Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в составе земельного участка и здания расположенного по адресу …

Рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555, по состоянию на 3 июня 2017г. составила без учета НДС:
177 697 226 (Сто семьдесят семь миллионов шестьсот девяносто семь тысяч двести двадцать шесть) рублей
Настоящее заключение необходимо рассматривать только совместно с полным текстом настоящего Отчета

...

ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 5
2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОЦЕНЩИКЕ 6
3. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 8
4. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ. 10
5. Сведения об объекте оценки. 11
5.1. Инспекция имущества. 11
5.2. Описание объекта оценки 14
5.3. Владелец оцениваемых прав. 18
6. Анализ рынка 20
6.1. Макроэкономический обзор 20
6.2. Классификация офисных зданий. 21
6.3. Классификация складских помещений. 21
7. Затратный подход. 22
7.1. Определение величины общего накопленного износа. 31
7.2. Расчет стоимости замещения объекта оценки. 36
7.3. Расчет рыночной стоимости земельного участка. 36
7.4. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. 39
8. Доходный подход 40
8.1. Расчет чистого операционного дохода. 40
8.2. Расчет коэффициента капитализации. 53
8.3. Расчет рыночной стоимости объектаоценки 58
9. Сравнительный подход 59
9.1. Описание методики оценки 59
9.2. Внесение корректировок в цены аналогов 64
9.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки. 67
10. Определение итоговой рыночной стоимости. 70
11. Итоговое заключение о стоимости. 73
Список использованных источников 74

-

Физический износ – есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации или в результате природного воздействия.
Оценка физического износа проводится на основе обследования конструктивных элементов зданий и сооружений.
Физический износ здания (помещения) определялся по формуле:
Ифиз – физический износ объекта, %
Фi – физический износ i-го конструктивного элемента объекта. Количественная оценка физического износа проводилась исходя из ВСН 53-86 (р) “Правила оценки физического износа жилых и общественных зданий – М.: Госгражданстрой, 1990.
Si - доля стоимости i-го конструктивного элемента в общей стоимости объекта. Определяется на основе справочника:
Складские здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". Издание четвертое, переработанное и дополненное – М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2007г., базисная дата - 01.01.2007г.;
Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика". Издание четвертое, переработанное и дополненное – М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2005г., базисная дата - 01.01.2005г.
Таблица 53. Расчет физического износа (г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555).
Наименование конструктивного элемента
Удельный вес*
Описание состояния
Физический износ элементов
По результатам осмотра объекта
Средневзвешенный физический износ
А
1
2
3
1*3/100%
Строительные конструкции
Подземная часть, включая фундаменты
6,75%
Цоколь без отклонений и трещин, кладка стен без горизонтальных искривлений в перемычках, подоконниках, поясах и карнизах, нет осадки
10,00%
0,68%
Каркас
4,48%
Отдельные трещины и выбоины
10,00%
0,45%
Стены наружные с отделкой
11,70%
Трещин в стенах не имеется, за исключением незначительного количества волосных трещин в штукатурке, отклонений от вертикали нет
10,00%
1,17%
Внутренние стены и перегородки
4,57%
Нет отклонений от отвеса, штукатурка правильного вида, незначительные волосные трещины
10,00%
0,46%
Перекрытия и покрытия
11,74%
Прогибов нет, влосные поверхностные трещины в штукатурке потолков, полы не истерты, без щелей, окраска в исправном состоянии
10,00%
1,17%
Кровля
1,78%
Уклоны скатов достаточные для стока воды, железо без ржавчины, фальцы и гребни в порядке, окраска в сохранности
10,00%
0,18%
Окна и балконные двери
3,62%
Полотна вполне исправны, окраска в сохранности, перерлеты окон не покроблены, рамы (коробки) вполне исправны, подоконники без щелей
10,00%
0,36%
Полы
6,53%
В хорошем состоянии
10,00%
0,65%
Отделка потолков, внутренних стен и перегородок
3,91%
В хорошем состоянии
10,00%
0,39%
Прочие конструкции
7,74%
В хорошем состоянии
10,00%
0,77%
Специальные конструкции
8,70%
В отличном состоянии
10,00%
0,87%
Инженерные системы
Отопление, вентиляция и кондиционирование
15,32%
В отличном состоянии
5,00%
0,77%
Водоснабжение и канализация
1,63%
В отличном состоянии
5,00%
0,08%
Электроснабжение и освещение
10,27%
В отличном состоянии
5,00%
0,51%
Слаботочные системы
0,67%
В отличном состоянии
5,00%
0,03%
Прочие и специальное оборудование
0,59%
В отличном состоянии
5,00%
0,03%
 
И Т О Г О
100,00%
 
 
9%
*Источник: Справочник - "Общественные здания". Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 01.01.2005 г. Раздел 3.3. Многофункциональные здания и комплексы. Подраздел 3.3.3.065. Офисы от 2 до 4 этажей (высота этажа до 3,5 м). Класс конструктивной системы - КС-4 Econom.
Расчет функционального износа.
Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Оценщиками не было выявлено признаков функционального износа для оцениваемых объектов. Функциональный износ определен в 0%.
Расчет внешнего износа.
Внешний (экономический) износ – потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.
Учитывая местоположение объекта оценки, его назначение, качественные и технические характеристики, величина внешнего износа принята на уровне 0%.
Расчет общей величины накопленного износа.
Величина общего накопленного износа рассчитывается по формуле:
Ифиз – физический износ, %;
Ифункц – функциональный износ, %;
Ивнеш – внешний износ, %.
Поскольку физический, функциональный и внешний износ отсутствует, то общий накопленный износ равен физическому износу.
Таблица 14. Определение общего накопленного износа
№ п/п
Наименование объекта
Адрес объекта
Год постройки
Физический износ, %
Функциональный износ, %
Внешний износ, %
Общий накопленный износ, %
1
Здание
г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555
1986
9%
0%
0%
9%
7 Расчет стоимости замещения объекта оценки.
Стоимость замещения объекта определяется путем вычитания из полной стоимости замещения общего накопленного износа.
Таблица 15. Определение стоимости замещения объекта оценки.
№ п/п
Наименование объекта
Адрес объекта
Полная стоимость замещения, руб.
Общий накопленный износ, %
Стоимость замещения, руб.
Стоимость замещения, долл. США
1
Здание
г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555
368 730 497
9%
335 544 752
14 317 309
ИТОГО
335 544 752
14 317 309
8 Расчет рыночной стоимости земельного участка.
Необходимость расчета стоимости земли при определении стоимости недвижимости обусловлена тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями. Естественно, к нему так же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле – элементы инженерных сетей, коммуникаций и т.п.
Оцениваемое нежилое здание, имеющее адресный ориентир: г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555 расположено на земельном участке по адресу: г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555. Общая площадь оцениваемого земельного участка составляет 4 991 кв.м. Данный факт устанавливается на основании следующих предоставленных заказчиком документов:
1) Договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №М-ХХ-ХХХХХ от ХХ ХХХХХ ХХХХг.. Предмет договора земельный участок общей площадью 4 991 (Четыре тысячи девятьсот девяносто один) кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания склада. Договор заключен сроком на 10 лет;
2) Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) №ХХХ/ХХ-ХХХХ от ХХ ХХХХ ХХХХг. Местоположение – г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555. Категория земель – земли поселений, разрешенное использование – информация о соответствии землепользования градостроительным регламентам и Акт разрешенного использования отсутствуют. Фактическое использование – эксплуатация здания гаража и склада. Площадь участка – 4 991 кв.м. Кадастровый номер участка – ХХХХХХХХ;
Стоимость покупки платы за право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для целей строительства (реконструкции) зданий, сооружений, осуществляется по следующей формуле:
, где
Таблица 16. Расчет стоимости права аренды земельного участка.
Показатель
Значение
Площадь земельного участка, м. кв. (С уч.)
4 991
Кадастровый номер
77:07:12008:031
Функциональное использование земель
Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи
Удльный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам, руб./м. кв.( Сср.п.)
4 599,00
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (Кпр)
1,000
Коэффициент изменения удельных показателей кадастровой стоимости (Кц)
1,500
Базовый удельный показатель (Кд)
6 898,5
Коэффициент корректировки при сроке аренды менее 49 лет (Кср.а)
0,820
Площадь надземной части помещений, м. кв.
2571,9
Площадь подземной части помещений. м. кв.
0,0
Коэффициент общей плотности застройки (Коп)
1,72
Коэффициент удаленности (Ку)
1
Стоимость обременений на земельном участке, руб. (Со)
Стоимость права аренды земельного участка, руб.
48 560 655
Стоимость права аренды земельного участка, долл. США
2 072 027
9 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем сложения стоимости замещения оцениваемого здания и рыночной стоимости прав аренды земельного участка.
Таблица 17. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
№ п/п
Наименование объекта
Адрес объекта
Стоимость замещения, руб.
Рыночная стоимость земельного участка по каждому строению, руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.
1
Все здание
г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555
335 544 752
48 560 655
384 105 407
-
ИТОГО
 
432 233 264
48 560 655
384 105 407
Таким образом, рыночная стоимость без учета НДС оцениваемого объекта недвижимости согласно затратному подходу по состоянию составляет 384 105 407 рублей
Доходный подход.
Расчет чистого операционного дохода.
1. Определение потенциального валового дохода.
Потенциальный валовой доход – определяет валовые поступления, которые были бы сразу получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду, и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. Это максимальный доход, который может получить собственник от данного объекта недвижимости.
При расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом, в качестве арендных площадей учитывалась общая площадь объекта. Это обусловлено, прежде всего, тем, что эффективный собственник (арендодатель) будет стремиться получить максимальный доход от объекта, сдавая в аренду все площади по максимальной арендной ставке. При сдаче в аренду офисных помещений, подсобные помещения (коридоры, подвалы, лестничные клетки и т.д.) обычно распределяются пропорционально между всеми арендаторами.
При расчете рыночной стоимости доходным подходом оценщиками была использована информация о среднерыночных ставках аренды на коммерческую недвижимость в г. Санкт-Петербурге, сходную с оцениваемым объектом по типу помещений и местоположению.
Таблица 6. Расчет средней арендной ставки по объекту оценки (г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555).
Источник информации
http://www.koegelic.ru
http://www.koegelic.ru
http://www.officearenda.ru
http://www.koegelic.ru
http://www.sklad-i-ofis.ru
Агентство недвижимости
Компания "KoeGEL Immobilien Consulting"
Компания "KoeGEL Immobilien Consulting"
Агентство недвижимости "Office Real"
Компания "KoeGEL Immobilien Consulting"
Агентство недвижимости "Лига Про"
Показатели
Оцениваемый объект
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
Арендная ставка до внесения корректировок, $/кв.м. в год с учетом НДС
-
550
550
650
500
540
Арендная ставка до внесения корректировок, $/кв.м. в год без учета НДС
-
466
466
551
424
458
Назначение объекта
Офисное здание
Офисное здание
Офисное здание
Офисное здание
Офисное здание
Офисное здание
Класс офсных помещений
С
С
С
С
С
С
Тип здания
ОСЗ
ОСЗ
ОСЗ
ОСЗ
ОСЗ
ОСЗ
Общая площадь помещений, кв.м.
2 571,9
250,0
450,0
380,0
500,0
1 100,0
Плательщик операционных расходов
Арендодатель
Арендодатель
Арендодатель
Арендатор
Арендатор
Арендатор
Местоположение
Удаленность от метро
15 минут езды на общественном транспорте
10 минут транспортом
10 минут транспортом
10 минут транспортом
10 минут транспортом
20 минут пешком
Наличие прилегающей территории
Огороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные пути
Огороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные пути
Огороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные пути
Огороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные пути
Огороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные пути
Огороженная охраняемая территория, ведется наружное видеонаблюдение, заасфальтированы подъездные пути
Наличие парковки
Организованная охраняемая парковка перед фасадом здания, парковка во дворе на 20 машиномест
Организованная охраняемая парковка перед фасадом здания, парковка во дворе
Организованная охраняемая парковка перед фасадом здания, парковка во дворе
Организованная охраняемая парковка перед фасадом здания, парковка во дворе на 40 машиномест
Организованная охраняемая парковка перед фасадом здания, парковка во дворе на 20 машиномест
Организованная охраняемая парковка перед фасадом здания, парковка во дворе на 20 машиномест
Наличие охраны
Круглосуточная охрана, наружное видеонаблюдение по периметру здания, охранная сигнализация
Круглосуточная охрана, наружное видеонаблюдение по периметру здания, охранная сигнализация
Круглосуточная охрана, наружное видеонаблюдение по периметру здания, охранная сигнализация
Круглосуточная охрана, наружное видеонаблюдение по периметру здания, охранная сигнализация
Круглосуточная охрана, наружное видеонаблюдение по периметру здания, охранная сигнализация
Круглосуточная охрана, наружное видеонаблюдение по периметру здания, охранная сигнализация
Наличие коммуникаций
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Состояние, уровень отделки
Улучшенная отделка, отличное состояние, ремонт не требуется
Под чистовую отделку
Улучшенная отделка, отличное состояние, ремонт не требуется
Улучшенная отделка, отличное состояние, ремонт не требуется
Улучшенная отделка, отличное состояние, ремонт не требуется
Улучшенная отделка, отличное состояние, ремонт не требуется
Корректировка на уторговывание, %
-
-2%
-2%
-2%
-2%
-2%
Корректировка на дату предложения, %
-
0%
0%
0%
0%
0%
Корректировка на местоположение,%
-
0%
0%
0%
0%
0%
Корректировка на наличие инженерных систем обеспечения,%
-
0%
0%
0%
0%
0%
Корректировка на парковку,%
 
0%
0%
0%
0%
0%
Корректировка на наличие охраны, %
-
0%
0%
0%
0%
0%
Корректировка на площадь, %
-
0%
0%
0%
0%
0%
Итоговая процентная корректировка, %
-
-2%
-2%
-2%
-2%
-2%
Скорректированная арендная ставка №1, $/кв.м. в год
-
457
457
540
416
449
Корректировка на операционные расходы, $
-
Корректировка на техническое состояние и уровень отделки помещений, $
-
45
Итоговая абсолютная корректировка, %
-
45
Скорректированная арендная ставка №2, $/кв.м. в год
-
502
457
540
416
449
Количество корректировок
-
1
1
1
1
1
Удельный вес аналога, %
-
20,0000%
20,0000%
20,0000%
20,0000%
20,0000%
Средневзвешенная арендная ставка без учета НДС, $/кв.м. в год
473
В цену аренды сопоставимого объекта Оценщик вносит корректировки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого аналога.
При расчете рыночной стоимости аренды в арендные ставки аналогов были внесены следующие корректировки:
1. Поправка на торг. Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены аренды объектов, сдаваемых в аренду, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Согласно анализу, проведенному российской аудиторско-консалтинговой компанией ООО «ФБК»1. Скидки на торг для сделок аренды являются менее типичными по сравнению со сделками купли-продажи (среднее значение скидки для сделок купли-продажи составило 3,9 %, для сделок аренды — 3,2 %). Эксперты ООО «ФБК» полагают, что данный факт также объясняется большей развитостью рынка аренды. Кроме того, наиболее частый срок аренды в РФ составляет 11 месяцев. В условиях заключения краткосрочных договоров аренды арендодатель менее заинтересован в предоставлении каких-либо скидок. При оценке зданий доходным подходом можно использовать уменьшенные на 0,5…1,0 % значения скидок, представленные в табл. 18. В период существенного (более 2…3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какого-либо сегмента скидку на торг применять не следует.
Таблица 19. Рекомендуемые значения скидки на торг, %.
Численность населенного пункта, тыс. чел.
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Промышленная и складская недвижимость
Земельные участки
До 250
6
7
9
7
Свыше 250 до 500
4
5
7
5
Свыше 500
2
3
5
3
Таким образом, данная поправка применялась в размере для офисных и складских помещений -2% и -4% соответственно для всех аналогов.
2. Поправка на дату предложения. Данная корректировка отражает тот факт, что арендная ставка на коммерческую недвижимость изменяются с течением времени. Поскольку аналоги были предложены к аренде в тот же период, что и дата оценки, то данная корректировка равна 0%.
3. Поправка на тип помещений. Данная поправка отражает тот факт, что офисные помещения, расположенные в отдельностоящих зданиях более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем расположенные в жилых зданиях. Подобранные аналоги расположены в нежилых отдельностоящих зданиях имеющие прилегающую территорию, таким образом, данная корректировка в отношении подобранных аналогов не применялась
4. Поправка на местоположение. Данная корректировка отражает тот факт, что цены на складскую недвижимость изменяются в зависимости от ее местоположения, причем влияет не только факт удаленности от метро, но и расположение на оживленных магистралях, вблизи ж/д станции и вокзалов, где высокий автомобильный и пешеходный трафик. Все подобранные аналоги и объект оценки, располагаются в округах с одинаковой транспортной доступностью, таким образом, данная поправка не применялась.
5. Поправка на парковку. Данная поправка отражает тот факт, что офисные помещения, с наличием парковки, более привлекательны для потенциальных арендаторов. Как отмечают эксперты в сфере коммерческой недвижимости, паркинг является обязательным элементом инфраструктуры офисной и торговой недвижимости. Паркинг является важнейшим инструментом логистики покупательских потоков, средством создания комфортных условий для клиентов и, как следствие, формирует лояльность покупателей-автомобилистов. Таким образом, для любого объекта недвижимости паркинг является жизненной необходимостью – ключевым элементом инфраструктуры, от характеристик которого в значительной степени зависит качество основных услуг, генерируемых объектом, а значит, и уровень его рыночной привлекательности, проявляющийся в размере арендных ставок. Данная поправка не применялась.
6. Поправка наличие инженерных систем обеспечения. Отсутствие хотя бы одного компонента необходимых коммуникаций (электричество, водопровод, канализация, отопление) существенно снижает уровень комфорта зданий. Как следствие, отсутствие, либо наличие удобств находит отражение в арендной ставке на рынке офисной недвижимости. Объект оценки и найденные аналоги характеризуются одинаковым инженерно-техническим обеспечением, имеют систему кондиционирования, освещения, электроснабжения, канализации, отопления, горячего и холодного водоснабжения и т.д., поэтому данная корректировка не вносилась.
7. Поправка на наличие охраны. Данная поправка отражает тот факт, что наличие охраны делает офисные помещения, более привлекательными для инвесторов, поэтому отсутствие охраны, как правило, снижает стоимость аренды. Во всех представленных аналогах и у объекта оценки имеется или предусмотрена круглосуточная охрана, наружное видеонаблюдение по периметру здания, таким образом, данная поправка не применялась.
8. Поправка на состояние. Далее необходимо учесть разницу в состоянии объекта оценки и объектов-аналогов. Ее величина определяется затратами, необходимыми для приведения объектов-аналогов в состояние, адекватное состоянию оцениваемого объекта. Данная поправка отражает тот факт, что торговые помещения, в которых проведен ремонт, более привлекательны для потенциальных инвесторов и арендаторов. Объект оценки и подобранные аналоги имеют различное техническое состояние и уровень отделки. Величина корректировок на разницу в затратах на техническое состояние и уровень отделки помещений представлена в таблице 18. Данные затраты были определены, на основе данных, размещенных на сайтах ремонтно-строительных организаций, а также из интервью с сотрудниками строительных компаний. Учитывая тот факт, что ремонт торговых помещений, по мнению специалистов эксплуатирующих (управляющих) компаний проводиться примерно 1 раз в 5 (пять) лет, то при корректировке годовой ставки аренды на техническое состояние и уровень отделки затраты на ремонт необходимо распределить по годам.
Таблица 72. Расчет потенциального валового дохода.
Показатель
г. Санкт-Петербург, АДРЕС 55555
Итоговый потенциальный валовый доход,$
Общая площадь помещений, кв.м.
2 571,9
Арендная ставка, $/кв.м.
473
Потенциальный валовый доход, $
1 216 509
1 216 509