Статистический анализ динамики цен на недвижимость в СПб

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 Теоретические аспекты исследования временных рядов
1.1 Показатели статистического анализа
1.2 Сводка, группировка статистических данных
1.3 Основные виды обобщающих показателей
1.4 Анализ динамики общественных явлений
1.4.1 Виды рядов динамики
1.4.2 Показатели динамики
1.4.3 Правила построения рядов динамики
1.4.4 Компоненты ряда динамики
1.4.5 Виды и методы выявления типа тенденций в рядах динамики
1.4.6 Показатели сезонности
ГЛАВА 2 Расчет показателей динамики уровня цен на недвижимость в г. Санкт-Петербурге
2.1 Расчет показателей динамики
2.2 Исследование тенденций
ГЛАВА 3 Анализ и прогноз динамики цен на недвижимость в г. Санкт-Петербурге
3.1 Анализ динамики цен на жилую недвижимость в г. Санкт-Петербурге и динамики в целом по РФ
3.2 Анализрынка первичной и вторичной жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге
3.3 Анализ динамики уровня цен на типовые квартиры в г. Санкт-Петербурге
3.4 Прогноз движения уровня цен на жилую недвижимость в г. Санкт-Петербурге
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Статистический анализ динамики цен на недвижимость в СПб

255,02%
462,74%
475,74%
вторичный рынок
все квартиры
30,87%
118,98%
146,45%
206,78%
329,92%
508,33%
613,63%
типовые квартиры
26,80%
123,03%
139,52%
196,59%
334,79%
516,27%
592,02%
III квартал
первичный рынок
все квартиры
31,39%
79,72%
95,55%
166,79%
357,95%
491,61%
 
типовые квартиры
14,28%
65,01%
82,65%
218,56%
256,81%
481,02%
 
вторичный рынок
все квартиры
36,08%
123,78%
136,98%
225,72%
326,70%
501,05%
 
типовые квартиры
30,44%
123,50%
129,57%
219,24%
324,04%
517,37%
 
IV квартал
первичный рынок
все квартиры
33,07%
62,69%
88,88%
173,95%
383,61%
434,70%
 
типовые квартиры
13,83%
54,19%
77,39%
223,96%
245,77%
453,53%
 
вторичный рынок
все квартиры
43,92%
107,12%
140,69%
263,60%
340,66%
491,48%
 
типовые квартиры
41,15%
107,63%
136,08%
263,94%
356,47%
515,83%
 
Таблица 2.3
Цепные характеристики динамики уровня цен на недвижимость в г. Санкт-Петербурге
Абсолютный прирост
 
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
I квартал
первичный рынок
все квартиры
3874,54
7122,46
4537,02
521,47
35913,4
17452,1
10690
типовые квартиры
1059,25
7041,53
1351,29
3520,61
19751,1
22539,3
10043,3
вторичный рынок
все квартиры
3915,83
8816,99
6355,36
3553,54
16374,6
18869,3
21237,9
типовые квартиры
3514,98
8991,78
5851,61
3128,42
17766,9
20777,8
17268,7
II квартал
первичный рынок
все квартиры
4315,16
7945,6
2897,46
7048,73
31390,7
21952,3
1947,57
типовые квартиры
1582,75
6809,17
1680,26
11768,5
11270,8
26970,4
1687,77
вторичный рынок
все квартиры
3798,54
10841,1
3379,67
7423,74
15151,5
21951,7
12957,2
типовые квартиры
3305,1
11866
2033,28
7038,06
17041,9
22379,6
9340,32
III квартал
первичный рынок
все квартиры
4945,29
7613
2493,36
11222,3
30112,9
21055,8
типовые квартиры
1857,53
6599,6
2294,71
17682,1
4976,11
29168
вторичный рынок
все квартиры
4663,12
11336,4
1706,12
11471,7
13052,8
22537,1
типовые квартиры
3972,86
12145,3
792,09
11702,9
13678,3
25231,6
IV квартал
первичный рынок
все квартиры
5487,24
4915,6
4346,03
14117,3
34790,5
8477,58
типовые квартиры
1859,7
5426,73
3119,04
19708,4
2933,04
27935
вторичный рынок
все квартиры
5879,4
8461,11
4495,44
16454,8
10316,1
20191,5
типовые квартиры
5476,77
8845,77
3787
17014,4
12314,3
21207,4
Темп роста
 
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
I квартал
первичный рынок
все квартиры
126,17%
138,13%
117,58%
101,72%
216,37%
126,14%
112,69%
типовые квартиры
108,33%
151,12%
106,49%
115,88%
176,89%
149,60%
114,77%
вторичный рынок
все квартиры
133,28%
156,23%
125,94%
111,52%
147,59%
137,16%
130,49%
типовые квартиры
129,96%
158,98%
124,14%
110,40%
153,49%
140,75%
124,06%
II квартал
первичный рынок
все квартиры
128,67%
141,03%
110,61%
123,33%
184,26%
131,98%
102,15%
типовые квартиры
112,19%
146,74%
107,86%
151,04%
132,36%
158,51%
102,31%
вторичный рынок
все квартиры
130,87%
167,32%
112,54%
124,48%
140,14%
141,50%
117,31%
типовые квартиры
126,80%
175,89%
107,39%
123,83%
146,60%
141,74%
112,29%
III квартал
первичный рынок
все квартиры
131,39%
136,78%
108,81%
136,43%
171,65%
129,19%
 
типовые квартиры
114,28%
144,39%
110,69%
174,42%
112,01%
162,84%
 
вторичный рынок
все квартиры
136,08%
164,45%
105,90%
137,45%
131,00%
140,86%
 
типовые квартиры
130,44%
171,34%
102,72%
139,06%
132,83%
145,59%
 
IV квартал
первичный рынок
все квартиры
133,07%
122,26%
116,10%
145,04%
176,53%
110,56%
 
типовые квартиры
113,83%
135,46%
115,04%
182,63%
106,73%
160,08%
 
вторичный рынок
все квартиры
143,92%
143,91%
116,21%
151,06%
121,19%
134,23%
 
типовые квартиры
141,15%
147,09%
113,71%
154,16%
125,43%
134,91%
 
Темп прироста
 
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
I квартал
первичный рынок
все квартиры
26,17%
38,13%
17,58%
1,72%
116,37%
26,14%
12,69%
типовые квартиры
8,33%
51,12%
6,49%
15,88%
76,89%
49,60%
14,77%
вторичный рынок
все квартиры
33,28%
56,23%
25,94%
11,52%
47,59%
37,16%
30,49%
типовые квартиры
29,96%
58,98%
24,14%
10,40%
53,49%
40,75%
24,06%
II квартал
первичный рынок
все квартиры
28,67%
41,03%
10,61%
23,33%
84,26%
31,98%
2,15%
типовые квартиры
12,19%
46,74%
7,86%
51,04%
32,36%
58,51%
2,31%
вторичный рынок
все квартиры
30,87%
67,32%
12,54%
24,48%
40,14%
41,50%
17,31%
типовые квартиры
26,80%
75,89%
7,39%
23,83%
46,60%
41,74%
12,29%
III квартал
первичный рынок
все квартиры
31,39%
36,78%
8,81%
36,43%
71,65%
29,19%
 
типовые квартиры
14,28%
44,39%
10,69%
74,42%
12,01%
62,84%
 
вторичный рынок
все квартиры
36,08%
64,45%
5,90%
37,45%
31,00%
40,86%
 
типовые квартиры
30,44%
71,34%
2,72%
39,06%
32,83%
45,59%
 
IV квартал
первичный рынок
все квартиры
33,07%
22,26%
16,10%
45,04%
76,53%
10,56%
 
типовые квартиры
13,83%
35,46%
15,04%
82,63%
6,73%
60,08%
 
вторичный рынок
все квартиры
43,92%
43,91%
16,21%
51,06%
21,19%
34,23%
 
типовые квартиры
41,15%
47,09%
13,71%
54,16%
25,43%
34,91%
 
В таблицу 2.4 внесем результаты расчета обобщающих характеристик динамических рядов – средний уровень ряда, средний абсолютный прирост, средний темп роста и средний темп прироста.
Таблица 2.4
Обобщающие показатели динамики рынка жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге
I квартал
Первичный рынок
Средний уровень ряда, формула (4)
Средний абсолютный прирост, формула (8)
Средний темп роста, формула (9) и (11)
Средний темп прироста, формула (12)
Все квартиры
45801,43
11444,42
126,14%
26,14%
Типовые квартиры
35824,48
9329,49
125,46%
25,46%
Вторичный рынок
Все квартиры
41065,78
11303,36
129,12%
29,12%
Типовые квартиры
40788,16
11042,88
128,83%
28,83%
II квартал
Первичный рынок
Все квартиры
47622,21
11071,07
125,49%
25,49%
Типовые квартиры
37590,19
8824,23
124,46%
24,46%
Вторичный рынок
Все квартиры
42372,47
10786,21
127,85%
27,85%
Типовые квартиры
42065,90
10429,18
127,35%
27,35%
III квартал
Первичный рынок
Все квартиры
37866,10
11063,23
128,91%
28,91%
Типовые квартиры
29569,26
8939,71
128,58%
28,58%
Вторичный рынок
Все квартиры
33128,26
9252,45
129,20%
29,20%
Типовые квартиры
33348,38
9646,14
129,70%
29,70%
IV квартал
Первичный рынок
Все квартиры
38931,94
10304,90
127,06%
27,06%
Типовые квартиры
29727,21
8711,70
127,69%
27,69%
Вторичный рынок
Все квартиры
34933,33
9399,77
128,91%
28,91%
Типовые квартиры
35283,82
9806,52
129,65%
29,65%
2.2 Исследование тенденций
Исследование тренда включает несколько этапов:
1. проверка наличия тренда;
2. непосредственное выделение тренда;
3. прогноз.
Проверку наличия тренда проведем графическим методом. Предварительно преобразуем данные об уровнях динамических рядов, приведенных выше. Рассчитаем средний уровень цен за каждый год. На рисунке 2.1 представим графически уровни динамических рядов.
В таблице 2.5 приведены преобразованные динамические ряды уровней цен на недвижимость.
Таблица 2.5
Средние цены за 1 кв. метр общей площади жилой недвижимости
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Первичный рынок
все квартиры
15550,56
20206,11
27105,28
30673,75
38901,20
71953,07
89187,51
93731,80
типовые квартиры
13038,55
14628,36
21097,61
23208,94
36378,83
46111,59
72764,77
76387,32
Вторичный рынок
все квартиры
12595,91
17160,14
27024,03
31008,18
40734,12
54457,89
75345,26
89348,35
типовые квартиры
12605,49
16672,91
27135,12
30251,11
39972,07
55172,44
77571,51
87183,76
При помощи пакета прикладных программ MS Excel строим графики уровней динамических рядов, линии тренда, уравнение тренда, а также рассчитываем коэффициент детерминации (R2).
Рисунок 2.1 – График динамики уровня цен на недвижимость на первичном рынке
Рис. 2.2 – График уровня цен на жилую недвижимость на вторичном рынке
Возможность применения трендовых кривых роста в целях прогнозирования экономического явления может быть решена только после установления адекватности – соответствия исследуемому явлению.
Проверка адекватности включает в себя:
1) проверку случайности колебаний уровней остаточной последовательности;
2) проверку соответствия распределения случайной компоненты нормальному закону распределения;
3) проверку равенства среднего арифметического случайной компоненты нулю;
4) проверку независимости значения остатков.
Для проверки случайности колебаний уровней остаточной последовательности используем критерий поворотных точек:
Таблица 2.6
Расчет по критерию поворотных точек полиноминальная модель
Факт
Расчет (полином)
Ошибка абсолютная
m
Таблица остатков
первичный рынок
вторичный рынок
первичный рынок
вторичный рынок
первичный рынок
вторичный рынок
первичный рынок
вторичный рынок
1
15550,56
12595,91
14845,77
13573,35
704,78
-977,44
2
20206,11
17160,14
18976,55
17279,91
1229,56
-119,77
3
27105,28
27024,03
25837,32
23402,66
1267,96
3621,37
1
1
4
30673,75
31008,18
35428,10
31941,62
-4754,35
-933,44
5
38901,20
40734,12
47748,87
42896,77
-8847,68
-2162,65
1
1
6
71953,07
54457,89
62799,64