Отчет об оценке объекта оценки.

Оглавление
Введение
1. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
2. Структура отчета об оценке
Требования к описанию информации, используемой при проведении оценки
3. Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости
Законодательная база
Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке
Проблемы экспертизы отчетов об оценке
Заключение
Список литературы
Приложение 1

Отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с действующим Законодательством, основанием для проведения работ по оценке является договор, заключенный между заказчиком и исполнителем. Данный документ (в разделе предмет договора) должен подробно описывать объект оценки, цели и функции оценки, а также дату, по состоянию на которую и производится оценки. Необходимость вынесения в договор указанных выше требований связана, в том числе, и с возможными претензиями заказчика к отчету об оценке после предоставления ему данного документа. Здесь также важно отметить, что часто заказчику бывает трудно сформулировать развернутое описание как объекта оценки, так и целей и функции оценки. Поэтому квалифицированная помощь оценщика в этом случае не просто необходима, но и полезна самому оценщику, т.к. в любом случае всю ответственностьза надлежащее выполнение работы несет оценочная компания.Примерный вид договора об оценке приведен в Приложении 1.Титульный лист отчета об оценкеНа титульном листе, обычно, указывают номер и название отчета, соответствующее формулировке предмета договора. Кроме того, имеется утверждающая подпись руководителя оценочной фирмы, название заказчика и исполнителя данного отчета, год его выполнения и название города, в котором зарегистрирован оценщик. Часто в верхней части отчета указывают полное название оценочной фирмы, ее юридический и почтовый адрес, телефоны, адрес электронной почты (при наличии). ВведениеДанный раздел предполагает описание оснований обращения заказчика оценки в оценочную компанию. Как известно в соответствии со ст. 8 Закона (Обязательность проведения оценки объектов оценки), в определенных в ней случаях необходима обязательная оценка объектов оценки. Перечень таких случаев детально прописан в данной статье. Кроме того, в ряде законов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации также присутствует обязательность проведения оценки. То есть этот факт должен быть выявлен и отражен в отчете.Наряду с обязательной оценкой может быть проведена оценка, в результатах которой заказчик заинтересован по особым обстоятельствам, например, при продаже своего недвижимого имущества, что также описывается в этом разделе. Такой анализ положений действующего законодательства, в рамках которых мотивирована потребность в оценке конкретного объекта, полезен и с точки зрения надлежащей формулировки как характеристик объекта оценки, так и определяемого вида его стоимости, а также целей и функции оценки. Например, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 808 от 11.11.2002 г.:в) орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков:определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о ценеПеречень общих сведений, представляемы в отчете в соответствии со ст.11 Закона и раздела III Стандартов оценки.В последнее время возрастает число случаев, когда отчет об оценке признается ничтожным как вследствие нарушений при заключении договора на оценку, так и из-за несоблюдения формальных требований законодательства при оформлении отчета.В данном разделе оценщику целесообразно сконцентрировать всю информацию, которая должна присутствовать в отчете в соответствии с положениями вышеупомянутых нормативных актов. Перечень документов, представленных заказчиком оценки, и их анализ с точки зрения надлежащего информационного обеспечения работ по оценкеНаличие данного раздела в отчете связано со ст.14 Закона (права оценщика), где оценщику предоставлено право:отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик … не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки…Что касается оценки земельных участков, земельно-имущественных комплексов или единых объектов недвижимости, то минимально необходимый перечень документов должен включать следующие:- властно-распорядительный документ, подтверждающий возникновение прав на данный земельный участок надлежащим образом (Постановление Правительства г. Москвы);- правоустанавливающий документ (договор аренды земельного участка);- правоудостоверяющий документ (свидетельство о регистрации прав на данный земельный участок);- кадастровый план земельного участка;- свидетельства о регистрации прав на находящиеся на данном земельном участке здания, сооружения, либо незавершенный строительством объект;- при наличии записей об обременениях или каких-либо особых условий в свидетельствах о регистрации прав, документация, разъясняющая суть данных обременений или особых условий;- технический паспорт БТИ.При отсутствии какого-либо из перечисленных документов оценщику нужно обязательно выяснить причины этого. Также необходимо помнить, что конкретные формулировки в документах, удостоверяющих права на оцениваемый объект, имеют силу лишь на дату их выдачи. В случае необходимости подтверждения содержания данного документа необходимо обращаться в соответствующий орган юстиции для получения выписки из ЕГРП. Технические документы (паспорт БТИ и всевозможные справки формы 1а, формы 5 и др.) действительны в течение 1 года с даты их выдачи, но эти документы могут быть сделаны по состоянию и на более раннюю дату. Кроме того, в зданиях (строениях, помещениях) возможны не согласованные в соответствии с действующим законодательством перепланировки конструктивных элементов. Это также должно быть отмечено в отчете об оценке.Во многих случаях в комплект документации для проведения оценки входит также справка из Государственного градостроительного кадастра. Некоторые виды оценки требуют и предоставления эскиза №2. Наличие градостроительной документации позволяет существенно дополнить систему исходных данных для оценки и повысить качество выполняемых работ по оценке. Описание и характеристика объекта оценки На основании представленных заказчиком документов и натурного обследования объекта оценки составляется описание объекта оценки (как с правовой точки зрения, так и с технической). Желательно сделать и включить в отчет фотографии объекта оценки в целях исключения спорных ситуаций о состоянии данного объекта на дату оценки. Здесь необходимо отметить, что часто возникают ситуации, когда дата оценки и дата составления отчета об оценке сильно отличаются. Законодательство не препятствует проведению оценки в этом случае. Но эту ситуацию необходимо отразить в соответствующем разделе отчета, отражающем ограничения использования полученных результатов оценки. Необходимо также особенно внимательно проанализировать предоставленный комплект документов на предмет уточнения цели и функции оценки, ее назначения и предполагаемого использования.В отчет включены также результаты натурного обследования объекта оценки с приложением соответствующих актов, пояснительных записок, эскизов, планов и фотографий.По результатам выполненного анализа представленных документов и натурного обследования приведено уточненное описание объекта оценки. Анализ основных положений федерального и местного законодательства, в рамках которого определяется стоимость объекта оценки Имеет смысл цитировать только те положения местных или ведомственных нормативных актов, которые противоречат действующему федеральному законодательству и приводят к повышению рисков получения неадекватных результатов оценки. Это даст основание внести соответствующие оговорки в завершающую часть отчета – основные выводы, пояснения и ограничения, связанные с использованием отчета об оценке.Анализ рынка городской недвижимости в целом и конкретного сегмента городского земельного рынкаНеобходимо отметить, что часто в отчетах об оценке доля материалов отчета, относящаяся к описанию рынка, составляет величину большую 50% от объема всего отчета. Причем, часто такой анализ переходит из одного отчета в другой, и даже отчеты разных оценщиков становятся очень похожими друг на друга. Многие оценщики считают, что это делает отчет более солидным. На самом деле такое наукообразие не дает ожидаемого эффекта, а часто приводит и к обратным результатам. Данный раздел отчета должен быть достаточно компактным, оригинальным и охватывать именно тот сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Кроме того, при проведении оценки результаты данного раздела должны быть использованы и отражены в итоговых выводах, сделанных в отчете об оценке.Описание подходов к оценкеДанный раздел должен включать описание подходов к оценке, предусмотренных действующим законодательством, а также тех из них, которые непосредственно применялись при проведении данной оценки. В случае отказа от применения каких-либо подходов к оценке, необходимо доказательно описать его причины, продемонстрировав при этом объем и содержательную часть работы, которая была проделана оценщиком, прежде чем отказаться от использования данного подхода к оценке. Описание применяемых (в рамках обязательных подходов) методов оценкиК написанию этого раздела нужно отнестись очень тщательно, вспомнив все существующие методы оценки объекта недвижимости, т.к. выбор метода в данном случае целиком определяется самим оценщиком. И ответственность за использование конкретных методов оценки лежит на самом оценщике. Описание процесса согласования результатов оценкиЧасто при выведении итоговой величины стоимости объекта оценки результаты, полученные в рамках применяемых подходов и методов оценки, различаются иногда даже в разы. В этом случае необходимо уточнить процедуру применения различных методик к оценке и выявить эти различия. Основные выводы по проведенной работеПоскольку данный раздел завершает содержательную часть отчета об оценке, подготавливает окончательное заключение по результатам оценки, то в нем оценщику предоставляется последняя возможность сделать специальные оговорки по характеристикам объекта оценки, особенностям постановки задачи оценки, специфике представленной документации и других существенных фактах и обстоятельствах, приводящих к определенным рискам получения не вполне адекватных результатов оценки. К примеру, представители Минимущества РФ высказывали мнение, что при заключении договора на оценку необходимо проверять, принадлежит ли объект оценки заказчику. В противном случае оценка может быть признана незаконной.Здесь же можно оговорить и условия использования результатов оценки, порядок их уточнения и другие условия, способные оградить оценщика от возможных негативных последствий. ЗаключениеВ этом разделе отчета об оценке приводится результаты расчета итоговой величины стоимости объекта оценки. Здесь обязательно наличие подписей исполнителей данного отчета. Он должен быть подписан и руководителем компании, и специалистами-оценщиками. Если руководитель одновременно является и исполнителем отчета, он в одном случае должен расписаться как руководитель (на титульном листе отчета), а в другом – как специалист-оценщик. Если отчет подписывают несколько специалистов, необходимо отметить, кем какой раздел отчета выполнялся. Это требование должно стать особенно актуальным после введения саморегулирования оценочной деятельности, когда будет действовать персональная ответственность специалистов-оценщиков. Приложения (ксерокопии используемых в отчете документов)В отношении включения в отчет ксерокопий лицензий, дипломов, правоустанавливающих и прочих документов, можно сослаться не только на нормы действующего законодательства, но и на мнение представителей Минимущества РФ. В том виде, в котором они обычно прикладываются к отчету, они не имеют никакой юридической силы. Информация о лицензии, страховании и перечень представленных документов должны указываться в отчете об оценке. Прикладываемые ксерокопии лишь раздувают общий объем отчета. Если оценщик действительно необходимо сослаться на какой-либо документ, то следует приложить к отчету либо подлинники документов, либо их нотариально заверенную копию. Также следует учитывать, что цифровые фотографии не рассматриваются как документ.3. Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимостиЗаконодательная базаВ соответствии с законодательством РФ обязательная экспертизы отчетов об оценке проводится в следующих трех случаях.1. Согласно статье 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, проверяет отчет об оценке и готовит мотивированное заключение, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, которое направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков (далее - СРОО), членом которой является оценщик, составивший данный отчет. СРОО обязана представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке с обоснованием его соответствия или несоответствия вышеуказанным требованиям.В случае если СРОО представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника.2. Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества» Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» «в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов.» В уполномоченный орган представляется копия отчета оценщика об оценке в случае, если его привлечение для определения цены объектов в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, и в иных случаях, если для определения цены объектов привлекался оценщик. Уполномоченный орган, в случае принятия им решения о несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности, вправе направить мотивированное заключение в СРОО, членом которой является оценщик, осуществивший оценку, для проведения его экспертизы.В случае подготовки СРОО по итогам экспертизы отрицательного заключения, цена объектов, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии с настоящей статьей, признается недостоверной.3. Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах» при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, ценных бумаг открытого общества по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций цена выкупаемых ценных бумаг в случаях, предусмотренных настоящей статьей, не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРОО при проведении экспертизы такого отчета. Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора СРОО, осуществляющей проведение экспертизы, определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности.В отличие от двух первых случаев, экспертиза может проводиться СРОО, членом которой оценщик, составивший отчет, не является. Таким образом, во всех трех случаях обязательного проведения экспертизы, предусмотренных законодательством, экспертиза направлена, в первую очередь, на проверку стоимости, определенной в отчете об оценке, в рамках проверки соблюдения оценщиком требований законодательства. При этом отсутствует единый подход в части принятия решения по результатам экспертизы: в первом случае - это признание недостоверной стоимости, полученной в отчете, во втором - цены, установленной на основе отчета об оценке, в третьем – результатом экспертизы должно стать подтверждение стоимости в отчете. Порядок проведения экспертизы отчетов об оценкеЗаконодатель не установил единый порядок проведения экспертизы отчетов об оценке. Согласно п.11 Федерального стандарта оценки № 1 «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.»Термины достаточности и достоверности раскрыты далее в п. 19 ФСО №1. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.Порядок проведения экспертизы применительно к вышеуказанному третьему случаю обязательного проведения экспертизы установлен Приказом Минэкономразвития России от 29 сентября 2006 г. N 303. Данный порядок в обобщенной форме содержит требования законодательства к отчету об оценке применительно к проведению экспертизы, и уточняет, что в результате экспертизы выдается либо мотивированное положительное экспертное заключение, которое является подтверждением рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, либо отрицательное.Кроме порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, установленного для третьего случая, порядок экспертизы был регламентирован для Росимущества Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 №185 «Об утверждении порядка проведения экспертизы отчетов об оценке», однако в связи с преобразованием ФАУФИ в ФАУГИ данный приказ утратил силу.Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) подготовлены «Рекомендации НСОД по проведению экспертизы отчетов по оценке» (Протокол № 3 от 05 марта 2009 г.). В данном документе НСОД рекомендует всем потребителям услуг по оценке, с целью получения квалифицированных объективных экспертных заключений, привлекать для проведения экспертиз отчетов об оценке экспертные советы СРОО.В законодательстве СРОО в общем случае не ограничены в отношении проведения экспертизы отчетов об оценки оценщиков, являющихся членами других СРОО. Кроме того, законодательством в отношении экспертизы отчетов об оценке не установлены какие-либо ограничения в отношении субъектов, имеющих право проводить экспертизу отчетов об оценке. Вместе с тем во всех случаях обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке в качестве такого субъекта определены СРОО, при этом как указано в статье 24.