оценка объектов недвижимости с использованием ипотечно-инвестиционного анализа

Содержание

Введение
Глава 1. Теоретические вопросы оценки недвижимости
1.1. Классификация видов недвижимости
1.2. Цели и принципы оценки недвижимости
Глава 2. Сущность ипотечно -инвестиционного анализа
2.1. Назначение ипотечно-инвестиционного анализа
2.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа
Глава 3. Практически пример оценки объекта недвижимости с использованием ипотечно-инвестиционного анализа
3.1. Характеристика объекта недвижимости
3.2. Ипотечно-инвестиционный анализ стоимости объекта
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

оценка объектов недвижимости с использованием ипотечно-инвестиционного анализа

потенциальный валовой доход
Рассмотрим их более подробно, начиная с потенциального дохода.
Под потенциальным валовым доходом (ПВД) рассматривается доход, полученный от недвижимости, при стопроцентном ее использовании без учета всех издержек и потерь. ПВД является зависимым от площади объекта недвижимости и определенной арендной ставки. Его рассчитывают по формуле:
ПВД = S x Сa, (1)
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са - арендная ставка в рублях за 1 м2.
Основной источник информации о недвижимости, приносящей доход – это договор аренды. Под арендой понимается предоставление арендатору имущества во временное владение и использование за отдельную плату.
К действительному валовому доходу (ДВД) относится потенциальный доход после вычитания потерь от недоиспользования площади и при сборе арендной платы. При этом добавляются прочие доходы от привычного рыночного использования объекта недвижимости9:
ДВД = ПВД + Прочие доходы - Потери (2)
Коэффициент недоиспользования (К) объекта недвижимости рассчитывается так:
КНД = (Дn x Тс) / Na, (3)
где Дn - доля объектов недвижимости, по которым перезаключались договора в течение года;
Тс - средний временной срок, в течение которого объект недвижимости оставался свободным;
Na - число арендных временных периодов в году10.
Коэффициент недоиспользования определяется на основе ретроспективной и текущей информации.
К чистому операционному доходу (ЧOД) относится действительный валовой дохoд за вычетом операционных расходов (OР) за год:
ЧOД = ДBД – OР (4)
Операционным расходам – это затраты, которые нужны для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валовогo дохода.
Выделяет следующие группы операционных расходы :
условно-переменные либо эксплуатационные;
условно-постоянные;
расходы на замещение, либо резервы.
Условно-постоянные затраты включают расходы, на размер которого не влияет степень эксплуатации и загруженности объекта и уровня предоставленных услуг. Они включают платежи по страхованию имущества; налог на имущество.
Условно-переменные расходы состоят из затрат, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня услуг: затраты по обеспечению безопасности, содержанию территории; коммунальные платежи и ремонтные работы.
Формула расчета выглядит следующим образом11:
С = ЧОД / Rk, (5)
где С - стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;
Rk – ставка капитализации, %.
Таким образом, под методом капитализации рассматривается определение стоимости недвижимости путем перевода чистого операционного дохода за год в текущую стоимость.
При использовании этого метода нужно учесть такие ограничительные условия:
нестабильность потоков доходов;
сделать корректировки в случае, если недвижимость находится на этапе незавершенного строительства либо реконструкции.
Главные стадии процесса оценки методом капитализации перечислены ниже:
1) определить ожидаемый годовой доход, как дохода от объекта недвижимости при его наиболее эффективном и наилучшем использовании;
2) рассчитать ставку капитализации;
3) определить стоимость объекта недвижимости на базе чистого операционного дохода и ставки капитализации. Арифметически это выглядит так: деление ЧОД на кoэффициент капитализации.
Метод дисконтированного денежного потока (ДДП) является более детальным, сложным и дает возможность оценить объект, когда от него получены нестабильные денежные потоки.
Специалисты по оценке применяют данный метод, когда:
они предполагают, что будущий денежный поток будет значительно отличаться от текущего потока
в наличии есть информации, которые дают возможность обосновать размер будущего потока денежных средств от недвижимости;
сезонность потоков расходов и доходов12.
С помощью метода ДДП появляется возможность оценить стоимость недвижимости на основании текущей стоимости дохода. Он включает прогнозируемый денежный поток и остаточную стоимость.
Практика российских оценщиков показывет, что в качестве денежного потока используются доходы:
Операционный доход
Чистый поток наличных денег за вычетом прямых расходов
Прибыль после налогооблажения.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производят по такой формуле13:
t
PV = ∑Ct/ (1+i) t + M/ (1+i) n, (6)
i=1
где PV - текущая стоимость;
Ct - денежный поток во временной период t;
i - коэффициент дисконтирования денежного потока периода t;
M - остаточная стоимость либо стоимость реверсии.
Остаточная стоимость должна быть продисконтированна и добавлена к текущей стоимости денежного потока. Фактором выбирается последний прогнозный года.
Данный метод чаще всего используется для оценки объектов недвижимости, которые имеют определенную историю арендования или расположены в районе, привлекательном для съемщиков жилья. Причем месторасположение объекта должно находится на стадии стабильного экономического развития или роста. Ведь отсутствие ретроспективы прибылей будет усложнять объективность прогнозирование будущего денежного потока от недвижимости.
Процентная ставка по кредиту, срок кредита и cхема погашения влияют на значение ипотечной постоянной.
Также важно рассчитать финансовый левередж, который рассматривается как возмож­ность использования заемных средств при инвестировании. В зависимости от условий предоставления кредита, финансовый левередж оценивают как нейтральный, отрицательный или положительный. Для объективности в проведении оценки фи­нансового левереджа  важно различать уровни дохода, который приноси­т недвижимость.
Финансовый левередж называют нейтральным, когда ставка доходности недвижимости равняется ставке доходности собственного капитала инвестора. Финансовый левередж оценивают как отрицательный, когда  Rск<Rн. Финансовый левередж называют положительным, если Rн < Rск. и характеризуют как эффективное использование заемных средств.
Теперь рассмотрим метод Эллвуда.
Метод Эллвуда в дополнение к методу связанных инвестиций учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости недвижимости в течение этого периода.
Алгоритм метода включает краткую формулу расчета общей ставки капитализации, а также таблицы, расчет  с описанием процедуры пользования таблицами Эллвуда.
При помощи таблиц, разработанных Эллвудом, можно определить ипотечный коэффициент, не вычисляя его самостоятельно.
Ставка капитализации по методу Эллвуда рассчитывается по формуле: 
К=Кс-М*Кun+УК*Кф-ПК*Кф, 
где: 
К – ставка капитализации; 
Кс – ставка дохода на собственный капитал; 
М – отношение величины ипотечного кредита к стоимости (коэфициент ипотечной задолженности); 
Кun – ипотечный коэффициент; 
УК, ПК – соответственно уменьшение (повышение) стоимости имущества за прогнозируемый период; 
Кф – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозируемого периода.
Таким образом, существует несколько методов инвестиционно-ипотечного анализа. Выбор методов осуществляется в зависимости от профессионализма оценщика, доступности информации, специфики отрасли и других факторов.
Глава 3. Практически пример оценки объекта недвижимости с использованием ипотечно-инвестиционного анализа
3.1. Характеристика объекта недвижимости
Объект оценки - земельный участок площадью 0,15 гектара, на котором расположен одноэтажный кирпичный индивидуальный жилой дом. Общая площадь дома составляет 200 кв. м, жилая площадь - 128 кв. м. Адрес: Рублево – Успенское шоссе, 16 км, Солослово д., ул. Горького, 3.
Имущественные права на объект оценки. Согласно Постановлению Сельского Совета № 348 -21-02 от "5" мая 1995 года земельный участок предоставлен в собственность Добролюбову Н.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения - при проведении переговоров о купле - продаже (ипотечном кредите) оцениваемого объекта загородной недвижимости.
Участок расположен на землях населенного пункта д. Солослово. Согласно постановлению администрации сельского совета № 348 -21-02 от "5" мая 1995 года земельный участок предоставлен в собственность Добролюбову Н. для индивидуального жилищного строительства. Арендой и ипотекой не обременен.
Участок обременен сервитутом по трассе газопровода в пользу соседнего земельного участка с кадастровым номером 233:16:3956:16:17.
Субъект прав собственности на оцениваемый земельный участок имеет право ограниченного пользования (сервитут) по трассе водопровода на соседнем земельном участке с кадастровым номером 233:16:3970:18:19.
Использование земельного участка на момент оценки не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.
Общая площадь участка 1500 кв. м.
Участок имеет прямоугольную форму, протяженностью по фронтальной границе 30 м и вглубь квартала застройки около 50 м.
На участке расположены одноэтажный жилой дом, многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок имеет ограждения по периметру.
Оцениваемый жилой дом представляет собой одноэтажное строение с мансардным этажом и подвалом, постройки 2004 года.
В строительном отношении здание характеризуется следующими показателями (таблица 1).
Таблица 1 - Характеристика жилого дома
Показатель
Характеристика
Этажность
1 этаж, подвал, мансарда
Общая площадь
200 кв. м
Жилая площадь
128 кв. м
Высота потолков:
 
1-й этаж
3,0 м
Подвал
2,6 м
Мансарда
2,7 м
Стены
красный полнотелый кирпич, толщина 604 мм
Фундаменты
ленточные из железобетонных блоков
Перегородки
Кирпичные
Перекрытия
сборные железобетонные плиты
Полы
деревянные, линолеум, керамическая плитка
Кровля
из оцинкованной стали по деревянным стропилам и обрешетке
3.2. Ипотечно-инвестиционный анализ стоимости объекта
При прогнозировании доходов (аренда) от объекта загородной недвижимости учитывались перспективы возможных капитальных вложений; перспективы развития рынка недвижимости Подмосковья и экономики в целом.
В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Данный метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов является стабильным либо имеет постоянную динамику.
Доходный подход используют, если имеется достоверная информация, которая позволяет прогнозировать будущие доходы от объекта оценки, а также расходы, сопутствующие объекту оценки.
Доходный подход к оценке недвижимости основывается на установлении текущей стоимости будущих доходов от сдачи объекта загородной недвижимости в аренду.
Для определения потенциального валового дохода необходимо определить реальную рыночную арендную ставку на загородное жилье подобного типа в рассматриваемом районе по Рублево-Успенскому шоссе. Стоимость сдачи загородного дома в аренду в Московской области на дату оценки составляет около 53 тыс. руб. в месяц. Эти данные взяты как среднее от информации с базы данных риэлтерских компаний.
Предполагается, что если исследуемый объект загородной недвижимости сдать в аренду, то он принес бы следующий потенциальный валовой доход: доход от сдачи в аренду загородного дома за год принят на уровне 636 тыс рублей, который найден при умножении 53 тыс. руб на 12 месяцев. Средняя недозагрузка варьируется в пределах 10-15%. В данном расчете взято значение недозагрузки 13%. Таким образом, действительный валовой доход с загрузкой 87 % равен 553 тыс. рублей ( 636 * 87%).
Таблица 2 - Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки)
Ед. измерения
Показатели
Потенциальный валовой доход
Тыс.руб.
636
Недозагрузка
%
13
Действительный валовой доход
Тыс.руб.
553
Затраты на содержание
Тыс.руб.
21
Чистый операционный доход
Тыс.руб.
532,32