Анализ первичного рынка жилья СПб.

Содержание

Введение
1. Нормативные документы оценочной деятельности
2. Понятие оценки и подходы к ней
2.1 Оценка как инструмент эффективного управления собственностью
2.2 Подходы к оценке недвижимости
2.2.1 Доходный подход
2.2.2 Сравнительный подход
2.2.3 Затратный подход к оценке недвижимости
2.4 Требования к проведению оценки
3. Анализ первичного рынка жилья г. Санкт-Петербурга
3.1 Анализ Российского рынка недвижимости
3.2 Анализ рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга
3.2.1 Показатели, влияющие на стоимость жилых помещений в СПб
3.2.2 Ситуация на рынке недвижимости в 1 квартале 2009 года
Выводы
Список использованных источников

Анализ первичного рынка жилья СПб.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
2.2.3 Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Оценка стоимости на основе затратного подхода Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
Уровень заработной платы;
Величина накладных расходов;
Затраты на оборудование;
Нормы прибыли строителей в данном регионе;
Рыночные цены на строительные материалы.
 Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон[4].
 
Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
оценка зданий специального назначения;
при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
анализ эффективности использования земли;
решение задач страхования объекта;
решение задач налогообложения;
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости..
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России[3].
2.4 Требования к проведению оценки
Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке[11].
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки[10].
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов[9].
Важным вопросом развития оценочной деятельности является вопрос о взаимодействии оценщиков с другими специалистами, оказывающими услуги а финансово-экономической сфере.
В ряде нормативных документов, включая и Федеральные законы, существуют терминологические несоответствия, при которых работы, которые должны, по сути, оказывать оценщики, относятся к компетенции аудиторов.
Необходимо четко на уровне законодательства ввести разграничение этих видов деятельности. Вместе с тем, работы по ~ оценке и аудиту дополняют друг друга. Проведение полноценной оценки бизнеса невозможно без предварительного аудита.
Новым направлением в сфере услуг в современных условиях является оказание услуг предприятиям по разработке схем реструктуризации. Проведение этих работ совместно специалистами по финансовому консалтингу и оценщиками позволит повысить эффективность решений по управлению капиталом[5].
3. Анализ первичного рынка жилья г. Санкт-Петербурга
3.1 Анализ Российского рынка недвижимости
В апреле 2009 года российская экономика начала стабилизироваться в новых макроэкономических условиях. Переходный период от экономики быстрого роста к экономике застоя завершается и вряд ли возможны сильные изменения в ближайшие месяцы при сохранении текущей ситуации в мировой экономике. Признаками начавшейся стабилизации стало и снижение ставки рефинансирования Центрального Банка на 0,5%, и продолжившееся снижение ставок кредитования на межбанковском рынке, и дальнейшее снижение темпов инфляции. Цены на нефть на мировом рынке держатся стабильно у отметки 50 долларов за баррель, курс рубля к доллару и евро тоже достаточно устойчив и позволяет Центральному банку поддерживать золотовалютные резервы на стабильном уровне[1].
Опубликованные Росстатом итоги работы строительной отрасли в I квартале 2009 года показывают, что объемы выполняемых строительных работ снизились в натуральном выражении на треть, число занятых в отрасли снизилось также примерно на треть. Руководители строительных организация проявляют умеренный оптимизм, ожидая во II квартале 2009 года роста объема работ на 6%. При этом всего за I квартал 2009 года было введено в строй 10,4 млн . м2 жилья, что на 2,4% больше, чем за аналогичный период 2008 года. Падение объемов фактически выполняемых строителями работ пока не сказалось существенно на количестве принимаемых госкомиссиями новых жилых строений. Застройщики активно достраивают ранее начатые объекты высокой степени готовности, заморозив в основном стройки, находящиеся на ранних стадиях строительства. При этом обнародованные данные региональных Управлений Федеральной Регистрационной службы за I квартал 2009 года говорят о том, что число сделок на рынке жилья с использованием сбережений и кредитов снизилось в зависимости от региона от четверти до двух раз. В наибольшей степени сократилось число сделок с использованием ипотечных кредитов. Например, в Москве более чем в 3 раза.
Таблица 1
Макроэкономические показатели за апрель 2009 года
Показатель
Значение
Изменение к марту 2009 года (31 марта 2009 года)
Изменение с начала 2009 года
Инфляция за апрель 2009 года (индекс потребительских цен)
0,7%
-
-
Инфляция с начала 2009 года (индекс потребительских цен)
6,1%
-
-
Цена барреля нефти Brent (ICE)
50,53 $/баррель
+1,30 $/баррель
 
+6,25 $/баррель
 
Курс рубля к доллару на 30 апреля 2009
33,25 руб/$
-0,76 руб/$
+4,18 руб/$
Курс рубля к евро на 30 апреля 2009 года
43,84 руб/Евро
-1,10 руб/Евро
+2,40 руб/Евро
Ставка рефинансирования центрального банка
12,5%
-0,5%
-0,5%
Ставка кредитования Mosprime 3M
16,16%
-0,34%
-5,64%
3.2 Анализ рынка недвижимости г. Санкт-Петербурга
По результатам опросов покупателей жилой недвижимости Санкт-Петербурга отмечено, что основная масса потребителей приобретает жилье для собственного проживания. Более 49.5% из них, это улучшение жилищных условий связанное с расширением жилой площади. Как первый объект собственности, приобретение недвижимости является для 20% покупателей. Около 11% покупателей жилой недвижимости, приобретают ее, как надежный способ вложения собственных средств. Подавляющее большинство покупок, как способа инвестирования средств, реализуется на первичном рынке жилья. Лидером популярности на рынке жилой недвижимости города остаются однокомнатные квартиры. Спрос на однокомнатное жилье держится на уровне 45% от общего рынка жилой недвижимости. В многоэтажных домах, желают приобрести квартиры порядка 45% потенциальных покупателей. По двухкомнатным квартирам, отмечают специалисты, реализация идет на первичном рынке, это около 30%. Трехкомнатные, как правило, на вторичном рынке и составляют 20% от последнего. Квартиры в домах малоэтажной застройки и таунхаузах, как показывает опыт, ориентированы на покупателей первичного рынка. Около 40% покупателей купили жилье площадью от 50 до 70 кв. м, и 30% большей площадью, от 70 до 100 кв.м. В кирпичных домах показатель покупки квартир составляет 32%, монолитные дома менее популярны – 31%. Квартиры в панельных домах приобретаются в основном на вторичном рынке жилой недвижимости, что составляет порядка 22%. Интересен факт, что около 30 % покупателей на первичном рынке приобретают недвижимость, когда уже построено около 10 этажей дома, а на момент возведения с 1 по 5 этажи, только 19% покупателей[2].
3.2.1 Показатели, влияющие на стоимость жилых помещений в СПб
1. Месторасположения объекта.
Один из самых значительных критериев при оценки стоимости объекта.
Практически в каждом крупном городе разработана своя «шкала престижности» всех районов города. Санкт-Петербург условно поделен на несколько ценовых частей.
2. Типовая планировка, величина общей и жилой площади. Материал стен. Наличие балкона, лоджии.
В профессиональных методиках оценки присутствует до 12 вариантов категорийности дома. Основные типы – «сталинские», «хрущевские», «брежневские» дома, дома улучшенной планировки, пентагоны, спецпроэкты, элитное жилье.
3. Этажность дома, этаж квартиры.
Первый этаж удешевляет рыночную цену примерно на 1000 долларов США, последний этаж примерно на 500 долларов.
Самый дорогой – 3-й этаж.
4. Чистая продажа или обмен.
При чистой продаже цена объекта, как правило, больше на 5-10%, по сравнению с аналогичным, находящемся в обменных вариантах.
Техническое состояние объекта. Состояние и отделка помещений.
Усилия и затраты по устройству лепных потолков, вероятно, не будут по достоинству оценены типичным покупателем. Ремонт в «хрущовках» не оправдывает себя.
Благоустройство объекта, подъезда, дворовой территории.
5. Транспорт, близость станции метро либо остановки автобуса. Развитая инфраструктура района наличие детских садов, школ, магазинов.
6. Экологическая чистота.
7. Эксклюзивность объекта[3].
3.2.2 Ситуация на рынке недвижимости в 1 квартале 2009 года
В апреле 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 2,5% в рублях. Почти аналогичное снижение было зафиксировано и в марте 2009 года. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,2%. Эта цена к концу апреля 2009 стала ниже 92000 рублей за 1 кв. м. Средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге находится на уровне 72000 рублей за 1 кв. м, снизившись за месяц на 2,2%.
Снижение цен предложения на столичное жилье в долларах в апреле 2009 года было на уровне 0,2%, что из-за укрепления национальной валюты меньше, чем в рублях.
В целом, за первые четыре месяца 2009 года средние цены предложения в рублях на жилье в Санкт-Петербурге снизились на 9,8%. Долларовые цены предложения на жилье с начала года стали ниже на 21,3%[3].
Таблица 2
Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за апрель 2009 года в рублях
 
Цена рублей за 23В. м в конце апреля
Прирост за месяц, %
Прирост за предыдущий месяц, %
Прирост с начала года, %
Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения жилья
75104
-2,5
-2,6
-9,8
Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения жилья на вторичном рынке
91607
-2,2
-3,1
-8,4
Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения жилья на первичном рынке
71903
-2,2
-2,1
-10,1
Таблица 3
Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за апрель 2009 года в долларах