Ипотечное кредитование в российских коммерческих банках – особенности и перспективы развития

с расчетами иданными процентных ставок, данный банк есть во многих городах ...

Содержание
Введение…………………………………………………………………………….3
Глава1. Сущность и основы банковского ипотечного кредитования………………………………………………………………………..5
1.1. Сущность ипотечного кредитования и классификация ипотечных кредитов ……………………………………………………………………………5
1.2. Оформление и порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками…………………………………………………………..7
1.3. Ипотечное страхование и погашение ипотечного кредита………………9
1.4. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в российских коммерческих банках………………………………………………..11
Глава 2. Особенности и перспективы развития ипотечного кредитования в российских коммерческих банках………………………………………………..14
2.1.Мировой опыт и особенности ипотечного кредитования………………………………………………………………………14
2.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в российских коммерческих банках……………………………………………………………..16
2.3. Характеристика КБ «Интеркоммерц» (ООО)……………………………18
2.4. Ипотечное кредитование в коммерческом банке КБ «Интеркоммерц» (ООО)………………………………………………………………………………19
Заключение…………………………………………………………………………26
Список использованной литературы……………………………………………28

Введение

После чего банк проводит проверку всех документов на юридическую чистоту того жилья, который предоставил заемщик и банк проверяет соответствует ли оно требованиям к ипотечному жилью. Такую же проверку проводит и страховая компания, которая будет выступать страховщиком заемщика7.1.3. Ипотечное страхование и погашение ипотечного кредитаЗаконом предусмотрено , что заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но кредиторы требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и7 Абрамова М.А., Александрова Л.С. Финансы, денежное обращение, кредит. – М., 2009г. С. 8трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье. Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования.При страховании жилья банки настаивают на том, что бы сумма страховке была увеличена на 10%, но многие заемщики страхуют жилье на полную стоимость. В этом случае при наступлении страхового случая компания погасит ипотечный кредит за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.Тариф на страхования жилья составляет 0,3-0,5 % суммы страховки, на страхование жизни 0,3-1,5%, а при страховании титула тариф 0,2-0,7% в зависимости от юридической чистоты жилья. Средний тариф по ипотеки составляет 1-1,5% от остатка по кредиту в год с учетом процентов.Страховые платежи происходят по ипотеки раз в год, размер по страховым платежам каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается - готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором - после оформления жилья в собственность.Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а также форму платежей - наличными деньгами или безналичным способом.Платежи по ипотечному кредиту происходят ежемесячно, обычно это с 15 –го по 20-е число месяца. Если будет нарушен срок платежа, но на заемщика могут применить штрафные санкции, которые описаны в договоре по ипотеке.Размер ежемесячного платежа определен в графике платежей, который выдается банком заемщику после заключения договора.Большая часть ипотечных программ предусматривает досрочное погашение кредита ипотеки с минимальным мораторием на досрочное погашение около 6 месяцев8.В случае досрочного погашения заемщик обязан подать заявление в банк 8 Лаврушин О.И. Деньги. Кредит. Банки: /Учебник, Москва 2012г. С 96по установленной форме, досрочно можно погасить весь ипотечный кредит, либо его часть, в последнем случае заемщик имеет право уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить его прежним. Если решено погасить всю сумму досрочно, то необходимо запросить у банка точную сумму кредита и процентов на предполагаемую дату погашения9. 1.4. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в российских коммерческих банках Ипотека вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации «О залоге» № 2872-1-5. Ипотеке была посвящена в ГК РФ ч.1 1994года. В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона об ипотеке Президентом РФ издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также санкционировавшие ипотеку земельных участков. Закон «Об ипотеки» был принят 24 июня 1997 года и вступил в силу 22 июля 1998 года. Закон состоит из 14 глав (79 статей). В нем содержится механизм, который помогает гражданам России покупать жилье в кредит. Данный закон не раз подвергался изменениям и дополнениям10.В дополнении к Закону об ипотеке был принят Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Данный закон создает правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям - ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Закон об ипотечных ценных бумагах создал правовую основу для выпуска 9 Кураков Л.П. и др. Современные банковские системы. – М.: Гелиос, АРВ, 2011г. С. 910 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»производных от ипотеки двух ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Этот Закон позволяет банкам реализовывать указанные ценные бумаги и таким образом быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, что, в свою очередь, будет способствовать развитию ипотечного кредитования. Таким образом, сфера регулирования Закона распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные.Ипотечное жилищное кредитование военнослужащих предусмотрено Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Данный Закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).Значение имеют и следующие подзаконные акты:1) Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;2) Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. N 370;3) Постановление Правительства РФ от 26 ноября 2007 г. N 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»11.11 журнал "Банковское кредитование", 2010, №, с.6Глава 2. Особенности и перспективы развития ипотечного кредитования в российских коммерческих банках 2.1. Мировой опыт и особенности ипотечного кредитованияВажнейшим направлением во многих странах является строительная индустрия. В Америке с ней связан каждый восьмой работник. Но мало кто знает, что данная сфера и ее эффективность зависят от развития ипотечного кредитования.С древнегреческого ипотека переводится как «деревянный кол, который вбивают в землю, чтобы установить границы участка». И поэтому данный термин применим ко всем видам недвижимости, которая находится в имуществе.Данный механизм в основном и обслуживает сферу обращения. Приобретение жилья при помощи кредита получило хорошее распространение за границей. В противном случае процесс по реализации построенного жилья и его воспроизводства был бы затруднен.В США ипотечное кредитование развито больше всего, там агентства по купле-продажи имущества сами производят поиск заемщиков, так же там есть специальные компании, которые оценивают и предоставляют информацию по платежеспособности клиента.В западно-европейской системе ипотечное кредитование происходит при подписании акта, при котором участие принимает нотариус по установленной в законодательстве форме.В тех странах, где романо-германская система управления основу ипотеки составляет кадастр (поземельная книга) и ее регистрация. В Германии регистрация ипотеки производится судьями.В англосаксонской системе права и странах, которые ее применяют, институт ипотеки более гибкий и не так сильно отягчен формальностями. Там отсутствует требование акта заверенного нотариусом и наличие залога является необязательным.В западноевропейских странах права и обязанности сторон по ипотечному кредиту трактуются одинаково (условия по ипотеки во всех государствах единообразны). Там по законодательству кредитору дается право требовать у собственника устранить угрозу повреждения предмета ипотеки.Банки также требуют о заемщиков вносить первоначальный взнос после заключения договора, т.к. они заинтересованы в получении максимального размера такого взноса, потому что становится меньше кредит и снижается риск сделки.Кредит на ипотеку выдается не всем гражданам, которые обратились за его получением. На получение подобного кредита влияют такие факторы, как размеры доходов заемщика, наличие иждивенцев и многие другие факторы.Есть правило (негласное) по которому размер выплат должен составлять 30% от доходов заемщика. Если размер платежа выше, то риск банка значительно возрастает. Если заемщик не может платить по ипотеке, то банк может подать взыскание на имущество, под которое был дан кредит или имущество, которое было залогом на кредит.В Новом Уренгое например, банк продав объект ипотеки компенсирует те невыплаты заемщика, которые тот не мог по каким-либо причинам оплатить, а оставшуюся сумму возвращает заемщику.В СНГ банками разработана целая система по борьбе с подобными рисками – аренда с правом выкупа. Недвижимость продается в рассрочку, заемщик, который взял ипотеку не является владельцем данной недвижимости до того момента, пока полностью не погасит кредит и долги банку. Заемщик может жить в этой квартире, но в статусе арендатора. Если в какой-то период времени заемщик теряет способность погашать кредит, то договор аренды с ним расторгают и он теряет все то, что было им вложено в это имущество. Такая форма ипотеки очень выгодна банкам, это защищает их от риска, но она несправедлива по отношению к заемщику12.12 См http://intercommerz.ru/private-clients/ipotechnoe_kreditovanie/2.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в российских коммерческих банкахДля развития ипотечного кредитования в российских коммерческих банках правительство старается применять различные меры для улучшения кредитоспособности населения страны:1. Президент России Дмитрий Медведев 26 ноября 2008 г подписал Закон № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который увеличивает максимальную сумму налогового вычета при покупке жилья с 1 миллиона до 2 миллионов рублей. Налоговый вычет по ипотеки имеет смысл тем, кто получает «белую» заработную плату. Сумма налога, который подлежит возврату составляет 13% от стоимости жилья, но не более 260 тысяч рублей13.2. Важной мерой государственной поддержки является помощь заемщикам, которые остались без средств к существованию. Порядок по которым предоставляется отсрочка определяет АИЖК. Если заемщик захочет воспользоваться этим правом, то ему необходимо будет представить в АИЖК заявление, приложив следующий пакет документов:•в случае если заемщик потерял работу - справку о постановке на учет на бирже труда;•в случае сокращения у него заработной платы - копию приказа с места работы о ее снижении;•справки о доходах по форме 2-НДФЛ за 2 последних года;•копию заключенных кредитного договора и договора ипотеки;•выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) о том, что ипотечная квартира является единственным недвижимым имуществом, находящимся в собственности у заемщика;•документ об оценке находящегося в залоге по ипотечному кредиту жилья;•копию закладной (при наличии);13 Налоговый кодекс Российской Федерации, с.220•копию документа, удостоверяющего личность (паспорт).Если АИЖК одобрит заявление, она предоставит в банк уведомление о достижение договора об отсрочки.3. С начала 2009 г. Правительство решило дать возможность заемщикам досрочно использовать средства «материнского капитала» на погашение ипотечных кредитов и уплату процентов14.2.3. Характеристика КБ «Интеркоммерц» (ООО)Коммерческий Банк ООО «Интеркоммерц» - это динамично развивающийся универсальный банк, который предлагает полный пакет банковских услуг частным и корпоративным клиентам. Банк был создан в 1991 году и уже сформировал свою репутацию, как надежного партнера для всех клиентов в оказании финансовых услуг высокого качества. Данные по отчетности и аудиторской проверки банка представлены в Приложении 4.Розничный бизнес, который построен на предоставлении услуг по вкладам и банковским картам, а также предоставление полного пакета услуг корпоративным клиентам является стратегическим направлением в деятельности банка.Для достижения данных стратегических целей ООО «Интеркоммерц» ведет активную работу по повышению качества обслуживания клиентов, а также расширяет и совершенствует спектр предлагаемых услуг и развивает свое присутствие в регионах России.Активное развитие собственной сети филиалов и представительств банка в регионах страны география оказания его услуг на сегодняшний день не ограничивается только Москвой и областью.Точки продаж Банка находятся в Санкт-Петербурге, Воронеже, Красноярске, Челябинске, Калининграде, Екатеринбурге и Петрозаводске. Дальнейшее расширение присутствия Банка в регионах России является одним из приоритетных направлений его развития.14 журнал "Банковское кредитование", 2009, № 5, с.7Менеджмент банка находится на профессиональном уровне, что связано с высоким качеством предоставляемых услуг и индивидуальным подходом к каждому клиенту, это обеспечивает банку постоянный прирост финансовых показателей: расширяется спектр оказываемых услуг, увеличивается клиентская база, а соответственно и объемы проводимых операций.Совет директоров Банка:1. Крыжановский Павел Михайлович - Президент Банка (Председатель Совета директоров);2. Гладощук Валерий Анатольевич;3. Бугаевский Александр Святославович.Коммерческий Банк «Интеркоммерц» (общество с ограниченной ответственностью), расположен по адресу: Адрес: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Пушкинская, д. 15/2, телефон: (8142) 77-30-33, 77-35-02.2.4. Ипотечное кредитование в коммерческом банке КБ «Интеркоммерц» (ООО) Чтобы получить ипотечный кредит нужно предоставить пакет документов, которые представлены в Приложении 1, ряд из них (заявление на ипотечный кредит и заявление работодателю на подтверждение доходов представлены в Приложении 2 и 3). Ипотечное кредитование в ООО «Интеркоммерц» представлено несколькими видами кредитов. Рассмотрим их подробнее15:1. Программы кредитования на приобретение квартиры и жилой загородной недвижимости на вторичном рынке жилья.1. Ипотечный кредит «Классический»Преимущества продукта:процентная ставка фиксируется на весь срок кредита;нет риска повышения процентной ставки в течение всего срока действия кредита;возможно взять кредит на максимальный срок – 25 лет.Валюта кредита Российские рубли / доллары США, срок 5-25 лет, считая с даты фактического предоставления кредита.Размер первоначального взноса (ПВ) - % от стоимости квартиры Срок кредита 5-7 лет 8-10 лет 11-15 лет 16-20 лет 21-25 лет ПВ ≥ 50% 12,00% 12,25% 12,50% 12,75% 13,00% 30% ≤ ПВ < 50% 12,25% 12,50% 12,75% 13,00% 13,25% 15% ≤ ПВ < 30% 12,50% 12,75% 13,00% 13,25% 13,50%Ставки указаны для заемщиков, который подтверждают доход по форме 2-НДФЛ. Для заемщиков, которые подтверждают доход по форме Банка, процентная ставка выше на 0,5%. Для заемщиков, которые являются собственниками бизнеса и индивидуальными предпринимателями, процентная ставка увеличивается на 1%. Для заемщиков, которые приобретают недвижимость в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области процентные ставки в рублях увеличиваются на 0,25%.2. Ипотечный кредит «Расчетливый»Преимущества продукта:низкая зафиксированная процентная ставка на первые 5 лет;возможность получить более высокую сумму кредита или уменьшить ежемесячный платеж по кредиту, по сравнению с продуктом Кредит «Классический»;возможность взять кредит на максимальный срок –25 лет.Срок5 (только для продукта «Расчетливый» с фиксированной ставкой на 5 лет) - 25 лет, считая с даты фактического предоставления кредита.Размер первоначального взноса (ПВ), % от стоимости квартиры 15См http://intercommerz.ru/private-clients/ipotechnoe_kreditovanie/Срок кредита 6-7 лет 8-10 лет 11-15 лет 16-20 лет 21-25 Первые пять лет (фиксированная ставка) ПВ ≥ 50% 11,25% 11,50% 11,75% 12,00% 12,25% 30% ≤ ПВ < 50% 11,50% 11,75% 12,00% 12,25% 12,50% 15% ≤ ПВ < 30% 11,75% 12,00% 12,25% 12,50% 12,75%Первые семь лет (фиксированная ставка) ПВ ≥ 50% - 12,00% 12,25% 12,50% 12,75% 30% ≤ ПВ < 50% - 12,25% 12,50% 12,75% 13,00% 15% ≤ ПВ < 30% - 12,50% 12,75% 13,00% 13,25%Ставки указаны для заемщиков, подтверждающих доход по форме 2-НДФЛ. Для заемщиков, подтверждающих доход по форме Банка, процентная ставка выше на 0,5%. Для заемщиков, являющихся собственниками бизнеса и индивидуальными предпринимателями, процентная ставка увеличивается на 1%.