Маркетинговое исследование рынка аренды жилой элитной недвижимости.

Содержание:
Введение
1. Общая характеристика рынка элитного жилья Москвы
1.1. Основные показатели
1.2. Арендаторы
1.3. Рейтинг популярных районов Москвы у арендаторов
2. Спрос
2.1 Территориальная структура спроса
2.2. Объектная структура спроса
2.3. Бюджетная структура спроса
3. Предложение
3.1 Территориальная структура предложения
3.2 Объектная структура предложения
3.3. Бюджетная структура предложения
4. Ценовая ситуация
5. Основные итоги и тенденции рынка в 2010 г.
6. Прогноз на 2011 г.
Заключение
Список литературы:

Маркетинговое исследование рынка аренды жилой элитной недвижимости.

Один из самых «зеленых» районов Центрального округа. Здесь находится детский парк им. Горького, Нескучный сад, а также развитая инфраструктура. Здесь ценятся большие квартиры площадью от100 кв.м. в современных жилых комплексах. В Хамовниках более половины жилья представлено бизнес-классом - 56%, порядка 18% – квартиры элитной категории, на жилье среднего класса приходится около 16% и только 10% квартир - жилье эконом-класса.
Иностранцы очень тщательно выбираю районы, в которых они хотели бы проживать в Москве. Согласно руководителя отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty Вадима Ламина [8], для 34% экспатов ключевым фактором при выборе арендуемой квартиры является близость офиса, до которого можно дойти пешком, для 25% необходимо наличие зеленых зон для прогулок с детьми и для утренних пробежек. На последнем месте находится фактор престижа – только 4% иностранцев называют этот параметр самым важным. По ценовой категории, большая часть иностранцев снимает жилье в среднем бюджете - от $3000 до $8000. Однако некоторые руководители отделений крупных западных компаний позволяют себе и гораздо большие бюджеты - $15000-18000.
2. Спрос
2.1 Территориальная структура спроса
По оценкам IntermarkSavills [5], в 2010 году в Москве было сдано в аренду около 3 300 элитных квартир. Как отмечали аналитики, отерпела изменения и структура клиентов высокобюджетного жилья. По- прежнему, основным контингентом аренды элитного жилья являются иностранные граждане, которые приехали для работы в крупных международных компаниях, посольствах. При этом, доля иностранцев в общей структуре спроса сократилась и на конец 2010 составляет около 60%. В то же время возросло количество российских граждан, желающих арендовать элитное жилье.
По структуре российских клиентов, как и в 2010 году, наибольшее число арендаторов составляют семейные пары 60%,. При этом на долю семей с детьми приходится 43%.
По возрастной категории, самая высокая доля на рынке аренды высокобюджетного жилья проявляют клиенты в возрасте от 30 до 40 лет (30%), и от 40 до 50 (20%). Следует отметить, что доля клиентов в возрасте до 30 лет увеличилась на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 11% на конец 2010 [7].
70% арендаторов интересуют квартиры только с мебелью, по сравнению с 2009 годом число таких запросов выросло почти на 20%. Для 52% потенциальных арендаторов важным фактором является наличие закрепленное за квартирой отдельное парковочное место или гараж. По данным IntermarkSavills, объем спроса на рынке высокобюджетной аренды в течение 2010 в среднем сохранился на уровне прошлого года.
Во II квартале экспртами был отмечен резкий рост количества потенциальных арендаторов за счет возвращающихся в страну иностранных граждан, работающих в России. Однако, в III квартале аналитики фиксировали относительное снижение активности на рынке аренды. Как обычно перед новогодними праздниками, когда все предпочитают уехать на каникулы, в конце года наблюдался традиционный спад спроса. По результатам 2010 года, в целом активность арендаторов сохранялась на высоком уровне.
По итогам 2010 года основной объем спроса сосредоточен в районах Арбат-Кропоткинская (14%), Тверская-Кремль (12%) и Ленинградский проспект (11%), в совокупности на них приходится 37% общего объема заявок [9]. Среди других районов востребованными также остаются Лубянка и Патриаршие Пруды (9% и 8%, соответственно). Интерес к последнему снизился на 3% по сравнению с прошлым годом. В 2010 большое количество клиентов интересовали квартиры в районе Ленинградского проспекта, данный показатель увеличился на 50% по сравнению с показателями 2009. Основными клиентами этого района являются семьи, чьи дети посещают международные школы, расположенные в непосредственной близости к международным поселкам.
Исследовав сайты агентств по аренде элитной недвижимости, в районах международных поселков наблюдался дефицит предложений, а в некоторых поселках вновь вырос лист ожидания на освобождающиеся дома и квартиры. Таким образом, район Ленинградского проспекта стал для таких клиентов хорошей альтернативой.
2.2. Объектная структура спроса
Анализируя объекты аренды элитной недвижимости видно, что около 60% арендаторов отдают предпочтение 3- 4-комнатным квартирам, т.е. данный показатель не изменился по сравнению с 2009 г. 17% арендаторов интересуют многокомнатные квартиры (5 и более комнат), что ниже на на 4% по сравнению с данными 2009 года. На 2% увеличился спрос на однокомнатные квартиры, что связано с ростом доли арендаторов в возрастной группе до 30 лет, которые являются основной целевой аудиторией этих квартир.
2.3. Бюджетная структура спроса
Стоимость аренды квартир данной категории не сильно изменилась в 2010 г. по сравнению с 2009. Наибольшим спросом пользовались квартиры с стоимостью до 6000 долл США в месяц, что составляет 70% заявок на такие квартиры. 9% арендаторов интересовали высокобюджетные объекты (от 10000 долл США). 1% потенциальных клиентов интересовали квартиры в бюджете от 15 000 долларов выросла на 1%
Также сотрудники агентств по недвижимости отмечают изменения отношений между потенциальным арендатором и собственником жилья. Арендодатель стал менее требователен к арендатору, теперь для него не столь важно, в какой компании работает арендатор и кто подписывает договор. В условиях стабильных цен арендодатель готов заключать договор с тем, кто готов заплатить необходимую ему стоимость.
На рисунке 1. отображена динамика спроса в высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве
Рисунок 1.
Динамика спроса в высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве, январь – 100%, январь 2009 – декабрь 2010 г.г.
На рисунке 2. отображена территориальная структура спроса высокобюджетном сегменте аренды.
Рисунок 2.
Территориальная структура спроса высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве, январь-декабрь 2010 г.
На рисунке 3. отображена Объектная структура спроса
Рисунок 3.
Объектная структура спроса высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве, январь-декабрь 2010 г.
3. Предложение
3.1 Территориальная структура предложения
По укрупненным оценкам IntermarkSavills [9], по состоянию на конец 2010 г. объем предложения на рынке высокобюджетной аренды составил около 900 квартир, доступных для арендаторов. Данный показатель ниже 2009 г. на 33%. В 2010 г. объема предложения квартир на рынке аренды элитного жилья снизился.
В I квартале 2010 общее количество квартир под аренду снизилось на 9% по отношению к декабрю 2009 года. При этом, концу I полугодия был отмечен небольшой рост объема предложения. Это было связано с сезонной миграцией арендаторов, однако, на фоне этого роста не было отмечено увеличения количества высококачественных объектов на рынке.
Сокращение количества свободных квартир в 2010 году было связано в основном с тем, что квартиры, предлагаемые ранее в аренды, были выставлены на продажу. Только к концу 2010 г. с рынка аренды на рынок продаж перешли более 3% квартир от общего объема предложения, в то время как в течение всего года этой тенденции были подвержены порядка 2% квартир. Таким образом, к концу 2010 года сокращение количества свободных объектов на рынке высокобюджетной аренды достигло 33% по сравнению с прошлым годом [8].
Анализирую предложения квартир в зависимости от района Москвы, здесь, как и в 2009 году, больше всего квартир предлагалось в районе Арбат-Кропоткинская (18% от общего числа), далее следуют Ленинский проспект (13%), Ленинградский проспект (11%), Тверская-Кремль и Лубянка (10% и 9% соответственно). Число свободных объектов в районе Патриарших прудов, традиционно пользующихся спросом среди арендаторов, уменьшилось на 2% по сравнению с прошлым годом, не превышая 4% от общего объема. Квартиры в данном районе являются дефицитными, т.к. очень популярны и востребованы у арендаторов.
3.2 Объектная структура предложения
Анализирую комнатность сдаваемых в аренду элитных квартир, здесь не произошло существенных изменений по сравнению с 2009 г. Наибольшую долю составляют 3-х (38%) и 4-х (27%) комнатные квартиры. Доля многокомнатных квартир (5 и более комнат) также сохраняется на уровне 2009 – 13%. На однокомнатные квартиры приходится минимальная доля предложения, не превышающая 3%.
3.3. Бюджетная структура предложения
Характеризую предложения высокобюджетных квартир по ценовой категории, наибольший объем предложения на рынке аренды приходится на квартиры стоимостью до 6 000 долл США (около 65%), что соответствует ретроспективному спросу. По сравнению с данными на конец 2009 г., доля квартир в бюджете до 4 000 долл США уменьшилась на 7%, Кроме того, аналитики отмечают увеличение квартир стоимостью от 6 000 до 8 000 долл США за объект в месяц. Это связано с ростом арендных ставок. При этом стоит отметить, что доля самых дорогих объектов (выше 10 000 США) сохранилась на отметке 11% от общего числа, что соответствует показателям конца 2009 г. [10].
На рисунке 4 показана динамика предложения в высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве
Рисунок 4.
Динамика предложения в высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве, январь – 100%, январь 2009 – декабрь 2010 г.г.
На рисунке 5 показана территориальная структура предложения
Рисунок 5.
Территориальная структура предложения высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве, январь-декабрь 2010 г.
На рисунке 6 показана объектная структура предложения
Рисунок 6.
Объектная структура предложения высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве, декабрь 2010 г.
На рисунке 7 показана объектная структура предложения
Рисунок 6.
Бюджетная структура предложения высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве, декабрь 2010 г.
4. Ценовая ситуация
Исследуя сайты агентств по аренде элитной недвижимости можно сделать вывод, что по состоянию на конец декабря 2010 года средняя стоимость высокобюджетного жилья составили 6 335 долл. США за объект в месяц и 607 долл. США за кв.м в год. При этом, на конец 2009 года соответствующие показатели составляли 5 290 долл. США в месяц и 580 долл. США за кв. м в год [5].
Рост средней стоимости квартиры и среднерыночной ставки по отношению к концу 2009 года составили 7% и 5%, соответственно. Рост данных показателей наметился еще в конце 2009 и продолжалась в течение 2010. Активный рост стоимости предложения приостановился только в середине IV квартала, однако, средние значения пока так и не достигли докризисных показателей.
Рост цен на квартиры данного типа наблюдался во всех районах Москвы с начала 2010. К концу III квартала рост цен в различных районах составил от 10 до 40% по сравнению с показателями конца 2009. По данным на конец 2010 года особенно значительное повышение было зафиксировано в районах Фрунзенская (37%), Кунцево (34%) и Цветной Бульвар (29%). Исключение составили район Ленинградского проспекта и Патриарших Прудов, где после бурного роста в течение года в декабре было отмечено снижение значений средних бюджетов аренды квартир на 13 и 3%, соответственно. Несмотря на это снижение, квартиры в районах Патриаршие Пруды и район Арбат-Кропоткинская предлагаются по самым высоким ценам, превышающие средние рыночные значения (на 20-25%). В районах Замоскворечья, Лубянка-Китай город и Тверская-Кремль арендные ставки находятся на уровне немного выше средних показателей.
Таким образом, в 2010, как и в 2009, тенденция зависимости цен и средних бюджетов от местоположения сохраняется. С начала 2010 года агентства по недвижимости отмечают стабильную положительная динамику роста средних бюджетов аренды квартир, запрашиваемых потенциальными нанимателями, однако в летние месяцы было отмечено снижение бюджетов запросов. Это связано с сезонностью и тем, что потенциальные клиенты уезжают в отпуска и спрос снижается. Осенью арендные ставки снова выросли до прежних показателей, однако, ближе к концу года активность арендаторов, а вместе с ней и средние бюджеты спроса вновь снизились. Здесь опять же повлиял фактор сезонности, а именно снижение спроса в новогодние праздники.
По данным аналитиков [9] на конец 2010 года средний бюджет квартиры, запрашиваемой арендатором, составил 5 445 долл. США за объект в месяц, что на 3% выше соответствующего показателя за 2009 год (в декабре 2009 средний бюджет условной квартиры составлял 5 300 долл. США за объект в месяц).
На рисунке 7 отображена динамика средней стоимости предложений элитных квартир в Москве.
Рисунок 7
Динамика средних бюджетов предложения, 2008-2010 г.г.
На рисунке 8 отображена дефференциация средних бюджетов аренды жилья по районам в г. Москве
Рисунок 8.
Дефференциация средних бюджетов аренды жилья по районам в г. Москве, долл. США/месяц, январь-декабрь 2010 г.
На рисунке 9 отображена Динамика средних бюджетов спроса
Рисунок 9.
Динамика средних бюджетов спроса в высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве, январь – 100%, январь 2009 – декабрь 2010 г.г.
5. Основные итоги и тенденции рынка в 2010 г.
Согласно данным аналитиков, несмотря на относительно высокий уровень активности арендаторов, средние бюджеты в 2010 году не продемонстрировали резкой динамики роста. Годовой прирост не превысил 3% относительно показателей 2009. Основная доля запросов (около 70%) приходится на квартиры в бюджетах до 6 000 долл. США [7].