правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

Таким образом, в заключении следует сделать вывод по рассмотренной теме.
Основное содержание деятельности, которая обеспечивает техническую исправность и пригодность объектов недвижимости к эксплуатации, – их техническая эксплуатация. Понятие «техническая эксплуатация» применяется для обозначения комплекса работ, которые связаны с обеспечением нормального функционирования объектов недвижимости. Хотя содержание его остается подчас достаточно размытым.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования к состоянию жилых домов, инженерному оборудованию, конструкциям; условия и требования по технической эксплуатации жилищного фонда, территорий домовладений, инженерного оборудования, капитальному и текущему ремонту.
Правила являются нормативным документом, который ...

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 5
1.1 Основные положения о технической эксплуатации 5
жилищного фонда 5
1.2 Организация и планирование текущих и ремонтных работ 6
1.3 Подготовка к сезонной эксплуатации, уборка территорий 9
ГЛАВА II. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ КОНСТРУКЦИЙ 12
2.1 Фундаменты и стены подвалов 12
2.2 Стены, перекрытия, полы, перегородки 14
2.3 Крыши, водоотводящие устройства 16
2.4 Лестницы, двери, окна, световые фонари 17
ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И РЕМОНТА ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ 20
3.1 Тепло-, водо- и газоснабжение 20
3.2 Электроснабжение, вентиляция, мусоропровод, лифт 22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 25
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 27

Жилищный фонд Российской Федерации собой представляет единую структуру, которая в себя включает все жилые дома и жилые помещения, располагающиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания, вне зависимости от того, кто является их собственником, и вне зависимости от размеров, стоимости и т. п.
Жилищный фонд - особое национальное достояние, в расширении и со-хранности которого все общество заинтересовано. В составе жилищного фонда в столь широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые именуются также фондами.
Техническая эксплуатация зданий - это целый комплекс услуг по управле-нию недвижимостью, техническому обслуживанию и эксплуатации инфраструк-туры объектов нежилой и жилой недвижимости. Техническое обслуживание жилищного фонда также в себя включает и санитарное содержание, планово-предупредительные и текущие ремонты, технические осмотры.
Главная цель технической эксплуатации - достижение наиболее эффективного применения жилищного фонда при наиболее целесообразной эксплуатации недвижимости.
Как известно, случаи нарушения законодательства об обслуживании и ре-монте управляющими компаниями, обслуживающими жилые дома, нередки. Одним из главных документов, регламентирующих данную сферу, является Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Поэтому очень полезным является знание правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда как для граждан, столкнувшихся с данной проблемой, так и для профессиональных юристов.
Поэтому данная тема является актуальной.
Целью данной работы выступает исследование правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
В соответствии с обозначенной целью в работе предстоит решить ряд задач, таких как:
- охарактеризовать общие положения об эксплуатации жилищного фонда РФ;
- рассмотреть основные сведения о технической эксплуатации жилищного фонда
- охарактеризовать техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций;
- изучить особенности технического обслуживания и ремонта инженерного оборудования;
- сделать выводы по работе в целом.
Объектом исследования в данной работе является жилищное право, предметом – его положения относительно технической эксплуатации объектов жилищного фонда.

Помещения следует содержать в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена согласно установленным требованиям. Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не следует устанавливать к ним вплотную громоздкую мебель, в особенности в наружных углах, вешать на наружные стены картины и ковры в первые 2 года эксплуатации. Является также недопустимым использование электрических и газовых плит для обогрева помещений. Уборку придомовых территорий необходимо проводить в следующей последовательности: сначала убирать, а в случае скользкости и гололеда посыпать песком пешеходные дорожки, тротуары, а потом дворовые территории. Уборку, помимо снегоочистки, проводящуюся во время снегопадов, проводить следует в режиме, в вечерние или утренние часы.Летняя уборка придомовых территорий: подметание, мойка или поливка вручную или при помощи спецмашин выполняться должна преимущественно в утренние ранние и вечерние поздние часы. Что касается санитарной уборки, сбора мусора и вторичных материалов, то организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать:- установку на обслуживаемой территории сборников для твердых отходов, а в неканализированных зданиях иметь, помимо этого, сборники (выгребы) для жидких отходов;- своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием;- организацию вывоза отходов и контроль за исполнением графика удаления отходов;- свободный подъезд и освещение возле площадок под установку мусоросборников и контейнеров;- содержание в исправном состоянии мусоросборников и контейнеров для отходов (ха исключением бункеров и контейнеров, которые находятся на балансе других организаций) без загрязнения территории и переполнения.Таким образом, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда регламентируют обслуживание и ремонт жилищного фонда как для собственников, так и для обслуживающих организаций. Техническая эксплуатация жилищного фонда  включает в себя управление жилищным фондом, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, а также санитарное содержание. Важнейшая цель технического обслуживания заключается в обеспечении нормального функционирования инженерных систем и зданий на протяжении установленного срока службы здания. Для этого проводится текущий ремонт (с периодичностью в 3-5 лет), включающий в себя комплекс организационно-технических и строительных мероприятий для устранения неисправностей инженерных систем, оборудования и элементов здания, а также капитальный ремонт, при котором производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов оборудования и здания, смена, восстановление или замена их на более экономичные и долговечные, осуществление модернизации с установкой приборов учета воды, тепла, электроэнергии, газа и обеспечения рационального энергопотребления. Все вышеуказанное относится в работе обслуживающей организации, однако и у владельцев жилых помещений есть обязанности, такие, к примеру, как содержание помещений в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена согласно установленным требованиям. ГЛАВА II. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ КОНСТРУКЦИЙФундаменты и стены подваловБольшую часть работ, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом строительных конструкций жилых домой, осуществляет обслуживающая организация.Относительно фундаментов и стен подвалов должны обеспечиваться:- нормируемый температурно-влажностный режим техподполий и подвалов;- исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;- устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская последующего их развития;- предотвращения сырости и замачивания грунтов фундаментов и оснований и конструкций техподполий и подвалов;- работоспособное состояние наружных и внутридомовых дренажей.Инженерно-технические работники организаций должны знать проектные характеристики и нормативные требования к основаниям зданий и сооружений, прочностные характеристики и глубину заложения фундаментов, несущую способность грунтов оснований, уровень грунтовых вод и глубину промерзания. При возникновении признаков неравномерных осадок фундаментов следует выполнить осмотр здания, установить на трещины маяки, принять меры по выявлению причин деформации и их устранению. Исследование состояния грунтов, стен подвалов и конструкции фундаментов производится, как правило, специализированными организациями по договору.Подвальные помещения должны быть чистыми, сухими, иметь вентиляцию и освещение. Температура воздуха должна быть не менее +5°С, относительная влажность воздуха - не более 60%.Просадки, трещины и щели, образовавшиеся в тротуарах и отмостках, следует заделывать материалами аналогичными покрытию: асфальтом, битумом, мятой глиной или мастикой с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.Очень важным является обеспечение исправной, достаточной теплоизоляцию внутренних трубопроводов, стояков, своевременно устранять утечки, протечки, засоры, закупорки, срывы гидравлических затворов, санитарных приборов и негерметичность стыковых соединений в системах канализации. Также обслуживающая организация должна обеспечить прочность и надежность крепления канализационных трубопроводов и выпусков, наличие пробок у прочисток и т.д.Не допускаются зазоры в местах прохода всех трубопроводов через фундаменты и стены; мостики для перехода через коммуникации должны быть исправными. Вводы инженерных коммуникаций в подвальные помещения через стены подвалов и фундаменты должны быть утеплены и герметизированы.Не допускается:- подтопление техподполий и подвалов из-за утечек и неисправностей от инженерного оборудования;- загрязнять и захламлять подвальные помещения;- устанавливать в техподпольях и подвалах дополнительные фундаменты под оборудование, увеличивать высоту помещений посредством понижения отметки пола без утвержденного проекта;- подсыпка грунта вокруг здания выше расположения отмостки на 10-15 см;- рытье траншей, котлованов и иные земляные работы без специального разрешения в непосредственной близости от здания (до 10 м);- использовать технические подполья и подвалы жителями для хозяйственных и иных нужд без соответствующего разрешения.Стены, перекрытия, полы, перегородкиИнженерно-технические работники организации по обслуживанию жилищного фонда должны также знать конструктивную схему стен здания, проектные характеристики и прочность материалов стен здания, нормативные требования к конструкциям. Не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, выветривание и разрушение стенового материала, выпадение и провисания кирпичей.Все выступающие части фасадов: выступы, пояски, парапеты, балконные и оконные отливы должны иметь металлические покрытия из оцинкованной кровельной стали или керамических плиток с заделкой кромок в стены (откосы) или в облицовочный слой. Для предупреждения пятен, щелушений, высолов и т.д. должна выполняться своевременная окраска фасадов.Участки стен, отсыревающие или промерзающие вследствие недостаточной теплозащиты, а также стены с малой теплоустойчивостью в жарких районах следует утеплять. Организации по обслуживанию жилищного фонда при обнаружении трещин, которые вызвали повреждение кирпичных стен, панелей (блоков), отклонения стен от вертикали, их просадку и выпучивание на отдельных участках, а также в местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними при помощи маяков или иными способами. Если будет определено, что деформации увеличиваются, необходимо принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению последующего развития деформаций. Стабилизирующиеся трещины необходимо заделывать.Повреждения, которые вызвали снижение устойчивости и прочности, теплотехнических и водозащитных свойств наружных ограждающих конструкций, звукоизоляции и иных показателей, которые не могут устраняться при текущем ремонте, необходимо устранять при капитальном ремонте или реконструкции по соответствующему проекту.Фасады зданий необходимо промывать и очищать в сроки, установленные в зависимости от материала, состояния поверхностей зданий (разрушение покрытия, наличие выколов, степень загрязнения) и условий эксплуатации. Не допускается очищение поверхности штукатурок и облицовок из мягких каменных пород, а также архитектурных деталей пескоструйным способом.Работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны проверять систематически правильность использования балконов, лоджий и эркеров, не допускать размещения в них тяжелых и громоздких вещей, их загрязнения и захламления. При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций лоджий, балконов, эркеров и козырьков сотрудники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению последующего развития деформаций.Говоря о перекрытиях, следует отметить, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать:- исправное состояние перекрытий;- теплоустойчивость, устойчивость, отсутствие колебаний и прогибов, трещин;- звукоизоляцию;- устранение повреждений перекрытий, не допуская последующего их развития;- восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и иных элементов. Организация по обслуживанию жилищного фонда, помимо уже перечисленного,  должна обеспечить содержание в чистоте полов, что достигается путем выполнения периодической уборки; устранение повреждений полов по мере выявления, не допуская дальнейшего их развития; предотвращение длительного воздействия влаги на конструкцию полов; восстановление защитно-отделочных покрытий; периодическую проверку в эксплуатируемых помещениях технического состояния полов. Деятельности организации по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние перегородок, устранение повреждений перегородок по мере выявления, не допуская дальнейшего их развития, восстановление огнезащитных, звукоизоляционных и влагозащитных (в кухнях и санитарных узлах) свойств.Крыши, водоотводящие устройстваТребования по техническому обслуживанию крыш включают в себя: - исправное состояние конструкций кровли, чердачного помещения и системы водоотвода;- защиту от увлажнения конструкций от протечек инженерного оборудования или кровли;- воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие переохлаждению и конденсатообразованию чердачных покрытий и перекрытий;- обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; - освещенность и чистоту чердачных помещений;- достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; пи этом усиление тепловой изоляции выполнять следует эффективными теплоизоляционными материалами; - исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие обледенения и засорения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка;- выполнение в установленные сроки профилактических работ и технических осмотров.Несущие конструкции крыши, оборудование и устройства, в том числе расположенные на крыше, водоотводящие элементы крыши и карниз, ограждения, анкеры, гильзы, устройства молниезащиты должны до ремонта кровельного покрытия быть приведены в технически исправное состояние. Работы по смене кровли должны быть таким образом организованы, чтобы не допускать увлажнения атмосферными осадками перекрытий зданий. К ремонту крыш с раскрытием кровли разрешено приступать лишь при наличии на месте всех необходимых строительных материалов, заготовок и благоприятного прогноза погоды.При капитальном ремонте скатных кровель необходимо предусмотреть крепежные устройства для крепления страховочных веревок.Несущие конструкции крыши, к которым подвешиваются люльки или иное подвесное оборудование, нужно проверять на надежность и прочность. Для установки допустимо применять специальные вентиляционные отверстия (продухи).Неисправности системы водоотвода: наружного (разрушение и загрязнение желобов и водосточных труб, нарушение сопряжений отдельных элементов с кровлей и между собой, обледенение водоотводящих устройств и свесов) и внутреннего (протечки в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, обледенение и засорение воронок и открытых выпусков, разрушение водоотводящих лотков от здания, протекание стыковых соединений водосточного стояка, конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков) необходимо устранять по мере обнаружения дефектов, не допуская ухудшения работы системы.Обслуживающей организацией должны также обеспечиваться исправное состояние, нормативные воздухо-изоляционные, звукоизоляционные и теплоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей, периодическая очистка светопрозрачных заполнений. Лестницы, двери, окна, световые фонариНеисправное состояние лестниц (коррозия металлических косоуров, повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, отслоения пола в лестничных площадках и ступенях, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины, недостаточная прочность креплений тетив к подкосоурным балкам и т.п.) устранять следует по мере их возникновения и не допускать последующего разрушения. Металлические элементы лестниц необходимо через каждые пять-шесть лет окрашивать, очищая предварительно поверхности от ржавчины. Металлические косоуры должны быть оштукатурены или окрашены краской обеспечивающей предел огнестойкости 1 час. При проведении капитального ремонта лестниц должно предусматриваться устройство пандусов. Входные крыльца должны отвечать требованиям:- осадка стен и пола крылец не допускается более чем на 0,1 м;- стены крылец, опирающиеся на отдельно стоящие фундаменты, не должны иметь жесткой связи со стенами здания;- проветриваемое подполье или пространство под крыльцами должно быть открыто для осмотра;- козырьки над входами и ступени крылец следует очищать при снегопадах не допуская сползания снега;- не допускается попадание воды в подвал или техподполье из-за неисправности отмостки или водоотводящих устройств под крыльцами.Тамбурный отсек должен иметь утепленные стены, дверные полотна, потолки; исключается сквозное его продувание, однако обязательно обеспечивается возможность внесения носилок, мебели и т.д.Входные двери должны иметь плотные притворы, уплотняющие прокладки, самозакрывающие устройства (доводчики, пружины), ограничители хода дверей (остановы).Запрещено использовать лестничные помещения (даже в течение короткого времени) для складирования инвентаря, оборудования и материалов, устраивать под лестничными маршами кладовые и иные подсобные помещения.Таким образом, можно подытожить, что техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций жилого здания включает в себя работы, способствующие предупреждению преждевременного износа жилищного фонда и сохранению заданных эксплуатационных показателей всех элементов жилого дома:- фундамента и стен подвалов;- стен зданий, балконов, фасадов, эркеров, лоджий, козырьков;- перекрытий;- полов;- перегородок;- чердаков и крыш;- водоотводящих устройств;- окон, дверей, лестниц.При этом должны обеспечиваться исправное состояние, нормативные воздухо-изоляционные, звукоизоляционные и теплоизоляционные свойства указанных элементов.ГЛАВА III.