Договор ренты и его разновидности

Проанализировав историю становления и развития ренты, общих положений о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением, рассмотрев, особенностей постоянной ренты иисследовав договора пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением, пришел к следующим выводам:
- договор ренты прошел длительный этап становления и в настоящий момент достаточно юридически проработан. На сегодняшний день гражданское законодательство различает договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и пожизненное содержание с иждивением.
- из легального определения договора ренты следует то, что по договору ренты получатель ееотдает другой стороне в собственность определенное имущество, а плательщик должен в обмен на полученное таким способом имущество регулярно выплачивать получателю конкре ...

Введение 3
1. Общие положения о договорах ренты и договор постоянной ренты 5
1.1. Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением 5
1.2. Договор постоянной ренты 11
2. Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением 19
2.1. Договор пожизненной ренты 19
2.2 Договор пожизненного содержания с иждивением 25
Заключение 37
Список использованных источников 41

Рассматривая понятие рента- становится очевидным, что сам термин выступает многозначным. Рента - фр.rente, нем.rente; от лат.reddere- возвращать, отдавать, лат.reddita- возвращённая, отданная.
Рента с точки зрения экономических отношений - регулярно получаемый доход с капитала, облигаций, имущества, земли. И здесь в зависимости от того за, что уплачивается рента следует различать: во – первых земельную ренту которая определяется как - цена, которая уплачивается за применение земельного участка и иных природных ресурсов.Во – вторых финансовую ренту- ряд последовательных закрепленных платежей, которые производятся через равнозначныепериоды времени. Некоторые авторы выделяют экономическую ренту— как величину, уплачиваемую за использование ресурсов в размере превышения над самой минимальной п латой, которая необходима для поддержания определенного ресурса в рабочем состоянии. Подобной минимальной платой в этом случае становится альтернативная доходность ресурса. Следует учитывать, что плата за пользование ресурсами, при этом не увеличивает величину предложения (объема производства). Частным случаем экономической ренты являетсяземельная рента, так как предложение земельного участка ограничено, и при увеличении платежа за пользование землей величина предложения (объема производства) не трансформируется.
Таким образом, существующее понятие земельной ренты, должно пониматься как сумма, которая должна уплачиваться за аренду или использование ограниченных ресурсов, или доход, который владелец земли получает от ее арендаторов. Рента – это передача своего имущества кому-либо в собственность, при условии его сохранения в надлежащем состоянии и своевременной выплаты за пользование им.
В качестве оплаты за переданное имущество могут быть представлены не только материальные ценности и деньги, но и другие виды расчета: покупка лекарства, помощь в вопросах ведения домашнего хозяйства, уход во время продолжительных болезней и иные услуги в соответствии с договором.
Актуальность темы исследования определяется тем, что в настоящее время договор ренты является относительно новым в гражданском праве Российской Федерации,и, не смотря на достаточно неплохую проработку в законодательстве, он остается недостаточно изученным требует дальнейшего исследования и представляется достаточно интересным для исследования.
Объектом рассмотрения данной работы являются общественные отношения, связанные с правовым регулированием договоров ренты, а так же вопросы теоретического и практического порядка данной области.
Предметом данного исследования являются гражданско - правовые нормы, регулирующие рентные отношения, взгляды различных авторов по правоотношениям, возникающим из рентных отношений, а так же материалы судебной и арбитражной практикисложившейся при разрешении юридических споров по поводу имущества переданного под выплату ренты.
Целью исследования является определение содержания понятия рента и ее сущности, исследование видов рентных отношений и их особенностей.
Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:
1.Анализ истории становления и развития ренты, общих положений о договорах ренты ипожизненного содержания с иждивением.
2. Выявление особенностей постоянной ренты.
3. Исследование договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность избранной темы, объект и предмет исследования, цель задачи и методы исследования.
В процессе исследования применялись,такие методы исследованиякак анализ, синтез, моделирование, аналогия, дедукция, и обобщение.

И наконец, в том случае, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступает в общую собственность или наоборот может произойти раздел этого имущества между несколькими субъектами.Закон не предусматривает четко фиксированных иных оснований, но договором может предусматривать и иные основания для требования получателя ренты о ее выкупе. Достаточно спорным в правоприменительной практике остается вопрос выкупа постоянной ренты. Она должна осуществляться по цене, которая должна быть заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса, стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств. В частности стоимость имущества переданного под выплату ренты, величину рентных платежей установленных договором, наличие в договорезапрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и много иных вопросов. Цена по сложившейся практике может быть установлена двумя способами соглашением сторон, где достаточна велика возможность ошибки и путем проведения оценки имущества с привлечением независимого оценщика. В настоящий момент оценочная деятельность не подлежит лицензированию. А осуществляется на принципах саморегулирования. Таким образом, в силу договора постоянной ренты одна сторона (получатель ренты) отдает иной стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты берет на себя обязанность в обмен на полученное имущество регулярно возмещать получателю ренту в виде установленной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в другой форме.Особенностями этого договора является то, что теоретически он может продолжаться бесконечно, на практике чаще всего прекращается реализацией безусловного права плательщика ренты по ее выкупу. Основная масса проблем в правоприменительной практике связана с определением выкупной цены постоянной ренты.Проанализировав истории становления и развития ренты и общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением, следует прийти к выводам, что договор ренты прошел достаточно длительный период развития его целью является - предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания. Именно с социальной по ее значению целью начинается история правового регулирования договора ренты.Существует три относительно самостоятельных договоров ренты таких как, договор постоянной ренты, пожизненной ренты и ренты пожизненного содержания с иждивением. Безусловно, у каждого из этих договоров есть особенности и существуют определенные отличия. В отношении всех договоров ренты применяются общие правила правового регулирования, в части в которой это не противоречит специальным нормам каждого из них.Предметом рассматриваемого договора ренты может выступать всякое имущество. Но на практике чаще всего это недвижимость.2. Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением2.1. Договор пожизненной рентыВ отношении договора пожизненной ренты также действуют общие положения, но и существуют специальные нормы, регулирующие данный вид договора. Рассмотрение данного вида правоотношений возникающих из договора следует начать с элементов договора. Нормы закона о пожизненной ренте в большинстве случаев во многом схожи с нормами, регулирующими договор постоянной ренты, в связи, с чем описанное, в предыдущей главе отчасти относится и к отношениям, возникающим при установлении пожизненной ренты. Но как уже отмечалось ранее, договор пожизненной ренты обладает целым рядом достаточно специфических особенностей. Уже из самого названия этого вида договора ренты, она устанавливается на период жизни гражданина, который передал имущество под выплату ренты, а в том случае когда договор пожизненной ренты заключен в пользу третьего лица (лиц) на период жизни выгодоприобретателя по договору. Данный вывод следует из (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Из названия договора также следует, что получателями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица, которые могут существовать веками.Каких- либо особенных требований к плательщикам пожизненной ренты, гражданское законодательство не предъявляет.Рассматривая элементы договора пожизненной ренты, особенно хотелось бы исследовать предмет договора. Предметом договора пожизненной ренты является практически любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, способное к участию в качестве предмета сделки в гражданском обороте. Рассмотрев форму выплаты по договору пришел к выводу, что законом допускается лишь одна из них, а именно выплата ее в виде денежной суммы. При этом следует учитывать, что к числу существенных условий договора гражданское законодательства относит размер пожизненной ренты следовательно он должен быть согласован сторонами рентных отношений в обязательном порядке. Следующее обязательное условие, которое стороны в обязательном порядке должны не только учитывать, но и соблюдать, согласуя размер платежа. Это требование, о том, что в расчете на месяц размер платежа в договоре пожизненной ренты не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом.В правоприменительной практике, достаточно часто возникает вопрос каким образом определять этот один МРОТ. Естественно размер рентных платежей должен автоматически увеличивается при увеличении установленного законом минимального размера оплаты труда в соответствии с требованием (ст. 318 ГК). Почему законодатель сделал привязку к МРОТ, а не инфляции непонятно? В настоящий момент в условиях резкого падения курса рубля по отношению к мировым валютам, вызванного санкциями США и ЕС и прежде всего снижением цен на нефть в 2016 г. следует ожидать повышения инфляции не факт, что будет увеличен МРОТ. Привязка к минимальному размеру оплаты труда не может быть отменено соглашением сторон, так как императивным образом прописано в законе.Не возникает никаких споров при определении срока действия договора, который определяется не путем указания на календарную дату, что в данном виде договора не возможно, а путем указания на событие, которое неизбежно наступит. Срок здесь определяется продолжительностью жизни получателя ренты. Следовательно, в течении всего периода времени пока жив (живы) получатель (получатели) ренты плательщик ренты обязан выплачивать платежи в соответствии с условиями договора. В правоприменительной практике может возникать вопрос о периодичности выплат если это не указано в договоре, закон дает простой ответ в таком случае, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.Представляется интересным рассмотрения вопроса о прекращение договора. Типичным и естественным основанием для прекращения обязательства по выплате постоянной ренты становится смерть ее получателя. Смерть плательщика ренты таким основанием являться не может, так как такая обязанность переходит к наследникам. Изучив вопрос о прекращении договора на общих для всех договоров основаниям, следует прийти к выводам, что в период жизни получателя ренты договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Последний случай обладает определенной спецификой, а потому именно этот случай нуждается в дополнительном анализе.Естественным основанием, по которому получатель ренты в праве добиваться досрочного прекращения договора, будет являться его существенное нарушение плательщиком ренты. В общем такое не носит какой-то особенности это достаточно типичная ситуация для многих договоров. Такими нарушениями, следует считать такие нарушения, которые: во-первых, влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; во-вторых не предоставление необходимого обеспечения ренты, речь здесь идет о способах обеспечения обязательств, фактически их исчезновения, что ставит под угрозу интересы получателя ренты; в-третьих нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым стороны договора придали существенное значение, последнее условие носит достаточно спорный характер.Правовед В.Н. Литовкин верно замечает, что в случае такого существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель рентных платежей вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Приведем пример. «Как следует из материалов дела, 01 сентября 2006 года между Т. и ООО «Фонд социальной помощи» был заключен договор пожизненной ренты, согласно условиям которого получатель ренты передает в собственность плательщика ренты квартиру, расположенную по адресу: <адрес>На основании п. 5 договора по соглашению обоих сторон право собственности на данную недвижимость передается от плательщика ренты за <...> рублей.На основании п. 6 договора плательщик ренты берет на себя обязанность ежемесячно платить получателю ренты в счет пожизненной ренты денежную сумму в рублях РФ, которая равна <...> рублей.Согласно п. 17 договора плательщик ренты обязуется в случае болезни получателя ренты и необходимости в постоянном уходе и оказании медицинской помощи, обеспечить получателя ренты сиделкой, необходимой медицинской помощью, лекарственными средствами, оплатить лечение и необходимые операции.Согласно п. 15 договора в случае хотя бы одного из следующих нарушений плательщиком ренты условий настоящего договора: просрочки выплаты ренты более чем на три месяца, совершения плательщиком ренты действий, направленных на выселение получателя ренты или на отчуждение указанной квартиры без согласия получателя ренты, получатель ренты вправе требовать расторжения настоящего договора. В случае расторжения настоящего договора по основаниям, указанным в настоящем пункте, плательщик ренты обязан возвратить получателю ренты указанную квартиру, при этом он не вправе требовать возврата выплаченных по настоящему договору денежных сумм и возмещения убытков.Обосновывая заявленные требования неисполнением ООО «Фонд социальной помощи» обязанности по оплате рентных платежей, коммунальных платежей, медицинских услуг, лечения и операции, истец верно исходил из того обстоятельства, что оплата ответчиком коммунальных услуг и квартирной платы, несение расходов за оказание истцу услуг медицинского характера является существенным условием заключенного между сторонами договора пожизненной ренты от 01 сентября 2006 года, истец был вправе рассчитывать на его исполнение.Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28 августа 2012 года были удовлетворены исковые требования Т. о взыскании задолженности по договору ренты от 01 сентября 2006 года со взысканием с ООО «Фонд социальной помощи» в его пользу убытков в связи с неоплатой ответчиком жилищных, коммунальных услуг, включая плату за электроэнергию и телефонную связь в размере <...> рублей, расходов на оплату медицинской помощи, лечение и лекарственные средства в размере <...> рублей».Следовательно, при расторжении договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты должен быть произведен выкуп ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторгнут договор и возмещены убытки. Поскольку возврат квартиры в собственность получателя ренты в случае расторжения договора пожизненной ренты отчужденной за плату действующим законодательством не предусмотрен, при этом получатель ренты не указал, какие убытки были ему причинены, суд пришел к выводу, что им выбран неверный способ защиты. Проанализировав возможности выкупа имущества переданного под выплату пожизненной ренты, можно утверждать, что она осуществляется на тех же условиях, что установлены для выкупа постоянной ренты. Таким образом, цену, необходимо заранее оговорить в договоре или определить в соответствии с законом (ст. 594 ГК). Можно привести массу примеров этому. То есть, согласно п. 1 ст. 594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором постоянной ренты. Согласно условиям спорного договора право на выкуп постоянной ренты плательщиком ренты может быть осуществлено при жизни указанного в преамбуле получателя ренты только с его согласия. Поскольку истец является наследником имущественных прав наследодателя, у плательщика ренты есть право на выкуп ренты без его согласия. В связи с этим суд отказал в удовлетворении заявленных требований.Особенностью рассматриваемого договора будет являться то, что получатель ренты пользуется одной достаточно ощутимой льготой. При передаче имущества, под выплату пожизненной ренты, если имущество было передано бесплатно, то получатель ренты может потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.В случае расторжения договора пожизненного содержания со взысканием убытков получатель ренты вправе требовать так же, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, в том числе и включенные в стоимость переданного имущества. В таком случае происходит одновременный зачет полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Следует, однако, учитывать, что требовать при этом возврат имущества получатель рентных платежей, по общему правилу, не имеет права.Особенностью договора пожизненной ренты является то, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, которое переданного под выплату пожизненной ренты, не освободит плательщика ренты от обязательства продолжать ее выплачивать в соответствии с условиями, установленными договором. Кроме того плательщику ренты не предоставляется право на ее выкуп.Таким образом, следует констатировать, что пожизненная рента, определяемая в договоре, как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты, в течение его жизни, в замен переданного имущества. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее одного МРОТ, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, - подлежит увеличению. Согласно ст. 318 ГК РФ сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина по договору пожизненного содержания и в других случаях, индексируется с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом.Законодатель установил особые требования к форме договора ренты. Договор ренты всегда оформляется в письменном виде, причем договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, и переход права по договору предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации.2.2 Договор пожизненного содержания с иждивениемОдним из самых востребованных договоров в настоящее время из рассматриваемых договоров выступает договор пожизненного содержания с иждивением.По рассматриваемому договору на основании ст. 601 ГК РФ получатель ренты отдает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, землю либо другую недвижимость в собственность плательщика ренты, обязующийся реализовать пожизненное содержание с иждивением гражданина и (либо) определенного им третьего лица (лиц).Несмотря на идентичность терминологии и иное сходство с договором ренты, между этими договорами есть разница. И весьма заметная.Традиционно, рассматривая элементы договора, начнем с субъектов, рассматриваемого договора. Во-первых, получатель ренты. По договору ренты таковым может быть как физическое, так и юридическое лицо. Во втором же случае получателем ренты определен именно гражданин. Более того, в первом случае речь идет о содержании именно получателя ренты. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена обязанность плательщика ренты содержать третье лицо.Во-вторых, объект ренты. Если в первом случае таковым может быть любое имущество, то во втором - только недвижимость.Несмотря на то, что предметом договора является отчуждение недвижимого имущества, к передаче в собственность другому лицу доли такого имущества в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4 не применяются правила преимущественного права покупки.Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению. А возникшее право собственности, как и обременение в виде ренты, должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Обременение снимается со смертью получателя ренты.Таким образом, между договорами пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением очень много общего, в связи, с чем к тому и к другому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено предписаниями § 4 главы 33 ГК, регулирующие данный вид рентных отношений. В договоре пожизненного содержания с иждивением стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Заключая договор получатель рентных платежей, прежде всего, рассчитывает на решении всех своих жизненных потребностей, прежде всего, обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п.Выгодоприобретатель по договору чаще всего, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Таким образом, к изменению субъектного состава стороны чаще всего относятся негативно. Все же в отдельных случаях возможна замена плательщика ренты в обязательстве по договору пожизненного содержания с иждивением в качестве примера можно привести случаи универсального правопреемства без согласия получателя ренты.Анализ данного судебного решения, позволяет сделать, ряд выводов. В данном случае обязательства пожизненного содержания рентополучателя, которое ему доставлял рентодатель, следовали из имущественных правоотношений и могли осуществляться не только им, но и членами его семьи и не были связаны только с его личностью. Во-вторых невозможность перехода подобных обязательств к иным лицам законодательством не определена, следовательно ст. 605 ГК РФ не устанавливает подобное условие, как смерть плательщика ренты, основанием прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением.Учитывая специфику договора пожизненного содержания с иждивением, законодатель установил, что передача имущества, в обеспечение пожизненного содержания, его сдача в залог или иное обременение, могут происходить только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Таким образом, сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного (фидуциарного) характера и вместе с тем безусловно как алеоторный.Особую специфику имеет предмет договора пожизненного содержания с иждивением. Его особенность заключается в том что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может передаваться лишь недвижимое имущество - такое как жилой дом, квартира, земельный участок либо доля в праве на недвижимость и т. д., и, во-вторых, рента в этом случае предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает лишь на примерный перечень обязанностей плательщика ренты. Можно привести пример из практики. Как следует из данного примера, между сторонами был заключен договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением. Судом установлено, что после заключения договора ренты по просьбе получателя ренты ответчиком за счет собственных средств был произведен ремонт в квартире. Кроме того, с апреля 2012 г. по май 2013 г. ответчик исправно выполнял условия договора ренты, сам либо с помощью своих родственников обеспечивал истицу продуктами питания, мебелью, предметами быта. Однако в мае 2013 г. получатель ренты забрал ключи от квартиры и с этого момента ответчика в квартиру не пускает, препятствует в исполнении условий договора. Поскольку ответчик добросовестно исполнял условия договора ренты, при этом получатель ренты препятствовал исполнению договора, суд отказал последнему в удовлетворении требований о расторжении договора ренты.В договоре изначально должна быть определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением.