Оценка эффективности деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ за рубежом (на примере Великобритании и США)

Оглавление
Введение
1 Роль муниципалитетов в организации ЖКХ за рубежом
1.1 Обзор нормативной базы
1.2 Методические основы оценки эффективности деятельности управляющими компаниями в сфере ЖКХ
2 Оценка эффективности деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ за рубежом (на примере Великобритании и США)
2.1 Оценка качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг конкретных УК муниципалитетом и общественными структурами
2.2 Разработка рекомендаций по оценке эффективности управляющих компаний в сфере ЖКХ в России
2.3 Роль управляющих компаний в сфере ЖКХ г.Подольска и основы развития муниципального образования
Заключение
Список литературы
Приложение А

Оценка эффективности деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ за рубежом (на примере Великобритании и США)

переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;
реформирование правил предоставления коммунальных услуг.
Основные изменения, которые коснутся потребителей коммунальных услуг:
внедрение нового формата платежного документа, рекомендованного Минрегионом РФ;
выделение в качестве отдельного платежа платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (так называемая плата за места общего пользования);
изменение порядка оплаты услуг отопления (в том числе переход от расчета равными долями в течение всего года к расчету только в период фактического предоставления услуги, т.е. в отопительный сезон).
Также можно отметить, что с 1 сентября 2012 г. начали действовать новые Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.
В настоящее время существует четыре национальных проекта:
Национальный проект «Образование»;
Национальный проект «Здоровье»;
Национальный проект «Развитие АПК»;
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Направления реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» до 2012 года представлены в Приложении А.
В завершении, таким образом, важно сказать, что Национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» - программа по улучшению жилищных условий граждан, объявленная нынешним Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным 5 сентября 2005 года.
Важно также отметить, что для решения проблем, существующих в системе российского жилищно-коммунального хозяйства, проводится комплекс реформ, связанных в частности с внесением изменений в Жилищный кодекс, переходом к 100% оплате населением жилищно-коммунальных услуг.
Необходимо проведение мер по сдерживанию цен на услуги ЖКХ, возможно, этого можно достичь путем проведения эффективной антиинфляционной политики.
Также, необходимо реформирование системы предоставления услуг ЖКХ, которое предположительно должно включать в себя:
совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля;
совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг;
совершенствование системы социальной защиты населения;
переход к самофинансированию организаций ЖКХ и т.д.
В качестве вывода по главе можно отметить, что России для стабилизации и повышения эффективности организации деятельности ЖКХ целесообразно ориентироваться на опыт стран запада. В рамках данной работы рассмотрели особенности совершенствования механизмов управления сектором ЖКХ на примере США и Великобритании.
2.3 Роль управляющих компаний в сфере ЖКХ г.Подольска и основы развития муниципального образования
Сейчас в Московской области работает свыше двух с половиной тысяч организаций, занимающихся управлением жилищным фондом, в том числе более 700 - это управляющие компании. В Санкт-Петербурге функционирует около 510 управляющих компаний в секторе ЖКХ, в целом по Ленинградской области – около 1600.
По состоянию на 2012 год в крупных городах России, таких как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск недобросовестные управляющие компании, оказывающие услуги в сфере ЖКХ, заносятся в специальный черный список, сформированный в декабре 2012 года.
Рассмотрим роль управляющих компаний на примере г. Подольска.
Отметим, что Программа комплексного социально-экономического развития муниципального образования «городской округ Подольск Московской области» на 2012-2016 годы - прогнозно-плановый документ, определяющий основные задачи и приоритетные направления развития города Подольска на среднесрочный период, а также механизм принятия решений, направленный на достижение стратегической цели и стратегических задач: создание условий для повышения уровня жизни населения на основе устойчивого экономического развития города.
Программно-целевой подход является одним из инструментов системы управления развитием города Подольска, средством реализации органами местного самоуправления социальной и экономической политики, механизмом воздействия на экономические процессы в пределах полномочий с целью формирования условий, обеспечивающих последовательное повышение качества жизни населения города, эффективное и целевое использование средств бюджета города.
Разработка и эффективная реализация программы является важнейшим условием устойчивого развития муниципального образования.
Современное жилищно-коммунальное хозяйство г.Подольска – это многоотраслевой комплекс, оснащенный новыми передовыми технологиями, укомплектованный высокопрофессиональными кадрами. На предприятиях различных форм собственности трудятся более 4 тысяч человек.
Основные направления развития жилищно-коммунального хозяйства определены в соответствии с Федеральным законом «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и концепцией федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020годы». Руководствуясь федеральным законодательством и иными нормативными правовыми документами Правительства Московской области, учитывая существующие проблемы городского жилищно-коммунального хозяйства, в городе Подольске приняты: Программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования «городской округ Подольск Московской области» на 2010-2015 годы и программа «Энергосбережения и повышения энергетической эффективности».
Город Подольск территориально разделен на 11 административных районов: Центральный, Заречный, Шепчинки, Залинейный, Межшоссейный, Кутузово, Зеленовский, Парковый, Юбилейный и Фетищево, Высотный и Ивановский, Кузнечики.
Управляющими районами назначены директора муниципальных управляющих организаций: МУЖРП-1, МУЖРП-2, МУЖРП-3, МУЖРП-4, МУЖРП-5, МУЖРП-9, МУЖРП-12, МУЖРП-14, МУП ДЕЗ, МУП ЖПЭТ-2, МУП ЖПЭТ.
Жилищный фонд городского округа Подольск составляет 4523 жилых дома общей площадью 4578,3 тыс.метров, в том числе 3176 домов индивидуальной жилой застройки. Число жилых квартир в расчете на 1 тыс.жителей в 2010 году составляло 537,5, что на 12% больше, чем в 2009г. 11
Жилищный фонд города в период 2009-2011г.г. увеличился на 42 дома общей площадью 522,6 тыс.кв.метров12.
Состояние жилищного фонда по-прежнему характеризуется достаточно высокой степенью износа, доля общей полезной площади многоквартирных домов с процентом износа более 31% составляет 17,3%. Домов, признанных аварийными, в г.Подольске нет.
За три года изменилась структура жилищного фонда. Доля жилья, находящегося в муниципальной собственности ежегодно сокращается, так за последние три года снизилась с 32,2% в 2009 году до 24,5% в 2011 году.
В рамках основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства развиваются конкурентные отношения в сфере управления и обслуживания жилищного комплекса. В городе всего 2973 многоквартирных дома, в которых собственниками помещений выбраны следующие способы управления13:
- непосредственный способ управления в 1683 многоквартирных домах (МКД), что составляет 56,6% от общего количества МКД или 3,7% от общей площади всех МКД;
- ТСЖ и ЖСК образованы в 120 многоквартирных домах, что составляет 4% от общего количества МКД или 14,9% от общей площади всех МКД;
- управление управляющими организациями осуществляется в 1170 многоквартирных домах, что составляет 39,3% от общего количества МКД или 81,4% от общей площади всех МКД. В управлении 11 муниципальных управляющих организаций находится 73,2% жилищного фонда, в 9 частных организациях в управлении и на техническом обслуживании 25,8% от общей площади многоквартирных домов.
За последние два года доля многоквартирных домов, расположенных на земельных участках, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет, увеличилась на 33,6 процентных пункта, этот показатель выше среднеобластного значения (18,2%).Тем не менее, работу в этом направлении необходимо активизировать, так как в ряде городов и районов Московской области значение показателя уже выше 70%.
Численность персонала, работающего в сфере управления, эксплуатации и ремонта жилищного фонда города составила в 2011 году более 2100 человек. Средняя заработная плата с 2009 года возросла на 22% и в 2011 году составила 19 тыс. рублей.
Потенциально жилищно-коммунальное хозяйство является одной из привлекательных отраслей экономики, однако высокая капиталоемкость, длительные сроки окупаемости инвестиций, высокий уровень износа в домах центра города и застройки 60-70 годов прошлого века, обуславливают низкий уровень инвестиций в отрасль.
Кроме того, существует проблема: при сдерживании роста тарифов на жилищные услуги, как правило, за счет статей капитального и текущего ремонта, идет отвлечение собственных оборотных средств предприятий на эти цели и предприятия испытывают острый дефицит средств на модернизацию отрасли.
Тем не менее, за последние три года выполнен значительный объем работ по ремонту жилищного фонда за счет средств городского и областного бюджетов, средств, запланированных в тарифе на ремонт и техническое обслуживание, а также оборотных средств управляющих организаций в соответствии с договорами управления, заключенными с собственниками жилых помещений.
Общие расходы на ремонт жилищного фонда в период 2009-2011г.г. составили 927млн. рублей, выполнены следующие работы14:
капитальный ремонт крыш на 150 жилых домах;
ремонт стен и элементов фасадов 38 зданий;
на 98 домах произведена герметизация стыков стеновых панелей;
Отремонтированы 89 внутридомовых инженерных систем ЦО, ГВС, ХВС, канализации и электроснабжения;
заменены 169 лифтов и выполнены работы по диагностике и ремонту 98 лифтов;
произведен капитальный и косметический ремонт в 695 подъездах;
в муниципальных квартирах заменено 346 единиц газоиспользующего оборудования, в том числе 298 единиц установлено участникам Великой Отечественной войны.
За период 2009-2011г.г. увеличился транспортный парк жилищно-ремонтных предприятий города на 35 единиц новой спецтехники. Долевое участие бюджета города в закупке коммунальной техники составило более 32 млн. рублей.
Уровень собираемости платежей за жилищно-коммунальные услуги остается стабильным - 96%.
В тоже время, ситуация в жилищном комплексе характеризуется рядом проблем:
доля жилых домов, находящихся в управлении муниципальных жилищно-эксплуатационных предприятий с износом более 60% , составляет порядка 10%;
невысокая остается доля земельных участков под многоквартирными домами, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет;
остается низким уровень обеспеченности населения приборами учета тепловой энергии и воды;
недостаточно высокими темпами внедряются прогрессивные формы управления жилищным фондом;
недостаточно высокий уровень заработной платы работников отрасли;
низкий уровень частных инвестиций в отрасль.
Основными задачами, решаемыми в последние три года и планируемыми на ближайшую перспективу предприятиями коммунального комплекса г.Подольска являются:
модернизация систем инженерных коммуникаций с обязательным внедрением средств учета расхода энергоресурсов;
снижение аварийности на сетях теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения за счет перекладки изношенных участков, замены запорной арматуры, проведения обследования магистральных трубопроводов;
снижение потребления топливно-энергетических ресурсов на величину не менее 4% в год за счет внедрения системы управления энергопотреблением и реализации мероприятий программы «Энергосбережения и повышения энергетической эффективности»;
продолжение комплексного технического перевооружения котельных;
устройство электроснабжения всех котельных и ЦТП по категории надежности не ниже второй;
оснащение всех потребителей приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов.
Выполнение этих мероприятий предусматривается Программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования «городской округ Подольск Московской области» на 2010-2015 годы, утвержденной решением Подольского городского Совета депутатов №49/3 от 14.04.2010.
В соответствии с жилищным законодательством на всех предприятиях, осуществляющих управление и эксплуатацию жилищным фондом, проводится большая работа по организации подомового учета расхода средств, оплачиваемых населением за жилищно-коммунальные услуги. Внедрена Программа «Диспетчер», идет наладка Программы «Жилфонд». В соответствии со стандартом раскрытия информации созданы сайты в сети Интернет для информирования населения о выполненных и планируемых мероприятиях по каждому многоквартирному дому.
В городе Подольске уровень обеспеченности населения коммунальными услугами высок. Так, оборудование жилищного фонда составляет15:
водопроводом - 100 %;
канализацией - 97 %;
отоплением - 99,8 %;
горячим водоснабжением - 95 %;
газом - 80,9 %;
электроплитами - 18,9 %.
Теплоснабжение города осуществляется от 56 котельных (из них муниципальных – 37) с общей установленной тепловой мощностью 1088,2 Гкал/час и 27 центральных тепловых пунктов (ЦТП). Протяженность тепловых сетей составляет 278,4 км, в том числе нуждающихся в замене 175 км. Средний процент износа котельных – 60%, тепловых сетей – 63%.
Завершен первый этап строительства котельной для обеспечения теплоснабжением вновь вводимого микрорайона «Кузнечики» с вводом в эксплуатацию 3-х котлов суммарной производительностью 42 Гкал/час (планируемая тепловая мощность котельной – 163,5 Гкал/час) и строительства теплотрасс протяженностью 7 км (в 2-х трубном исчислении).
Основным теплоснабжающим предприятием города является МУП «Подольская теплосеть», которое обеспечивает теплоснабжение 74,5% жилищного фонда и более 60% объектов социальной сферы.
На балансе предприятия находится 36 котельных, из них газовых – 29, угольных – 6 и одна с электрическими котлами, общей установленной мощностью 432,2 Гкал/час, 14 ЦТП, тепловых сетей (в двухтрубном исчислении) 128,8 км, нуждаются в замене 96,4 км.
МУП «Подольская теплосеть» разработана инвестиционная программа «Модернизация муниципального теплоэнергетического комплекса» на период регулирования – 2012 год», которая находится на утверждении в Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области.
Таблица 1
Показатели развития теплоэнергетики и газификации котельных города Подольска за 2009-2011 годы16
Наименование показателя 
2009 год
2010 год
2011 год
единиц
% газифицированных
единиц
% газифицированных
единиц
% газифицированных
Количество котельных, ВСЕГО:
56
87,5
56
87,5
56
87,5
Установленной тепловой мощностью (Гкал/час)
1021,1
1021,1
1088,2
в т.ч. муниципальных:
38
81,6
38
81,6
38
81,6
Установленной тепловой мощностью (Гкал/час)
363,7
363,7
432,2
в том числе по видам топлива:
газовые
49
100
49
100
49
100
в т. ч. Муниципальные
31
100
31
100
31
100
на твердом топливе
6