Договор аренды

В работе были рассмотрены положения о договоре аренды нежилых помещений. Исходя из проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что гражданское законодательство не в полной мере регулирует вопросы аренды нежилых помещений. Поскольку отдельных норм, регулирующих именно данный вид договора нет, в законе он указан как разновидность договора аренды, и при его заключении применяются общие положения по договору аренды.
Субъекты гражданского права могут на постоянной основе заниматься различными видами деятельности, связанными с производством товаров, выполнением работ, либо оказывать услуги населению, при этом не у всех есть возможность приобрести в собственность необходимую для осуществления таких функций недвижимость. К такой недвижимости относятся здания, сооружения, нежилые (а в не ...

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ В РФ 6
1.1. АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РАЗНЫЕ ИСТОРИЧЕСКИЕ ПЕРИОДЫ РОССИИ. ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 6
1.2. АРЕНДА В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ 13
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. 18
2.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ 18
2.2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА 22
2.3 СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА 26
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 36
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 38

Аренда – это один из самых привлекательных аспектов гражданско-правовых отношений. Об этом свидетельствует ее финансовая сторона, а так же историческая популярность данного института. Само понятие аренда нашей истории известно еще со времен законов Хаммурапи . В наши дни институт аренды так же не потерял своей популярности.
Россия является аграрной страной, и мы хорошо помним такое исконно русское явление как Крепостное право . Оно было необходимым инструментом своего времени для обработки и ухода за такими обширными сельскохозяйственными богатствами, какими обладает наша страна. Крепостных вместе с землей продавали, а не арендовали, а это совсем другая сторона гражданского права. По реформе 1861 года крестьяне освобождались от зависимости, не имея своей земли, а арендуя ее у барина на со рок лет под большой процент.
Как пишет в своей книге Российская империя историк-публицист Л.Г. Парфенов : «Был неимущий крепостной, а стал свободный должник»
Аренда в российских гражданско-правовых отношениях была связана далеко не только с крепостничеством и этой системой, она существовала в России еще задолго до вышеупомянутого исторического тормоза развития государства.
Была она во все другие исторические периоды связана, как правило, с двумя сторонами жизни - это земля как аграрный объект и земля как объект жилищного строительства. Так как во все времена земля была в России государственной собственностью.
Из всех периодов нашей Российской истории, когда понятие аренда исчезает из нашей жизни, является временем существования Советского союза. Когда все было коллективным, общим, народным. А о какой-либо частной собственности ни говорить, ни думать не могли. Тем более на правах аренды.
Новый виток жизни данная сторона гражданско-правовых отношений получила с распадом СССР, в 90е годы ХХ века, когда вместе со словом аренда, еще более мощным светом засияло такое понятие как приватизация. В те годы приватизация была уделом богачей, которые старались собрать побольше «сытных и качественных осколков» от канувшей в лету державы. Понятие аренда было уделом людей с более низкими имущественными возможностями, которые хотели по своим возможностям арендовать, например, место для торговой точки, чтобы попробовать себя в качестве коммерсанта.
Данная тема актуальна тем, что договор аренды является важным инструментом гражданско-правовых отношений в современной жизни. И эта «аксиома» была как в прошлые времена, так и остается в действии времени нынешнего. Вопросу связанному с арендными отношениями в России прошлых лет, посвящена в данной работ, широко раскрытая на эту тему первая глава, первого параграфа.
Степень разработанности рассматриваемой проблемы достаточно обширна. Ею занимались такие видные юристы и правоведы как: Шершеневич Г. Ф.; Покровский И. А . Сарнаков И.В. и др.
Объект: имущественные и организационно-общественные отношения, появляющиеся в связи с возникновением, исполнением и прекращением арендных отношений.
Предмет: предметом данных отношений являются вопросы гражданско-правового регулирования договора аренды вследствие возникших изменений в законодательстве государства.
Цель: изучение договора аренды как важного инструмента гражданско-правовых отношений.
Задачи:
1. Обосновать понятие аренды и показать ее проявление в различные исторические периоды России;
2. Показать суть со временного договора аренды, а так же важность существования самого института аренды в России;
3. Предложить свой взгляд на вопросы связанные с институтом аренды в России.
Научная новизна исследования представляет собой комплексное исследование всех сторон вопросов, касающихся правового регулирования договора аренды. А так же важности данного правового института в современной жизни России. Работа основана на указании в действующем законодательстве РФ и прочей тематической литературы относительно данного вопроса. И направлена на доказательство того неоспоримого факта, что несмотря на все возможные сети и бюрократические хитросплетения, институт аренды, не смотря на свой не молодой практический возраст есть и остается спасательным кругом для решения ряда жизненно важных задач. Которые связаны как с движимыми, так и с недвижимыми объектами.
Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, примеров судебной практики по вопросу работы и библиографии

Права:
Разумеется, арендодатель вправе требовать своевременного внесения арендной платы. Но в гражданском кодексе прописаны также и другие права.
В случае невозврата имущества арендодатель может потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 622 ГК РФ).
Что касается расторжения договора, то арендодатель имеет право через суд требовать расторгнуть договор в случаях, когда арендатор: (ст. 619 ГК РФ)
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества (если такое условие включено в договор).
Например, к условиям, предусматривающим обязан­ности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предос­тавления его варенду и о строгом установлении арендной платы взымаемой ежемесячно за данный объект аренды25.
Гражданский кодекс не исключает возможности сдачи в аренду имущества, на которые имеют права третьи лица, которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами сво­их прав на сданное в аренду имущество может по­влечь за собой негативные последствия для арендатора, например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога. Гражданский кодекс обязывает арендодателя пре­дупреждать арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Иначе арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков26.
Обязанности арендодателя не ограничиваются передачей сданного имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер. Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного имущест­ва и принимая во внимание временный характер вла­дения и пользования арендатора арендованным иму­ществом. Обязанности по осуществлению капитально­го ремонта сданного в аренду имущества законодатель передал арендодателю. Но при этом есть и имеют место быть другие обстоятельства данного характера и иное может быть предусмотрено законом или договором. Капи­тальный ремонт должен производиться арендодате­лем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок27.
Помимо обязанности по осуществлению капитально­го ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препят­ствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, указанная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как временного владельца, располагающего средствами владельческой защиты, в том числе и против арендодателя.
В связи с этим возникает интересная теоретическая проблема, которая рассматривалась И.А. Покровским как «фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или один за дру­гим». Он говорил: «Нужно, впрочем, сказать, что тео­рия гражданского права до настоящего времени не может еще вполне освоиться с этой новой фигурой. При этом нельзя упускать из виду, что сплошь и рядом отдача вещи во владение другого не вовсе уничтожает фактическое отношение к ней со стороны отдавшего». В тех же случаях, когда практическое господство от­давшего как будто действительно прекращается, например, при передаче движимой вещи внаймы, на сохранение и т.д., дарование хозяину суб­сидиарной владельческой защиты обозначает лишь предоставление ему права защищать правда, в своих интересах. Для третьих лиц фактическое владение должно быть неприкосновенно, так как за ним стоит чья-то челове­ческая личность. Кто же именно выступит на защиту этой неприкосновенности, это вопрос второй, при ре­шении которого могут иметь значение различные соображения чисто практического характера. Кажется, роль владения в гражданском праве здесь немного преувеличена, впрочем это, вполне оправданно с точки зрения необходимости обеспечения стабильности имущественного оборота28.
Так же арендодатель является вправе влиять на возможность арендатора распоряжаться арендованным имуществом. Например такое явление как уже упомянутая выше субаренда является возможной только с согласия арендодателя. Кроме того арендодатель имеет влияние на арендатора в следующих его возможных действиях: передачи своих прав и обя­занностей по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в без­возмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал и.т.д. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется от того что реализация арендатором названных, а так же умолоченных, но подобных прав, может в противном случае лишить арендодателя права собственности на сдаваемое им имущество. Завершая раздел о правах и обязанностях арендодателя хочется упомянуть следующий важный аспект. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных обязательств, по аренде имущества, независимо от причин прекращения, арендатор обязан вернуть арендода­телю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом возможно-допустимого износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю соответствующую плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении этой обязанности арендодатель, естественно вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке. Проблема смешения обязательственных и вещных правоотношений рассматривалась в юридической ли­тературе и в советский период развития гражданского права.
2.2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА
Данный перечень прав вкратце выглядит так: в праве арендовать, владеть, пользоваться и вовремя осуществлять оплату за пользование. Но давайте рассмотрим обязанности данного субъекта гражданских правоотношений более детально и подробно.
Во-первых, к обязанностям арендатора условиями договора, строго устанавливается порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения. Весь данный перечень обычно относится к обязанности арендатора.
Так же вернемся к тому, о чем мы уже говорили в предыдущем параграфе и вновь скажем, что Имущество, сданное в аренду, должно быть предоставлено арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. Если данная обязанность не выполнена арендодателем, арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если арендатор в результате подобной задержки потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить о расторжении договора и о возмещении арендо­дателем убытков, понесенных из-за данных обязательств. Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непреданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего введение в число возможных обстоятельств - правовых отношений элементов вещных прав. Впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что веритель в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов того времени, разделенных между собой на два лагеря сторонников и противников. Противниками такого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич29 и Н.И. Трепицын30. Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право, "опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче прибегнуть.
Кажется, что дарование арендатору права требо­вания отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хотя и немного ухудшает теорети­ческую конструкцию обязательственно-правового правоотношения, но при этом хорошо защищает права второй стороны арендного договора.
Так же можно выделит и три главных обязанности арендатора. Арендатор обязан пользо­ваться арендованным имуществом в согласно условиям договора аренды. Если их в договоре нет, то в согласно назначению имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Законодатель в этой норме, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, произ­водить за свой счет, текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества. Что касается пользования имуществом, то нельзя его рассматривать как обязанность арендатора, так как в этом за­ключается интерес последнего, а котором «одной ногой стоит» сам договор. Кроме удовлетворения потребностей арендатора, выраженного в договоре как желание заинтересованного в аренде лица, пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и при­сваивать плоды, продукцию и тому подобные вещи в результате пользования имуществом31.
В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограниче­ния32.
В частности, некоторые права, произрастающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор, как уже говорилось выше, может реализовать лишь с согласия арендодателя. И в этом бесспорно есть свои правовые защитные и гарантийные плюсы.
Еще одна из основных обязанностей арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Кроме того, из договора аренды следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, если в нем отсутствует ука­зания о размере арендной платы, согласно надлежащему законодательству, не может быть признан незаключенным. Данное правило в Гражданском кодексе было РФ установлено на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. По данному правилу в таких случаях будет принято, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде подобного имущества при сравнимых обстоятельствах33.
Так же нельзя обойти стороной и то, что обязанностью арендатора яв­ляется возврат арендованного имущества по истече­нии срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения обязательств договора, связан­ных с арендой имущества, независимо от причин тако­го прекращения, арендатор обязан вернуть арендода­телю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудитель­ном порядке.
2.3 СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Аренда является традиционным институтом российского права, нашедшим должное регулирование в законодательстве. Последний Гражданский Кодекс РФ существенно изменил правовую базу аренды, адаптировав ее к современным условиям. Сохранив многие положения ранее принятого законодательства, глава 34 Кодекса прежде всего расширила виды аренды, отразив специфику их регулирования34.
Дела, связанные с заключением, исполнением и прекращением договора аренды, составляют значительную категорию споров, рассматриваемых арбитражными судами.
Анализ судебной практики Высшего арбитражного суда РФ (далее «ВАС») свидетельствует, что абсолютное большинство дел по аренде касается договоров аренды зданий и нежилых помещений. Среди них, в свою очередь, значительное место занимают споры по расторжению договора аренды и споры по арендной плате (об изменении размера, взыскании задолженности и т.д.).
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя определены в статье 619 Кодекса. Одновременно предусмотрено, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Данная норма была применена в споре, в котором арендодатель - комитет по управлению имуществом заявил требование о выселении арендатора.
Суд первой инстанции иск удовлетворил на том основании, что договором была предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию.
Президиум ВАС (Постановление от 23 декабря 1997 г. № 4180/97) оставил решение суда в силе. При этом указал, что поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено договором, ответчик знал о последствиях, указанных в соответствующем пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.
Согласно статье 8 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" обязательные для сторон договора нормы части второй Кодекса об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие части второй Кодекса независимо от даты их заключения.
Другой вопрос, связанный с применением статьи 619 Кодекса, получил отражение в Информационном письме ВАС от 5 мая 1997 г. N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».
Так, если арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по внесению арендной платы, арендодатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по арендной плате.
Исходя из анализа практики арбитражных судов сделан вывод о том, что данные исковые заявления практически всегда подлежат удовлетворению. Исключениями служат дела, в которых истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, либо случаи, когда заявлены встречные исковые требования, которые мотивированы нарушениями условий договора аренды со стороны арендодателя-истца (арендодатель не передал земельный участок в пользование, или земельный участок передан как не соответствующий требованиям, которые установлены для данного вида земельного участка и др.).
Также основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров аренды, заявленных арендодателем, служат уже вступившие в законную силу судебные акты либо постановления, которые имеют значение при рассмотрении данного дела (например, вступившее в законную силу решение арбитражного суда по иску арендатора о досрочном расторжении договора аренды).
Изучив решения арбитражных судов, полагаем отметить случаи, в соответствии с которыми исковые требования арендодателя о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.
Договор аренды земельного участка одновременно является актом приема-передачи земельных участков и содержит условия о размере арендной платы. В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в соответствующих договорах аренды относится к ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Важно: "в случае когда договором не определены условия об арендной плате, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями"35.
Такой вывод представляется правильным. Устранение арендатором допущенных нарушений договора может рассматриваться как основание для отказа в досрочном расторжении договора аренды только с учетом всех фактических обстоятельств дела, в том числе, характера и тяжести нарушений, возможности их устранения и соответствия этого интересам собственника.
Существует и иная ситуация, которая связана с тем, когда арендодатель просрочил внесение арендной платы более двух раз подряд. Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Суд всегда при рассмотрении данной категории споров заостряет внимание на том, каким способом истец (арендодатель) уведомлял о просроченной задолженности и требовал уплаты просроченной арендной платы. Арендодателю необходимо иметь в виду, что направление любой почтовой корреспонденции должно производиться строго по адресу арендатора, указанному им при подписании договора. Доказательством, подтверждающим подлинность данного адреса, должна служить ксерокопия страницы регистрации в паспорте (если адрес указан по адресу проживания директора) либо свежая выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, в которой содержится адрес постоянно действующего органа. Арендодатель может обезопасить себя от случаев, когда арендатор изменяет регистрацию и, соответственно, не получает по старому месту регистрации никакую входящую почтовую корреспонденцию. Гарантом того, что арендодатель не окажется в подобной ситуации, может служить только условие в договоре, которое обязывает каждую из сторон при изменении реквизитов уведомить о данных изменениях36.
Хотелось бы отметить, что в случае получения арендатором претензии от арендодателя с требованием погашения образовавшейся задолженности и ее удовлетворения арендатором это не лишает арендодателя права на обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.
В данном случае суды руководствуются Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"37.