости от класса, то в 1 квартале преобладали сделки в классе «В+», доля которых составила 59%. Такой рост был обеспечен целым рядом сделок на офисы в МФК YE'S. На помещения класса «А» пришлось 41% сделок, основной объем сделок пришелся на БП G10 Business Park. Наиболее популярным объектом на рынке купли-продажи был МФК YE'S, на который пришлось более половины всех сделок купле-продаже. Продажи в МФК YE'S приходились на офисы площадью 30 - 80 кв. м. Большое количество сделок по приобретению небольших офисов в МФК YE'S сказалась на структуре сделок на рынке. Так, лидером по метражу в структуре спроса на покупку офисов являются офисные блоки площадью до 200 кв. м, на долю которых пришлось более 76% всех сделок по купле-продаже на рынке.В марте 2016 г. наблюдалось снижение курса доллара (-7% к итогам 2015 г.). При этом в 1 квартале 2016 г. ставки аренды в классе «В» сохранялись на уровне конца 2015 г. Нестабильная экономическая ситуация на валютном рынке по-прежнему влияет на тенденцию перехода ставок аренды в рубли: основной объем офисных площадей класса «В» в экспозиции предлагается по рублевым ставкам. В премиальных БЦ класса «А», (например, «Смоленский Пассаж», «Романов Двор») сохраняются валютные ставки. В результате волатильности курса рубля в 1 квартале 2016 г. средняя ставка аренды в офисах класса «А» в рублевом выражении снизилась на 12%. Стоит отметить, что владельцы данных офисов готовы к значительному торгу. На конец 1 квартала 2016 г. ставки аренды на офисные помещения класса «А» в зависимости от локации варьировались от 11,8 до 87,3 тыс. руб. за кв. м в год, в классе «В+» – от 6,7 до 38,1 тыс. руб. за кв. м в год, для офисов класса «В-» – от 4,6 до 25,4 тыс. руб. за кв.м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Рисунок 7 - Динамика средней ставки аренды офисов, руб./кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходовИсточник: BlackwoodСредняя ставка аренды в классе «А» составила 32 тыс. руб. за кв. м в год, в классе «В+» – 16,7 тыс. руб. за кв. м в год, в классе «В-» – около 12,8 тыс. руб. за кв. м в год. Эксплуатационные расходы в бизнес-центрах на конец 1 квартала 2016 г. составляли 1,7 - 18,9 тыс. руб. за кв. м в год для помещений класса «А», 1,2 - 9,8 тыс. руб. за кв. м в год для помещений класса «В». В сегменте купли-продажи офисных помещений стоимость квадратного метра класса «А» варьируется от 120 до 800 тыс. руб. в зависимости от площади, типа и расположения объекта, класса «В» – от 64 до 660 тыс. руб. в зависимости от реализуемой площади, типа объекта и его расположения.Среди крупнейших сделок по приобретению офисной недвижимости в 1 квартале 2016 г. была закрыта крупная сделка по продаже башни «Эволюция» общей площадью более 150 кв. м компании «Транснефть». По данным на конец квартала на стадии завершения находилась крупная сделка по покупке Башни «Евразия» В ММДЦ «Москва-Сити» структурой ГК ВТБ – «ВБ- Сервис».