Самовольная постройка как способ возникновения права собственности

В российском праве самовольная постройка – особое правовое явление. Данный объект обладает сложным двойственным характером, выступая одновременно и правонарушением, и юридической категорией, в ряде случаев признаваемой как титул собственности. В связи с этим, выявление специфики правового режима постройки, возведенного строительством самовольно, определение его элементов, юридических последствий признания объекта самовольным, возможные основания возникновения права собственности, представляют значительный научный интерес. ...

Вопросы о правовом режиме самовольной постройки волновали умы ученых и законодателя многие тысячелетия назад. Данный правовой институт имеет истоки еще со времен Древнего Рима. На основании положений древнеримских юристов, строительство объектов на не принадлежащей земле трактовалось как безусловное нарушение права собственности. Одновременно самовольное строительство в Риме являлось законным основанием пополнения в собственность имущества хозяина участка земли . Данные важные положения римского права, как многие другие, касающиеся, в большей степени права собственности, были успешно рецептированы странами – участницами романо-германской правовой семьи, к которой относится и Российская Федерация.

Самовольная постройка, в силу норм российского права, не признается недвижимой вещью, т. е. на данный объект не распространяются положения о правовом режиме недвижимости. Самовольное строительство по своей правовой природе является правонарушением. В связи с этим, в качестве отличительной черты данной постройки выступает фактическое изъятие данного объекта из гражданского оборота. Свидетельство данному положению обнаруживается как в российском, так и законодательстве иностранных государств независимо от периода эволюции гражданского права.

На современном этапе в Российской Федерации государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется, прежде всего, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ2, положениями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ3, Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ4, действующего в настоящее время, Письма Министерства финансов РФ от 31 октября 2016 г. № 03-05-04-01/633875.Государственная регистрация осуществляется также с учетом положений Постановления Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. № 686, Приказа Минэкономразвития России от 25 марта 2016 г. № 1737, Приказа Росреестра России от 26 июля 2016 г. № П/03598.
Приобретение права собственности на самовольную постройку, таким образом, выступает в качестве основания возникновения предусмотренного законом объема полномочий в отношении недвижимой вещи. Возникновение права собственности на данный объект возможен исключительно в силу судебного решения и последующей государственной регистрации права собственности.
Действующие положения гражданского законодательства о правовом режиме самовольной постройке, таким образом, позволяют отметить: с изменением экономической, социальной и политической ситуаций в России правовое регулирование объектов строительства, возведенных самовольно, меняется в сторону ужесточения легитимации. Однако, соблюдение условий, предусмотренных гражданским законодательством, позволяет признать самовольную постройку первоначальным основанием возникновения права собственности, что вполне справедливо.
ГЛАВА 4. ПРОБЛЕМЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
Правовой режим постройки, возведенной самовольным строительством, предполагает две особые юридические возможности с абсолютно противоположной целевой юридической направленностью. Имеется в виду требование закона о сносе данного объекта строительства и о признании права собственности на постройку.
На основании п.2 ст.222 ГК РФ1 для лица, которое осуществило самовольную постройку, наступают правовые последствия. Во-первых, закон на лицо возлагает обязанность произвести снос постройки за свой счет, за исключением случаев, указанных в п.3 и 4 ст.222 ГК РФ (не предусматривая срока для сноса данной постройки). Во-вторых, устанавливается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности, «не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки»2.
Одной из проблем, возникающих при признании права собственности, является установление наличия (отсутствия) вины лица, которое возвело самовольную постройку. По буквальному смыслу нормы ст.222 ГК РФ, содержащаяся в данной статье акта земельного законодательства санкция может быть применена только тогда, если доказана вина в осуществлении возведения данной постройки.
Строительство самовольной постройки является, таким образом, по общему правилу, виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, указанных в п.1 ст. 222 ГК РФ. Исключительно при отсутствии виновных действий застройщика возникает возможность у суда принять решение о приобретении права собственности на данный объект строительства.
О значимости установления вины застройщика свидетельствует в п.3 ст. 76 ЗК РФ1, согласно которому лица, виновные в самовольном строительстве осуществляют приведение земельных участков при наличии вины за свой счет. Высший Арбитражный Суд в Определении от 20 ноября 2013 № ВАС-15965/13 по делу № А57-10444/20122 указал следующее. Установив, что самовольное строение представляет собой объект капитального строительства, имеющий признаки недвижимых вещей, который возведен при наличии вины застройщика, который не учел необходимые градостроительные требования, постройка подлежит сносу.
Представляется важным отметить. В 2015 г. Федеральным законом от 13 июля № 258-ФЗ3 в ст.222 ГК РФ4 была включена дополнительная норма (п.4). На основании данной новеллы, органы местного самоуправления городского округа, муниципального района обладают правом принятия решения о сносе постройки при наличии подтверждения вины застройщика. Вина подтверждается тем фактом, что строительство осуществлено на участке земли, в отношении которого отсутствуют факты его предоставления для целей строительства. Постройка подлежит сносу также в случае, когда участок земли участок находится на территории с особыми требованиями использования земель (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации), которые не были учтены застройщиком. Подобные меры применяются указанными органами также в ситуации, когда строительств осуществлено на территории земель общего пользования или в зоне отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного назначения, что недопустимо и также свидетельствует о наличии вины застройщика самовольного объекта.
Гражданский кодекс РФ в новой редакции предусматривает срок сноса постройки, возведенной самовольно. Указанный срок определен не более, что в течение 12 месяцев. Органы местного самоуправления городского округа, муниципального района в семидневный срок с момента принятия соответствующего решения о сносе постройки направляет соответствующее уведомление (копию решения) лицу, который возвел постройку. Однако могут возникнуть проблемы в случае отсутствия сведений о подобном субъекте. В указанном случае действуют правила абз.4, 5, 6, 7 п.4 ст.222 ГК РФ об официальной публикации сообщения о планируемом сносе; об обеспечении размещения данной информации на официальном сайте уполномоченного органа в сети «Интернет», на информационном щите в границах соответствующего земельного участка.
Представляется важным отметить: в ситуации, когда обнаружение лица, которым возведена самовольная постройка, является невозможным, орган, принявший решение о сносе данного объекта, должен организовать снос постройки. Данное решение может быть принято, однако, не ранее, двухмесячного срока после момента размещения информации о сносе объекта на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.
Как демонстрирует практика, существуют другие проблемы в сфере приобретения права собственности в отношении подобных построек.
На основании п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.1, положения ст. 222 ГК РФ2 о самовольной постройке не имеют распространение на отношения, которые существуют в связи с возведением объектов, не являющихся в силу ст.130 ГК РФ недвижимой вещью. Высшие судебные инстанции Российской Федерации, таким образом, признали постройку, возведенную строительством самовольно, недвижимым имуществом. Соответственно, положения ст.222 ГК РФ подлежат применению к объекту, возведенному самовольно, при наличии совокупности признаков недвижимого имущества.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2012 г. № 12576/111 была поддержана позиция Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.2 Высшим Арбитражным Судом было установлено, что решение по делу подлежит направлению на новое рассмотрение. Суду представляется необходимым в обязательном порядке выяснить факт отнесения (не отнесения) торгового павильона, подлежащего сносу в качестве самовольного строения, к категории недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ3). При наличии признаков недвижимости в самовольной постройке, правовой режим данного объекта, следовательно, будет установлен с учетом нормы ст.222 ГК РФ.
Проводя исследование признаков недвижимых вещей на современном этапе, позволяющих отнести конкретный объект, возведенный самостоятельным самовольным строительством, к недвижимости, необходимо указать следующее.
Во-первых, к объектам недвижимого имущества отнесены материальные блага, обладающие, по общему правилу, значительной материальной ценностью. Недвижимые вещи - «имущество, имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»1, а также – имущество, обладающее публичной, общественной ценностью, требующее особой регламентации и государственной защиты.
Во-вторых, недвижимое имущество представляет собой вещь, предмет материального мира. В дореволюционной литературе данный признак обозначался как «свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости»2. В современной доктрине признак «недвижимость - предмет материального мира» именуют «физической осязаемостью недвижимости»3.
В-третьих, к недвижимым вещам относятся объекты естественного происхождения и материальные блага, неразрывно связанные с землей. К числу объектов, которые неразрывно связаны с землей, необходимо отнести строения (в том числе, незавершенные строения), здания, жилые дома, другие объекты строительства, когда отделение данных объектов от земельного участка невозможно без нарушения целостности и предназначения вещи.
В-четвертых, недвижимые вещи - индивидуально-определенное и незаменимое имущество. «Грань между родовыми и индивидуально-определенными вещами «не является незыблемой, раз и навсегда установленной»4. Индивидуально-определенными в современном гражданском праве признаются недвижимые вещи, а также вещи, обладающие качеством уникальности. Данные объекты могут быть истребованы у обязанного лица в натуре с помощью исковых требований, основанных на гражданско-правовом обязательстве, или с помощью вещно-правового (виндикационного) иска.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13 апреля 2016 г.1) отмечено важное положение. Верховный Суд РФ подчеркнул: при разрешении вопросов о признании вещи недвижимым имуществом, независимо от осуществления государственной регистрации, необходимым является, прежде всего, установление наличия у материального блага признаков, в силу которых имеется возможность соотнести их с недвижимыми объектами. Верховный Суд РФ подчеркнул, что суды должны формировать вывод о том, имеет ли объект самостоятельное назначение, выполняет ли функции недвижимости. Аналогичные выводы сформированы Верховным Судом РФ в своих Определениях2.
Верховный Суд РФ, обобщив практику по делам, связанным с самовольными постройками, с учетом позиций, выраженных Высшим Арбитражным Судом РФ, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»3 от 19 марта 2014 г. разъяснил судам следующие правила о самовольных объектах строительства:
- при вынесении решения о признании права собственности на самовольную постройку судам, кроме доказательств принадлежности земельного участка на законных основаниях, необходимым является проверка соблюдения целевого назначения участка земли;
- правила о приобретательной давности не применяются к самовольной постройке, находящейся на участке земли, занятом неправомерно;
- при рассмотрении требований о подобных строениях суды должны применять обязательные градостроительные и строительные нормы и правила в действующей на момент возведения объекта редакции;
- российским правом не предусмотрено правомочие судов о признании права собственности в отношении части самовольного объекта;
- при самовольной пристройке к первоначальному объекту недвижимости дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания права в целом на объект собственности в реконструируемом виде;
- строительство новых построек при наличии обременений права собственности, заключающихся в запрете новых фактов строительства, выступает основанием признания самовольности постройки, ее сноса;
- запрет на осуществление работ, связанных со строительством, как меры по обеспечению иска о сносе постройки, возведенной самовольно, может быть применен к ответчику, и к другим лицам, фактически реализующим меры, связанные со строительными работами;
- основанием для безусловного сноса постройки выступают действительно существенные и неустранимые факты неисполнения указанных норм и правил при возведении объекта строительства.
Таким образом, постройка, признанная самовольной в силу судебного акта, подлежит сносу с учетом правил Гражданского кодекса РФ (ст.222 ГК РФ)1. Суды при вынесении решений призваны руководствоваться мнением высших судебных инстанций. В случае неисполнения судебного постановления, приставы-исполнители должны учитывать требования, изложенные в Письме ФССП России от 31 марта 2014 г. № 8 (ред. от 31.07.2015)2.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении исследования темы курсовой работы необходимо отметить, что тема исследования является чрезвычайно актуальной.
Самовольность постройки имеет место при наличии хотя бы одного из следующих признаков. Во-первых, если постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей. Гражданский кодекс РФ1 поставил данное требование на первое место, учитывая, что в условиях реформ, происходящих в России, следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Ст. 222 ГК РФ, в связи с этим, требует, чтобы отвод участка для целей строительства был завершен «в порядке, установленном законом и иными правовыми актами». Во-вторых, строительство осуществлено на участке земли, на котором не допускается возведение объекта недвижимости. В-третьих, постройка является самовольной, если создана без получения «необходимых разрешений». В-четвертых, постройка является самовольной, если не соблюдены градостроительные нормы и правила; нарушены обязательные строительные критерии (в данных случаях законодатель в ст. 222 ГК РФ требует, чтобы допущенное нарушение выступало как «существенное»).
Для лица, которое осуществило самовольную постройку, наступают следующие последствия. Во-первых, закон на лицо возлагает обязанность произвести снос самовольной постройки за свой счет, за исключением случаев, указанных в п.3 и 4 ст.222 ГК РФ (не предусматривая срока для сноса постройки). Во-вторых, устанавливается, что лицо, осуществившее постройку, не приобретает на нее право собственности
Несмотря на тот факт, что постройка, возведенная самовольно, по правовой природе представляет собой гражданское правонарушение, законодателем данный объект признан легальным способом возникновения права собственности. Необходимо при этом учитывать: преобразование неправомерного действия в титул собственности на самовольную постройку представляется возможным в связи с устранением причин, в силу которых было принято решение о самовольности строительства.
1 сентября 2015г. в рамках Концепции реформирования гражданского законодательства вступили в силу изменения Гражданского кодекса РФ относительно правового режима постройки, возведенной самовольно1. Прежде, с целью легализации данных объектов, приобретения права собственности, являлось достаточным предъявить суду доказательства того, что постройка не влияет на права других лиц, не угрожает жизни и здоровью индивидов. После корректив ст.222 ГК РФ совокупность подобных условий увеличена. Во-первых, владелец постройки должен иметь соответствующие права на строительство объекта на участке земли. Во-вторых, объект на момент обращения в суд должен соответствовать требованиям, предусмотренным документацией по планировке территории, требованиям по землепользованию, застройке, или правилам о параметрах объекта в иных документах.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативные правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст.3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. - № 5. - Ст.410.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -2001. - № 49. - Ст.4552.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть четвертая от 18.декабря 2006 г. № 230-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -2006. № 52 (ч.1). - Ст.5496.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства. – 2005. - № 1 (ч.1) - Ст.14.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства. – 2001. - № 44. - Ст.4147.
7. Федеральный закон от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. –1999.- № 42. - Ст.5005.
8. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства. – 2002. - № 4 - Ст.251.
9. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2003. - № 40. - Ст.3822.
10. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. –2005. - № 1 (ч. 1). - Ст.40.
11. Федеральный закон от 24 апреля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости// Российская газета. - 2007. - 1 августа.
12. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
13. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. - № 154.
14. Постановление Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2005 г. № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. -№ 8. - Ст. 650.
15. Приказ Минэкономразвития России от 25 марта 2016 г. № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2016. - № 50.
16. Приказ Росреестра от 26 июля 2016 г. № П/0359 «Об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», содержащем блоки региональной информации территориальных органов Росреестра», «Регламентом взаимодействия структурных подразделений центрального аппарата и территориальных органов Росреестра по информационному наполнению официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, содержащего блоки региональной информации территориальных органов Росреестра») (документ опубликован не был) // Единый информационный портал ЕГРЮЛ-ЕГРП : [Электронный ресурс] URL: https://rosreestr.ru/site/. –Посл. Обновление 22.04.2017.
Научная и специальная литература