Аренда земельного участка

ручная оригинальность (не техническая!)
Ссылка на личную страницу для связи: https://avtor24.ru/authors/448188/ ...

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 5
1.1 История развития законодательства об аренде земли 5
1.2 Понятие, правовая природа и виды земельных участков 9
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 13
2.1 Особенности правового регулирования аренды земельного участка 13
2.2 Соотношение гражданского и земельного законодательства в правовом регулировании аренды земельных участков 17
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ В ОБЛАСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 30

Таким образом, все вышесказанное говорит о том, что изучение института аренды земельных участков выступает весьма актуальным в настоящее время, а также обладает значением как для отечественной правовой науки, так и для хозяйственной практики.
Объектом исследования являются общественные отношения, которые складываются при предоставлении земельных участков на основе договора аренды.
Предметом исследования являются нормативные правовые акты, судебная практика и научные работы в области отношений, складывающихся по поводу аренды земельных участков.
Целью написания курсовой работы выступает изучение института аренды земельного участка. Для достижения обозначенной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- рассмотрена история развития законодательства об аренде земли;
- дано понятие, рас крыта правовая природа земельных участков, определены виды земельных участков;
- изучены особенности правового регулирования аренды земельного участка;
- проведено соотношение гражданского и земельного законодательства в правовом регулировании аренды земельных участков;
- раскрыты особенности правоприменения в области аренды земельных участков.
Структура курсовой работы включает введение, основную часть, состоящую из трех глав, заключение и список использованных источников. В первой главе были раскрыты теоретические аспекты аренды земельных участков. Вторая глава курсовой работы посвящена правовому регулированию аренды земельного участка. В третьей главе курсовой работы были раскрыты особенности правоприменения в области аренды земельных участков.

Особым режимом пользования обладают земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Определение статуса земель лесного фонда находится в прямой зависимости с правовым режимом лесов, которые на них растут. В данную категорию земель необходимо включать земли, которые покрыты лесами и предоставляются для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
К землям водного фонда необходимо отнести те земли, на которых расположены водоёмы, ледники, болота, гидротехнические сооружения и полосы отвода при них.
Земли запаса являются своего рода резервом, они подлежат выделению для разнообразных целей.
Имеющее место деление земель по целевому назначению было разработано и законодательно оформлено ещё в дореформенный период, однако их значимость не утеряна на сегодняшний день. Связано это с тем, что у государства по-прежнему имеется функция регулирования хозяйственной деятельности. В задачу государства входит обеспечение различных видов хозяйствования и социальной жизни, которая определяется территориальной базой, достигается это в том числе посредством института деление земель на категории в зависимости от их целевого назначения.5
Изучив понятие, правовую природу, классификацию по целевому назначению земельных участков выступающих объектами арендных отношений, необходимо перейти к изучению особенностей правового регулирования аренды земельных участков. Данному вопросу посвящена следующая глава курсовой работы.
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
2.1 Особенности правового регулирования аренды земельного участка
Как уже было отмечено ранее, правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется нормами Земельного кодекса Российской Федерации, которыми обуславливаются особенности сдачи в аренду земельных участков, а также гражданским законодательством, устанавливающим общие положения.
Под арендой необходимо понимать в первую очередь вид права на земельный участок, а также под арендой необходимо понимать договор, которому свойственны такие признаки как возмездность, консенсуальность, двустороннее обязывание. В качестве сторон договора аренды земельного участка выступают арендатор и арендодатель. Указанными сторонами договора аренды земельного участка могут являться, как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства, органы государственной власти, муниципальные образования. У земельных участков, сдаваемых в аренду, имеются собственники, однако арендодателями могут быть не только собственники, но также и лица которые уполномочены законом или собственником заключать договоры аренды земельного участка.6
В качестве предмета договора аренды земельного участка выступает имущество, которое подлежит передаче арендатору, выступающее объектом договора аренды. В соответствии с действующим законодательством, а именно с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ необходимо четкое определение предмета договора аренды. В случае заключения договора аренды земельного участка предметом договора аренды будет выступать земля, а в частности земельный участок, который оформлен в установленном порядке, имеющий определенные границы.7
С учетом вышеизложенного под арендой земельного участка необходимо понимать предоставление арендодателем определённых категорий земель, которые обладают кадастровым номером, адресом, обозначены в размерах и закреплены в определенных границах на территории, на основании надлежащим образом оформленного волеизъявления собственника либо лица, которое представляет его интересы, для целей возмездного и срочного владения, пользования в соответствии с целевым назначением, санитарной, градостроительной и иной документацией.
В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды, в частности аренды земельного участка, заключаемый на срок более года, а в том случае когда одной из сторон выступает юридическое лицо, вне зависимости от срока действия заключается в письменной форме. Кроме того в соответствии с действующим гражданским законодательством договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено положение о том, что государственной регистрации не подлежат, за исключением случаев, которые закреплены федеральным законодательством, договоры аренды и субаренды земельных участков которые заключены на срок до одного года. Необходимо отметить, что договор аренды земельного участка может быть заключён как на определенный срок, так и без указания определённого срока. В том случае если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок, то любая из сторон такого договора имеет право отказаться от него, уведомив при этом другую сторону за 3 месяца, однако для предупреждения законом либо договором возможен и иной срок, данные положения закреплены в статье 610 Гражданского кодекса РФ.8
В силу статьи 621 ГК РФ в том случае, когда другое не установлено законом либо договором, арендатор который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, после истечения срока действия договора обладает преимущественным правом относительно иных лиц на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Однако, в соответствие с п. 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, не обладает преимущественным правом на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
На основании п. 3 ст. 35 ЗК РФ преимущественным правом аренды земельного участка обладают собственники зданий и сооружений, которые расположены на чужом земельном участке. Вместе с тем необходимо отметить, что арендатор лишён права на заключение договора аренды на новый срок, в том случае, когда имели место обстоятельства, которые обозначены в статье 46 Земельного кодекса РФ. Также стоит отметить, что законодательством могут быть закреплены максимальные, иными словами предельные сроки договора аренды для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков.9
В качестве основной обязанности арендодателя земельного участка необходимо называть предоставление в аренду участка в состоянии, которое соответствует условиям, указанным в договоре аренды, а также целевому назначению земли в срок, закрепленный в договоре аренды. В случае нарушения обозначенной обязанности арендатор обладает правом требования передачи участка в надлежащем состоянии, а также требованиям о возмещении убытков, которые были причинены задержкой исполнения договора аренды земельного участка. Кроме того арендатор имеет право требовать расторжения договора аренды, а также возмещения убытков, которые были ему причинены невыполнением договора аренды. На это указывают положения статьи 611 Гражданского кодекса РФ.10
В силу статьи 65 Земельного кодекса РФ за передачу в аренду земли изымается арендная плата. При этом необходимо отметить, что размер арендной платы выступает существенным условием договора аренды. Общие начала установления размера арендной платы для изучаемого вида договоров аренды при аренде участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ.11
Также необходимо отметить, что арендатор земельного участка обладает правом, в пределах срока действия договора аренды земельного участка, осуществлять передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка, однако при условии, что собственник уведомлен о данной передаче прав и обязанностей. При этом изменение условий договора аренды либо ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускается.
В том случае, когда собственник земельного участка, являющийся государственным или муниципальным образованием, решает продать арендуемый земельный участок, то арендатор этого земельного участка обладает преимущественным правом его покупки.
Учитывая то, что основная часть земельного фонда в настоящее время находится в собственности государства, то обозначенная норма направлена на создание определенной стабильности относительно аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов.
В заключении хотелось бы отметить, что институт аренды земельного участка способствуют решению ряда задач, которые связаны с рациональным и экономически целесообразным использованием земель. В настоящее время правовое регулирование аренды земельных участков расширены земельным законодательством. Весьма широкими правами обладают арендаторы земельных участков, данное обстоятельство в будущем может привести к еще большему распространению аренды земельных участков, являющихся одним из основных видов права на землю. Вместе с тем расширение правового регулирования аренды земельных участков земельным законодательством вызвало ряд противоречий с гражданским законодательством. В связи с чем представляется целесообразным рассмотреть соотношение гражданского и земельного законодательства в вопросах правового регулирования аренды земельных участков.
2.2 Соотношение гражданского и земельного законодательства в правовом регулировании аренды земельных участков
Согласно Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ и Земельному кодексу РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в различных формах собственности и вовлекаются в предусмотренных законом пределах в гражданский оборот. Однако особые свойства земли как основы жизни и деятельности граждан обусловливают наличие в действующем законодательстве определенных ограничений в реализации субъективных прав на земельные участки.
Соотношение земельного и гражданского законодательства в сфере регулирования договорных отношений представляет собой одну из наиболее сложных теоретических и практических проблем, по которой высказываются диаметрально противоположные точки зрения. Представители цивилистической науки заявляют о необходимости включения в ГК РФ тех положений кодексов об охране и использовании природных ресурсов, которые имеют частноправовую природу. Специалисты в области земельного права высказываются против такого подхода, поскольку он приведет к «растаскиванию» соответствующих норм по разным кодексам, что, по их мнению, недопустимо. Несмотря на многочисленные исследования, современная российская наука не выработала единой позиции относительно разграничения предметов регулирования гражданского права и земельного права в сфере арендных отношений; нечетко данный вопрос решен в действующем законодательстве, в частности в ГК РФ и ЗК РФ.12
Договорные отношения являются имущественными и относятся к предмету регулирования гражданского законодательства, которое в соответствии с Конституцией РФ находится в ведении Российской Федерации, в то время как земельное законодательство – в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. В связи с этим дискуссионным является вопрос о допустимости регулирования отдельных видов гражданских отношений, в том числе по использованию земельных участков, нормативными актами субъектов РФ. Все это приводит к конкуренции правовых норм, относящихся к различным отраслям законодательства (положений ГК РФ и ЗК РФ) и уровням правового регулирования (Российской Федерации и субъектов Федерации).
По общему правилу в соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении прав и обязанностей на основе договора. Данное положение ГК РФ не носит абсолютного характера и в ст. 1 Кодекса подчеркивается, что условия договора не должны противоречить действующему законодательству. Положения, предусматривающие определенную специфику регулирования договора аренды земельных участков, содержатся в Земельном кодексе РФ.13
Как уже было отмечено ранее, земля по сравнению с иными объектами представляет наибольшую материальную ценность, и это обусловливает установление в отношении земли особого правового режима. В то же время в соответствии с действующим законодательством земля и другие природные ресурсы могут быть объектом различных форм собственности, и земельные участки активно вовлекаются в гражданский оборот.
В настоящее время актуальным представляется вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства в сфере регулирования арендных отношений. Данный вопрос нечетко урегулирован в ГК РФ и в ЗК РФ, и ему уделяется недостаточное внимание в литературе. Ю.Е. Филаткина предлагает рассматривать аренду земельного участка как комплексный институт земельного права.14 Между тем сами по себе арендные отношения являются имущественными отношениями и относятся к предмету регулирования гражданского законодательства, которое в соответствии с Конституцией РФ находится в ведении Российской Федерации, в то время как земельное законодательство – в совместном ведении Федерации и ее субъектов.
Согласно ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом государственной власти субъекта РФ.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ размер арендной платы не относится к числу существенных условий договора аренды. В случае, когда договором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, данные положения считаются установленными исходя из сравнимых обстоятельств, применяемых при аренде аналогичного имущества. Согласно со ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Статья 614 ГК РФ не предусматривает возможность определения существенных условий договора аренды федеральным законом и актами субъектов РФ, в то время как в отношении минимальных сроков пересмотра размера арендной платы или уменьшения арендной платы в ней имеется указание на то, что законом может предусматриваться иное регулирование.
Е.А. Галиновская обоснованно обращает внимание на специфику правового регулирования арендных отношений при использовании земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.15 В данном случае дополнительные императивные обязанности сторон договора аренды устанавливаются положениями законодательства о градостроительной деятельности, состоящими, в том числе, из законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ.
Вопрос о допустимости регулирования гражданских отношений нормативными актами субъектов РФ носит дискуссионный характер.
При указании на возможность регламентации актами субъектов РФ отдельных видов отношений, регулируемых гражданским законодательством, можно исходить из того, что в случае противоречия между федеральным законом и актом субъекта Федерации необходимо применять федеральный закон. Однако в отношении ст. 614 ГК РФ и размера арендной платы не ясно, какой закон будет действовать: ЗК РФ или ГК РФ. В этой связи заслуживает внимания позиция А.Н. Гуева, указывающего, что нормы ЗК РФ подлежат применению к гражданским отношениям только в той мере, в какой они не противоречат нормам ГК РФ.16 Данное мнение косвенно поддерживает и В.П. Мозолин. Утверждая, что нормы гражданского права в большом количестве содержатся в многочисленных законах (включая ЗК РФ), ученый подчеркивает, что все гражданско-правовые нормы, находящиеся в других (кроме ГК РФ) законах, должны ему соответствовать, а введение новых норм гражданского права требует внесения соответствующих изменений в ГК РФ13. Есть и более радикальная позиция, согласно которой правовое регулирование аренды должно осуществляться исключительно гражданским законодательством. Справедливой представляется точка зрения О.М. Козырь, отмечающей, что размер арендной платы не должен зависеть от воли местных властей.17
Таким образом, существуют различные подходы к проблеме соотношения гражданского и земельного законодательства в сфере регулирования арендных отношений. При определении размера арендной платы правоприменители исходят из того, что, несмотря на отсутствие в ГК РФ положений о возможности регламентации указанного вопроса актами субъектов РФ, их правотворчество считается законным. Однако когда речь идет о действии актов субъектов РФ во времени, ГК РФ отдается приоритет.
Подытоживая все вышесказанное, хотелось бы подчеркнуть следующее. Регулирование актами субъектов РФ отдельных видов отношений, в частности гражданских, относящихся к предметам ведения Российской Федерации, следует признать допустимым в тех случаях, когда соответствующие отношения одновременно входят в предмет совместного ведения Федерации и ее субъектов (например, земельные отношения). Такое регулирование должно основываться на принципах системности (взаимосвязи) и иерархичности (соподчинения) норм права. Чтобы избежать конкуренции норм различных отраслей законодательства (ГК РФ и ЗК РФ) и различных уровней правового регулирования (Российской Федерации и субъектов РФ), положения федеральных законов (например, ГК РФ), имеющих приоритет в регулировании отношений, входящих в предмет ведения Российской Федерации, должны допускать наличие гражданско-правовых норм в законодательных актах иных отраслей права и актах, принимаемых субъектами РФ, регламентирующих в определенной части соответствующие отношения, входящие в предмет совместного ведения.
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ В ОБЛАСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В настоящее время судами в РФ рассматривается до 2% исков от общего количества, которые связаны с вопросами землепользования. В последние годы большая часть претензий была связана с межевыми границами и оборотом земель сельскохозяйственного назначения, то сегодня ситуация изменилась. Большая часть дел, рассматриваемых в суде сегодня, касается вопросов ограничения землепользования и ведения кадастрового учета. На основании ст. 30 ГПК РФ все споры, возникшие в результате землепользования, подлежат рассмотрению по месту нахождения объекта. Большая часть дел в сфере аренды земель сельскохозяйственного назначения рассматривается районными судами. В то же время некоторые дела рассматриваются мировыми судами (споры о порядке землепользования, за исключением тех дел, которые связаны с выставлением иных претензий). Согласно ст. 23 ГПК РФ, мировыми судами рассматриваются иски, которые касаются земель с кадастровой стоимостью, не превышающей 50 тыс. руб.18
В муниципальной и государственной собственности находится большая часть сельскохозяйственных земель. Претендуя на возможность заключения договора аренды, предприниматели и физические лица обращаются с документами для оформления земельных участков в аренду. Не все чиновники выносят положительное решение относительно аренды, поэтому граждане и предприниматели обжалуют действия (или бездействие) должностных лиц в судебном порядке. Специфика рассмотрения данной категории дел заключается в том, что участок может быть предоставлен в аренду с заключением договора в порядке, который предусматривает ст. 445 ГК РФ. 24 глава АПК предусматривает, что для устранения допущенного нарушения должностному лицу требуется подготовить проект договора и отправить его для ознакомления заявителю.
29 ст. Земельного кодекса РФ предусматривает, что земли сельскохозяйственного назначения, которые принадлежат муниципалитетам, могут быть переданы в аренду с заключением договора и подготовкой соответствующего решения администрации. 11 ст. Земельного кодекса РФ предусматривает, что вопросы управления и распоряжения земельными участками муниципалитеты решают самостоятельно при условии нахождения на балансе муниципальной собственности. В случае если судом признается недействительность решения об отказе в предоставлении участка в аренду, администрацию муниципалитета обязывают подготовить проект договора для заявителя.19