Целевое кредитование физических лиц в банковском розничном бизнесе

ВВЕДЕНИЕ

1. ОРГАНИЗАЦИЯ КРЕДИТОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

1.1 Виды кредитов для физических лиц

1.2 Технологическая процедура выдачи кредитов

1.3 Определение платежеспособности физического лица

1.4 Особенности ипотечного кредитования

1.5 Направления совершенствования кредитования физических лиц

2. МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ КРЕДИТОВАНИЯ

3. ПРИМЕРЫ РАСЧЕТА СУММЫ КРЕДИТА


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Целевое кредитование физических лиц в банковском розничном бизнесе

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обя­зательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсации ущерба, погашение задол­женности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обяза­тельств по предоставленным поручительствам, выплата и погаше­ние стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответ­ствующему основному обязательству.
Некоторые банки для оценки платежеспособности используют особые технологии, не требующие жесткой документированности дохода. Эксперты проверяют материальное положение клиента, оценивая примерный уровень его расходов, место работы, должность, образование, уровень фирмы, и таким образом определяют размер и стабильность реального дохода.
Если, например, клиент документально подтверждает доход 150 долл. в месяц, а фактически тратит как минимум в пять раз больше (содержит неэкономичную машину или владеет дорогостоящей недвижимостью), эксперты учтут этот факт и, возможно, предоставят кредит.
Размер кредита устанавливается по примерной общей схеме: выплаты по нему не должны превышать 40% ежемесячного дохода. Некоторые банки придерживаются другого принципа исчисления размера кредита: из совокупного дохода семьи в месяц вычитывается условный прожиточный минимум (примерно 200 долл. на каждого члена семьи), а остаток может считаться выплатой по кредиту.
Платежеспособность заемщика определяется следующим образом:
Р = Дч * К*t,
где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;
К - коэффициент в зависимости от величины Дч;
T - срок кредитования (в месяцах).
Для определения платежеспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей.
Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличие в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с ответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.
Если в течение предполагаемого срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:
Р= (Дч1 * К1 *tl) + (ДЧ2 * К2 *t2),
где Дч1 — среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;
tl - период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;
Дч2- среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсут­ствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика);
t2 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;
К1 и К2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.
При предоставлении кредита в рублях платежеспособность рассчитывается в рублях. При предоставлении кредита в иностранной валюте платежеспособность рассчитывается в долларах США.
Платежеспособность оручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика с той разницей, что К = 0,3 независимо от величины Дч.
Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа:
1) определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (Sp). При этом условно принимается, что:
Sp+ (Sp*R*t) / (12*100) = P
где К — годовая процентная ставка по кредиту;
t - срок кредитования (в месяцах);
2) полученная величина корректируется с учетом других влия­ющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделе­ний банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.
Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом. Поручительство предос­тавляется на всю сумму обязательств заемщика по кредитному до­говору. Вместе с тем при определении максимального размера кре­дита поручительство учитывается только в пределах платежеспо­собности поручителя, определяемой аналогично платежеспособно­сти заемщика.
Если поручитель обязуется отвечать перед банком за исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору в части, то при определении максимального размера кредита величина платежеспо­собности поручителя принимается также частично (пропорциональ­но доле его поручительства в сумме обязательств заемщика).
Далее величина максимального размера кредита уточняется с учетом благонадежности заемщика и остатка задолженности по другим кредитам.
Кредитный инспектор составляет письменное заключение о це­лесообразности выдачи кредита (отказа в выдаче) и согласовывает с заемщиком условия предоставления кредита.
В практике зарубежных КБ распространены и другие методики определения кредитоспособности заемщиков — физических лиц, основанные на исчислении рейтинга и использующие следующие принципы:
- разрабатываются оценочные показатели (критерии), харак­теризующие заемщика с разных сторон;
- в пределах каждого оценочного показателя (критерия) про­изводится группировка заемщиков и по каждой группе раз­рабатывается оценочная шкала (в баллах);
- разрабатывается рейтинговая шкала, в которой общая сум­ма баллов, набранных заемщиком по всем критериям, свя­зывается с решением о выдаче кредита.
Кредитоспособность заемщика в соответствии с данной мето­дикой определяется в следующем порядке:
- определяется число баллов заемщика по каждому критерию;
- подсчитывается общая сумма баллов, определяющая рей­тинг заемщика;
- на основании рейтинговой шкалы устанавливается возмож­ность выдачи кредита.
Наиболее важные критерии оценки кредитоспособности физических лиц, присутствующие практически во всех методиках, - это сведения о возрасте, профессии, семейном положении, обеспеченности жильем, предлагаемом обеспечении кредита и др. Большое значение имеет также кредитная история заемщика, сведения о том, как он погашал кредиты в прошлом (если это имело место).
Применяется, например, предварительная оценка кредитоспособности заемщика на основании данных анкеты (интервью).
Банк осуществляет постоянный контроль за выполнением условий кредитного договора. В частности, контролируется: соблюдение лимита кредитования; целевое использование кредита; своевременность уплаты процентов за кредит; полнота и своевременность погашения кредита; кредитоспособность клиента.

1.4 Особенности ипотечного кредитования
Существуют два понятия ипотеки. В узком смысле слова «ипоте­ка» — это залог недвижимого имущества, а в широком - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последне­го, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязатель­ства приобретает право на получение удовлетворения за счет реали­зации данного имущества. Соответственно этому ипотечный кре­дит — это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обес­печения надлежащего исполнения другого (основного) обязатель­ства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.
Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.
Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, — предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.
Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на 15—40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты.  
Ипотека - менее рискованный продукт по сравнению с другими видами потребительского кредитования. Статистика такова: общий уровень долгов и невозвратов по ипотечным кредитам  - примерно 0,1 процента, тогда как по другим видам  потребительского кредитования   - от 8 до12 процентов.
Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором.
Многовековая практика показала, что ипотечный порядок благоприя­тен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа зало­женной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние. Досрочно кредит погасить можно без штрафных санкций, начиная с шестого либо седьмого месяца с момента получения кредита.
В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобри­тании, Франции, Швеции. Благодаря банковской ипотеке государствен­ный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значи­тельной частью земельного фонда.
Привлекательность ипотечного кредитования для банков определяется ря­дом факторов:
- существующим устойчивым спросом на жилищные ссуды со стороны поку­пателей жилья;
- выдача кредитов под залог недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации в стране обеспечивает банкам определенную гарантию возврата средств;
- стремлением банков занять свою нишу на безусловно перспективном в бу­дущем рынке ипотечного кредитования, получить необходимый опыт рабо­ты с клиентами.
Для повышения потребительской способности населения необходимо вмешательство в ипотечное кредитование Правительства страны посредством организации системы субсидирования определенных категорий населения. Такая форма участия правительства применяется практически во всех стра­нах. Варианты его участия могут быть самые различные.
За последние два года снизился порог первоначальных на­коплений населения, необходимых для приобретения готового жилья, с 30% до 10—15% от стоимости приобретаемой недви­жимости. Расширился перечень видов ипотечного кредитова­ния жилищных операций. Развитие банковской конкуренции на ведущих региональных ипотечных рынках предоставило на­селению дополнительные возможности по использованию рас­полагаемого жилищного капитала при кредитовании. Более разнообразными стали залоговые операции.
В отличие от ран­него периода развития ипотеки заемщики получили право не только юридически, но и практически передавать в залог в качестве обеспечения по ипотечным кредитам не только при­обретаемое жилье, но и другое имеющееся у них недвижимое имущество.
Появилась положительная тенденция снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Все эти благоприятные тенден­ции стали прямым результатом действия рыночных факторов:
- возникновения конкуренции в связи с решением новых банков приступить к реализации собственных программ ипотечного жилищного кредитования;
- увеличения объемов финансовых ресурсов, инвестирован­ных в жилищные ипотечные операции, обращающихся на ипотечном рынке;
- постепенного отказа от субсидирования процентных ста­вок по некоторым из государственных региональных про­грамм или полного прекращения действия таких про­грамм (приостановка программы московского правитель­ства по выдаче ипотечных жилищных сертификатов и
др.);
- появления на рынке новых индексированных инструмен­тов (кредитов с переменной процентной ставкой) и бан­ковских технологий, которые стали результатом практичес­кой работы банков по снижению ипотечных рисков.
В современной практике применяются кредиты с переменными
выплатами, которые не относятся к числу самоамортизируюшихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К их числу от­носятся кредиты с так называемым шаровым платежом, предпола­гающие единовременный итоговый (шаровой) платеж, которые под­разделяются на три типа.
1. Кредиты с замораживание процентных выплат до истечения сро­ка кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат в погашение как основанного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено, к ним прибегают в основанном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую вы­платить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.
2. Кредиты с выплатой только процентов, т.е. в данном случае предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение всего срока кредита.
3. Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.
Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга: например, в течение первых четы­рех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в после­дующие три года выплачиваются проценты и основной долг.
Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохо­да (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выруч­ки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.
Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуите­том) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необхо­димые даже для полного погашения процентов, в связи с этим вели­чина основного долга в некоторое время увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.
Кредиты с переменной ставкой позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по мини­мальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается допустимая предельная норма корректировки (например, не более 20%). Оговаривается и минимальная величина корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.
Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования, этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.
Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца) Суть ее в следующем. Покупатель (должник) вносит на залоговый некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на этом счете, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности.
Прежде всего, для достижения основной цели — получения ипотечного жилищного кредита должны быть выполнены главные условия, при которых выдается жилищный кредит, а именно:
• залог приобретаемого жилья;
• платность;
• срочность;
• возвратность;
• контроль за целевым использованием кредитных средств
В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищно­го кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социаль­ной проблемой в России. Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собствен­ности в результате бесплатной приватизации.
Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечно­го кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положитель­ное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.
Несмотря на создание благоприятных условий для функциониро­вания ипотечной системы (отчисления в бюджет, разработка и при­нятие законодательных актов), на пути развития российской ипотеч­ной системы возникают препятствия, которые необходимо преодоле­вать.
Статистика выдачи банковских кредитов свидетельствует о том, ощутимо увеличились объемы розничного кредитования: с начала 2005 по начало 2007 года кредиты физическим лицам выросли в 3,3 раза (с 525,2 до 1754,1 млрд руб.). За 2005–2006 годы увеличилось также кредитование реального сектора экономики – в 1,9 раза (с 2280 до 4259,1 млрд руб.); по итогам первого полугодия т. г. оно составило 5292,3 млрд руб.
Набирает обороты ипотечное кредитование. По данным ЦБ РФ, общий объем ипотечных кредитов за первое полугодие 2007 года по Российской Федерации составил 203,1 млрд руб., что более чем в 2,5 раза превышает показатель первого полугодия 2006 года (78,5 млрд руб.) и составляет 81,24% от целевого показателя, запланированного на 2007 год (250 млрд руб.).
Таким образом, на долю ипотечного кредитования приходится менее 10% общего объема розничного рынка.
Включаясь в систему долгосрочного кредитования, в том числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определен­ные опасения. Так, например, опасаются выдавать ипотечные ссуды. будучи практически незаинтересованными в заложенной или нахо­дящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности,
На практи­ке это приводит к использованию банками различного рода кредит­ных схем, например таких, как кредитование с переходом права соб­ственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика, который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки.
Недавние изменения в законодательстве (принятие пакета законов о формировании рынка доступного жилья) сделали ипотечный рынок более привлекательным для банков. Сейчас закон позволяет кредитору выселять людей за невыплату кредита, даже если у заемщика нет другого жилья. Тем не менее вопрос законодательной защиты кредиторов остался до конца не решенным.
До сих пор небезопасным для банков остается кредитование покупки недвижимости на первичном рынке.
Кредитование новостроек предполагает отсутствие предмета залога, а никаких дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано. Поэтому кредиты на новостройки стоят дороже в среднем на 2-3%, а большинство российских банков работают на рынке вторичного жилья - представленные на рынке программы на приобретение строящегося жилья можно пересчитать по пальцам.
Пять лет назад развитие ипотеки в значительной степени сдерживало отсутствие платежеспособного спроса.