договор купли-продажи

оригинальность 60% ...

Введение 3
1.Понятие договора купли-продажи 5
2.Купля-продажа недвижимости: договор и отчуждение 8
3.Проблемы российского права купли-продажи в сравнительно-правовом аспекте 13
Заключение 25
Список литературы: 26

Договор розничной купли-продажи является одним из старейших договоров, известных со времен Древнего Рима, в праве которого уже были заложены категории, на которых основывается и современная нормативная база законодательства о торговле. В Риме особенно большое значение имели сделки продажи, совершаемые на рынках, что способствовало формированию правового регулирования в этой сфере. По мнению российских ученых, "эти сделки находились под наблюдением особых должностных лиц, именовавшихся курульными эдилами. В частности, в компетенцию курульных эдилов входило рассмотрение споров, возникавших на почве рыночных сделок. В этой практике курульных эдилов по рассмотрению споров из сделок рыночной продажи выработались специальные правила, вошедшие в эдикты, издававшиеся курульными эдилами" . В римск ом праве сформировались нормы о праве покупателя на информацию, а также о последствиях нарушения данного права и продажи товара с недостатками.
В российском дореволюционном законодательстве договору розничной купли-продажи уделялось меньше внимания, нежели договору продажи недвижимости или договору продажи имущества с торгов. В дореволюционной юридической науке понятие договора розничной купли-продажи отсутствовало, проблемы правового регулирования розничной купли-продажи практически не обсуждались.
В науке советского гражданского права уже в то время ставились вопросы, касающиеся отдельных элементов договора розничной купли-продажи, в частности особенностей оферты, момента заключения договора розничной купли-продажи, момента возникновения права собственности у покупателя по договору и др.

328 ГК) . Однако в области оборота жилых помещений совпадение моментов заключения договора и перехода права приносит дополнительные сложности. До регистрации договора последнего не существует, а уже при регистрации договора производится регистрация перехода собственности. Таким образом, в обычной ситуации отчуждению не предшествует юридически обязывающий договор. Соответственно, ни одна из сторон не обязана исполнять достигнутые договоренности и не будет нести ответственность при неисполнении.Отсутствие обязательственного договора купли-продажи жилых помещений в течение времени до перехода права собственности на практике компенсируется другой юридической конструкцией. Стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются заключить договор купли-продажи в будущем (ст. 429 ГК) . Продавец, не полагаясь на обычные средства гражданско-правовой защиты при неисполнении предварительного договора - возмещение убытков (ст. 15 ГК) и понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК), требует от (будущего) покупателя уплаты определенной денежной суммы в счет цены уже при заключении предварительного договора. Эта денежная сумма часто именуется задатком . Указанная юридическая конструкция делает отношения сторон более определенными, но с ней связаны также юридические сложности. Обеспечение задатком предварительного договора не соответствует букве законодательных положений о задатке. Согласно ст. 380 ГК задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Судебная практика пока не выработала единого подхода к ситуации незаключения основного договора по обстоятельствам, за которые отвечает продавец. В некоторых случаях выдавшему задаток покупателю присуждалась двойная сумма задатка с продавца (п. 2 ст. 381 ГК) . Однако имеется пример, когда суд расценил уплаченный по предварительному договору "задаток" как аванс Между тем отказ в присуждении покупателю двойной суммы задатка лишает уплаченную по предварительному договору сумму всякого значения обеспечения исполнения со стороны продавца. Проблема обеспечительного платежа по предварительному договору служит хорошей иллюстрацией практических несообразностей, вызванных игнорированием обязательственного аспекта купли-продажи недвижимости В конце 2008 г. Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой была затронута проблема обязательственного договора купли-продажи недвижимости. Совет отметил, в частности, что нет необходимости регистрировать договоры (сделки) с недвижимым имуществом. Регистрации подлежат только изменения в вещных правах: "В целях устранения нелогичности норм законодательных актов. устранения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество" (выделено в тексте. - В.С.) . Тем не менее до настоящего времени соответствующие поправки в законодательство не приняты.Имеющаяся судебная практика в области купли-продажи жилых помещений, как представляется, не готова различать обязательственный договор и переход права собственности. Высший Арбитражный Суд не придал значения этому разделению, разъяснив, что продавец не может повторно продать и зарегистрировать договор купли-продажи квартиры при наличии зарегистрированного договора о продаже той же квартиры другому (первому) покупателю, хотя переход права собственности к первому покупателю еще не состоялся (т.е. продавец остался собственником) . Эта позиция Суда едва ли соответствует началам гражданского законодательства: пока продавец остается собственником и владельцем, он вправе распоряжаться имуществом, в том числе в нарушение ранее заключенного договора. Неисполнение продавцом первого договора купли-продажи дает первому покупателю лишь право на взыскание убытков. Именно такой подход остается в силе для всех подобных случаев повторной купли-продажи, будь то движимых или недвижимых вещей, где отсутствует требование о государственной регистрации договора Подводя итог, можно сказать, что в сфере купли-продажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Значение обязательственной стадии купли-продажи не получило должного признания. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.3.Проблемы российского права купли-продажи в сравнительно-правовом аспектеИсточник различия между обязательством купли-продажи и отчуждением лежит в сложном характере отношений между участниками товарного оборота. В нынешних условиях продажа не может быть сведена лишь к одному акту, а именно обмену наличных на товар; ведь можно купить товар, который еще не существует, либо, напротив, можно получить владение товара, но уплатить цену позже. В обоих случаях стороны обязуются предоставить исполнение в будущем.Принцип разделения между договором купли-продажи и отчуждением способствует разрешению правовых проблем, находящихся в фокусе данной работы, независимо от того, в какой юрисдикции они появились. Это демонстрирует практическую значимость этого принципа, который вовсе не является безжизненной абстракцией. Самым очевидным примером является продажа недвижимого имущества, где обязывающий договор всегда предшествует формальному отчуждению, выполняемому посредством регистрации. Последняя существует для придания публичности акту отчуждения; не менее важно, что договор купли-продажи, заключенный сторонами до регистрации, является юридически обязывающим. Все это в совокупности способствует надежности и стабильности оборота недвижимости в современных условиях.Ниже подводится итог исследования принципа разделения между обязательственным и вещным элементами купли-продажи в четырех правовых областях: продажа недвижимого имущества, соотношение между передачей владения и переходом собственности в контексте отчуждения движимости, обязательственный эффект договора купли-продажи, заключенного несобственником, и, наконец, права продавца, не получившего цены, на поставленный покупателю товар. В этих областях западноевропейские юрисдикции преодолели проблемы, все еще присутствующие в российском праве.Два этапа продажи недвижимого имущества. Поскольку речь идет о продаже жилых помещений, российское право в целом не признает обязательственный договор отдельной ступенью купли-продажи. По общему правилу заключение договора купли-продажи жилого помещения и переход права собственности на него происходят одновременно. Это влечет неопределенность позиции сторон до момента отчуждения, так как ни одна из них не может вполне полагаться на достигнутые договоренности, которые не являются юридически обязывающими. Конструкция предварительного договора, используемая в этой ситуации, является несовершенным заменителем полноценного обязательственного договора купли-продажи. Признание последнего в контексте продажи жилых помещений стоит в повестке дальнейших реформ российского гражданского права.Описанной проблемы не существует в рассмотренных западноевропейских юрисдикциях. Так, согласно нормам ГГУ (§ 873 (ч. 1), 925) стороны договора купли-продажи недвижимости должны совершить специальное соглашение об отчуждении. Эта стадия купли-продажи полностью независима от предшествующего этапа обязательственного договора купли-продажи чужой вещи благодаря доктрине "абстрактного вещного договора", принятой немецким законодателем.Учение об "абстрактном вещном договоре" осталось чуждым французскому праву. Более того, ст. 1583 ГКФ устанавливает, что право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора купли-продажи. Это правило предполагает определенное смешение между обязательственным договором и отчуждением. Тем не менее применительно к недвижимости такое смешение устранено Законом 1955 г., по которому отчуждение имеет эффект против третьих лиц лишь с момента регистрации. Таким образом, в отношении самой существенной части отчуждения - а именно его эффекта против третьих лиц - французское право отделяет переход права от предшествующего договора. Последний лишен, по сути, вещного эффекта, но имеет обязательственную силу с момента заключения.Немецкая доктрина "абстрактного вещного договора" не нашла применения также и в Англии. Это обстоятельство, однако, не помешало последовательному отделению в общем праве обязательственного договора от отчуждения недвижимости, отделению стадии "формирования договора" от стадии "завершения договора".Учет принципа разделения договора и отчуждения в контексте оборота жилых помещений не предопределяет ответа на другой вопрос, а именно какие формы должно принять это разделение на практике. В конечно счете это зависит от подхода к моменту отчуждения, который принят российским правом купли-продажи: будет ли установлено, что собственность переходит вместе с заключением договора, либо стороны совершают отчуждение отдельным актом. Совпадение действующего порядка отчуждения с французской системой перехода права в силу одного соглашения кажется чистой случайностью. Система отчуждения одним соглашением, санкционированная ст. 1583 ГКФ, не знакома российскому праву. Строгий немецкий подход также представляется неуместным, пока конструкция "абстрактного вещного договора" не признана ни доктриной, ни судебной практикой. Английское регулирование содержит пример разделения двух элементов купли-продажи недвижимости, который в конечном счете наиболее близок отечественной правовой системе. Конечно, речь идет не о деталях и своеобразных особенностях английской продажи земли, но лишь о разделении договора и отчуждения без использования конструкции "абстрактного вещного договора". Очевидно, действующий в настоящее время порядок купли-продажи жилых помещений должен быть изменен в этом направлении.Значение передачи для цели отчуждения. Российское гражданское право недостаточно показывает связь между передачей владения и переходом права собственности (применительно к продаже движимого имущества). Хотя ч. 1 ст. 223 ГК указывает, что собственность на движимые вещи переходит к покупателю в момент передачи вещи, это положение не применяется, если стороны договорились об ином. Таким образом, стороны договора могут по своему усмотрению согласовать любой другой момент перехода права, например момент достижения соглашения либо момент уплаты цены. Этот подход ГК сильно отличается от подходов римского и немецкого права, так как в последних юрисдикциях собственность передается вместе с владением вещью, хотя и не обязательно физическим владением, достаточно передачи посредственного владения. В этом вопросе российское регулирование имеет больше общих черт с французским и английским правом, где есть такое же абсолютное усмотрение сторон в отношении момента перехода права собственности; хотя в этих юрисдикциях в противоположность российскому праву собственность по общему правилу переходит в момент совершения договора, а не в момент передачи.Устранение в российском праве связи между передачей владения и переходом права собственности создает проблемы в следующих ситуациях: 1) приобретение от несобственника и 2) двойная продажа, когда продавец (все еще собственник) отчуждает имущество, находящееся во владении у некого покупателя по ранее заключенному договору купли-продажи.1. Касаясь приобретения от несобственника, ГК устанавливает в ст. 302, что добросовестный приобретатель от несобственника защищен от виндикационного иска истинного собственника при условии получения владения. По существу такое же регулирование содержится в ГГУ (§ 932 (ч. 1), 933), ГКФ (ст. ст. 1141, 2279) и применительно к двум исключениям из правила nemo dat в английском Законе о продаже товаров 1979 г. (ст. ст. 24, 25). Сложность состоит в том, что для целей ст. 302 ГК требуется фактическое вручение добросовестному приобретателю, что создает трудности для него, как представляется, не всегда оправданные. При таком подходе добросовестный приобретатель лишается вещно-правовой позиции в двух достаточно распространенных сценариях приобретения: во-первых, если после "отчуждения" несобственником товар остается в фактическом владении последнего; во-вторых, если вещь находится во владении третьего лица, например арендатора.Достижение более справедливого регулирования возможно несколькими способами. Так, согласно немецкому праву добросовестный приобретатель от несобственника не получает права собственности, если вещь осталась под контролем неуправомоченного отчуждателя. Здесь § 933 ГГУ требует совершения фактической передачи. С другой стороны, в сценарии, где предмет купли-продажи от несобственника находится в фактическом владении третьего лица, для приобретения достаточно уступки притязания на выдачу вещи, т.е. посредственного владения (§ 934 ГГУ). Добросовестный приобретатель получает собственность как (посредственный) владелец, а не в силу простого соглашения, как это может показаться на первый взгляд. Подобный подход свойственен и французскому праву: добросовестный приобретатель не получает права собственности, пока вещь остается в фактическом владении неуправомоченного отчуждателя; напротив, если товаром фактически владеет третье лицо (например, арендатор), приобретатель от несобственника станет собственником, даже не вступив в фактическое владение.В той части, в какой в английском праве требуется передача для цели приобретения от несобственника (ст. ст. 24, 25 Закона 1979 г.), установлено, что соответствующий эффект может быть достигнут не только физической передачей, но также подразумеваемой передачей. В любом случае согласно ст. ст. 24, 25 Закона 1979 г. приобретение от несобственника не может состояться в силу одного соглашения: требуется передача как обособленный от договора акт.По букве действующего российского закона (ст. 302 ГК) при отсутствии фактической передачи от неуправомоченного отчуждателя добросовестное приобретение не имеет места. Однако этот подход не является результатом взвешенного и детального рассмотрения вопроса; ни законодатель, ни судебная практика не принимают во внимание и не применяют конструкцию посредственного владения к гипотезе ст. 302 ГК. В рамках совершенствования правового регулирования надлежит, оставаясь на почве разделения обязательственного и вещного элементов купли-продажи, использовать конструкцию посредственного владения и отказаться от упрощенного отождествления владения и физического контроля над вещью. При этом речь идет не о механическом заимствовании правил какой-либо из западноевропейских юрисдикций, а о более справедливом и адекватном, чем это имеет место в нынешнем российском праве, правовом разрешении коллизии.2. Эта же решающая роль передачи видна на примере другой ситуации, а именно двойной продажи, т.е. отчуждения продавцом (который остался собственником после фактической передачи вещи первому покупателю) того же товара второму покупателю. Поскольку такое отчуждение в пользу второго покупателя, согласно отечественному законодательству, может быть произведено без всякого изменения владельческой позиции, результатом недобросовестного поведения продавца является конфликт между первым и вторым покупателями. Закон оказывается на стороне каждого из них, не отдавая никому приоритет, фиксируя положение и первого, и второго покупателя как исключительное, хотя оно на деле таковым не является. Действительно, первый покупатель не может стать собственником (без согласия второго покупателя), а второй покупатель не может получить вещь, пока первый покупатель не выдаст ее добровольно. Между ними образуется отношение, которое следует квалифицировать, видимо, как отношение между двумя владельцами одной и той же вещи, владельцем непосредственным и владельцем посредственным.Передача второму покупателю посредственного владения - такого же владения, которым обладал продавец до момента отчуждения в пользу второго покупателя, позволяет устранить конфликт. Предлагаемое решение в целом тождественно имеющемуся в немецком праве. Сравнительное изучение этой проблемы (не ограниченное анализом только немецкого регулирования, но включающее нормы английского и французского права) показывает, что для достижения надлежащего эффекта отчуждение предполагает предоставление приобретателю определенной владельческой позиции. И по английскому, и по французскому праву фактический владелец (первый покупатель) имеет приоритет перед собственником (вторым покупателем); заключить договор недостаточно даже в системе соглашения - второй покупатель должен вступить во владение, иначе рискует потерять собственность. В этом проявляется различие между договором и переходом права собственности.