Так же писать анализ факторов оказывающий влияния на рынок недвижимости на примере снт в киржачском районе

Итак, для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.
Очень важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от ж ...

Введение 3
1. Теоретические основы функционирования рынка недвижимости 5
2. Анализ рынка недвижимости Киржачской области Киржачского района по состоянию на 11.08.2016 года 16
3. Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости 23
4. Предложения по улучшению управления недвижимостью 37
Заключение 38
Список литературы 39

Рынок недвижимости оказывает влияние на темпы, динамику и структуру экономики, как отдельной территории (субъекта РФ, муниципального образования) так и государства в целом.
Для эффективного управления недвижимостью необходим периодический, разносторонний анализ рынка и факторов на него влияющих.
С точки-зрения риск менеджмента, первоочередной задачей исследователей рынка недвижимости является определение всей совокупности факторов, процессы на рынке либо развиваются, либо подвергаются отрицательным последствиям.
В этом кроется определенная проблематика, так как факторы могут вести себя не одинаково и оказывать влияние в той или иной степени в разных ситуациях. Поэтому, первоочередной задачей перед исследователем стоит выделение всего множества и тех из них, влияние которых типично и хар актерно для рынка недвижимости.
На эффективность исследования будут влиять первоначальная, исходная информация, на основании которой строится любое управленческое решение. Таким образом, управленческому решению по вопросу эффективного управления недвижимостью предшествует исследование рынка, факторов, влияющих на него. Данное исследование в ретроспективе позволит прогнозировать тенденции будущего и повысить управляемость.
Исследование рынка недвижимости будет находиться под влиянием временного фактора. Сезонность, период наблюдения, периодичность аналитической выборки данных будет влиять на результаты исследовательской работы.
Поэтому необходимо четко определиться с периодом исследования и строить работу с учетом данного допущения.
В ходе выполнения практического задания закрепляются навыки самостоятельной работы по поиску источников информации, сбору и обработке исходных данных, умение проводить исследование, интерпретировать полученные данные, делать выводы и защищать свою профессиональную позицию.

Государство в государственном секторе экономики функционирует в качестве собственника, управляющего имуществом. При общем государственном регулировании все хозяйствующие субъекты должны соблюдать единые правила поведения на рынке. Это проверяется компетентными государственными органами через лицензирование, ведение бухгалтерского и налогового учета, налогообложение, обязательную сертификацию.3. Вид влияния на поведение хозяйствующих субъектов (прямое и косвенное).Прямое регулирование проявляется в предъявлении обязательных требований к предпринимателям. Они содержатся в законах, могут быть выражены в виде предписаний, иных адресованных решений. При косвенном регулировании государственное воздействие оказывается через интересы, то есть экономическими методами и стимулами. К подобным методамотносятся различные формы поддержки предпринимателей, включая субъектов малого предпринимательства (налоговые льготы, налоговые кредиты, в том числе кредиты на льготных условиях).4. Вид деятельности (например, прямые дотации, протекционистские меры).5. Способ построения правовой связи государства и предпринимателей (правосубъективность, в рамках конкретного правоотношения).6. Правовые средства государственного регулирования (общие (нормы права) и специальные инструменты (ограничители: лимиты, квоты, резервы))Государственное регулирование является необходимым инструментом при повышении доступности жилья для населения. Важным аспектом в оценке доступности жилья считается внесение ее разделения на коммерческую и социальную. Данная классификация возникает в связи с тем, что при формировании соответствующего спроса используются разные концепции удовлетворения жилищных потребностей.По мнению российских авторов ряда работ в качестве критерия коммерческой доступности выступает возможность домохозяйства произвести первоначальный взнос в размере порядка 30% стоимости покупаемого жилья, а также производить ежемесячные платеж, не превышающие 35% суммарного месячного дохода всего домохозяйства. К вопросу о социальной доступности относят те домохозяйства, в соответствии с низким уровнем дохода которых возникает несоответствие между принятыми минимальным жилищным условиями и текущими условиями проживания. Показатели социальной доступности характеризуют возможность получения бесплатного (частично оплачиваемого) жилья в виде процентного соотношения числа очередников, которые могут приобрести бесплатное жилье в течение года, и суммарного числа граждан, находящихся в очереди на его получение.Для того чтобы определить, какие методы государственного регулирования являются наиболее подходящими для применения на рынке недвижимости какой-либо определенной страны, необходимо первоначально провести его анализ: рассмотреть основные показатели и выявить некие закономерности функционирования.Анализ рынка недвижимости Киржачской области Киржачского района по состоянию на 11.08.2016 годаКиржачский район - район с глубокими культурными традициями, развитой промышленностью и инфраструктурой, исторический центр с уникальными природными ландшафтами и экологически чистой средой.Экономический потенциал Киржачского района позволяет уверенно и обоснованно планировать ускоренное развитие муниципального образования на ближайшую и отдаленную перспективу.Общей целью развития, миссией муниципального образования (МО) «Киржачский район» является обеспечение достойной и комфортной жизни его населения, что оценивается интегральным показателем «качество жизни населения». Основные цели стратегического развития МО: Повышение уровня жизни населения и создание благоприятной среды жизнедеятельности граждан;Создание благоприятного климата для бизнеса;Сохранение и развитие культурно-исторического потенциала, духовное возрождение территорий;Повышение инвестиционной привлекательности МО.Главная цель развития Киржачского района – обеспечение высокого качества жизни населения района, формирование благоприятной среды жизнедеятельности для нынешних и будущих жителей города, создание базовых инновационных структур, которые в ближайшем будущем станут значимыми факторами развития. В понятие качества включаются: наличие работы и достойной зарплаты, гарантированные качественные услуги здравоохранения и социального обеспечения, хорошее жилье, общественная безопасность, политическая стабильность, возможности образования, культуры и досуга, качество окружающей среды.1339850115570Повышение качества жизни населения Киржачского района00Повышение качества жизни населения Киржачского района882650824230Формирование благоприятного климата для экономического развития00Формирование благоприятного климата для экономического развития2825750855345Формирование комфортных условий жизни00Формирование комфортных условий жизни4311650824230Формирование благоприятного социального климата00Формирование благоприятного социального климата328295038290500179705034988500328295034988500Рисунок 3. Главная цель и стратегические направленияВ среднесрочной и долгосрочной перспективе Киржачский район видится процветающим муниципальным образованием, самодостаточным и гармонично развивающимся, сохранившим высокий историко-культурный потенциал, со сбалансированной экономикой, позволяющей выполнить все социальные обязательства перед населением. Усилия местной администрации в сочетании с удачным географическим положением, уникальным природным потенциалом позволяют привлекать значительные инвестиционные ресурсы в экологически чистый промышленный сектор, что повышает благосостояние населения, позволяет решать проблемы занятости, обеспечивать гармоничное развитие муниципального образования.Достижение этой цели характеризуют следующие критерии городского развития:Здоровье населения (долголетие, качество здоровья и работоспособности, возможность получения высоко квалифицированной медицинской помощи);Общественная безопасность (уровень тяжких преступлений, преступлений против собственности, ощущение у граждан личной безопасности);Образование (уровень образованности населения, доступность и качество образования, стремление граждан к получению второго образования);Доход (фактический доход населения, дифференциация доходов, адресная поддержка социально незащищенных слоев);Занятость (безработица, включая скрытую, качество работы, условия труда);Жилищные условия (характеристика проживания по комфорту и безопасности, включая непосредственно жилье и жилую сферу);Досуг и отдых (разнообразие форм, включая оздоровительные мероприятия, семейный отдых во время не отпускного периода, рекреационные возможности для занятий спортом, проведение зрелищных мероприятий и развитие индивидуальных увлечений); Окружающая среда (использование земель, качество воды и продуктов, экологическая безопасность, устойчивость природного комплекса).Достижение высоких темпов роста валового регионального продукта (ВРП) муниципального образования требует соответствующего роста ключевых экономических параметров. Среди них можно выделить:Повышение объема инвестиционных ресурсов;Обновление коммунальной инфраструктуры; Рост объемов и развитие жилищного строительства; Рост объемов поставок товаров народного потребления;Расширение сферы услуг;Рост объемов поступлений в консолидированный бюджет района.Общая задача программы развития города и района заключается в создании условий для роста благосостояния, повышения жизненного стандарта жителей города, превращения города в притягательный центр для людей с высокой квалификацией, сохранение тенденций на постоянное и долговременное проживание.Для достижения вышеперечисленных целей следует осуществить строительство делового центра, гостиничного комплекса, медицинских и рекреационных центров, помещений для оказания бытовых услуг населению, а также деловых офисов для новых производств, финансовых учреждений, информационных служб и служб связи. Современный важнейший фактор развития Киржачского района - наличие качественной инфраструктуры связи. Коммуникационные линии, развитость компьютерных сетей, свободный доступ в Интернет – все эти факторы являются необходимыми для экономического развития.Задачи, решаемые в ходе реализации стратегии:Дальнейшее развитие структурообразующих предприятий района;Привлечение в район новых производств, создание новых высокооплачиваемых рабочих мест;Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства;Развитие инвестиционной и внешнеэкономической деятельности;Расширение туристических, гостиничных и финансовых услуг;Развитие районной инфраструктуры;Ускоренное развитие связи, телекоммуникаций и транспорта.Экономической предпосылкой радикального повышения уровня жизни в Киржачском районе является увеличение годового валового регионального продукта (ВРП), для чего необходимо:Создать стимулирующие экономико-правовые и материальные условия для привлечения в район инвестиций, в том числе иностранных, создания новых предприятий, обеспечивающих рост налогооблагаемой базы и квалифицированные рабочие места;Превратить главный потенциал экономического роста в районе – интеллектуальный квалифицированный труд в сфере управления, образования, городской инфраструктуры, транспорта и связи – в реальный фактор роста объемов производства ВРП;Осуществить реконструкцию и новое строительство коммунальных систем водоснабжения и канализации с гарантированным режимом работы, а также бесперебойно действующих систем газо и электроснабжения;Провести реструктуризацию хозяйства района, развернуть жилищно-коммунальное строительство, имеющее своей целью ликвидацию ветхого жилья, строительство современного комфортного жилья;Расширять и развивать новые производства, связанные с жилищным и дорожным строительством, оказанием деловых, гостиничных, рекреационных, медицинских услуг и услуг связи;Обеспечить развитие сферы услуг, связанных с Интернетом и глобальной информационной сетью.Состав земельного фонда по административным районам области и городам, являющимися муниципальными образованиями областного бюджетного регулирования по состоянию на 01 января 2016 года характеризуется данными ( табл. 1)Таблица 1. Распределение земельного фонда по административным районам и городам областного подчинения (тыс. га)№ п/пНаименование районов и городов областного подчиненияОбщая площадь района, округа, городав том числесельхозугодийиз них пашни 12341Александровский район183,879,158,52Вязниковский район224,374,126,53Гороховецкий район148,842,217,74Гусь-Хрустальный район428,660,629,25Камешковский район108,940,323,36Киржачский район113,630,215,17Ковровский район181,945,931,08Кольчугинский район117,046,833,69Меленковский район222,187,156,510Муромский район100,358,232,611Петушинский район169,239,418,912Селивановский район138,844,725,213Собинский район160,666,744,614Судогодский район216,851,628,115Суздальский район165,3102,376,516Юрьев-Польский район190,3123,287,2Итого по районам:2870,3992,4604,5Города:1Киржач12,51,70,92Гусь-Хрустальный4,20,1-3Ковров5,71,00,44Муром4,40,50,35Радужный11,3--Итого по городам:38,13,31,6Всего по области:2908,4995,7606,1Общая площадь земель, закрепленная за собственниками, землевладельцами и землепользователями области, включая земли, используемые за пределами административных границ области, составляет 2912,6 тыс. га.Таблица 2. Параметры социально-экономического развития Киржачского района до 2017 годаПоказателиЕд. измеренияЗначение2010 г. 2011 г.2012 г.Численность населенияТыс. чел.41,241,141Объем промышленной продукции (работ, услуг)Млн. рублей9424,31019711000Валовая продукция сельского хозяйстваМлн. рублей344,2406,6,0450,0Число работающихЧел. 21,821,922,0Среднемесячная з/плРублей150001650018000Общая площадь жилого фонда на 1 человекаКв. м.292929Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимостиИз ценообразующих факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на стоимость земельного участка, следует выделить факторы: Группа 1 - местоположение: район: согласно данным мониторинга портала Realty.south.ru о средних ценах на земельные участки и жилые строения одного типа, в зависимости от района средняя цена может изменяться от 2-500 т.р./кв.м. в более отдаленных районах от города до 7 т.р./кв.м. транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом: согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость общественного транспорта в пределах 200 м. увеличивает стоимость квартиры на 1-3% (в зависимости от типа транспорта), удалённость более чем на 400 м. снижает на 1-2% и удалённость более чем на 1 км. снижает на 2-4%; объекты промышленной инфраструктуры микрорайона: согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость промзоны в пределах 500 м. снижает стоимость квартиры на 2-4%, а близость шумных объектов на 5-10%. состояние прилегающей территории: согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» близость парков, водоёмов в пределах 500 м. увеличивает стоимость квартиры на 2-4%; Группа 2 - жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира: тип и состояние здания: согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» коттеджи и разработанные земельные участки повышенной комфортности предлагаются по ценам на 3-5% выше материал наружных стен: согласно данным мониторинга портала Realty.south.ru о средних ценах, в зависимости от материала наружных цен цена может изменяться в пределах 2- 5%. Группа 3 - характеристика оцениваемой квартиры: количество комнат, их площадь, кв. м.: согласно данным мониторинга портала Realty.south.ru в зависимости от количества комнат средняя цена может изменяться от 49,3 т.р./кв.м. в трёхкомнатной до 50,6 т.р./кв.м., в однокомнатной квартире. санузел: согласно данным аналитики журнала о недвижимости «Маклер» санузлами, которые находятся в доме предлагаются по ценам на 3-5% выше, чем жилые строения с санузлом, который находится на улице, а совмещение санузла несколько снижает цену квартиры, не более чем на 2%. состояние объекта: стоимость стандартных ремонтных работ под ключ (ламинат, обои, натяжные потолки) составляет 6-8 т.р./кв.м. (данные строительных компаний MegaOtdelka (http://megaotdelka.ru/52.html), Строй-Макс (http://stroimaxx.ru/prays_list), при этом при реализации квартиры стоимость ремонта возмещается обычно не более чем на 40-60%, в результате выделяются следующие типы состояния: – ремонт не требуется, но вероятно будет произведён новым собственником – является базовым, часто встречающимся состоянием, «после ремонта» – добавляет к цене 3-5 т.р./кв.м. «дизайнерский ремонт» – добавляет к цене до 10 т.р./кв.м. «требует ремонта» или «предчистовая отделка» - (разные состояния, но равнозначные по влиянию на цену), снижает цену на 3-5 т.р./кв.м.Таблица 3 - Сегментирование рынка недвижимости.ФакторыСегмент рынкаЦелевое назначение земельВ соответствии со ст. 7 Земельного Кодекса, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:1. Земли сельскохозяйственного назначения2. Земли населенных пунктов;3.Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;5. Земли лесного фонда;6. HYPERLINK "http://www.regioninvest.net/information/poleznoe/item217" \l "sub_102" Земли водного фонда;7. HYPERLINK "http://www.regioninvest.net/information/poleznoe/item217" \l "sub_103" Земли запаса.Качество земель-элитное-среднее-низкоеМесторасположение-до г. Киржач 50 км.-до г. Киржач 30 км.-до г. Киржач 10 км.Размер участков-до 10 соток-от 10 до 30 соток-свыше 30 сотокТип права собственности-полное право собственности-право арендыКоммуникации- электроснабжение- водоснабжение-газоснабжениеТранспортная доступность- наличие автобусного сообщения- отсутствие автобусного сообщенияНаличие плодово-ягодных насаждений-присутствие насаждений на участке-отсутствие насаждений на участкеБлагоустройство участка-находится на равнине-находится на склоне Наличие объекта капитального строительства на земельном участке -наличие ОКС-отсутствие ОКСВлияние факторов на стоимость 1 квадратного метра недвижимости.Для анализа факторов, влияющих на стоимость 1 кв.