Оценка недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

4. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

7.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Оценка недвижимости.

6750
5454
Площадь земельного участка, га
0,144
0,04
0,1
Величина корректировки
 
-27%
-19%
Скорректированная цена
 
4928
4418
Назначение участка
Офисный
центр
административное здание
административное здание
Величина корректировки
 
0%
0%
Скорректированная цена
 
4928
4418
Весовые коэффициенты
 
0,3
0,7
Итоговая стоимость 1 га земельного участка, тыс. долл. США
4571
Итоговая стоимость права аренды земельного участка, тыс. долл. США
658
Итоговая стоимость права пользования земельным участком, руб., округленно.1
19 220 141
Рассчитанная величина является итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая округлена в допустимых пределах.
Рыночная стоимость земельного участка в составе Объекта оценки, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 01 декабря 2009г составляет:
19 220 141 (Девятнадцать миллионов двести двадцать тысяч сто сорок один) рубль.
5.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект – аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» № 59 и составляет 1,334.
Расчет полной восстановительной стоимости офисного здания представлен в таблице 11:
Таблица № 11
Наименование
Стоимость строительства, руб. /кв. м
Площадь объекта, кв.м
НДС
Прибыль девелопера
Полная восстановительная стоимость объекта оценки (с учетом НДС и прибыли девелопера), руб.
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 – 2000 кв.м., высота этажа до 3,5 м
21228,22
920
18%
30%
29 958 962
5.4.ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.
При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:
1. физический;
2. функциональный;
3. внешний.
Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.
Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:
(2)
Расчет физического износа
Физический износ (Иф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.
Физический износ определяется по методу срока службы, сопоставлением фактического возраста здания (сооружения) со сроком его полезной жизни. Общая формула имеет вид:
, где (3)
– срок фактической эксплуатации, для оцениваемого объекта составляет 18 лет;
– срок полезной жизни, для II группы капитальности составляет примерно 125-150 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:
- ВСН 58-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения;
- ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий;
- ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.
- Постановления от 22 октября 1990г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».
- Группы капитальности для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на основании данных техпаспортов БТИ или на основании описания объектов оценки и результатов их осмотра.
Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания представлен в таблице 12:
Таблица № 12
№
Конструктивные элементы
Уд. вес
%износа
уд.% износа
1
Фундаменты
2,35%
30%
0,71%
2
Каркас
1,56%
30%
0,47%
3
Стены наружные с отделкой
5,46%
30%
1,64%
4
Внутренние стены и перегородки
4,26%
20%
0,85%
5
Перекрытия и покрытия
4,39%
30%
1,32%
6
Кровля
4,15%
30%
1,25%
7
Окна и двери
5,05%
10%
0,51%
8
Полы
15,25%
10%
1,53%
9
Отделка
14,62%
10%
1,46%
10
Прочие
2,93%
20%
0,59
11
Спец. конструкции
7,11%
20%
1,42%
12
Инженерные системы
32,88%
20%
6,58%
 
ИТОГО
100%
18,33%
Расчет функционального износа
Функциональный износ (Ифн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональный износ равным нулю.
Расчет внешнего износа
Внешний износ (Ивн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.
Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ равным нулю.
Определение накопленного износа объекта оценки представлено в таблице 13:
Таблица 13
Вид износа
Процент износа
Стоимостное значение износа, руб.
Физический износ
18,33%
5 491 477,74
Функциональный износ
0%
-
Внешний (экономический) износ
0%
-
Итого накопленный износ
18,33%
5 491 477,74
5.5.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом составляет:
Таблица №14
Наименование показателей
Значение показателей
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.
29 958 962
Накопленный износ, руб.
5 491 477,74
Стоимость прав аренды земельного участка, руб.
19 220 141
Стоимость объекта оценки, руб.
54 670 580
Итоговое заключение по затратному подходу
Таким образом, стоимость объекта оценки, по состоянию на 01.12.2009 г., полученная на основе затратного подхода, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно:
54 670 580 руб.
Пятьдесят четыре миллиона шестьсот семьдесят тысяч пятьсот восемьдесят рублей.
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Москвы.2 В данном Отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 3 офисных здания. Описание отобранных объектов-аналогов приведено в таблице 15.
Таблица №15
Элемент сравнения
Объект оценки
Объекты сравнения
Объект-аналог №1
Объект-аналог №2
Объект-аналог №3
Местоположение
м. Кузнецкий мост,
м. Театральная,
м. Чеховская
м. Тверская,
м. Чеховская,
м. Маяковская
м. Смоленская,
м. Арбатская
м. Добрынинская,
м. Полянка
Площадь здания
920
735,1
2950
2680
Состояние объекта
Евро
Евро
Евро
Евро
Наличие парковки, охраны и т.д.
охрана, , телефон,парковка, центр класса А2
охрана, телефон,парковка
охрана, телефон, парковка
охрана, телефон, парковка
Передаваемые права на здание
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
Передаваемые права на земельный участок
Право бессрочной аренды
Право бессрочной аренды
Право бессрочной аренды
Право бессрочной аренды
Финансовые условия
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Условия продажи
Типичные
Типичные/аукцион
Типичные/аукцион
Типичные/аукцион
Дата продажи/Дата выставления на торги
ноябрь 2009 г.
ноябрь 2009 г.
ноябрь 2009 г.
ноябрь 2009 г.
Цена предложения, долл. США/ кв. м.
 
2 520
2 203
2 328
Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:
на объем передаваемых прав на здание;
на объем передаваемых прав на земельный участок;
на финансовые условия;
на условия продажи;
на дату продажи;
на местоположение;
на площадь здания;
на состояние помещений;
на наличие парковки, охраны и т.д.
Обоснование корректировок
Объем передаваемых прав на здание
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости (владение, распоряжение и пользование) и право аренды на земельный участок.
Объем передаваемых прав аренды на земельный участок
Разница в стоимости между оцениваемым земельным участком и сопоставимым объектом определяется разницей в объемах передаваемых прав. Права долгосрочной и краткосрочной аренды имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как права аренды земельных участков объектов-аналогов и оцениваемого объекта находятся в долгосрочной аренде.
Корректировка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на снижение цены в процессе торгов
По мнению оценщика, объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 5%.
Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи
Поскольку в расчетах используется объективная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на местоположение
В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект находятся в Центральном Административном округе г. Москвы.
Корректировка на площадь объекта
Определение величины корректировки проводилось методом парных продаж. Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 4,01, оцениваемого объекта и объекта-аналога № 2 – 2,88; площади объектов №2 и №3 отличаются незначительно, корректировкой между данными объектами можно пренебречь.
Объект № 2 принимаем в качестве базового при расчете поправок. Соотношение цен за 1 га между объектами №2 и №1 составляет 0,97, то есть уменьшение площади объекта в 4 раза приведет к увеличению стоимости 1 кв. м. на 3%. С учетом того, что площадь объекта – аналога №2 меньше оцениваемого объекта в 3 раза, поправка к стоимости объекта-аналога №2 равна 3%, №3 – 2,15%, №1 – 6%.
Корректировка на состояние объекта
В нашем случае корректировка по данному фактору для объектов-аналогов равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект находятся в отличном техническом состоянии.
Корректировка на наличие парковки, охраны и т.д.
В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект имеют в наличие все необходимые элементы дополнительных условий.
Веса аналогов
Объект-аналог №3 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому объекту, вследствие чего данному аналогу присвоен наибольший удельный вес – 50%, объекту-аналогу №2 присваивается вес равный 30%, а объекту-аналогу №1 - 20%.
Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различие, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированный цены по сопоставимым объектам недвижимости после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Расчет стоимости методом сравнительного анализа
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены в таблице 16: Таблица №16
Элемент сравнения
Объект оценки
Объекты сравнения
Объект-аналог №1
Объект-аналог №2
Объект-аналог №3
Цена предложения, долл. США/ кв. м.
 
2 520
2 203
2 328
Передаваемые права на здание
право собственности
право собственности
право собственности
право собственности
Корректировка
 
0%
0%
0%
Скорректированная цена, долл. США
 
2 520
2 203
2 328
Передаваемые права на земельный участок
право бессрочной аренды
право бессрочной аренды
право бессрочной аренды
право бессрочной аренды
Корректировка
 
0%
0%
0%
Скорректированная цена, долл. США
 
2 520
2 203
2 328
Финансовые условия
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка
0%
0%
0%
Скорректированная цена, долл. США
2 520
2 203
2 328
Условия продажи
Типичные
Типичные/аукцион
Типичные/аукцион
Типичные/аукцион
Корректировка
0%
0%
0%
Скорректированная цена, долл. США
2 520
2 203
2 328
Снижение цены в процессе торгов
Рыночная стоимость
Цена предложения
Цена предложения
Цена предложения
Корректировка
-5%
-5%
-5%
Скорректированная цена, долл. США
2 394
2 093
2 212
Дата продажи/Дата выставления на торги
ноябрь 2009 г.
ноябрь 2009 г.
ноябрь 2009 г.
ноябрь 2009 г.
Корректировка
0%
0%
0%
Скорректированная цена, долл. США
2 394
2 093
2 212
Местоположение
м. Кузнецкий мост,
м. Театральная,
м. Чеховская
м. Тверская,
м. Чеховская,
м. Маяковская
м. Смоленская,
м. Арбатская
м. Добрынинская,
м. Полянка
Корректировка
0%
0%
0%
Скорректированная цена, долл. США
2 394
2 093
2 212
Физические характеристики:
Площадь здания
920
735,1
2950
2680
Корректировка
 
-6%
-3%
-3%
Скорректированная цена, долл. США цена
2 284
2 156
2 278
Состояние объекта
Евро
Евро
Евро
Евро
Корректировка
0%
0%
0%
Скорректированная цена, долл. США
2 284
2 156
2 278
Наличие парковки, охраны и т.д.
охрана, телефон,парковка, центр класса А2
охрана, телефон,парковка
охрана, телефон, парковка
охрана, телефон, парковка
Корректировка
0%
0%
0%
Скорректированная цена, долл. США
2 284
2 156
2 278
Весовые коэффициенты
0,2
0,3
0,5
Итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки, долл. США
2133
 
 
 
Итоговая стоимость объекта оценки, долл. США
1 962 360
 
 
 
Итоговая стоимость объекта оценки, руб.
57 300 912
Итоговое заключение по сравнительному подходу
Таким образом, стоимость объекта недвижимости, по состоянию на 01.12.2009 г., полученная на основе метода сравнительного анализа продаж, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно:
57 300 912 руб.
Пятьдесят семь миллионов триста тысяч девятьсот двенадцать рублей.
7.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Этапы метода прямой капитализации:
1. Сбор рыночной информации о доходности объектов.
2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
3. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
4. Расчет операционных расходов (ОР).
5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.
6. Расчет ставки капитализации.
7. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.
Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:
, где (4)
- стоимость оцениваемого объекта;
- чистый операционный доход (ЧОД);