Состояние и перспективы развития российского рынка ипотечных ценных бумаг

В своей работе я постаралась отразить факторы, влияющие на развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России и разработки рекомендаций по его развитию. Необходимо еще раз подчеркнуть актуальность развития рынка ипотечных ценных бумаг в России, цель его развития - сделать его привычной частью фондового рынка, что будет способствовать развитию ипотечного жилищного кредитования, повысит обеспеченность граждан жильем. ...

Содержание

Введение
Глава 1. Понятие ипотечных ценных бумаг и их виды
Глава 2. Современное развитие ипотечных ценных бумаг
2.1 Проблемы рынка ипотечных ценных бумаг
2.2 Тенденции развития рынка ипотечных ценных бумаг
Глава 3. Ситуация на рынке ипотечных ценных бумаг
Заключение
Список использованной литературы

Другой актуальной проблемой является неразвитость механизма долгосрочного заимствования в экономике, необходимого для повышения привлекательности ипотечных программ для населения, внедрение которого требует активного развития рынка ИТ ДБ. Одна из важнейших проблем, стоящих в настоящее время, - доступность жилья. Решение данной проблемы в условиях рыночной экономики во многом зависит от способности ее финансовой системы обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья, в том числе за счет развития рынка ипотечных ценных бумаг. В странах с развитой рыночной экономикой финансирование ипотечного кредитования в большинстве случаев обеспечивается посредством размещения ипотечных ценных бумаг, номинированных в национальной валюте. Финансирование же ипотеки в России в основном осуществляется за счет банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики кредитных ресурсов. Таким образом, в подобных условиях формирование и стабильное развитие рынка ипотечных ценных бумаг

). При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора. Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч. Глава 2. Современное развитие российского рынка ипотечных ценных бумаг. В России модель ипотечного рынка строится по принципу американской. Для формирования модели ипотечного рынка в 1997 году по решению Правительства РФ создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК).100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки – первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты. Развитие механизмов ипотеки и ипотечного кредитования является для России важной задачей и позволит продвинуться в решении ряда социальных, экономических и финансовых проблем. Согласно социологическим исследованиям, порядка 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн ипотечных кредитов. Если же принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет 20 тыс. долл., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд долл. Ипотечное кредитование не может полноценно развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотеки - реальная возможность снизить риски ипотечного кредитования для финансовых институтов. Появление на российском финансовом рынке новых инструментов - ипотечных облигаций - поможет решить собственно конъюнктурно-рыночные проблемы. Ни для кого не секрет, что в России недостаточно инструментов для инвестирования средств в условиях высокой рублевой ликвидности и укрепления реального курса рубля. В России динамика объемов ипотечного кредитования позитивная: в 2003 г. общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, вырос в 1,9 раз - с 7,8 млрд до 15 млрд руб. Но развитию российской ипотеки сейчас мешает ряд проблем. Первая группа проблем - проблемы, с которыми сталкивается заемщик, желающий получить ипотечный кредит. К ним относятся: большие суммы первоначальных взносов; незначительные сроки кредитов; высокие процентные ставки; необходимость подтверждения легитимности средств, используемых для приобретения жилья. 2.1. Проблемы рынка ипотечных ценных бумаг В России ИЦБ еще не показали все свои преимущества – рынок не дал такой возможности. "Российский рынок ипотечных ценных бумаг находится в стадии развития", - считает Дмитрий Кобзарь, начальник юридического управления "Городского Ипотечного Банка. "О том, что рынок ИЦБ в России начал работать, стало можно говорить только в конце 2006, - соглашается с ним г-н Кардашов. – Тогда появились первые бумаги, выпущенные ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека". Организатором выпуска этих ИЦБ стал Газпромбанк, который также взял на себя функции спецдепозитария и платежного агента. Позже рублевые облигации с ипотечным покрытием выпустило ОАО "АИЖК". Основными причинами, тормозящими развитие этого рынка, по словам г-на Кобзаря, является отсутствие нормативной базы - в первую очередь подзаконных актов, направленных на реализацию Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". А также неопределенность в отношении потенциального спроса на бумаги такого вида. Вместе с тем, он уверен, что перспективы у данного рынка весьма велики. "Если мы посмотрим на западные рынки ценных бумаг, то объем сделок с бумагами, обеспеченными активами, составляет существенную долю", - уверяет он. Такая популярность объясняется тем, что, как правило, ипотечные ценные бумаги отличаются повышенной надежностью. А значит, могут являться объектом вложений для пенсионных фондов и страховых компаний. "При этом, такой инструмент, как ипотечный сертификат участия, является более сложным и более рискованным, что делает его интересным и для других инвесторов", - полагает специалист. Однако есть и другие причины, не способствующие развитию рынка. Как отмечает директор департамента структурированных продуктов АИЖК Наталия Кольцова , «закон "Об ипотечных ценных бумагах" требует изменений. В некоторых ограничениях, которые в нем прописаны, явно нет ни какой необходимости. Например, им установлено, что секьюритизировать можно только активы с Itv не более 70%. По тем же стандартам АИЖК коэффициент Itv может достигать 90%.» В результате законодательного ограничения у кредитных организаций имеется большой портфель, который не может быть секьюритизирован в России. Кроме того, в ходе совещаний экспертов в рамках рабочей группы по вопросам реализации и развития положений Федерального закона “Об ипотечных ценных бумагах” выявлены еще отдельные недостатки этого Закона. Сегодня, пожалуй, ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом “Об ипотечных ценных бумагах”. В соответствии с законом, страховая сумма включает в себя как сумму основного долга, так и проценты, уплачиваемые заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховому покрытию значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц. Необходимо отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК - кредитор. Именно из-за этого формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия. Закон не содержит специального регулирования порядка движения денежных средств (так называемые “обеспечительные” счета-экскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление выплат владельцам ипотечных ценных бумаг. Представляется необходимым ввести в закон нормы, регламентирующие действия эмитента ипотечных ценных бумаг таким образом, чтобы средства, поступающие по ипотечному покрытию могли быть направлены только на выплаты по ипотечным ценным бумагам, обеспеченным этим покрытием, и не могли использоваться на другие цели. Одним из ключевых факторов, определяющих высокую надежность ипотечных ценных бумаг, является их обеспечение ипотечным покрытием, которое, с одной стороны, генерирует стабильный поток платежей, а с другой - является ликвидным активом, за счет которого могут быть удовлетворены требования владельцев ипотечных ценных бумаг в случае банкротства эмитента. Кроме того, отсутствие единообразной практики применения Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, разнообразное толкование положений Гражданского Кодекса Российской Федерации затрудняют распространение стандартных ипотечных продуктов на всей территории России. Именно поэтому актуально создание унифицированной линейки ипотечных продуктов в России. Это будет способствовать созданию вторичного рынка ликвидных закладных, что в свою очередь приведет к расширению круга участников ипотечного рынка. Наличие унифицированных продуктов, стандарты, понятные зарубежным инвесторам, позволят ускорить развитие рынка. У вице-президента ипотечного банка Delta Credit Сергея Озерова свое мнение на внесение изменений в законодательство РФ для помощи в развитии ИЦБ . «Дорабатывать законодательство, – говорит Сергей Озеров, - можно бесконечно, вопрос в том, насколько это нужно сегодня рынку. Закон об ипотечных бумагах работает, что доказывают проведенные сделки. Его главный минус, на взгляд Озерова, 70%-ное ограничение на максимальную сумму задолженности. Большинство россиян не имеют накоплений, позволяющих сделать первоначальный взнос в размере 30% от стоимости недвижимости…Если закон отменит ограничение на 30%, бумаги станут более привлекательными для эмитентов.» Таким образом, чтобы рынок ипотечных ценных бумаг развивался, нужно либо поднять планку, либо вводить это ограничение на уровне ипотечного пула. У нас до сих пор пенсионным фондам не разрешено, инвестировать средства в структурированные ипотечные ценные бумаги, имеющие рейтинг не ниже странового. По мнению участников рынка, если не изменить их инвестиционную декларацию, то российские банки так и будут размещать структурированные бумаги на западных рынках. Радует тот факт, что ЦБ РФ включил, наконец, ипотечные ценные бумаги в Ломбардный список, что повысит их ликвидность и привлекательность для инвесторов. Кроме того, существуют и иные отрицательные факторы, препятствующие появлению ИПЦ на российском рынке. Так, ипотечное кредитование осуществляется лишь в немногих регионах России. Основные причины медленного распространения ипотеки - неразвитость фондового рынка в регионах и высокая стоимость первоначальных кредитов. Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам должен составлять примерно 10% годовых в рублях для столицы и 8% для регионов. В противном случае ипотека так и останется недоступной для основных категорий населения. Кроме того, ставка по ипотечному кредиту зависит не только от состояния экономики, ее долгосрочных перспектив, но и от способности заемщика выплачивать кредит. Между тем нестабильный "серый" доход и отсутствие кредитной истории российских заемщиков повышают кредитные риски, а следовательно, и процент по кредиту. Доходность же ИЦБ определяется доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги. Но именно ставки по этим кредитам необходимо снизить, чтобы добиться широкого распространения ипотеки. Получается замкнутый круг. В связи с этим одна из основных задач эмитента ИЦБ - снижение кредитного риска секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и наращивание таким образом кредитного рейтинга облигаций. На сегодняшний день существуют и серьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и развитие ипотечных ценных бумаг. Главный из них отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование. Вторая проблема, по сути, производная от первой – слишком большие процентные ставки, доступные лишь весьма ограниченному кругу заемщиков. Третья причина недоверия к российской ипотеке – зачастую непрозрачные для банка-кредитора источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата (зачастую большая ее часть является теневой). Еще одной из причин замедляющих развитие рынка ипотечных ценных бумаг является отсутствие интереса у инвесторов, но на сегодняшний день ситуация начинает меняться. На рынке начали появляться внутрироссийские инвесторы. Прежде всего, это негосударственные пенсионные фонды. В 2013 году наблюдалась их достаточно высокая активность на рынке ипотечных облигаций. 2.2 Тенденции развития рынка ипотечных ценных бумаг На рынке ипотечных ценных бумаг перспективное направление имеет программа выкупа мезонинного транша. Это совершенно новый продукт, который со временем будет пользоваться большим спросом. Выпуская старший транш, который размещается в рынок, банк оставляет у себя младший транш – своего рода кредитную поддержку для того, чтобы иметь возможность принять первые риски по пулу ипотечных кредитов и тем самым обеспечить высокий рейтинг старшему траншу. Сейчас объем этой кредитной поддержки зависит от многих факторов, прежде всего от качества пула, а также от законодательной среды. Чем больше объем младшего транша, тем менее выгодны сделки секьюритизации банкам. Значит, этот размер требуемой кредитной поддержки нужно как-то снижать. Для этого АИЖК решило выкупать середину между младшим и старшим траншами – так называемый мезонинный транш, где должны лежать не столько кредитные риски пула, сколько риски, связанные с законодательной защитой функционирования рынка ипотеки и ипотечных ценных бумаг, а также существующей инфраструктуры. В результате получается достаточно эффективная модель: старший транш размещается в рынок, мезонинный выкупает Агентство, в итоге на балансе у банка остается небольшой, но достаточный для принятия первых рисков младший транш [6]. За 2013 год АИЖК выкупили около 25 млрд. рублей старших траншей ипотечных ценных бумаг сторонних оригинаторов. Еще одно из перспективных направлений развития рынка ипотечных ценных бумаг являются ипотечные сертификаты участия. Ипотечные сертификаты участия – очень интересный инструмент. Он существенно отличается от облигаций. Покупая облигацию с высоким рейтингом или дополнительной гарантией эта облигация — полностью или частично — очищена от кредитного риска портфеля. По надежности эти облигации находятся на уровне существенно выше, чем просто ипотечный портфель. Ипотечный сертификат участия транслирует все риски, связанные с портфелем ипотек, на инвестора. То есть если у заемщиков будут дефолты, то деньги не получит инвестор, который приобрел этот сертификат. Купить ипотечный сертификат участия – это все равно, что купить пул ипотечных кредитов. Но существует и ряд недостатков, связанных с использованием данного сертификата. Банк-оригинатор может дать гарантию выкупа дефолтных закладных, но тогда этот пункт должен быть обязательно прописан в документации, надежность гаранта также должна устраивать инвестора. Поэтому нужно предварительно очень глубоко анализировать качество пула, переданного в обеспечение, и всю договорную базу. Рынок секьюритизации в той или иной мере влияет на процентную ставку для конечного заемщика. По словам заместителя генерального директора АИЖК Наталии Кольцовой быстрое снижение ставок только за счет развития рынка ценных бумаг невозможно. Ставки в большей степени зависят от стоимости фондирования: то, что предлагает рынок капитала, то и закладывается в будущую процентную ставку для заемщика. Но в целом при прогнозе снижения инфляции, улучшении инвестиционного климата, в будущем стоит ожидать снижения и ставок на рынке заемного капитала, и ставок по ипотечным облигациям в частности [5]. Развитие рынка ценных бумаг невозможно без совершенствования законодательства Российской Федерации. В 2014 году правила игры на российском рынке 96 секьюритизации ипотечных и не ипотечных активов существенно изменились. Сейчас происходят самые масштабные за последние пятнадцать лет изменения банковского законодательства, это связано с тем, что в 2013 году были приняты федеральные законы № 379-ФЗ и № 367-ФЗ, которые значительно расширяют возможности выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными и иными видами кредитов [2,3]. Новое законодательство способствует и развитию уже сформировавшегося рынка ипотеки, который устойчиво растет. Важным фактором повышения кредитного рейтинга ИЦБ является механизм обособления секьюритизируемых активов на балансе специального предприятия - SPV (special purpose vehicle), которое обычно юридически не аффилировано с организатором секьюритизации. Это предприятие становится держателем активов и эмитирует ИЦБ. По уставу оно не имеет права быть вовлеченным ни в какой иной бизнес. Таким образом, эмитированные ИЦБ подвержены только кредитному риску секьюритизируемых активов и никакому другому. В частности, они оказываются изолированными от бизнес-риска организатора секьюритизации. Это важный фактор, позволяющий поднять кредитный рейтинг секьюритизационных облигаций выше кредитного рейтинга организатора секьюритизации. В мировой практике для снижения кредитных рисков применяются также другие меры, в частности: Страховка непрерывности процентных платежей ИЦБ (payment interruption insurance) - в случае дефолта по ипотечному кредиту из обеспечения ИЦБ страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога. Дополнительные гарантии или страховки, предоставляемые специализированными страховыми компаниями (financial assurance company). Страховое покрытие облигаций (surety bonds) - обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по облигациям независимо от причины таких потерь. Часто эмиссии новых видов рыночных финансовых инструментов целиком "покрываются" страховкой surety bond, до тех пор пока рынок не "привыкнет" к данному виду инструментов. Гарантированный кредит (letter of credit) - обязательство сторонней финансовой организации (банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента. Кроме того, может быть сформирован специальный резервный фонд из поступлений от секьюритизированных активов и (или) выдана гарантия самого организатора секьюритизации. Часто применяется структурирование эмиссии в несколько траншей, т.е. выпуск неравноправных классов ИЦБ для перераспределения риска дефолта и досрочного погашения, когда подчиненные (субординированные) классы имеют рейтинг ниже и соответственно платят более высокий процент. В большинстве случаев подчиненные транши не размещаются на рынке, а выкупаются инициатором. Поступления от активов распределяются сначала старшим траншам, а затем подчиненным по остаточному принципу. В основном выпуск состоит из более чем двух траншей, при этом каждый последующий транш подчинен всем предыдущим. К сожалению, практически все вышеперечисленные меры неприемлемы для российских участников ипотечного кредитования. Услуги по страховке непрерывности процентных платежей ИЦБ российскими страховщиками пока не предоставляются. Surety bonds отсутствуют. Формирование специального резервного фонда из поступлений от секьюритизированных активов экономически невыгодно с налоговой точки зрения. Структурирование ипотечных сертификатов участия в несколько классов с различными параметрами, сроками погашения и рисками дефолта в рамках существующего закона напрямую невозможно. Это происходит потому, что сертификат участия трактуется законом как доля в праве общей собственности на обеспеченные ипотекой имущественные права. А в случае общей собственности российское законодательство требует, чтобы объемы прав по всем долям были одинаковы. В заключение следует признать, что ипотечная система в нашей стране пока еще не развита: помимо отсутствия рынка облигаций, не урегулирована законодательная база. Очевидно, что, пока система не будет отработана, она не станет выгодной и надежной для большинства граждан. Обнадеживает то, что власти обращают все большее внимание на развитие ипотечного кредитования, видя в ипотеке наиболее приемлемый вариант решения жилищных проблем населения. В целом для того чтобы ипотека в России заработала, необходимы три условия: наличие "длинных" денег, стабильная макроэкономическая ситуация в стране и эффективная законодательная база. Можно считать, что эти условия в стране начинают складываться. "Длинные" деньги обеспечит федеральное ипотечное агентство, позволяя банкам рефинансировать кредиты; прогнозы Минэкономразвития по инфляции в стране благоприятны, а законодательная база должна быть сформирована. Таким образом, если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие - создать рынок ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов,- то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.