Международные стандарты финансовой отчетности для общественного сектора - инвестиционная недвижимость.

ВВЕДЕНИЕ
1.СТАНДАРТЫ МЕЖДУНАРОДНОЙ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ ДЛЯ ОБЩЕСТВЕННОГО СЕКТОРА
1.1.Сфера применения и действие Международных стандартов финансовой отчетности для общественного сектора
1.2.Раскрытие информации
2. ОТРАЖЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МСФО
2.1. Определение инвестиционной недвижимости некоммерческой организации
2.2. Порядок учета инвестиционной недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список используемой литературы:
ПРИЛОЖЕНИЕ

Международные стандарты финансовой отчетности для общественного сектора - инвестиционная недвижимость.

На практике может возникнуть ситуация когда один объект используется и как объект инвестиций в недвижимость, и как недвижимость занимаемая владельцем. МСФО (IAS) 40 предлагает следующее решение: если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо переданы в финансовую аренду), то разные части должны учитываться как разные учетные объекты; если такое разделение невозможно, то объект может быть классифицирован как инвестиции в недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей5.
Пример №1
Здание построено на земле, арендованной на 50 лет (до конца аренды осталось 45 лет). Аренда не признается финансовой, так как городские власти никак не оговариваютвозможность (тем более гарантии) перехода земли в собственность. Здание следует учитывать отдельно от земли (здание - как инвестиционная собственность, земля - как предоплата за операционную аренду). Однако рыночная оценка дается, как правило, единому комплексу здания и земли. В этом случае справедливая стоимость здания (объекта инвестиционной собственности) равна справедливой стоимости комплекса за вычетом текущей балансовой стоимости предоплаты за аренду.
Пример №2
Это же здание расположено на участке, пользующимся повышенным спекулятивным спросом. Доходы от сноса здания и строительства на его месте высотного новостроя намного выше ожидаемых доходов от существующей постройки. Справедливая стоимость в данном случае определяется по максимуму для данного рынка, то есть с учетом сноса и постройки более доходного здания. Очевидно, что она будет намного дороже восстановительной цены существующей постройки. Хотя спекулятивная составляющая справедливой стоимости порождена землей, а не здания, она полностью ложится на стоимость здания, так как стоимость предоплаты за операционную аренду (земли) нельзя переоценивать.
МСФО 40 указывает на то, что при идентификации инвестиций в недвижимость необходимо опираться на профессиональное суждение. Однако для соблюдения последовательности принимаемых решений и соответственно данных финансовой отчетности, компания должна разработать критерии для разграничения инвестиций в недвижимость и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности. Информация о таких критериях подлежит обязательному раскрытию.
2.2. Порядок учета инвестиционной недвижимости
Критерии признания инвестиционной недвижимости совпадают с общими критериями признания активов, предусмотренными. Принципы составления и представления финансовой отчетности:
существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью; и
можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости.
Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости отражены в табл. 1.
Таблица 1
Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости
Показатель
Модель учета 
по справедливой стоимости
Модель учета 
по первоначальной стоимости
Первоначаль-ная оценка
По фактическим затратам на приобретение
Последующая оценка и учет
Все объекты отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев
Все объекты отражаются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (модель учета по первоначальной стоимости по МСФО 16 «Основные средства»)
Отражение изменения справедливой стоимости
Прибыль (убыток) от изменения справедливой стоимости относится на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли, т.е. отражается в отчете о прибылях и убытках
Амортизация
Амортизация не начисляется
Амортизация начисляется также как по аналогичным основным средствам по МСФО 16
Исключения
В исключительных случаях, когда не возможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости используется модель учет по первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю
Обесценение
Положения МСФО 36 не применяются (они уже выполнены, поскольку применяется учет по справедливой стоимости)
Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО 16 и МСФО 36 «Обесценение активов», включаемые в отчет о прибылях и убытках
Дополнитель-ное раскрытие
В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, необходимо раскрывать дополнительную информацию, касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости
В финансовой отчетности обязательно должна быть раскрыта информация о справедливой стоимости или причины, по которым она не может быть определена
Источник: Борзова Н.Е. Инвестиционная недвижимость// http://www.bugalteru.ru/article/msfo/2072/
Переход от одной модели учета к другой рассматривается как изменение учетной политики. В соответствии с МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения бухгалтерских расчетов и ошибки» инициативные изменения учетной политики осуществляются только в том случае, если когда это приводит к более точному представлению событий или операций в финансовой отчетности организации. Маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости обеспечит более качественное представление информации. Поэтому организация, выбравшая учет по справедливой стоимости, практически не имеет возможности вернуться к учету по первоначальной стоимости, скорее смена метода будет выражаться в переходе от учета по первоначальной стоимости к учету по справедливой стоимости6.
Независимо от выбранной модели учета все организации должны определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости либо для целей отражения в отчетности (модель справедливой стоимости), либо для выполнения требований раскрытия (модель по первоначальной стоимости).
В качестве справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, как правило, выступает ее рыночная стоимость.
В случае изменения предназначения того или иного объекта следует провести реклассификацию, включив (или исключив) объект из категории инвестиций в недвижимость (см. табл. 2).
Таблица 2
Реклассификация объектов инвестиционной недвижимости
Операция
Реклассификация
владелец начинает занимать собственность
объект переводится из инвестиционной недвижимости в категорию «недвижимость, занимаемая владельцем»
ИН > ОС
заканчивается период, в течение которого владелец занимает собственность
объект переводится из категории «недвижимость, занимаемая владельцем» в инвестиционную недвижимость
ОС > ИН
начало реконструкции в целях продажи
объект переводится из инвестиционной недвижимости в запасы
ИН > З
объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды
объект переводится из запасов в инвестиционную собственность>
З > ИН
завершение строительных работ или реконструкции недвижимости
объект переводится из категории «вложения в незавершенное строительство или реконструкцию» (рассматриваемой в МСФО 16, Основные средства) в инвестиционную недвижимость>
НС > ИН
Примечание: ИН – инвестиционная недвижимость, ОС – основные средства, З – запасы, НС – незавершенное строительство.
Источник: Борзова Н.Е. Инвестиционная недвижимость// http://www.bugalteru.ru/article/msfo/2072/
В бухгалтерском балансе объекты инвестиционной недвижимости отражаются в составе внеоборотных активов отдельной позицией по справедливой стоимости или по первоначальной за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения (в зависимости от выбранной модели учета).
В отчете о прибылях и убытках представляется:
- финансовый результат (прибыль/убыток) от изменения справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости) или
- сумма амортизации за отчетный период и убыток от обесценения/восстановление убытка (модель учета по первоначальной стоимости).
Аналога МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности.
Область А – это объекты инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО 40, но не доходные вложения в материальные ценности в соответствии с российским законодательством: недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), находящаяся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения доходов от прироста стоимости капитала. Такие объекты учитываются по российскому законодательству на счете 01 «Основные средства».
Область Б – это объекты, одновременно являющиеся и инвестиционной недвижимостью в соответствии с МСФО 40 и доходными вложениями в материальные ценности по российскому учету: земля и здания, имеющиеся у организации с целью получения арендных платежей, т.е. предоставляемые в операционную аренду. Данные объекты недвижимого имущества по российскому законодательству отражаются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Область В - это объекты, которые являются доходными вложениями в материальные ценности, но не являются инвестиционной собственностью в понимании МСФО: оборудование и прочие объекты основных средств, кроме зданий и земельных участков, а также другие ценности, имеющие материально-вещественную форму предоставляемые организацией во временное пользование с целью получения дохода. Рассматриваемые материальные ценности в соответствии с Планом счетов учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Учет доходных вложений в материальные ценности в российском учете осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», и в целом соответствует модели учета по первоначальной стоимости, предусмотренной МСФО 40. При этом если российская организация воспользовалась правом переоценки доходных вложений в материальные ценности, то такой вариант не будет соответствовать модели учета по справедливой стоимости, предлагаемой МСФО 40. Важно отметить, в отличие от положений международных стандартов земельные участки в соответствии с российским законодательном не подлежат переоценке (п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В завершение 2011 г. произошло знаковое событие в отечественном бухгалтерском учете. Россия вступила в "клуб" стран, адаптировавших в своей правовой системе международные стандарты финансовой отчетности. Приказом Минфина России от 25.11.11 № 160н на территории Российской Федерации введены в действие 63 документа МСФО. Это полный комплект международных стандартов и их разъяснений, действующих в отношении финансовой отчетности за 2012 г.
Проведенное исследование показало: финансовая отчетность нужна не только внешним, но и внутренним пользователям, анализирующих деятельность предприятия и принимающих экономические решения. Объективная информация о состоянии бизнеса – главная цель, которую преследует применение МСФО – дает наилучшую основу для выбора экономических альтернатив, стоящих перед компанией.
Одним из принципов, являющимся обязательным в МСФО, но не всегда применяемом в российской системе учета, является приоритет содержания над формой представления финансовой информации. В соответствии с МСФО содержание операций или других событий не всегда соответствует тому, каким оно представляется на основании их юридической или отраженной в учете форме. Другим важным принципом МСФО является отражение затрат, отличающееся от российского учета.
С 1 января 2012 года в российских учетных стандартах появилось новое понятие — «недвижимость, временно не используемая в основной деятельности». По сути, она является аналогом инвестиционной недвижимости в международных стандартах.
При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.
Введение международных стандартов финансовой отчетности является важнейшим шагом обеспечения информационной инфраструктуры рынка капитала в России, создания благоприятного инвестиционного климата и, соответственно, экономического роста.
МСФО сегодня – это международный язык бизнеса. Чтобы получать выгоды от вовлеченности в мировую экономику, российский бизнес должен уметь говорить на этом языке. Именно поэтому вместе с началом рыночных реформ в России начался поиск механизмов официального принятия МСФО, успешно завершившийся в конце минувшего года.
Законодательной основой принятия МСФО в России стал Федеральный закон от 27.07.10 № 208-ФЗ "О консолидированной финансовой отчетности". В силу этого закона общественно значимые российские организации должны готовить, аудировать, представлять и публиковать годовую консолидированную финансовую отчетность, которая должна быть составлена в соответствии с МСФО.
Появление официальных МСФО является важнейшим шагом на пути реформирования российского бухгалтерского учета, превращения его в эффективный инструмент создания качественной, полезной и востребованной информации.
Список используемой литературы:
I. Нормативные документы:
1. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ// Справочная правовая система «Консультант+»
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. №117-ФЗ// Справочная правовая система «Консультант+»
3. О некоммерческих организациях. Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ // Справочная правовая система «Консультант+»
4. О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций. Федеральный закон от 30.12.2006 № 275-ФЗ // Справочная правовая система «Консультант+»
5. О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации. Закон Российской Федерации от 19.06.1992 N 3085-1 // Справочная правовая система «Консультант+»
6. Положение о фондах потребительской кооперации Российской Федерации: Постановление 125-го общего собрания представителей потребительских обществ РФ от 14.07.2004 // Справочная правовая система «Консультант+»
II. Книги, брошюры, статьи:
7. Авдеев А.В. Смета доходов и расходов автономной некоммерческой организации// Автономные организации: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2009. - № 3. – С. 15-21.
8. Аналитический обзор «Динамика развития и текущее состояние сектора НКО в России»// www.zircon.ru
9. Афанасьева Е.Г. Деятельность некоммерческих организаций / Е.Г. Афанасьева. - М.: Проспект, 2008. - 412с.
10. Ахинов Г. Основы экономики общественного сектора: Курс лекций для экономических вузов: Учебник. – М.: ТЕИС, 2007. – 428 с.
11. Соколов Б.И., Пахомов А.Н. Проблемы модернизации финансирования и управления государственным офисным недвижимым имуществом в России. - СПбГУ.2011.224 с.
III. Интернет-источники:
12. Борзова Н.Е. Инвестиционная недвижимость// http://www.bugalteru.ru/article/msfo/2072/
13. Грязева В.В. Инвестиционная недвижимость в МСФО-отчетности.06.07.2011// http://www.irn.ru/articles/28734.html