Оценка земельного участка г.Арамиль

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Данная курсовая работа посвящена оценочной деятельности, т.е. оценена рыночная стоимость земельного участка, а именно участка, расположенного в районе средней отдаленности на улице Октябрьская г. Арамиля. В рамках данного исследования выяснилось, что лучше всего использовать данный земельный участок под строительство супермаркета.
Для того чтобы рассчитать рыночную стоимость объекта, было использовано два основных подхода.
Если говорить о сравнительном подходе, то в данной ситуации особое внимание было уделено определению стоимости земельного участка на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 3513701,25тыс.р.
В заключении был представлен доходный подход, который был основан на преобразовани ...

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ И ПОДХОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 5
2 СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТОКВ 2006-2016 ГГ. 13
3 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 19
4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 32
4.1 ОЦЕНКА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СВОБОДНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 33
4.2 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 38
4.3 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 44
4.4 ОБОСНОВАНИЕ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА ОЦЕНКИ. 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 50
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 51

ВВЕДЕНИЕ


Актуальность темы исследования.Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Правовые регулирующие отношения собственности на землю подразделяются на общие (свойственные всем земельным отношениям) и специальные (характерные для определен ных категорий земель и условий их использования).
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределенный срок службы. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.
Тема данной курсовой работы актуальна, потому что сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.
Цель исследования. Провести оценку земельного участка доходным и сравнительным методом.
Задачи исследования.
1. Постановка задачи оценки
2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости с использованием затратного и сравнительного метода
4. Указание стоимостных показателей в итоговой оценке стоимости недвижимости
Объект исследования. Земельный участок
Предмет исследования. Стоимость здания с учетом различных подходов к оценке недвижимости
В рамках данного исследования были проанализированы учебники, монографии, статистические информационные материалы, Указы Президента, Постановления Правительства, решения руководящих органов предприятий, публикации в журналах и газетах.
Работа состоит из введения, четырех разделов, заключения и списка использованной литературы

 

Это не удивительно: спрос на такие участки находится в прямой зависимости от спроса на промышленную и продовольственную продукцию.По итогам 2 квартала 2015 именно земли сельскохозяйственного назначения занимают лидирующие позиции по сдаче в аренду. Это обусловлено сокращением объемов предложения на продовольственном рынке, а значит, увеличением стоимости продовольствия. В свою очередь рост стоимости сельхозпродукции – залог роста цен на аренду и продажу земель. В условиях продовольственных санкций развитие сельского хозяйства находится в приоритете, и по прогнозам экспертов к концу года цены на земли в этом сегменте вырастут минимум на 15%.Что касается земель коммерческого назначения, наиболее востребованными по данным за II квартал 2015 года стали участки под строительство складских объектов, выставочных комплексов и авто-предприятий. Но спрос в этом сегмент также был скорректирован внешнеэкономической ситуацией: предприятия и организации, планирующие расширение, отдают предпочтение участкам в окраинных районах. Спрос на земли в Октябрьском районе города по итогам первого полугодия показал положительную динамику, прибавив чуть более 9%.Складская и производственная недвижимость в Октябрьском районе востребована по причине его «промышленной ориентированности». Он обладает всеми необходимыми чертами для эффективного ведения бизнеса:протяженность вдоль транспортных магистралей;наличие дорог областного значения (их протяжность – свыше 145 км);развитая инфраструктура.В районе расположены крупнейшие предприятия региона и самые современные деловые центры («Антей» и «Атриум-Палас»). Вложение капитала в местные земельные участки – отличный способ сохранить и преумножить его. Спрос на такие участи всегда будет высоким. В районе с развитой транспортной сетью удобно вести логистическую деятельность, а наличие железнодорожных путей и автомагистралей в непосредственной близости позволит оперативно отгружать товары при минимуме затрат.Глава 3 Методы оценки рыночной стоимости земельных участковЦелью единой оценки является определение рыночной стоимости или некоторое другое значение земельной единицы на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с признанными стандартами и методами оценки.Индивидуальная оценка земли должна основываться на комплексном использовании трех подходов: доход, сравнительной и стоимости. В странах с рыночной экономикой оценки земель, насколько это возможно использование всех трех подходов.Общая стоимость от оценочной стоимости земли является производным от результатов, полученных разными методами. При сравнении этих данных рекомендуется отдавать предпочтение расчетам, на основе более полной и точной информации. Значительные различия в стоимости земли, рассчитанные разными методами, указывают либо на ошибки в оценках или дисбаланса на рынке земли.Теория оценки недвижимости для определения стоимости земли, используемой рядом стандартных методов. Они общие методологии и оценки технологий, которые могут быть применены для оценки земли с любым типом землепользования. Различия в их применении для оценки различных типов земель представляет собой метод расчета базовых уровней, таких как доход лесов или доходов от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения, а также факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность того или иного метода зависит от оценки целей, типа оцениваемого имущества, наличия исходных данных. Условием для определения рыночной стоимости земли любым способом является использование рыночных данных.Объектом оценки земли может действовать как свободный от земли развития, поэтому земли (сама земля) в составе единого имущественного комплекса или недвижимости. Особенность оценки рыночной стоимости земли является то, что любая земля рассматривается как условно свободный, или не заняты зданий, сооружений, зданий или других объектов недвижимости, которые могут не соответствовать его наиболее эффективному использованию. Для того, чтобы оценить стоимость земли можно использовать методы подхода, к примеру, или подход сравнительного дохода, а также методы, которые представляют собой сочетание различных подходов.Оценка Методические рекомендации земли, утвержденной Министерством Российской, принята классификация методов оценки земель, как правило, соответствующие классификации и содержанию методов оценки земель, рекомендованных Международными стандартами оценки. Рекомендации следующие методы оценки земли рассматриваются:-метод сравнения продаж;-метод распределения;-метод выделения;-метод капитализации земельной ренты;-метод остатка для земли;-метод предполагаемого использования.На сравнительный подход основан: метод сравнения продаж, метод распределения, метод распределения. В доходном подходе основан: метод капитализации дохода, метод вычетов, предполагаемое использование. Элементы подхода затрат при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земель, используемых в методе остатка, выбора метода.Суть метода сравнения продаж заключается в определении стоимости земли путем сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов оцениваемых после внесения корректировок, которые учитывают различия между ними.Поскольку не существует двух одинаковых сайтов во всех отношениях, это требует соответствующей корректировки цен сопоставимых торговых площадей, что может быть положительным и отрицательным знаком. Пересмотренные тарифы на сопоставимые объекты позволяют сделать вывод, что предполагаемой рыночной стоимости земли. По оценкам, рыночная стоимость, по оценкам области (Cp) определяется по формуле:Ср = Ц i ± К ij , (1)где Tsi - цена продажи г-го сопоставимого земли;По Ij - величина корректировки продажной цены двутаврового сечения, сравнимой с J является параметром (фактор, сравнивая элемент).В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий:анализ соответствующего сегмента рынка земли, к которой оценивается идентификация и выбор сопоставимых сайтов (аналогами) в последнее время сделок из различных источников на сайте;сбор необходимой информации о каждом месте и определить сопоставимые элементы сравнения. Для анализа может быть достаточно, чтобы получить исчерпывающие данные о 3-5 подобных земельных участков;Элементы сравнения факторов включают в себя оценку объекта (факторы изменения, которые влияют на рыночную стоимость объекта оценки) и устанавливаются на рыночные характеристики сделок с землей.Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:-местоположение и окружение;-целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;-физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);-транспортная доступность;-инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:-условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);-условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);-обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);-изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.1. проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:-подтверждения одной из сторон сделки или агентом;-выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связисторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.2. внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого , то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.Применяют следующие единицы сравнения[7]:- Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства.- Цена за 1м 2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.- Цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.- Цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.- Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР - этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит что можно 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное - на половине участка, 12- этажное на 0,25 участка.При использовании устройства по методу сравнения, основанный на количестве фактических продаж рассчитывается сравнением средней удельной стоимости для каждой однородной группы земли. Среднее значение определяется путем вычисления медианы или среднее арифметическое значение цены продажи за единицу сравнения. используется метод единицы, если области сильно отличаются друг от друга по размеру, но сходны по отношению к другим параметрам, его преимуществом является относительная простота и легкость.Другой метод основан на определении путем анализа сравнения продаж базы, стандартной стоимости земли, которая затем служит эталоном для расчета стоимости других участков. Объектом оценки является реальной или гипотетической базовая часть.После сравнения, стоимость единицы или базовая стоимость земли может быть определена рыночная стоимость определенной земли, с поправкой с учетом их параметров.Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:-прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;-прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающих друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;-корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;-определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;-экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.Для определения рыночной стоимости земельных участков также применяются математические функции.Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка.Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.Если в районе нет достаточного числя продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.Для применения метода распределения необходимы ряд условий:-наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);-наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;-соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:-определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;-определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;-определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;-корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;-расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;-расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.Однако, изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанной с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют; поэтому рассчитать непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным. Возникает заколдованный круг: с одной стороны, чтобы определить рыночную стоимость земли, нужно знать наиболее вероятную долю земли в рыночной стоимости недвижимости, с другой стороны, чтобы определить упомянутую долю, требуется знать рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, подобный путь определения стоимости участка земли на практике не может быть реализован, поскольку для прямого расчета значения упомянутой доли требуется значение рыночной стоимости земельных участков и стоимости единых объектов недвижимости, находящихся на них.Выход из этого круга может быть найден, если значение этой доли проявляет устойчивость на более широком множестве различающихся земель и объектов недвижимости, чем рассматриваемые оценочные зоны (территория, в пределах которой стоимость подобных объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределенности, присущей цене недвижимости, расположенной на участке). В этом случае обучающая выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.Метод определения определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения:-наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);-соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.Метод предполагает следующую последовательность действий:-определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;-определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;-определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;-корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;-расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;-расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;-расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.