Сравнительный подход при оценке стоимости действующего предприятия.

Оглавление
Введение
1. Теоретические основы оценки стоимости предприятия
1.1. Понятие и сущность предприятия
1.2. Основные виды оценки стоимости
1.3. Порядок проведения оценки стоимости
1.4. Единицы сравнения оцениваемого и сопоставимого объекта
2. Анализ стоимости предприятия на примере ОАО «Черновский овощевод»
2.1. Краткая характеристика предприятия
2.2. Анализ финансового состояния предприятия
2.3. Сравнительный подход при оценки стоимости предприятия
3. Разработка рекомендаций по улучшению стоимости предприятия
3.1. Комплекс предложений по оценке стоимости предприятия
3.2. Экономическое обоснование предложенных мероприятий
Заключение
Список использованных литературных источников

Сравнительный подход при оценке стоимости действующего предприятия.

е. имеющая место в течение коротких периодов. Такая активность может быть цикличной или сезонной или представлять их сочетание.Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает (обычно лето время отпусков) или наоборот возрастает (обычно осень).Наиболее характерными являются циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.Различают следующие основные циклы жизни:А) зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.);Б) рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.);В) стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.);Г) упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе).С учетом жизненных циклов эксперт-оценщик должен анализировать и прогнозировать законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.Обращает на себя внимание тот факт, что могут иметь место короткие отрезки времени в течение годового рыночного периода, когда возникает необычно высокая активность, однако усредненные годовые показатели на нее не указывают. На цены влияет взаимодействие спроса и предложения. Если меняется один или другой, либо оба фактора, цены реагируют соответствующим образом. Изменения цен происходят или на рынке покупателей, или на рынке продавцов. Эти процессы оценщик должен исследовать, идентифицировать и учитывать. Суждения, касающиеся поправки на время продажи, делаются на основе внимательного изучения рыночных условий на момент оценки, которые затем сравниваются и сопоставляются с условиями, приходящимися на время продажи сопоставимого объекта. Если сопоставимый объект продавался на рынке, сходном с доминирующими условиями рынка на момент оценки, поправку делать необязательно. Однако, если оценщик признает, что рыночные условия сильно изменились между двумя датами, то поправку необходимо сделать. 4. Местонахождение.Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оцениваемый, имеется вероятность того, что не надо будет делать поправки на местоположение.В случае, если объект, рассматриваемый как сопоставимый, находится в другом районе (район рассматривается оценщиком не как административная единица, а как территория, в пределах которой на стоимость недвижимого имущества оказывают влияние одни и те же факторы), следует проводить полный анализ возможных различий между двумя районами. Прилегающие районы постоянно взаимодействуют друг с другом, что приводит к изменению границ между ними. Например, строительство бизнес-центра способно привести к интенсивному возведению объектов деловой инфраструктуры в ближайших окрестностях. В учебнике под ред. В.В.Григорьева содержатся следующие виды различий по местоположению:-экологическая привлекательность (районы, славящиеся экологическим неблагополучием, обычно спросом не пользуются);-доступ к оживленным магистралям (например, квартиры наименее удаленные от станций метро);-коммуникации (водоснабжение, канализация, электроэнергия, природный газ, телефонные линии);5. Физические характеристики. Учитываются следующие крупные физические свойства и различия:-физические параметры;-качество строительства и эксплуатации;-удобства;-функциональная пригодность.Для жилой недвижимости важными характеристиками представляются такие как количество комнат, размер кухни, наличие балкона или лоджии, материал, из которого возведен дом (кирпичный, панельный, наличие паркетного пола и пр.).Желательна личная инспекция оценщика каждого из сопоставимых объектов недвижимости. Если имеется большое число физических различий между объектами недвижимости, то продажу, видимо, нельзя использовать как сопоставимую. Но если различий нет или их мало, то сравнение возможно и необходимо. 6. Авторы учебного пособия под ред. В.В.Григорьева рекомендуют учитывать в составе поправок к стоимости оцениваемого объекта также состав (или объем) имущественных прав, мотивируя это следующими соображениями.Во-первых, если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании, используя для этого бухгалтерскую отчетность и другие документы.Во-вторых, если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представление о финансовом состоянии компании арендатора этого объекта и ее возможность платить арендную плату (так называемая надежность контракта).Надежность контракта выше, если арендаторами являются крупные (старые) компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться особенно тщательно. 1.4. Единицы сравнения оцениваемого и сопоставимого объектаЕдиницы измерения оцениваемого и сопоставимого объекта недвижимости могут быть 1 кв. м, 1 кв. м жилой площади, 1 кв. м общей площади, 1 куб. м, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т.д.Некоторые виды недвижимости сравнивают по цене в расчете на единицу, приносящую доход. Так могут сравниваться, например, гаражи. Единицей, приносящей доход, будет стоянка одной автомашины.Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовый рентный мультипликатор (или валовый мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации.Валовый рентный мультипликатор – это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной выручкой (использование того или иного вида выручки зависит от возможности их роста в стоимостном эквиваленте).Потенциальная валовая выручка – выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта недвижимости, используется чаще, так как ее относительно просто определить, фактические годовые ставки арендной платы имеются.Если между оцениваемым и сопоставимым объектами есть различия в удобствах и (или) в местоположении, то подразумевается, что они отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы, поэтому поправки в этом случае не делаются. Общий коэффициент капитализации (общая ставка дохода) – основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода. Для расчета данного коэффициента тщательно подбираются сопоставимые объекты, имеющие близкие значения оцениваемых денежных потоков. Такой подход позволяет эксперту-оценщику, используя метод прямой капитализации, превратить прогнозируемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта. Поскольку для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения, очень важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объект выражались в одних единицах измерения.1.5. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и сопоставимыми объектамиВ цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому, поскольку цена сопоставимой недвижимости известна, а цена или стоимость оцениваемой нет. Особенно важно это обстоятельство при использовании процентных поправок. Например, оценщик должен констатировать, что местоположение оцениваемого объекта на 10% лучше, чем сопоставимого, либо качество строительства объекта оценки на 5% хуже, чем сопоставимого. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объекта оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько затрачено на создание (или ликвидацию) этого различия.Например, если затраты на покраску дачи составили 500 долл., а дача в результате этого преобразилась так, что типичный покупатель готов заплатить за это улучшение 2000 долл. Таким образом величина поправки должна составлять 2000 долл. 1.6. Способы определения поправокДля определения величины поправок используются следующие методы: анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента.Парными называют продажи двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Обычно между двумя продажами различий гораздо больше, в таких случаях поправки должны вноситься по каждому из различий. Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки. Определение величины поправок при оценке стоимости недвижимого имущества методом регрессионного анализа основано на использовании серии формул. Ус=ВxХ, где Ус – рассчитываемая стоимость объекта недвижимостиВ – коэффициент, полученный для единицы сравнения (например, данные исследования рынка по цене 1 кв. м помещения)Х – замерные данные для оцениваемого объекта недвижимости (например, площадь оцениваемого объекта).Ус=ВxХ+а+в+с+…+n, где а, в, с, n – положительные и отрицательные поправочные коэффициенты.Ус=Ах(100+в+с+…+n), где А – базовая величинав, с, n – процентные поправочные коэффициенты, которые складываются и вычитаются из 100%.Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка определяется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.2. Анализ стоимости предприятия на примере ОАО «Черновский овощевод»2.1. Краткая характеристика предприятияВ курсовой работе рассматривается овощесовхоз «Черновский», который был основан в 1972 году, в результате акционирования в 1992 г. переименовался в ОАО «Черновский овощевод». Центральная усадьба находится в посёлке ГРЭС, в 13 км от центра города Чита.Основная деятельность акционерного общества – производство и реализация овощей защищённого грунта. Большую роль в производстве играет цех консервирования овощной продукции.На повышение производства овощей в защищённом грунте большое значение имеют объёмы производимой продукции, от которой будет зависеть эффективность производства, прибыль предприятия. Номенклатура производимой продукции представлена в таблице 1.Таблица 1Номенклатура продукции, производимой ОАО «Черновский овощевод»Вид продукции2008 г.2009 г.2010 г.2010 г. в % к 2008 г.Производство овощей, всего т80966667683.5В т. ч. огурцы, т55446546684.1Помидоры, т43414195.3Прочие (капуста, зелёные), т21216016879.2ОАО «Черновский овощевод» производит ранние свежие экологически чистые овощи: огурцы, помидоры, зелёные (укроп, петрушка, салаты). К прочим относят капусту и зелёные, которые по объёму производства идут вслед за производством огурцов. Для эффективной деятельности хозяйства важную роль играют трудовые ресурсы, которые являются важнейшим фактором процесса производства. Предприятие самостоятельно формирует трудовой коллектив, способный в трудных условиях достигать высоких конечных результатов, обеспечивать соответствие кадров требованиям современного производства, развивать у работников деловитость и ответственность за решения производственных задач.Наличие трудовых ресурсов хозяйства представляет собой сумму фактической численности постоянных, сезонных и временных рабочих, руководителей и специалистов. Приведём эти данные в таблице 2.В ОАО «Черновский овощевод» постоянно происходят изменения и обновление состава коллектива.Таблица 2Обеспеченность трудовыми ресурсами и эффективность их использования ОАО «Черновский овощевод»показатель2008 г2009 г2010 г2010 г в % к 2008 гСр/год численность работников, чел27522722983.2Фонд зарплаты, тыс. руб498061747361147.8Ср/год зарплата на 1 работника, руб181092719832144177.5Отработано работниками, занятыми во всех отраслях с/х, т. чел/час48342346396.8Отработано за год в расчёте на 1 работника, т. чел/час1.81.92.0111.1Произведено ВП на 1 ср/год работника (в ценах 1994 г), т. руб7.09.14.767.1Рассмотрим организационную структуру и структуру управления на предприятии.Организационная структура в ОАО «Черновский овощевод» построена на отраслевом принципе организации производства.Цеховой подход обеспечивает более тесную связь производства с потребителями, существенно ускоряя его реакцию на изменения, происходящие во внешней среде. Цеховые структуры характеризуются полной ответственностью руководителей отделений за результаты деятельности возглавляемых ими подразделений.Исходя из существующей организационной структуры, формируется управленческий персонал. Управленческий персонал в хозяйстве комплектуется на общем собрании акционеров. Выбирается директор АО, Правление Общества, Совет директоров.В организационно – производственную структуру предприятия входят:Оперативное управление – важная составляющая часть организации производства, которое осуществляет директор, специалисты и исполнители.Службы в системе управления предприятием осуществляют – агрономы, инженеры, экономисты, бухгалтеры, зоотехник.Повышение эффективности производства и рост производительности труда зависят в основном от замены основных средств. Таблица 3Движение основных средств ОАО «Черновский овощевод»Показатель2008 г.2009 г.2010 г.Наличие на начало года, тыс. руб.646396483546393Поступило, тыс. руб.6262163883Выбыло, тыс. руб.440186483209Наличие на конец года, тыс. руб.648254639347067Годовой прирост186-18432674Коэффициент выбытия0.0070.30.07Коэффициент обновления0.010.0030.08Сумма износа на начало года252892608724815Сумма износа на конец года260212481523608Коэффициент износа на нач. года39.140.153.5Коэффициент износа на кон. года40.153.550.2Коэф. Годности на нач. года60.959.946.5Коэф. Годности на кон. года59.946.549.8ОАО «Черновский овощевод» использует старые средства в своей производственной деятельности. Из-за отсутствия финансовых средств у предприятия нет возможности покупать новые, что и подтверждают коэффициенты обновления, в 2010 г. он составил 0.08%. Степень износа основных средств высока и на конец 2010 года равна 50.2%. Движение основных средств показаны в таблице 3.Кроме того, в настоящее время произошла частичная реконструкция зимних теплиц с целью повышения объёмов производства и реализации ранних экологически чистых овощей с целью насыщения рынка свежей продукцией. Реконструкция 12 теплиц площадью 1.2 га позволит:Наиболее дешёвым способом продлить срок службы сооружений;Применить новую технологию выращивания овощей;Повысить урожайность в расчёте на единицу инвентарной площади на 145%;Удешевить овощную продукцию, как для производителя, так и для покупателя;Накопить собственные средства для дальнейшей реконструкции тепличного хозяйства.За 2009 год в эксплуатацию была запущена одна реконструированная теплица, в 2010 г. были запущены ещё 2. К ноябрю 2010 г. должны быть введены в действие 8 теплиц.Размер и структура основных фондов ОАО «Черновский овощевод» отражена в таблице 4.Таблица 4Размер и структура основных фондов ОАО «Черновский овощевод»Показатель2008 г.2009 г.2010 г.Тыс. рубТыс. рубТыс. руб%12345Здания256937999799917,0Сооружения31709315543369171,6Машины и оборудование1891194422734,8Транспортные средства1613121512362,6Производственный и хозяйственный инвентарь1541441570,4Другие виды основных средств3765353717103,6Итого:648254639347067100Из них:Производственного назначения470774639347067100Непроизводственного назначения17748___В структуре основных фондов за 2010 год наибольший удельный вес занимают сооружения – 71,6%. Наименьший удельный вес занимают производственный и хозяйственный инвентарь – 0,4%.В хозяйстве за 3 последние года произошли изменения: общая стоимость основных фондов уменьшилась в 2010 году по сравнению с 2008 годом на 30%, так как имело место выбытие основных средств в результате списания техники, оборудования ввиду износа.На основании договора с ООО «Агрисовгаз» поставляются конструктивные элементы и оборудование. В оставшихся теплицах будет применяться существующая технология производства овощей. Сотрудничество с ООО «Агрисовгазом» предполагает реконструкцию всего тепличного комплекса, вследствие чего возможна экономия затрат на тепловую энергию и соблюдение оптимального теплового режима в теплицах, так как эти теплицы достаточно герметичны, что приведёт к повышению урожайности растений и росту объёмов производства и реализации овощей.2.2. Анализ финансового состояния предприятия1.Коэффициент покрытия (коэффициент текущей ликвидности): Структура активов и пассивов организации, то есть Баланса, во многом определяет её платежеспособность. Оценка платежеспособности внешними инвесторами осуществляется на основе характеристики ликвидности текущих активов, которая определяется временем, необходимым для превращения их в денежные средства. В этой части показателями качества структуры активов и обязательств выступают коэффициенты ликвидности. Основным показателем ликвидности считается коэффициент текущей ликвидности - соотношение оборотных активов и краткосрочных обязательств. kпокр = (1)2008 год: kпокр =;2009 год: kпокр =;2010 год: kпокр =2. Коэффициент быстрой ликвидности:Коэффициент текущей ликвидности - самый общий показатель ликвидности активов. Для проверки платежеспособности на более короткий период рассчитывают коэффициент быстрой ликвидности и коэффициент абсолютной ликвидности.Коэффициент быстрой ликвидности показывает достаточность ликвидных активов - краткосрочной дебиторской задолженности, финансовых вложений и денежных средств - в сравнении с краткосрочными обязательствами. То есть, если коэффициент текущей ликвидности рассчитывался с использованием всех оборотных активов, то здесь из них исключаются наименее ликвидные - запасы.kб ликв =, где ДС -денежные средства; ДЗ – дебиторская задолженность; ТО – текущие обязательства. (2)2008 год: kб ликв =,2009 год: kб ликв =,2010 год: kб ликв =3. Коэффициент абсолютной ликвидности: В отличие от коэффициента быстрой ликвидности, коэффициент абсолютной ликвидности измеряет достаточность наиболее ликвидных активов - краткосрочных финансовых вложений и денежных средств.kабс.ликв= (3)2008 год: : kабс ликв = ;2009 год: kабс ликв = ;2010 год: kабс ликв = 4. Коэффициент платёжеспособности:Это способность предприятия отвечать по долгосрочным обязательствам без ликвидации долгосрочных активов. Платежеспособные компании обычно наилучшим образом защищены от банкротства.kпл = (4) 2008 год: kпл =;2009 год: kпл =;2010 год: kпл =5. Коэффициент обеспеченности запасов:Коэффициент обеспеченности запасов собственными и приравненными к ним источниками формирования (Коз) рассчитывается по формуле:kобесп зап =, где РП реализованная продукция; З –запасы.(5)В случае если значение коэффициента менее единицы, предприятие не обеспечивает запасы собственными и приравненными к ним источниками финансирования.Рекомендуемое значение коэффициента - единица. Для огурцов: 2008 год: kобесп зап =,2009 год: kобесп зап =,2010 год: kобесп зап =Для помидор:2008 год: kобесп зап =,2009 год: kобесп зап =,2010 год: kобесп зап =6. Финансовый леверидж:Соотношение заемного капитала и собственного капитала компании и влияние этого отношения на чистую прибыль. Чем выше доля заемного капитала, тем меньше чистая прибыль, за счет увеличения расходов на выплату процентов. Компания с высокой долей заемного капитала называется финансово зависимой компанией.