Договор найма жилого помещения

Подводя итог данной работе, следует обратить внимание на еще один момент. Несмотря на то, что правовое регулирование института некоммерческого найма, а также создания и эксплуатации наемного дома социального использования находится в сфере жилищного законодательства, правовая регламентация строительной деятельности наемных домов произошла в градостроительном и земельном законодательстве (в частности, при предоставления земельного участка под застройку) и планируется в измененных нормах гражданского законодательства (в частности, при приобретении вещных прав на вновь созданный объект недвижимости) . Указанное межотраслевое социального взаимодействие, бесспорно, ускорит внедрение предпринимательства в жилищной сфере.
Наймодателем по первому договору является собственник жилья государственног ...

Введение 3
Основная часть 4
1.Разграничение договоров найма жилых помещений 4
2.Особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального и коммерческого использования 9
3.Субъектный состав договора коммерческого найма 20
Заключение 25
Глоссарий 27
Список использованных источников 29
Приложение 33

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Как видно из перечня существенных условий, предмет относится к таковым в любом гражданско-правовом договоре.
Объект исследования - договор найма социального и коммерческого жилого помещения.
Предмет исследования - правовое регулирование договора найма жилого помещения.
Целью данной работы является выявление отличительных особен ностей правового регулирования договора найма жилого помещения.
Задачи, опосредованные целью курсового исследования:
1. Рассмотреть особенности разграничения договоров найма жилых помещений.
2. выделить особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального и коммерческого использования.
3. Рассмотреть проблемы совершенствования правового регулирования коммерческого найма жилого помещения.
Методы исследования, применяемые в курсовой работе, основаны на концептуальном, системном, историческом, социологическом подходах. Методология заключается в сравнительном и структурном анализе, изучении теоретической базы, а также периодизации и категориальном разграничении, сопряженном с изучением пограничных точек зрения на тематику курсовой работы.
Библиографическим базисом являются работы отечественного и зарубежного происхождения о прогрессе государственно-правовой системы в различных странах.

Однако, если в заявлении гражданина, состоящего на учете нуждающихся в жилом помещении, выражено согласие на получение жилого помещения общей площадью менее определенного размера общей площади жилого помещения, в т.ч. менее нормы предоставления, размер предоставляемого жилого помещения может быть меньше установленного размера, в т.ч. менее нормы предоставления, но не меньше учетной нормы (ч. 3 ст. 91.15 ЖК РФ).При заключении таких договоров названные граждане должны предоставить наймодателю следующие документы: 1) письменное подтверждение органом, осуществляющим учет нуждающихся в жилых помещениях по указанным договорам, принятия таких граждан на 3 мес. до даты заключения данных договоров; 2) подтверждающие соответствие таких граждан категориям граждан, определенным в соответствии с п. 1ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ, при заключении названных договоров в отношении жилых помещений в наемных домах социального использования, в качестве нанимателей которых могут выступать граждане установленных категорий (ч. 4 ст. 91.15 ЖК РФ).Приведенные особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования свидетельствуют о необходимости четкого его разграничения с договорами социального найма жилого помещения, а также учета особенностей нового договора найма жилых помещений.2.2.Субъектный состав договора коммерческого наймаСторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать любые субъекты гражданского права, являющиеся собственниками жилого помещения или управомоченные им на передачу жилого помещения внаём. К такому субъекту применяются общие требования о правоспособности и дееспособности.Не секрет, что многие граждане покупают жилые помещения с целью последующей их сдачи в наём, то есть для систематического получения прибыли. В связи с этим возникает обоснованный вопрос: можно ли такого наймодателя считать предпринимателем?Для того чтобы ответить на вопрос о том, относится ли деятельность наймодателя по сдаче жилого помещения в наём к предпринимательской, необходимо исследовать признаки последней. В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.Если обратиться к признакам предпринимательской деятельности, то, во-первых, это деятельность, направленная на извлечение прибыли. Нельзя отрицать тот факт, что во многих случаях причиной приобретения жилого помещения является инвестирование в него денежных средств, в том числе и с целью получения дохода. Во-вторых, такая деятельность должна носить систематический характер. Как правило, доход от сдачи жилого помещения получается в течение продолжительного времени, то есть получается систематически. Хотя как таковое понятие «систематичности» в гражданском праве отсутствует. Наибольшее число исследований понятия «систематичности» посвящено представителями уголовно-правовой науки. Высказал свою позицию по этому вопросу и Верховный Суд РФ. Так, согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.01.2007 г. № 2 «О практике назначения Судами Российской Федерации уголовного наказания» «систематическим нарушением общественного порядка является совершение условно осужденным в течение одного года двух и более нарушений (выделено мною - Н.К.) общественного порядка, за которые он привлекался к административной ответственности».В-третьих, предпринимательская деятельность носит как рисковый, так и, в-четвёртых, самостоятельный характер. Наймодатель самостоятелен в своей деятельности по сдаче жилого помещения внаём, он сам определяет порядок пользования жилым, но в тоже время несёт и все издержки, связанные с принимаемыми им решениями. В свою очередь, риск понятие многогранное. Мы понимаем под риском возможность наступления неблагоприятных последствий, которые могут иметь место при осуществлении любой деятельности. Таким образом, можно констатировать, что деятельность наймодателя носит самостоятельный и рисковый характер.Вместе с тем для того, чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность лицо, должно быть зарегистрировано в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Но как показывает практика, в редких случаях лицо, которое занимается сдачей жилых помещений в наём, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Хотя такие примеры случаются. Возникает закономерный вопрос: обязательно ли наймодателю регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя? Представляется, что нет, а формальное соответствие деятельности гражданина по сдаче жилого помещения в наём признакам предпринимательской деятельности не является основанием к обязательной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя». Но означает ли, что миллионы граждан нарушают положение п. 1 ст. 2 ГК РФ? На этот вопрос можно встретить два мнения.Бесспорно, что наймодателями могут выступать физические и юридические лица. Вместе с тем по поводу участия публично-правовых образований возник спор, обусловленный неоднозначным толкованием ст. 672 ГК РФ.Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Но означает ли это, что публично-правовые образования могут выступать в качестве наймодателя только по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов?По нашему мнению, это не так. Согласно ст. 19 ЖК РФ в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования.И если жилищный фонд социального использования формируется из жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и соответственно предназначается только для малоимущих и иных указанных в законе категорий граждан, то жилищный фонд коммерческого использования состоит из помещений, которые могут принадлежать на праве собственности как физическим и юридическим лицам, так и публично-правовым образованиям, имеющим право передавать его любым гражданам на возмездной основе. И в настоящее время коммерческое использование жилого помещения является одной из популярных форм получения дохода. Так, Л.М. Мокроусова пишет: «Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, - оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма».Вместе с тем, по нашему мнению, необоснованно мнение о том, что на законодательном уровне отсутствует регулирование договора коммерческого найма жилого помещения как правовой основы предоставления жилого помещения из этого фонда. Возникает справедливый вопрос: какому договору в таком случае посвящена Глава 35 ГК РФ? И все те положения, о которых говорится как о неурегулированных, предусмотрены в действующем Гражданском кодексе РФ; причём именно ГК РФ традиционно в нашем законодательстве берет на себя «бремя» регулирования отношений по коммерческому найму жилого помещения. Представляется также, что не требуется установления специальных требований к предпринимательской деятельности по сдаче жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения.И в настоящее время в большинстве публично-правовых образований регламентируется порядок передачи жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения. Так, в Хабаровском крае принято Постановление Правительства Хабаровского края от 20.05.2008 г. № 128-пр «О жилищном фонде коммерческого использования государственного жилищного фонда Хабаровского края».Смена наймодателя не влияет на судьбу договора коммерческого найма жилого помещения, так как в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.Нанимателем по договору коммерческого найму жилого помещения, впрочем как и по любому договору найму жилого помещения, может выступать только физическое лицо. Такое лицо должно быть полностью дееспособным.В связи с требованием о полной дееспособности нанимателя, обращает на себя внимание некорректность положения, закрепленного в ст. 686 ГК РФ, о замене нанимателя в договоре на другого совершеннолетнего гражданина (выделено мною - Н.К.). Согласно ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Совершеннолетие в Российской Федерации связано с достижением гражданином восемнадцатилетнего возраста, тогда как полная дееспособность физического лица может наступить и до достижения такого возраста, если лицо вступает в брак или в результате эмансипации. Кроме того, совершеннолетний гражданин может быть, в свою очередь, ограничен в дееспособности или быть признан недееспособным. И если следовать буквальному толкованию ст. 686 ГК РФ, то в первом случае (при вступлении в брак или в результате эмансипации) мы отказываем в заключении договора коммерческого найма жилого помещения дееспособному лицу, а во втором случае лицу, который, наоборот, ограничен или лишён дееспособности заключать такой договор. Поэтому, по нашему мнению, требуется внести изменения в ст. 686 ГК РФ в части замены нанимателя одним из дееспособных граждан (выделено мною - Н.К.), постоянно проживающих с нанимателем.2.3.Совершенствование правового регулирования коммерческого найма жилого помещенияДоговор коммерческого найма жилого помещения — довольно часто используемая в обороте конструкция, однако при этом данный договор нельзя назвать надлежащим образом урегулированным, ему присущи недостаточность, неполнота и противоречивость правовой регламентации. Именно поэтому отдельные спорные моменты договора найма жилого помещения коммерческого использования являются предметом исследования в настоящей статье.По сути, единственным актом, регулирующим данный договор, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), который в главе 35 («Наем жилого помещения») предусматривает возможность для собственника передать жилое помещение гражданину во временное возмездное владение и пользование для проживания в нем. При этом в гражданском и жилищном законодательстве можно выделить четыре разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор найма специализированного жилого помещения. Как известно, законодатель не использует термин «коммерческий наем», однако такое наименование договора позволяет отграничить два основных вида найма — социальный и коммерческий, и указывает на цель, преследуемую собственником при пользовании своим имуществом. При этом нормы о договоре социального найма применяются в субсидиарном порядке ко всем договорам, за исключением коммерческого найма. Как указывается в литературе, гражданско-правовая природа договора коммерческого найма и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ.Кроме того, в главе 35 ГК РФ, посвященной найму жилого помещения, не предусмотрена возможность субсидиарного применения норм иных глав ГК РФ, в частности, например, договора аренды. Однако, как видно из анализа содержания правил о найме жилого помещения, регулирование, осуществляемое главой 35 ГК РФ, явно неполное. В частности, в данной главе не предусмотрены многие права и обязанности сторон, либо, если они указаны, то не предусмотрен механизм их реализации и меры ответственности, применяемые к нарушителю. Отдельные обязанности сторон урегулированы весьма схематично (например, обязанность об оплате по договору) либо при их регламентации законодатель отошел от правила обеспечения баланса интересов сторон договора.Очевидно, что договор найма во многом схож с договором аренды, поэтому именно при сравнении данных договорных конструкций наглядно видны пробелы. Разбирая в дальнейшем отдельные проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения, можно предложить два пути их устранения — путем включения соответствующих норм в главу 35 ГК РФ либо путем указания в ст. 671 ГК РФ, что к договору коммерческого найма жилого помещения применяются соответственно правила об аренде (§ 1 главы 34), если это не противоречит правилам главы 35 и существу найма. Реализация первого способа повлечет увеличение объема ГК РФ, причем, по сути, за счет дублирования норм главы 34 ГК РФ. Именно поэтому устранение пробелов через применение второго способа предпочтительнее, тем более что исторически договор аренды — это конструкция, применяемая при передаче вещи в пользование независимо от вида объекта. Начиная с римского права, наем вещей и аренда рассматриваются как синонимы в законодательстве большинства стран. В Российской Федерации такое разделение было произведено в связи с выделением особых видов договоров найма — социального найма и найма специализированного жилого помещения. Однако договор коммерческого найма по своей сущностной характеристике тяготеет в большей мере к договору аренды, чем к договору социального найма жилого помещения. Таким образом, думается, что требуемые изменения главы 35 ГК РФ в силу ее пробельности следует устранить через указание на возможность применения норм параграфа 1 главы 34 ГК РФ в субсидиарном порядке, при условии, если это не противоречит правилам главы 35 ГК РФ и существу отношений найма.Как указано в п. 4 ст. 677 ГК РФ, если наниматель и постоянно проживающие с ним лица договорятся об установлении солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, то при условии уведомления наймодателя они становятся сонанимателями. Таким образом, согласие наймодателя на изменение субъектного состава договора не нужно, что следует признать недостатком правового регулирования, вызванным неоправданно повышенной защитой интересов нанимателя. При этом такой подход не отвечает общим началам гражданского законодательства, где предусмотрено, что стороны самостоятельно и по своей воле избирают себе контрагентов, а также что изменение договора по общему правилу происходит по соглашению сторон (ст. 421, 450 ГК РФ).По мнению М. И. Брагинского, заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК РФ соглашения, в котором наймодатель участия не принимает, явно не укладывается в рамки обычного понимания договора как соглашения его сторон. Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права в полном объеме. Видимо, нет, так как непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью.Однако на этот счет имеются иные мнения, например, Н. Н. Далбаева считает, что постоянно проживающие с нанимателем граждане во всех случаях должны признаваться сонанимателями, если иное не установлено соглашением между ними, так как в противном случае правовое положение таких граждан становится аналогичным положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых он отвечает перед наймодателем. Думается, что следует согласиться с мнением о возникновении как прав, так и обязанностей у сонанимателей как стороны по договору.С другой стороны, некоторые исследователи отмечают, что «законодатель не счел нужным привлекать к участию в рассматриваемом соглашении наймодателя, так как оно не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей, а улучшает его положение». Однако следует отметить, что увеличение числа нанимателей влечет в свою очередь увеличение числа лиц, которые могут требовать от наймодателя соблюдения их прав, например права на передачу жилого помещения по договору поднайма, преимущественное право на заключение договора на новый срок и др. Думается, реализация данных прав может серьезным образом затрагивать интересы наймодателя, следовательно, в законе должна быть предусмотрена процедура получения его согласия на изменение субъектного состава на стороне нанимателя.Очень интересным является вопрос об установлении законодательных пределов свободы усмотрения сторон договора при его заключении и согласовании условий. Из тщательного анализа главы 35 ГК РФ ясно следует, что законодатель устанавливает определенные правила, которыми обеспечивает преимущественную защиту прав нанимателя в большинстве регулируемых отношений, в силу его «слабости» по отношению к собственнику жилого помещения (наймодателю), заинтересованности в пользовании жилым помещением и сохранении своего права пользования. Однако в связи с этим возникает вопрос: насколько допустимо игнорирование данных правил при заключении конкретного договора? Конечно, при этом речь не идет об императивных нормах Кодекса.В частности, возможно ли, например, в договоре предусмотреть запрет проживания в жилом помещении детей нанимателя (условие о найме жилого помещения только гражданами без малолетних детей) или домашних животных, с условием расторжения договора при нарушении данного положения либо возмещения причиненных убытков? Либо может ли наймодатель настаивать на включении в договор условий, касающихся личной жизни нанимателя, организации его досуга, быта (например, требовать установления запрета приводить гостей, собирать в жилом помещении компании людей более определенного количества)?Думается, что определение условий пользования имуществом находится в прямой связи с интересом собственника в обеспечении сохранности его имущества и несением им риска утраты и (или) повреждения жилого помещения. Однако включение в договор условий, посягающих на личные права и свободы гражданина, ограничивающие его правоспособность, очевидно, недопустимо (ст. 22, 422 ГК РФ). Таким образом, обеспечение интересов собственника, с одной стороны, и соблюдение личных прав нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, с другой стороны, является довольно сложным явлением, которое можно обозначить как баланс интересов сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения.На практике можно встретить договоры, в которых предусмотрен запрет нанимателю приходить в жилое помещение после 23-00, запрет принимать гостей продолжительностью более нескольких часов, заводить домашних животных, вселять третьих лиц, влекущие, в случае их нарушения, досрочное расторжение договора, возмещение убытков или уплату штрафа. Наличие таких условий, думается, законно (п. 1 ст. 307 ГК РФ). Однако, например, запрет вселять несовершеннолетних детей нанимателя будет незаконен, поскольку противоречит императивной норме (ст. 679 ГК РФ).Кроме того, императивными нормами ст. 687 ГК РФ наймодателю запрещено требовать досрочного расторжения договора по основаниям, не предусмотренным гражданским или жилищным законодательством, т. е., например, по вышеуказанным основаниям, сформулированным сторонами договора. Данный вывод построен на толковании ст. 687 ГК РФ, а также подтвержден выводами судебной практики.С другой стороны, законом установлено такое ограничение прав нанимателя по договору коммерческого найма, как возможность использования жилого помещения только для проживания. Как отмечается в литературе, данное императивное требование вступает в противоречие со ст.