Предоставление земельных участков под строительство в Москве

Содержание

Введение
1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ПРАВ
НА НЕЗАСТРОЕННЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
В ГОРОДЕ МОСКВЕ
2. ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА
3. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Заключение
Список использованных источников и литературы
...

Содержание

Введение
1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ПРАВ
НА НЕЗАСТРОЕННЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
В ГОРОДЕ МОСКВЕ
2. ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА
3. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Заключение
Список использованных источников и литературы

Содержание

Введение
1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ПРАВ
НА НЕЗАСТРОЕННЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
В ГОРОДЕ МОСКВЕ
2. ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА
3. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Заключение
Список использованных источников и литературы

Следует обратить внимание на соотношение понятий "право на заключение договора аренды" и "право аренды". Гражданский кодекс РФ7 в пункте 2 ст. 448 предусматривает "право на заключение договора", т.е. в нашем случае - право на заключение договора аренды земельного участка.
Порядок проведения торгов регламентирован Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков8. Обращает на себя внимание несоответствие норм данных Правил положениям, установленным федеральными законами.
Еще более интересной выглядит норма пункта 5 ст. 8 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве", согласно которой при предоставлении права аренды земельных участков на торгах предметом торгов является право на заключение договора аренды. Но при этом "по условиям торгов в качестве критерия определения победителя торгов может предусматриваться размер платы за право на заключение договора аренды либо годовая ставка арендной платы".
Важнейшей особенностью процедуры предоставления прав на земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта является то, что она не может быть использована при предоставлении участков для жилищного строительства.
Процедура начинается с направления заинтересованным лицом заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ. В городе Москве такими органами являются правительство города и префектуры административных округов.
В соответствии с положениями статьи 31 ЗК РФ уполномоченный на распоряжение орган должен поручить органу местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка; принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое утверждает акт о выборе участка; принять решение о предоставлении земельного участка для заявленных целей и в необходимых случаях заключить договор.
Высказываемая точка зрения о том, что подача заявления в уполномоченный орган в данном случае влечет возникновение процессуальных отношений по предоставлению земельного участка9, по нашему мнению, неверна.
В городе Москве выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти - Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы10 (п. 10 ст. 31 ЗК РФ).
Наделение органов исполнительной власти Москвы полномочиями по созданию объекта права и его предоставлению позволяет избежать трудностей, с которыми сталкиваются иные субъекты Федерации. Дело в том, что в 2006 г. в пункте 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ появилось положение о том, что распоряжение неразграниченными земельными участками в административных центрах субъектов Федерации осуществляется органами местного самоуправления, если законами субъектов Федерации не установлено, что распоряжение такими участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Федерации11.
Состав согласующих органов определяется исходя из положений законодательства города Москвы, а также местоположения земельного участка. К этим органам могут относиться:
- органы государственного санитарно-эпидемиологического надзора;
- органы государственного пожарного надзора;
- органы охраны объектов культурного наследия и т.д.
Размещение объекта в водоохранных зонах водных объектов, относящихся к федеральной собственности, на территории города Москвы требует обязательного согласования с Московско-Окским бассейновым водным управлением.
Согласно пункту 5 ст. 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагается проект границ земельного участка.
Проект границ земельного участка подготавливается в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства12. В городе Москве проекты границ земельных участков подлежат утверждению руководителем Департамента земельных ресурсов путем издания распоряжения.
В законодательстве города Москвы о предоставлении земельных участков для строительства отсутствует термин "предварительное согласование места размещения объекта".
Прежде всего, необходимо обратить внимание на использование московским законодателем терминов и определений, не предусмотренных федеральным законодательством, либо определений, искажающих смысл терминов, содержащихся в федеральных актах. Например, вместо термина "объект капитального строительства", предусмотренного Градостроительным кодексом РФ, Законом г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы"13 оперирует термином "градостроительный объект", под которым понимается отдельное здание, строение, сооружение, в том числе объект транспортной, инженерной инфраструктур, парк, сад, бульвар, сквер, а также градостроительный комплекс, включающий два и более компактно расположенных градостроительных объекта, объединенных общим архитектурно-градостроительным решением (п. 1 ст. 1).
Согласно пункту 4 ст. 13 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 для приобретения земельного участка для строительства градостроительного объекта заявитель обращается в префектуру с заявлением, которое, в сущности, является заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее - Москомархитектура) обеспечивает подготовку заключения о соответствии заявленного месторасположения объекта градостроительным требованиям и информирует заявителя о результатах. В случае соответствия объекта всем требованиям Москомархитектура совместно с Департаментом имущества14 и Департаментом земельных ресурсов осуществляет предварительное согласование выбора земельного участка для строительства, после чего оформляется акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта - документ, содержащий требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории градостроительного объекта15.
После выбора участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта следует проведение работ по формированию земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 ст. 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления за счет заявителей границ земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета.
В городе Москве от имени распорядительных органов государственной власти заключение соответствующих договоров осуществляет Департамент земельных ресурсов.
С момента государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, договора аренды или безвозмездного срочного пользования земельного участка заявитель становится правообладателем земельного участка.
В настоящее время в городе Москве происходит постепенное обновление законодательства в сфере градостроительства и земельных отношений. Связано это в первую очередь с принятием Градостроительного кодекса Москвы. Например, происходит изменение порядка прохождения согласований градостроительной документации с городскими органами и организациями. Так, вместо заключения о соответствии заявленного месторасположения объекта градостроительным требованиям будет разрабатываться заключение о возможности размещения градостроительного объекта. Кроме того, акт разрешенного использования будет совмещен с градостроительным планом земельного участка16.
Наиболее широкое распространение в системе действий по выделению и предоставлению земельных участков для реконструкции и строительства в городе Москве получили инвестиционные контракты <17>. Следует сразу оговориться: подобный институт не предусматривается Земельным кодексом РФ в качестве инструмента предоставления земельных участков для строительства.
Возможность предоставления права на земельный участок для строительства в городе Москве ставится в зависимость от наличия инвестиционных правоотношений, которые становятся предпосылкой, приводящей вместе с наступившими юридическими фактами к правовому результату - возникновению права на земельный участок.
2. ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
Одним из основных направлений деятельности любого современного государства является охрана прав и свобод граждан, всех форм собственности и правопорядка. Конституция Российской Федерации17 (ст. 2), признав человека, его права и свободы высшей ценностью, закрепила защиту прав и свобод человека и гражданина в качестве обязанности государства. В широком смысле это означает, что охрана и обеспечение прав и свобод граждан должны быть целью деятельности всех законодательных, исполнительных и судебных органов государственной власти. В этом отношении особого внимания заслуживают проблемы обеспечения прав граждан в процессе предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Актуальность проблем, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, в последние годы повысилась. Это связано с развитием инвестиционно-строительной сферы, объявлением в качестве приоритета государственной политики увеличения объемов жилищного строительства и в итоге - резким увеличением потребности в земельных участках для возведения жилых, промышленных и административных объектов. Однако, несмотря на активную деятельность государства по регулированию и усовершенствованию данного процесса, порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, остается, по нашему мнению, неоправданно сложным.
В настоящее время процесс предоставления земельных участков для строительства регулируется несколькими нормативными правовыми актами: Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 2), Федеральными законами "О землеустройстве" и "О государственном кадастре недвижимости"18, актами субъектов Российской Федерации (в Москве, например, это Закон г. Москвы "О землепользовании в городе Москве"19, Закон г. Москвы "Об основах градостроительства в г. Москве"20.
Как известно, в соответствии с действующим земельным законодательством предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от права, на котором они предоставляются (собственность или иное), разрешенного использования (жилищное строительство или иное), может осуществляться двумя способами: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Положительный исход дела фактически на всех стадиях процесса предоставления земельного участка, осуществляемого как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого согласования, во многом зависит в конечном счете от решения того или иного органа власти (соответствующие органы государственной власти или органы местного самоуправления принимают решения о проведении торгов или предоставлении земельного участка без проведения торгов, принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка для строительства). Данное обстоятельство, в совокупности со сложностью законодательного регулирования и толкования действующих норм, создает определенные предпосылки для нарушений прав граждан.
Практически на усмотрение правоприменителя оставлен в ЗК РФ и вопрос, касающийся изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В соответствии с ныне действующей редакцией ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется только в исключительных случаях, перечисленных в ст. 49, в число которых не входит изъятие земельных участков в целях их последующего предоставления гражданам или юридическим лицам для строительства жилых, административных или производственных объектов. Однако ст. 31 ЗК РФ предусматривает изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях предоставления его для строительства любым заинтересованным физическим и юридическим лицам.
Для разрешения вышеуказанной правовой коллизии, по нашему мнению, на практике целесообразно руководствоваться нормами ст. 49 ЗК РФ, исходя из следующих положений. В силу ст. 44 ЗК РФ изъятие у собственника его земельного участка является одним из оснований прекращения права собственности на землю.
В то же время нельзя сказать, что действующее законодательство не содержит положений, необходимых для защиты прав участников отношений по предоставлению участков. Проанализировав соответствующее законодательство, можно выделить ряд мер, направленных на обеспечение прав граждан и юридических лиц, которые, с одной стороны, заинтересованы в предоставлении участка, с другой стороны, законные интересы которых могут быть затронуты в связи с таким предоставлением.
Что касается первой группы граждан, то к мерам, направленным на обеспечение их прав, можно отнести следующие положения законодательства:
1) п. 4 ст. 28 ЗК РФ, четко регламентирующий случаи, в которых соответствующие должностные лица могут отказать заинтересованным лицам в предоставлении земельных участков для строительства: изъятие земельных участков из оборота; установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков; резервирование земель для государственных или муниципальных нужд;
2) п. 7 ст. 30 ЗК РФ, предусматривающий, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов является основанием для государственной регистрации прав на соответствующий земельный участок;
3) абз. 3 п. 8 ст. 31 ЗК РФ, гарантирующий лицам, заинтересованным в предоставлении земельного участка, возмещение убытков, понесенных ими в результате непринятия соответствующими органами исполнительной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
4) п. 8 ст. 30, п. 9 ст. 31 ЗК РФ, предусматривающие возможность судебного обжалования решения об отказе в предоставлении земельного участка для строительства и решения о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта;
5) ст. 19.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях21, устанавливающая ответственность должностных лиц за нарушение сроков рассмотрения заявлений граждан о предоставлении земельного участка.
На обеспечение прав граждан, чьи законные интересы затрагиваются в связи с предоставлением земельных участков для строительства, направлены такие положения законодательства, как:
1) п. 3 ст. 31 ЗК РФ, предусматривающий необходимость информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства объектов, размещение которых затрагивает интересы граждан, а также возможность участия населения в решении вопросов, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, проведения сходов и референдумов. Однако без закрепления механизма реализации данное положение выглядит декларативно;
2) п. 4 ст. 32 ЗК РФ, предусматривающий возмещение всех убытков, связанных с изъятием земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением их аренды в связи с предоставлением данных земельных участков для строительства.
При предоставлении земельных участков нарушаются требования природоохранного, санитарно-эпидемиологического и градостроительного законодательства.
Так, природоохранная прокуратура г. Москвы привлекла к уголовной ответственности генерального директора ЗАО "Траст" по ст. 262 (нарушение режима особо охраняемых природных территорий и природных объектов) УК РФ за нарушение режима такой территории, повлекшее причинение значительного ущерба природной среде. Следствием установлено, что при строительстве жилого комплекса были допущены нарушения режима особо охраняемой природной территории "Природный заказник "Долина реки Сетунь". Названной прокуратуре удалось добиться прекращения незаконного строительства указанного объекта. Поврежденная часть земельного участка в настоящее время полностью восстановлена. Никулинским районным судом Москвы генеральный директор общества осужден по ст. 262 УК РФ, и ему назначено наказание в виде штрафа22.
Одной из наиболее эффективных мер обеспечения прав, нарушенных в процессе предоставления земельных участков для строительства, является их судебная защита. В соответствии с Конституцией РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (п. 1 ст. 46), а также предоставляется право обжаловать в суде решения, действия или бездействия органов государственной власти, органов местного самоуправления и должностных лиц (п. 2 ст. 46).
Проанализировав судебную практику в данной сфере, можно прийти к выводу, что причиной возбуждения гражданских дел на основании вышеуказанных исковых требований нередко является нарушение прав граждан в результате неправильного применения уполномоченными органами и должностными лицами норм земельного, гражданского, градостроительного законодательства при вынесении решений в процессе предоставления земельных участков для строительства.
Так, индивидуальный предприниматель Щ. обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Истринского муниципального района Московской области о признании незаконным бездействия Администрации по принятию решения о предварительном согласовании места размещения стационарного шиномонтажного пункта на земельном участке площадью 600 кв. м в районе Волоколамского шоссе и об обязании Администрации принять решение о предварительном согласовании места размещения стационарного шиномонтажного пункта на указанном земельном участке.
Десятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Истринского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области, оставил указанное решение без изменения, а апелляционную жалобу Администрации - без удовлетворения23.
Нередкими также являются случаи уклонения соответствующих органов исполнительной власти и органов местного самоуправления от выполнения своих обязанностей в области предоставления земельных участков для строительства в результате прямого нарушения норм действующего законодательства.
Так, ООО "Гран" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным бездействие Администрации города Климовска Московской области, выразившееся в уклонении от согласования границ земельного участка, выделенного ООО "Гран" под строительство общественно-торгового комплекса.
Решением Арбитражного суда Московской области действия Администрации г. Климовска были признаны незаконными, противоречащими п. 5, 8 ст. 31, ст. 32 ЗК РФ. Десятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Климовска на решение Арбитражного суда Московской области, оставил указанное решение без изменения, а апелляционную жалобу Администрации - без удовлетворения24.