Договор аренды и его основные разновидности.

ВВЕДЕНИЕ
1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2. РАЗНОВИДНОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Прокат
2.2. Аренда транспортных средств
2.3. Аренда зданий и сооружений
2.4. Аренда предприятий
2.5. Финансовая аренда (лизинг)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

Договор аренды и его основные разновидности.

Пункт 1 статьи 626 содержит определение договора с учетом всех особенностей данного вида аренды. Арендодатель определяется в нем как лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (предмет деятельности). Его обязанностью по договору является предоставление арендатору во временное владение и пользование движимого имущества. При этом указывается, что такое имущество используется для потребительских целей, однако в договоре может быть предусмотрено иное. Эта оговорка означает, что имущество может использоваться и в предпринимательских целях. Последнее может вытекать из существа обязательства. Так, если арендодатель обязан предоставить в аренду землеройную машину специализированной строительной организации, то предполагается, что она будетиспользоваться в производственных (предпринимательских) целях.6
Договор проката заключается в письменной форме. Такой договор составляется в виде единого документа, подписанного сторонами, или в виде квитанции-обязательства, подписанной арендатором. В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать типовые договоры проката для отдельных видов имущества согласно п. 4 ст. 426 ГК.
Договор проката признается публичным договором с отсылкой к ст. 426 ГК. Содержащееся в этой статье определение публичного договора прямо не включает в себя такой вид деятельности, как передача имущества во временное владение и пользование. Однако распространение действия норм о публичном договоре на договор проката является естественным в силу специального характера арендодателя. Как уже указывалось выше, это лицо - профессионал, для которого прокат является специализированным видом предпринимательской деятельности.
Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде, максимальный срок которой определен законодателем в 1 год. Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более короткие сроки, ограничиваясь часами работы соответствующей организации (например, прокат коньков на катке, лодок и пляжного инвентаря на берегу водоема).
Существо отношений проката не позволяет применять к договору некоторые общие положения об аренде. Поэтому п. 2 статьи 626 ГК РФ исключает действие правила ст. 621 ГК о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве добросовестного арендатора на возобновление договора аренды.
2.2. Аренда транспортных средств
Сначала рассмотрим аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации. Статьи 632 - 641 ГК регулируют комбинированное обязательство, предусматривающее обязанность арендодателя передать арендатору имущество в виде транспортного средства и оказывать ему услуги по его управлению и технической эксплуатации. По своему законодательному оформлению договор носит не смешанный характер, а сохраняет самостоятельность и цельность специального договора. Арендодатель оказывает эти услуги через лиц, находящихся с ним в трудовых отношениях (персонал, сотрудники).
Персонал, осуществляющий техническую эксплуатацию транспортного средства, именуется экипажем. Отсюда иное, более короткое, наименование договора - аренда транспортного средства с экипажем. Такой договор именуется также договором фрахтования на время или договором тайм-чартера (от англ. time-charter).
Когда объектом аренды является наземное транспортное средство, в наименовании используется термин "аренда", когда воздушное, морское или речное - термин "фрахт". В зависимости от этого и стороны именуются соответственно - арендодатель и арендатор или фрахтовщик и фрахтователь. Предметом регулирования являются соответственно отношения по поводу аренды транспортного средства или по поводу его фрахтования на время, в отличие от фрахтования на рейс или несколько рейсов (см. ст. 787 ГК). Суть обязательства в том и другом случае одинакова - предоставление арендодателем во временное пользование транспортного средства.
Арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Предмет договора носит комбинированный характер и включает в качестве одного компонента (элемента) право пользования вещью - индивидуально-определенным транспортным средством (автомобиль, речное, морское или воздушное судно и т.п.), а в качестве второго - услуги по управлению им (комплекс услуг по вождению, пилотированию, включая навигационные услуги, услуги связи и иные) и по его технической эксплуатации.
В то же время важно отличать транспортное средство, предназначенное исключительно для передвижения в пространстве, от самодвижущихся машин, имеющих производственное назначение, таких как землеройные машины, экскаваторы, бульдозеры, рельсоукладчики, земснаряды, тракторы, сельскохозяйственные комбайны и т.д. Последние нельзя относить к предмету данного договора, ибо их функция перемещения в пространстве, являясь технически необходимой, с точки зрения целевого использования такого средства носит вспомогательный характер.7
Транспортные средства, являющиеся объектом регулирования рассматриваемым договором, не включают трубопроводный транспорт, а также технически несложные механические транспортные средства, такие как велосипеды, лодки, мопеды и др., не требующие специальной государственной регистрации (учета).
Так же существует аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации. Данная разновидность договора аренды транспортных средств порождает обязательство классического типа - аренду имущества в форме вещи. Из определения договора, содержащегося в статье 642 ГК РФ, следует, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство на праве владения и пользования без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Предметом аренды является транспортное средство. Она не включает такого компонента, как оказание услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Следовательно, управление и эксплуатацию (коммерческую и техническую) арендатор осуществляет сам - через своих работников (персонал, экипаж). На морском транспорте этот договор имеет специальное наименование - бербоут-чартер. Он подробно регулируется гл. XI КТМ.
В определении договора не содержится указания на специальный характер сторон и не устанавливается никаких требований к ним. Однако надо иметь в виду, что транспортное средство, а в ряде случаев и осуществляемая с его использованием деятельность представляют собой повышенную опасность для окружающих. Поэтому обе стороны в договоре должны отвечать специальным квалификационным требованиям, содержащимся в иных правовых актах, - это нормы о лицензировании, сертификации и аттестации, содержащиеся в транспортных уставах и кодексах, иных законодательных актах.
Часть 2 статьи 642 ГК РФ устанавливает изъятие из общих положений об аренде, указывая, что ст. 621 ГК не применяется к данному договору. В силу этого арендатор не имеет преимущественного права на заключение аналогичного договора на новый срок. Его нельзя возобновить и на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
2.3. Аренда зданий и сооружений
Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта.
Объектом договора является здание или сооружение. Здание - это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое - нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей.
Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение конкретного объекта как сооружения определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах, исходя в общем из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащееся в них определение не всегда соответствует целям регулирования арендных отношений. Так, согласно определению КТМ морское судно - это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна не регулируется нормами данного параграфа, она является предметом иного специального регулирования (аренда транспортного средства).
Предметом договора является как здание в целом, так и его отдельная часть, именуемая помещением. В зависимости от целей использования здания и помещения делятся на жилые и нежилые. Статья 1 Закона о регистрации прав на недвижимость относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 этого Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды.
Определение договора не содержит ограничений по кругу лиц. Следовательно, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица независимо от целей их деятельности. Однако в каждом конкретном случае такие ограничения возможны. Прежде всего это зависит от назначения здания или сооружения, их целевого использования.8
Пункт 1 статьи 651 ГК РФ указывает на то, что договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме под страхом его недействительности.
Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, в том числе здания (помещения). Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.
2.4. Аренда предприятий
Для договора аренды предприятия предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие. Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и согласно ст. 132 ГК оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Перечень имущества (как вещей, так и имущественных прав), которое входит в этот комплекс совпадает с перечнем ст. 132 ГК не полностью, хотя в обоих случаях перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.
Такой вид имущества, как предприятие, носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного. Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Итак, один элемент в содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, и др.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. В данном случае надо учитывать следующие основные правила: 1) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны - возможности заключить такой договор; 2) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает ограничительные требования закона; 3) законом, прежде всего ЗК, могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК); 4) в субсидиарном порядке к данному договору применяются правила § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.
Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у арендодателя, не установлено иное (ст. 382 - 390 ГК).
Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора по общему правилу ст. 391 - 392 ГК требовал бы получения согласия кредиторов. В данном случае, однако, применяется специальное правило ст. 657 ГК, по смыслу которого перевод долга осуществляется после заключения договора при передаче предприятия. Так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то его сохранение в составе предприятия проблематично. Таким образом, невозможно точно определить предмет в этой части договора, как это требуется по правилу п. 3 ст. 607 ГК. Следовательно, в отношении данного вида имущества, входящего в состав предприятия, положения ст. 607 ГК не должны применяться. Желательно, однако, чтобы законодатель обозначил соответствующее изъятие более четко, включив его в нормы, устанавливающие требования к предмету договора аренды предприятия в части определения долгов в составе передаваемого имущества. Можно было бы поступить иначе, наделив арендодателя правом одностороннего изменения условия о предмете в этой части, увязав это со ст. 657 ГК.9
В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.
Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав. Это исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской деятельности (промышленная собственность). Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации производителя и продукции - права на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания, права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом или принадлежащие лицу по праву преждепользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), а также неисключительные права на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау) и права преждепользования.
При передаче всех этих прав стороны должны руководствоваться также нормами законодательства об интеллектуальной собственности и, в частности, о лицензионных договорах и договоре коммерческой концессии.
2.5. Финансовая аренда (лизинг)
Термин «лизинг» - английского происхождения (leasing). В свою очередь, слово «leasing» образовано от английского «lease» - сдавать и брать в аренду. Лизинг как институт гражданского права не был известен ГК РСФСР. Впервые в российском законодательстве термин «лизинг» появился в 1994 г. с изданием Указа Президента РФ от 17.09.94 N 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности».
В 1998 г. был принят Закон «О лизинге»10, который внес немало путаницы в регулирование этого вида правоотношений. Его разработчики абсолютно пренебрегли положениями ГК и «Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге»,11 включив в законопроект противоречащие им положения (а законодатель в процессе принятия Закона их сохранил). Россия присоединилась к Конвенции в соответствии с Федеральным законом «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге»,12 сделав оговорку о применении своего гражданского законодательства вместо п. 3 ст. 8 Конвенции.
Согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
Из текста статьи 665 ГК РФ явствует, что в отношениях финансовой аренды участвуют, как правило, не менее трех лиц - арендодатель, арендатор и продавец. Такой "тройственный союз" накладывает особый отпечаток на взаимоотношения сторон, отличая арендодателя и арендатора по договору финансовой аренды от арендодателя и арендатора по договору аренды и продавца, участвующего в отношениях финансовой аренды, от продавца в обычном договоре купли-продажи.
Инициатором заключения договора лизинга является арендатор, который указывает арендодателю, в каком имуществе он нуждается, а также называет продавца этого имущества. Стороны могут договориться об ином, что предусмотрено в ч. 2 данной статьи. Вопрос о том, кто определяет продавца имущества - арендодатель или арендатор, важен в связи с различными правовыми последствиями, о чем идет речь в ст. 670 ГК.