Маркетинг недвижимости

Введение
1. Особенности маркетинга недвижимости на современном этапе
1.1. Основные направления деятельности в сфере маркетинга недвижимости
1.2. Проблемы компаний на рынке недвижимости
2. Анализ маркетинга на рынке недвижимости г. Новосибирска в риэлтерском агентстве "Мегаполис"
2.1. Характеристика ООО "Мегаполис"
2.2. Определение емкости рынка г. Новосибирска и его сегментирование
3. Направлениями дальнейшего развития комплекса маркетинга на рынке недвижимости
Заключение
Список литературы

Маркетинг недвижимости

0,874
0,725
5
0,488
0,670
0,905
0,874
2. Расчет доли потребителей каждой группы, предпочитающих жилье каждого типа.
Относительная доля потребителей прямо пропорционально связана с коэффициентами степени соответствия. Для получения формулы проведем регрессионный анализ на основе данных об объемах продаж.
Д = 2,35  S – 1,32 (1)
где Д - относительная доля;
S - степень соответствия из предыдущей таблицы.
Пересчитывая таблицу 5 по формуле и заменяя отрицательные значения нулями, получаем:
Таблица 6
Группа
A
B
C
D
Сумма
1
0,41900
0,39550
0,44250
1,25700
2
0,28270
0,73860
0,48245
1,50375
3
0,24745
0,71510
0,52475
1,48730
4
0,27565
0,73390
0,38375
1,39330
5
0,25450
0,80675
0,73390
1,79515
Отрицательные значения долей не имеют смысла, это издержки применения линейной модели регрессии. Фактически это означает, что потребитель отказывается от покупки, если значение степени соответствия продукции его потребностям ниже определенного уровня.
3. Необходимо получить долевое распределение по каждой группе потребителей. Для этого значение в каждой ячейке делится на сумму по строке.
Таблица 7
Группа
A
B
C
D
Сумма
1
0,33333
0,31464
0,35203
1
2
0,18800
0,49117
0,32083
1
3
0,16638
0,48080
0,35282
1
4
0,19784
0,52676
0,27542
1
5
0,14177
0,44941
0,40882
1
Теперь таблица отражает распределение предпочтений каждой из групп потребителей по типам продукции. Видно, что квартиры минимальной стоимости «А» предпочитают только потребители первой группы (с очень низким доходом). Самые высокие предпочтения в квартирах улучшенной планировки отдаются 4 и 3-ей группой, а в «элитных» квартирах (С) – в группе 4. Пятая группа потребителей предпочитает в основном коттеджи.
4. Для определения потенциала спроса необходимо определить количество платежеспособных потребителей для каждой группы и каждого типа жилья.
Для этого используются данные табл.2.
В этой таблице приведены доли потребителей каждой группы, способных приобрести жилье каждого типа.
Количество потребителей группы, имеющих потребность в жилье и возможность приобрести жилье данного типа, рассчитывается как произведение:
- количества семей в регионе (в нашем случае АН "Мегаполис" охватывает при анализе потребительского рынка 200 000 семей – потенциальных потребителей г. Новосибирска)
- доли данной группы потребителей;
- доли платежеспособных потребителей, по данной группе и типу жилья;
- доли нуждающихся в жилье (Д1 в т.2).
Результаты расчетов сведем в таблицу 8:
Таблица 8
Группа
A
B
C
D
1
3200
400
2
6000
6000
6000
3000
3
5400
5400
5400
3780
4
8000
8000
8000
5600
5
1000
1000
1000
1000
Всего
23600
20800
20400
13380
Суммы по столбцам отражают максимальный потенциал спроса, то есть общее количество потребителей, имеющих возможность приобрести жилье данного типа и потребность в жилье вообще. Для получения реального потенциала необходимо учесть и желания (предпочтения) потребителей
Для этого перемножают соответствующие ячейки таблиц 7 и 8:
Таблица 9
Группа
A
B
C
D
Сумма
1
1066,67
125,86
1192,53
2
1128,00
2947,02
962,49
5037,51
3
898,45
2596,32
1333,66
4828,43
4
1562,72
4214,08
1542,35
7339,15
5
141,77
449,41
408,82
1000
Всего
1066,67
3876,80
10206,83
4247,32
19379,62
Площадь, ср. м2
45
75
120
200
-
Суммарный потенциальный спрос на каждый вид квартир (в количестве квартир или коттеджей) пересчитывается в стоимостные показатели.
Помимо потенциала спроса рассчитывается прогноз распределения спроса на год:
используя данные о доли потребителей каждой группы, собирающихся приобрести жилье (Д2 в т.2) рассчитывают их количество по группам, умножая Д2 на количество семей и долю группы:
Таблица 10
Группы
1
2
3
4
5
Количество семей
600
1200
600
1600
800
Предполагается, что все эти потребители платежеспособны, поэтому умножение на долю платежеспособных не производится.
пересчитывается структура предпочтений с учетом доли платежеспособных, то есть перемножаются соответствующие ячейки таблиц 2 и 7. Затем получившаяся таблица обрабатывается как в предыдущем примере:
Таблица 11
Группа
A
B
C
D
Сумма
1
0,26667
0,03146
0,29813
2
0,18800
0,49117
0,16042
0,83959
3
0,16638
0,48080
0,24697
0,89415
4
0,19784
0,52676
0,19279
0,91739
5
0,14177
0,44941
0,40882
1
Таблица 12
Группа
A
B
C
D
Сумма
1
0,89448
0,10552
1
2
0,22392
0,58501
0,19107
1
3
0,18608
0,53772
0,27621
1
4
0,21566
0,57419
0,21015
1
5
0,14177
0,44941
0,40882
1
Всего
1,08625
все значения последней таблицы умножают на количество потребителей из таблицы 10 по соответствующим группам:
Таблица 13
Группа
A
B
C
D
1
536,688
63,312
2
268,704
702,012
229,284
3
111,648
322,632
165,726
4
345,056
918,704
336,240
5
113,416
359,528
327,056
Всего
536,688
902,136
2302,876
1058,306
Доля в потенциале: значения столбцов табл.9 делим на их сумму.
Доля в прогнозе: значения столбцов табл. 13 делим на их сумму.
Потенциал/прогноз: значения столбцов табл.9 делим на значения тех же столбцов табл. 13.
Таблица 14
Доля в потенциале
Группа
A
B
C
D
1
1
0,03
0,00