Сделки с жилыми помещениями: правовой аспект

В данной работе было произведено исследование правовых аспектов, которые установлены для сделок с жилыми помещениями. Также рассмотрено жилое помещение, как объект сделки, правовые аспекты заключения сделок, недействительность сделок с жилыми помещениями, а также отдельных видов сделок, таких как купля-продажа, аренда, обмен с жилимыми помещениями. Таким образом, поставленная цель и задачи выполнены в полном объеме.
В ходе работы в заключении можно отметить, что жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).
Основными правовыми актами, которые регулируют отношения, возникающие по поводу сделок с жи ...

Введение 3
1. Основные аспекты сделок с жилыми помещениями 5
1.1. Жилое помещение, выступающее объектом сделки 5
1.2. Правовые аспекты заключения сделок с жилыми помещениями 7
1.3. Недействительность сделок с жилыми помещениями 10
2. Отдельные виды сделок с жилыми помещениями 13
2.1. Купля-продажа жилых помещений 13
2.2. Аренда жилых помещений 14
2.3. Обмен жилых помещений 17
Заключение 20
Список использованной литературы 21

В начале 90х годов была осуществлена массовая приватизация жилищного фонда и многие граждане стали обладателями жилья в своей собственности. В соответствии с этим, в последующие годы, было произведено массовое количество различных сделок с этой недвижимостью (аренда, купля-продажа, дарение и т.д.).
Данная тема актуальна, так как в соответствии с возникшими потребностями, возникла необходимость в законодательном урегулировании данной сферы правоотношений.
Актуальность темы исследования курсовой работы заключается в том, что на протяжении всей жизни человека у него возникают определенные потребности, без удовлетворения которых существование является затруднительным. К одной из таких потребностей относится необходимость в жилом помещении для проживания.
Для удовлетворения потребности в жилом помещении человек использует самые разнообразные способы, в зависимости от того, является потребность временной или постоянной:
-аренды,
-купля-продажи и пр.
Граждане имеют реальный шанс решения жилищной проблемы через совершение сделок, что также подчеркивает актуальность и значимость темы настоящей курсовой работы.
По мере развития рыночных отношений и формирования гражданского общества, значимость правоотношений, связанных с удовлетворением жилищного вопроса возрастает в несколько раз.
Существующие недостатки, которые возникают на данный момент, восполняются судебной практикой и разъяснениями, полученные от высших судебных инстанций. Сделки с жилыми помещениями приводят к огромному количеству споров – это показывает судебная практика.
В настоящее время, сделки, которые совершаются с недвижимостью, занимают важное место в гражданском праве.
В литературе, на данный момент времени, тема сделок с жилыми помещениями освещена в недостаточной степени.
Цель данной работы заключается в исследовании правовых аспектов для сделок с жилыми помещениями.
Задачами будут являться: рассмотрение жилого помещение, как объекта сделки, правовых аспектов заключения сделок, недействительность сделок с жилыми помещениями, а также рассмотрение отдельных видов сделок, таких как купля-продажа, аренда, обмен с жилимыми помещениями.
Объектом исследования будут непосредственно сделки с жилыми помещениями.
Предметом – правовые аспекты сделок, совершаемых с жилыми помещениями.
Проблематика темы настоящей курсовой работы заключается в том, что правовое регулирование сделок с жилыми помещениями осуществляется множеством нормативно-правовых актов не только Российской Федерации, но также и ее субъектов, которые были приняты в разное время в различных исторических условиях.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации проблемы снизили свою остроту, но существование большого числа неточных формулировок, устаревших понятий, мелких неточностей осложняют правоприменительную практику и предоставляют возможность для нечистоплотных юридических действий с таким важнейшим социальным объектом, как недвижимость.

Например, подыскать какой-либо подходящий вариант, найти надежного покупателя, собрать необходимые документы и т.д. Некоторые «косвенные участники» могут действовать одновременно в интересах нескольких сторон. Например, орган юстиции, который регистрирует сделку и переход права собственности; нотариус, который заверяет документы. Но с другой стороны, не стоит поручаться, например, при покупке жилья на риелтора со стороны продавца.Также следует отметить, что соответственно действующему законодательству, единственным доказательством права на недвижимое имущество является исключительно его государственная регистрация. Регистрацию производят учреждения юстиции в сфере государственных регистраций прав на недвижимость и сделок с ней.Право собственности по производимой сделке возникает в моментгосрегистрации, но также может возникать и на «автоматической» основе. Например, при наследовании по завещанию или закону. Но это право в полном объеме наследник приобретает только после произведенной регистрации в установленном порядке.При вступлении в юридическую силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 года было «отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, жилыми домами, комнатами, а также земельными участками», установленное ранее законодательством.[10] Также не требуется нотариального заверения на долевую собственность недвижимого имущества. Из этого следует, что обращение за юридической помощью к нотариусу является правом, а не обязанностью для граждан. Ввиду высокой стоимость государственной пошлины и тарифов, то у граждан стоит выбор между заверением сделки у нотариуса и простой письменной формой. Заключение договора в простой письменной форме избавляет от занижения цены с целью экономии. Указание действительной цены считается некоторой гарантией возврата всей уплаченной суммы покупателю в случае расторжения сделки.[13]1.3. Недействительность сделок с жилыми помещениямиПроблема признания сделок недействительными и правового регулирования последствий, связана, прежде всего, с анализом и соотношением условий их действительности.Для того, чтобы поставить вопрос о недействительности произведенной сделки с каким-либо объектом, необходимо провести исследование определенных критериев или оснований признания их таковыми.Сделка признается недействительной, если совершаемое действие не обладает юридической силой, то есть не порождает возникновение, прекращение и изменение гражданских прав и обязанностей в силу порочности кого-либо аспекта сделки. Рассмотрим направления исследования, которые связаны с анализом порочности:Определение несоответствия действующему законодательству или иным нормативным правовым актам, что, в свою очередь, требует раскрытия понятий «закон» и «нормативный правовой акт»;Уточнение понятий «основы правопорядка» и «основы нравственности» и в связи с этим, анализ сделки, совершенной сделки имеющей цель, противоположную этим основам.Согласно гражданскому законодательству, статье 169 ГК РФ, содержатся такие понятия, как «основы правопорядка и нравственности», которое может затруднять применение судебной практикой, что требует полноценного раскрытия и доработки норм, которые определяют основы правопорядка и основы нравственности. Некоторые авторы полагают, когда речь идет о нарушении «основ правопорядка», то это подразумеваются сделки, которые подпадают под категорию совершенных в противоречии с публичным порядком в стране.[6] Признаком такого рода сделок может служить уголовная наказуемость конкретного действия.Законодательство в сфере гражданских правоотношений содержит вполне исчерпывающий перечень норм, которые в полной мере определяют понятия «закона» и «иных нормативных правовых актов».Несоответствие сделки правовой норме и нормативному акту ведомства или министерства, в котором она установлена, может являться основанием для признание недействительности сделки. В ходе установления требований недействительной сделки в связи ее несоответствия ее нормативному акту ведомства или министерства необходимо установить, относится ли данный акт к актам, которые подразумеваются в пункте 7 статьи 3 ГК РФ.Таким образом, определение сделки недействительной на основании несоответствия законодательству, с одной стороны, требует ориентации в системе нормативно-правовых актов на уровне их отнесения к понятиям «закон» или «иные нормативно-правовые акты», с другой же стороны, необходимо установление действий участников сделки на степень соответствия или несоответствия установленным требованиям норм правовых актов.Важнейшим вопросом при определении недействительности сделки является порочность субъектного состава. Механизм определения подразумевает необходимость в учете всех категорий субъектов и определение их гражданской дееспособности. В силу ценности осуществляемых сделок с недвижимостью, в них принимают участие такие субъекты как физические, так и юридические лица, а также публично-правовые образования. О.Н. Матвейчук под субъектами правового отношения понимает лиц, которые обладают имущественным обособлением, а также несут права и обязанности в правоотношениях. Персональное обособление проявляется в наличии у лица имени (наименования) и места проживания (места нахождения).[8]Важной проблемой при совершении сделок с недвижимостью является участие граждан, которые в виду психологического расстройства не могут адекватно расценивать свои действия, судом не признаны или признанные недееспособными. Такие граждане не могут самостоятельно производить любые сделки с недвижимым имуществом, за них все сделки должны совершать установленные опекуны, которые получают разрешение на эти действия органом опеки.На практике, существует множественное количество таких сделок – это происходит ввиду отсутствия информации о лицах, которые в законном порядке признаны недееспособными. С данным видом обстоятельств связаны гражданско-правовые последствия, трудно реализующиеся в дальнейшем. Весь механизм таких последствий отражается статьей 171 ГК РФ и определяет, что каждая сторона сделки берет на себя обязательства в возвращении всего полученного в натуре либо возместить полную стоимость. Дееспособная сторона должна возместить в полной мере реальный ущерб, в случае, если дееспособная сторона заведомо знала о недееспособности другой стороны.Нередко встает такой вопрос, насколько субъект сделки дееспособен и насколько он осознает значимость своих действий. В соответствии с данным обстоятельством возникает необходимость, согласно статье 6 ГК РФ, в использовании аналогии права и исходить из принципа разумности. Наибольшее значение это обстоятельство имеет при совершении регистрации в регистрационных палатах или при удостоверенных нотариусом, сделок. 2. Отдельные виды сделок с жилыми помещениями2.1. Купля-продажа жилых помещенийКупля-продажа является самым распространенным видом сделки с недвижимостью. Соответственно договору купли-продажи, продавец обязуется передать в собственное владение покупателю жилого помещения, а покупатель берет на себя обязательство принять данное помещение и уплатить за него эквивалентную сумму денег. Договор купли-продажи является двухсторонним и взаимным. Согласно статье 129 ГК РФ, предметом такого договора может являться та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности.Договор должен быть заключен в простой письменной форме одним документом, который подписывается сторонами сделки, если стороны не выбрали нотариальное удостоверение сделки. Условия сделки определяются обеими сторонами, за исключением случаев, когда содержание условия предписываются ФЗ и иными нормативно-правовыми актами РФ. Договор является заключенным, когда между сторонами в должной форме достигнуто соглашение по всем наиважнейшим условиям договора.Определим существенные условия договора купли-продажи:Предметом договора должно являться жилое помещение.Цена жилого помещения (статья 555 ГК РФ), которая выражается в рублях, в сумме в рублях, эквивалентной иностранной валюты.Представлен перечень тех лиц, которые могут сохранять право пользования жилым помещением после совершения продажи (члены семьи собственника, наниматели, арендаторы).Срок исполнения продавцом обязательства передачи жилого помещения.Срок исполнения покупателем обязательства уплаты оговоренной договором цены.Условия о состоянии жилого помещения (санитарно-техническое состояние, отделка помещений, состояние электрооборудования).По общему существующему праву, по договору купли-продажи недвижимости покупателю вместе с правом собственности на недвижимость передается также и прав на часть земли, которую занимает приобретенная недвижимость (пункт 1 статьи 552 ГК РФ). В том случае, когда продавец выступает собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то покупателю передается право собственности, или аренды, или иное, предусмотренное договором аренды. Если договором не предусмотрено передаваемое покупателю право на землю, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земли, которая занята жилым домом или его частью и необходима для ее пользования (пункт 2 статья 552 ГК РФ). Продажа недвижимости, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу в собственности, то допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. В случае продажи этой недвижимости, покупатель имеет право пользования соответствующей частью земли на тех же условиях, что и бывший продавец недвижимости (пункт 3 статья 552 ГК РФ).2.2. Аренда жилых помещенийТакое понятие, как аренда идентично понятию найма жилого помещения, различие заключается в применении определения «аренда» к помещениям частного жилищного фонда. Аренда жилья – это передача на возмездной основе во временное пользование или владение на тот срок, который заранее оговорен в договоре сторонами сделки. Возникающие правоотношения в сфере аренды регламентируются статьей 34 Гражданского кодекса РФ. Действующим законодательством предусматривается заключение договоров аренды недвижимого имущества, коим и является жилое помещение, в письменной установленной форме, в случае превышения срока в 12 месяцев. Также такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.Договор аренды должен включать в себя существенные условия, которые необходимы для того, чтобы договор считался заключенным. В случае не включения каких-либо указанных условий, договор признается недействительным.Рассмотрим существенные условия договора аренды:Объект аренды – его данные, которые позволяют конкретно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве арендуемого объекта (адрес, площадь помещения).Цель пользования арендуемого объекта – для жилых помещений, возможной целью пользования является исключительно право проживания граждан. В случае нарушения пользования по прямому назначению, арендодатель вправе расторгнуть договор.Срок действия договора аренды – определяется и вносится с согласия сторон. В случае, если срок не оговорен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.Размер арендной платы – установленная оплата за пользование имуществом.