Договор купли-продажи недвижимого имущества

Проведя исследование договора продажи недвижимости, можно сделать определенные выводы.
1. Договор продажи недвижимости характеризуется как возмездный, консенсуальный и взаимный.
2. Все объекты недвижимости можно разделить на две категории – которые неразрывно связаны с поверхностью земли, перемещение которых невозможно без нарушения целостности объекта и которые признаны недвижимыми вещами в силу закона.
3. Законодатель в качестве признака недвижимости предусмотрел прочную связь с земной поверхностью и невозможность перемещения этих объектов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.
4. Регистрация права собственности по своей сути является презумпцией существования зарегистрированного права и несуществования права незарегистрированного, а также создает презумпцию принадлежности ...

Введение 3
1. Общая правовая характеристика договора продажи недвижимости 6
1.1. Понятие и существенные условия договора продажи недвижимости 6
1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество 13
2. Субъекты и ответственность сторон по договору продажи недвижимости 19
2.1. Субъекты договора продажи недвижимости 19
2.2. Ответственность сторон по договору продажи недвижимости 23
Заключение 28
Список использованной литературы 30

Несомненно, самой распространенной сделкой в отношении недвижимости выступает договор продажи. Развитие рыночных отношений, включение в оборот земельных участков, объектов незавершенного строительства способствует росту оборота недвижимости в хозяйственной деятельности. Такое явление способствует и развитию нормативной базы. В настоящее время базу правового регулирования оборота недвижимости составляют правовые нормы Гражданского кодекса РФ, которые в дальнейшем стали развиваться в других нормативных актах.
Роль публично-правовых норм в регулировании отношений в сфере недвижимых объектов достаточно серьезна. Так, например, социальная значимость жилых помещений для граждан представляет собой основу для вмешательства публичного права в регулирование сделок с такими объектами.
Гражданское з аконодательство, формируя основу частноправового режима недвижимости, тем не менее, предусмотрело принятие и публично-правовых норм (например, ст.131 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ содержит отдельный параграф, посвященный договору продажи недвижимости, в котором раскрываются особенности такой сделки. Следует отметить, что вопросам отчуждения земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса РФ.

В случае отчуждения недвижимых объектов, сделки с которыми не подлежат государственной регистрации, интересы покупателя от действий недобросовестного продавца остаются незащищенными в силу существующей возможности повторного отчуждения объекта сделки. Таким образом, в юридической литературе возникают мнения о введении добровольной государственной регистрации в отношении таких объектов.
На мой взгляд, введение такой регистрации неоправданно. Во-первых, возрастает «стоимость» самой сделки, что, конечно, не может не сказаться на желании сторон провести такую регистрацию. Во-вторых, у учреждений юстиции возрастут объемы работы, что, возможно, повлечет за собой прием новых специалистов, что с точки зрения эффективности будет неоправданно. Стороны, которые заключают договоры относительно объектов недвижимости, которые не подлежат государственной регистрации, могут обезопасить себя иными правовыми способами защиты, включая и судебную защиту при нарушении своих прав.
Для проведения государственной регистрации необходимо наличие оснований, к которым законодатель отнес приобретальную давность, судебный акт о признании права собственности, судебное решение, устанавливающее факт владения имуществом в течение срока приобретательной давности как своим собственным, недвижимость, не была зарегистрирована в надлежащем порядке или принадлежала лицу на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком или на ином праве1.
Особо следует остановиться на регистрации земельного участка. Как объект недвижимости земельный участок обладает особым свойством – он делим. Иными словами, земельный участок может быть разделен на несколько участков, однако с соблюдением требований о минимальной доле земельного участка. Частям земельного участка не присваиваются кадастровые номера, которые свидетельствовали бы об индивидуальности таковых как отдельных самостоятельных объектов. В отношении частей земельного участка государственная регистрация не проводится, это противоречит действующему земельному законодательству2. В том случае, когда земельный участок не прошел процедуру государственной регистрации, недвижимость, расположенная на таком участке также не сможет быть зарегистрирована.
Как уже указывалось регистрация права собственности возможна и в силу приобретательной давности и по решению суда. В последнем случае, лицо, которое считает себя собственников недвижимости, может обратиться в суд за защитой своего права собственности и обжаловать решение суда и непосредственно саму государственную регистрацию права3.
В качестве доказательства применения на практике указанных норм можно привести судебную практику4.
Само судебное решение будет выступать основанием не зависимо от того, указано ли в резолютивной части решения о необходимости внесения в ЕГРП соответствующей записи или нет. Данный момент возникал в судебной практике. Так, например, Верховный суд Республики Мордовия при рассмотрении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом подтвердил такую позицию законодателя1.
В том случае, когда стороны договор заключили, но одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то другая сторона имеет право в судебном порядке принудить к совершению действий по государственной регистрации2.
Требование об обращении в суд в случае уклонения стороны от государственной регистрации может быть предъявлено при приобретении доли в общей собственности3.
Стороной предварительного договора купли-продажи рассматриваемое требование может быть предъявлено только при условии, что данный договор будет переквалифицирован в договор купли-продажи. В противном случае необходимо предварительно требовать заключения основного договора купли-продажи недвижимости.
Законодатель предусмотрел, что уклоняющаяся сторона обязана будет возместить и все убытки другой стороне, которые возникли в результате уклонения от государственной регистрации.
Следует отметить негативный момент, связанный с государственной регистрацией прав. В настоящее время отношения по регистрации прав регулируются очень большим количеством нормативных актов. Среди основных следует отметить Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др. Пользователю нелегко разобраться во всем перечне таких актов, что приводит к затруднению в использовании норм законодательства и восприятию нормативного материала. Принятие единого акта, регулирующего вопросы государственной регистрации, позволил бы уменьшить количество пробелов и несовершенств законодательства, а также более полно регулировал каждую процедуру в зависимости от вида объекта недвижимости1.
Итак, представляется возможным сделать следующие выводы, которые будут иметь значение в дальнейшем.
Регистрация права собственности по своей сути является презумпцией существования зарегистрированного права и несуществования права незарегистрированного, а также создает презумпцию принадлежности права собственности конкретному лицу, которое указано в качестве собственника в ЕГРП.
Когда законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию для определенных видов договоров, то сама конструкция таких договоров усложняется наличием государственной регистрации сделки.
2. Субъекты и ответственность сторон по договору продажи недвижимости
2.1. Субъекты договора продажи недвижимости
Основными субъектами договора купли продажи выступают, конечно, стороны договора - продавец и покупатель. В качестве сторон договора могут выступать как граждане, так и юридические лица. В некоторых случаях стороной может быть публичное образование.
В качестве продавца может выступать собственник объекта, недвижимости, который и является предметом договора. Полномочия собственника должны быть подтверждены свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимый объект. При заключении договора покупатель должен удостовериться, что продавец является собственником недвижимости. Именно указанное выше свидетельство и будет гарантией такого. В том случае, когда продавец не обладает правом собственности, говорить о законности сделки не приходится.
Только когда продавец обладает правом собственности, он имеет юридическую возможность распоряжаться недвижимостью.
В некоторых случаях продавец и собственник могут и не совпадать в одном лице.
Например, когда продавцом выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии-правом оперативного управления), оно обладает ограниченными правами по распоряжению имуществом, закрепленным за ним, и не может продать недвижимое имущество без согласия собственника. Учреждение может продавать только такое недвижимое имущество, которое приобретено от доходной деятельности, разрешенной уставом, и которое учтено на самостоятельном балансе1. Таким образом, проданное недвижимое имущество такого учреждения одновременно выбывает из хозяйственного ведения (оперативного управления) и из государственной (муниципальной) собственности.
В том случае, когда продавцом является юридическое лицо, то обязательным условием такой сделки выступает специальное разрешение закона или устава на осуществление такой сделки1.
Приобретение акционерным обществом дорогой недвижимости характеризуется как крупная сделка, для совершения которой продавец обязан соблюдать нормы акционерного законодательства2.
Материалы судебной практики подтверждают данное требование3.
Законодательство не ограничивает перечень возможных покупателей. В качестве покупателей могут выступать как граждане, так и юридические лица и публичные образования.
В настоящее время существуют особые требования, которые предъявляются законодательством к продавцам и покупателям недвижимости, когда объект недвижимости приобретается или отчуждается в совместной собственности супруга. В таких случаях необходимо второму супругу получить согласие, нотариально удостоверенное на покупку (продажу) недвижимости. В том случае, когда такого согласие стороной не было получено, то супруг имеет право в течение одного года с момента сделки признать ее в судебном порядке недействительной.
Особо следует оговорить ситуацию, когда стороной договора выступает несовершеннолетний.
Законные представители совершают сделки от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет. Иными словами, такие договоры недвижимости могут быть подписаны только законными представителями. Конечно, такая норма создает определенные сложности в имущественном обороте, фактически, лишая граждан доверить представителям приобрести жилье на имя своих детей в другом городе.
Однако следует отметить, что пороки представительства не влекут ничтожность сделки. Сделка, которая была заключена неуполномоченным лицом, но которая была одобрена представляемым, влечет за собой возникновения гражданских прав и обязанностей. Когда в ходе сделок права и интересы малолетних не нарушаются, а сама сделка была осуществлена по доверенности от законного представителя, то такая сделка не противоречит действующему законодательству.
Самостоятельно могут выступать стороной в договоре и подписывать его несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. В такой ситуации законные представители должны дать согласие на осуществление такой сделки. Такое согласие выражается непосредственно в тексте договора в виде его подписания.
Такое согласие, конечно, является более предпочтительным для другой стороны, т.к. защищает дополнительно от возможности признания такой сделки заключенной несовершеннолетним без согласия его законного представителя.
Права несовершеннолетних в сфере покупки и продажи недвижимости защищаются при помощи следующих правовых инструментов: запрет законным представителям на совершение определенных сделок с подопечными; запрет на отдельные сделки с имуществом несовершеннолетних; запрет на некоторые случаи представительства от имени несовершеннолетних; сохранение жилищных прав несовершеннолетних в определенных случаях.
В таких ситуациях договор продажи жилого помещения будет оформляться с некоторыми условиями.
Конечно, покупатель указанные условия может посчитать невыгодными и вправе не согласиться на сделку. Тем не менее, при продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, законный представитель обязан учесть и соблюсти имущественные права ребенка.
Стороны могут действовать лично либо через своих представителей. Качестве представителей выступают как граждане так и юридические лица (чаще всего риелторские фирмы). Для осуществления сделок полномочия представителей должны быть оформлены надлежащим образом. Полномочия представителя могут быть подтверждены доверенностью, нотариально удостоверенной1.
Особо следует сказать о фигуре нотариуса в сделках с недвижимостью. В настоящее время среди юристов, занимающихся проблемами договора продажи недвижимости обсуждается возможность обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью.
Так, например, Е.В. Накушнова при рассмотрении договора на оказание услуг риелтора, предлагает удостоверять сделки с недвижимостью у нотариуса2.
Ученые и нотариусы считают, что сущность нотариального удостоверения сделок заключается только в проверке чистоты сделки с юридической точки зрения. Однако при удостоверении таких сделок нотариус многие обстоятельства проверить не сможет.
Так, например, нотариус при проверке прав продавца на продаваемый объект недвижимости не проверяет права других бывших владельцев (пользователей) такого имущества. Он не может точно определить права супругов на общую собственность, что, несомненно, играет большую роль при определении правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения. Совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом будет выступать основанием недействительности сделки.
Вместе с тем хоть нотариус и вправе запросить у регистрирующих органов информацию о наличии прав на недвижимое имущество, автомобиль и т.д., но не обязан этого делать. На практике нотариусы удостоверяют сделки лишь на основании представленных документов, не определяя подлинность последних.
Заключая договор купли-продажи недвижимости, граждане не обязаны обращаться к нотариусу (ранее такое требование содержалось в законодательстве).
Однако на самом деле нотариус лишь проверяет договор на его соответствие законодательству (что может сделать и простой юрист, но значительно дешевле), и никаких дополнительных гарантий нотариальное удостоверение договора не дает.
Таким образом, нотариус отнюдь не является гарантом легитимности сделки, а введение обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью повлечет за собой дополнительные бюрократические препоны для свободного оборота недвижимости.
Делая вывод, можно указать, что сторонами выступают покупатель и продавец, которые могут быть гражданами, юридическими лицами, публичными образованиями. Стороны могут доверить свои интересы и сам процесс заключения и оформления договора представителю, который наделяется соответствующими полномочиями. В сделках могут принимать участие законные представители.
2.2. Ответственность сторон по договору продажи недвижимости
Ответственность сторон возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора продажи недвижимости.
Главная обязанность продавца заключается в передаче объекта недвижимости, определенного договором продажи. Когда продавец отказывается передать покупателю недвижимость, последний вправе отказаться от исполнения договора в связи с тем, что предмет договора является индивидуально-определенной вещью. Покупатель имеет право требовать в судебном порядке, принудительно передать ему объект недвижимости, оговоренной сторонами договора.
Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст.486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст.486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. При этом суд может применить правила ст. 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, как было сделано, например, в одном из решений суда1. Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля обратился с исковым заявлением в суд к ООО «Хит-Видео» о взыскании 146 083 рублей 90 копеек неустойки, начисленной с 12.03.2014 по 05.12.2014.
Требование мотивировано неисполнением ответчиком обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Как видно из документов и установил суд, истец (продавец) и ответчик (покупатель) с протоколом разногласий подписали договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2012, по условиям которого в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества продавец передает в собственность, а покупатель принимает и уплачивает на условиях договора нежилое помещение
По передаточному акту от 01.02.2014 нежилое помещение принято покупателем.
Переход права собственности к ответчику, а также наличие обременения в виде ипотеки в силу закона зарегистрированы 19.03.2015. Однако оплаты приобретенного нежилого помещения не были осуществлены.
Суд оценил представленные в материалы дела доказательства и пришел к выводу о несоразмерности заявленной неустойки, поэтому обоснованно снизил ее размер до 100 000 рублей.
Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате.
Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст.557 ГК РФ. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в связи с тем, что недвижимость является определенно-родовой вещью.
Однако необходимо предъявлять такие требование в течение двух лет с момента приобретения недвижимости. В противном случае суд откажет в удовлетворении таких требований. Так, например, ООО «Аметист» обратилось к предпринимателю Чудакову А.Н. с требованиями об уменьшении цены недвижимого имущества по договору купли-продажи от 03.12.2012. Учитывая, что недостатки были установлены только в результате проведенного обществом с ограниченной ответственностью «Институт проектирования, архитектуры и дизайна» обследования в феврале 2015 года, судом апелляционной инстанции верно указано на пропуск ответчиком установленного п. 2 ст. 477 ГК РФ двухлетнего срока обнаружения недостатков. При таких обстоятельствах в удовлетворении требования отказано правомерно1.
Законодательство относительно недостатков товаров в целом подразделяет на две категории: существенные и несущественные. Существенное нарушение характеризуется неустранимыми недостатками или недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, проявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков. В качестве примера, можно привести существенные недостатки относительно жилого помещения: влажность помещения сверх нормы, недостаточный обогрев жилья, нарушение требований по строительству жилых домов и т.д.
Наличие любых существенных нарушений предоставляет покупателю право на отказ от исполнения договора (т.е. расторжение договора в одностороннем порядке) и требование о возврате суммы, выплаченной за недвижимое имущество2. Если покупатель обнаружил несущественные недостатки, то он имеет право потребовать уменьшения цены договора.
Продавец обязан передать недвижимое имущество, свободное от прав третьих лиц. В противном случае, покупатель имеет право потребовать уменьшить цену договора или полностью расторгнуть договор. Следует отметить, что продавец, если докажет, что покупатель знал об ограничениях на объект недвижимости, наличии прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости, то суд откажет в требованиях покупателя1.
Например, арбитражный суд, удовлетворяя требование покупателя о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора купли-продажи объектов недвижимости, применив положения п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 461 ГК РФ, установил, что ответчиком нарушено обязательство по передаче имущества, свободного от прав третьих лиц, так как при подготовке имущества к аукциону, изготовлении технической документации на нежилые помещения он не уведомил покупателя о том, что объект принадлежит третьим лицам, что фактически повлекло утрату истцом права собственности на спорные объекты недвижимости2.
Действующее законодательство предусмотрело особые средства защиты прав продавца при несвоевременной оплаты покупателем объекта недвижимости. В такой ситуации продавец имеет право взыскать с другой стороны уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, помимо, конечно требования об оплате проданного недвижимого объекта.
Таким образом, за нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости продавец имеет право требовать оплаты недвижимости, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. В случае продажи недвижимости с недостатками покупатель имеет право требовать: соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости. В случае приобретения имущества не свободного от прав третьих лиц покупатель имеет право требовать расторжения договора. Стороны имеют право требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением своих договорных обязанностей.
Заключение
Проведя исследование договора продажи недвижимости, можно сделать определенные выводы.
1. Договор продажи недвижимости характеризуется как возмездный, консенсуальный и взаимный.