Договор аренды и его основные разновидности

Содержание

Введение
1. Договор аренды и его характеристика
1.1. Понятие и условия договора аренды
1.2. Характеристика договора аренды
2. Классификация основных видов договоров аренды
2.1. Понятие, правовая характеристика и правовая природа договора аренды зданий и сооружений
2.2. Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) в РФ
Заключение
Список литературы

Договор аренды и его основные разновидности

- когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;
- когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством. Формулировка договора аренды аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).1
Правовед А.А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные".
Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.
Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК). Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту своего владения также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. "Если же речь идет о праве пользования без владения, то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права". Стоит отметить и право следования за вещью. Это означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признании "свойства следования" за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав. Однако правовед А.А. Иванов считает, что "это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права".
Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.
Аренда с правом выкупа в период так называемой перестройки считалась основным средством приватизации государственного (муниципального) имущества. Такая доминирующая тенденция в разгосударствлении экономики привела страну к качественному застою во всех сферах хозяйствования. Впоследствии указанный способ приватизации был отменен на будущее время. Однако и на сегодня отдельные предприятия все же сохраняют за собой ранее полученное право на приватизацию, а выкуп арендованного имущества так и является одним из средств приватизации.
2. Классификация основных видов договоров аренды
2.1. Понятие, правовая характеристика и правовая природа договора аренды зданий и сооружений
Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части Гражданского кодекса РФ. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).
Договор аренды здания или сооружения - самостоятельный вид договора аренды. Основной его признак - специфика предмета: здания и сооружения как объекты недвижимости отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.
Как объекты аренды здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории (к примеру, г.№, промышленная зона, нефтеперерабатывающий завод, корпус 2); наименования (когда оно существует - например, спортивный комплекс "Динамо", Дом журналиста, Дом актера и др.); инвентарного номера, функционального назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости. Гражданский кодекс РФ не поясняет различий между зданиями и сооружениями. В каждом случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации). Гражданский кодекс РФ не придает также юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений.1
Согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия "здание" и "сооружение" технически характеризуются как архитектурно-строительные объекты капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) - самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.
Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы и по функциональному назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилое здание в целом или в значительной части предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям, в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Жилое здание на основе договора аренды может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК). Юридическое же лицо, в свою очередь, может использовать жилое здание только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
К нежилым относятся здания, предназначенные для постоянного нахождения в них людей без цели проживания и используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.
Под сооружением понимается любой иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект. Сооружения имеют техногенную природу, служат техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям, согласно требованиям органов кадастрового и технического учета, обычно относят: гидротехнические сооружения (плотины, каналы, водохранилища и проч.), объекты транспортной инфраструктуры (путепроводы, мосты, тоннели и проч.), портовые сооружения, атомные станции, тепло- и электростанции, спортивные сооружения (стадионы, бассейны) и другие инженерные сооружения. Предметом рассматриваемого договора могут быть именно здания или сооружения в целом, а не объекты, входящие в их состав и именуемые помещениями. Объекты, входящие в состав здания или сооружения, являющиеся частью целого, могут быть отнесены как к жилым (служебная квартира в здании школы), так и к нежилым помещениям (подвальное помещение, комната под офис в административном здании либо в спортивно-зрелищном сооружении и т.п.).1
Сдача внаем жилых помещений для проживания в них регулируется гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". В отношении же правового регулирования договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, прежде всего, те из них, которые относятся к аренде недвижимости, и нормы § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" не вытесняют их. Подтверждением подобного подхода служит и различие в правовом регулировании аренды и купли-продажи помещений, расположенных в здании и сооружении. Если бы законодатель, как при купле-продаже, стремился унифицировать отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений) и расположенных в них помещений, то ничто не препятствовало бы ему в этом. Достаточно было бы по аналогии с § 7 гл. 30 ГК "Продажа недвижимости" расширить круг объектов аренды и назвать соответствующий параграф "Аренда недвижимости".
Как следует из п. 1 ст. 650 ГК РФ, здание или сооружение передается "во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору". Значит, возможна аренда, при которой арендодатель сохраняет за собой правомочие владения, предоставляя здание или сооружение только во временное пользование. Так, здание общеобразовательной школы, в котором в дневное время обучаются ее учащиеся, может быть передано другому образовательному учреждению в пользование на условиях аренды, к примеру, для проведения в вечернее время учебных занятий.
В п. 2 ст. 650 ГК РФ закреплено соотношение специальных норм, посвященных двум видам договора аренды, предмет которых - недвижимость: договору аренды здания или сооружения и договору аренды предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входят земельные участки, здания и сооружения.1
Нормы об аренде здания или сооружения применяются и к договору аренды предприятия, но только при отсутствии специальных норм в § 4 гл. 34 об аренде предприятия. Это правило призвано обеспечить в необходимых пределах единство правового регулирования названных видов договора аренды. Так, к аренде предприятия применяются положения ст. 652, 653 ГК о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения; ст. 654 ГК об арендной плате; ст. 655 ГК о передаче здания или сооружения. В то же время к договору аренды предприятия неприменимы положения о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.
Установление названной выше иерархии означает также, что §1 гл. 34 ГК РФ "Общие положения об аренде" применяется к аренде предприятия только при отсутствии специальных норм в §5 гл. 34 ГК РФ об аренде предприятия и §4 гл. 34 ГК РФ об аренде недвижимости.
Арендные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и другими подзаконными актами:
1. Правовые акты, издаваемые Президентом и Правительством Российской Федерации (статья 3 пункты 3-4 ГК). Президент РФ принимает указы, а Правительство РФ - постановления, содержащие соответствующие нормы. Они не должны противоречить Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу РФ и федеральным законам.
2. Нормативные акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (статья 3 пункт 7 ГК).
Единство применения норм гражданского права обеспечивается и актами субъектов Российской Федерации. Например, Распоряжение администрации Ульяновской области Департамента имущественных отношений Ульяновской области от 8 февраля 2008 г. N 07-О-106 "Об утверждении типовых договоров о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной и федеральной собственностью". Однако следует отметить, что акты субъектов Российской Федерации не осуществляют нормативно-правовое регулирование, поскольку согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации.
3. Нормы международного права (статья 7 ГК).
Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы Российской Федерации и применяются при регулировании отношений, входящих в предмет гражданского права, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта. При этом установлен примат международного договора, перед актами российского законодательства: "Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора" (статья 7 пункт 2 ГК).1
4. Судебная практика.
Конечно, судебная практика не представляет собой нормативно-правовые акты, но нельзя не указать на большое влияние, которое она оказывает. Судебная практика - это многократное, единообразное решение судами одной и той же категории дел. На основании судебной практики Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дает разъяснения смысла гражданского законодательства посредством издания Информационных писем (например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, направленный Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66), выносит постановления по итогам рассмотрения конкретных гражданских дел. Все это приводит к единообразному пониманию и применению судами гражданского законодательства. Делая общий вывод, можно сказать, что в течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина "нежилые помещения" не выработано. Если, следуя логике ГК РФ, употреблять понятие "нежилые помещения" в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходимо руководствоваться в первую очередь нормами §4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином "помещения", на наш взгляд, такое широкое его понимание в данном случае не оправданно. При этом нужно помнить, что на практике под арендой нежилых помещений нередко понимается и аренда нежилых зданий. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина "нежилые помещения", и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.1
При тех противоречиях, что сложились за эти годы, мы предлагаем учитывать, то что «гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений».
Представляется очевидным, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений), и было бы разумно название §4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ понимать как "аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)". Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина "нежилое помещение", в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданиями, строениями. В подтверждение вышесказанного необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие, как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого §4 главы 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.
Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами глава 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами §1 (Общие положения об аренде) или §4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договор аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить только судебно-арбитражная практика. Предлагаем поставить точку в этом споре приведя цитату из Информационного письма ВАС №53, в котором говориться, что «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о... договорах аренды нежилых помещений», к таким договорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий и сооружений. В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
2.2. Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) в РФ
Финансовая аренда (или лизинг) представляет собой одну из разновидностей арендных правоотношений. Так в Гражданском Кодексе РФ Финансовая аренда определяется следующим образом:
При осуществлении финансовой аренды по договору, лизингодатель обязуется приобрести указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и передать его лизингополучателю за определенную плату для временного владения и применения для целей предпринимательства. Лизингодатель в данной ситуации не берет на себя ответственность за выбор предмета, на который распространяется финансовая аренда, и за продавца. Договор, по которому осуществляется финансовая аренда, также может предусматривать, что лизинговая компания, предоставляющая финансовую аренду, берет на себя выбор продавца и приобретаемого имущества. 1
 Определение Европейской федерации национальных ассоциаций по лизингу говорит: аренда финансовая представляет собой соглашение между владельцем имущества и арендатором. Согласно этому соглашению собственник передает право пользования имущества арендатору на оговоренный заранее срок в обмен на периодические денежные выплаты. Согласно международному определению Конвенции УНИДРУА, финансовая аренда представляет из себя некий подвид арендных отношений, характеризующийся следующими критериями:
Получатель финансовой аренды не приобретает права собственности на объект, на который финансовая аренда распространяется