Инвестиции в недвижимость

Содержание
Введение
1. Недвижимость как объект инвестиций
1.1. Понятие недвижимости
1.2. Особенности недвижимости как объекта инвестиций
1.3. Роль и значение инвестиций в недвижимость и строительство
1.4. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости
2. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты
2.1. Формы и участники инвестирования в недвижимость
2.2. Инструменты инвестирования в недвижимость
Заключение
Список литературы
Приложение

Инвестиции в недвижимость

В первую очередь важно понимать роль и место рынка недвижимости на современном рынке капитала и в экономической системе в целом, его фундаментальные особенности, структуру, риски инвестирования. Увеличение количества агрегированных портфелей, включающих как финансовые активы (ценные бумаги), так и реальные (недвижимость), повышение их диверсификации, усиливающиеся процессы глобализации на современном рынке капитала — все это существенным образом будет влиять на доходность активов, входящих в портфель. Значительная степень диверсификации (по классам активов) приводит к снижению требуемой доходности для всех активов в составе портфеля, в том числе для недвижимости и ценных бумаг. Это дает конкурентное преимущество тем инвесторам на рынке капитала, портфели которых являются значительно диверсифицированными.
Другой особенностью является то, что, несмотря на повышающийся интерес к рынку недвижимости России, эмпирически еще не была обоснована целесообразность включения первоклассной недвижимости в портфель, составленный из ценных бумаг. Для российского рынка не была проведена оценка агрегированных портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость, по показателям доходности и риска. При этом инвестор должен принимать во внимание такие особенности рынка недвижимости, как недостаточная ликвидность, низкий уровень информационной эффективности, барьеры входа на рынок, проблемы измерения, транзакционные издержки и др. Для России это могут быть еще и несовершенство законодательства в области земельного права, значительная зависимость инвестора от местных органов власти, риски, связанные с несовершенством градостроительного регулирования, короткие сроки кредитования, зависимость цен на недвижимость от мировых цен на энергоносители и др.
Объем средств, вложенных в российскую недвижимость инвесторами РФ, достиг в 2010 году рекордного за последние семь лет значения в 3,064 миллиарда долларов, свидетельствуют материалы консалтинговой компании Colliers International.7
Как следует из отчета компании, эта сумма превышает даже докризисный уровень 2007 года, когда местные инвесторы вложили в отечественную недвижимость почти 2,56 миллиарда рублей, что на 19,69% меньше уровня прошлого года.
В свою очередь объем вложений российских инвесторов в 2010 году, по сравнению с 2009 годом, вырос на 68,1%.
Всего, исходя из данных консалтинговой компании, на местных инвесторов в прошлом году пришлось почти 82% всех инвестиций в недвижимость РФ.
При этом объем всех вложений - и иностранных, и местных - в отечественную недвижимость в 2010 году, по сравнению с 2009 годом, увеличился на 65% - до 3,738 миллиарда долларов, но оказался на 35,6% меньше, чем в 2008 году, когда был зафиксирован рекордный для рынка недвижимости России объем инвестиций - 5,805 миллиарда долларов.
Кроме того, аналитики компании прогнозируют в этом году существенный рост объемов инвестиций в недвижимость в российских регионах.
В 2010 году, указывают консультанты Colliers International, был зарегистрирован один из самых низких объемов вложений в недвижимость за пределами Москвы и Санкт-Петербурга - всего 5,857% от всех инвестиций. Ниже интерес инвесторов к российским регионам был только в 2009 году, когда в региональную недвижимость было инвестировано меньше 0,8% всех средств, вложенных в недвижимость в России, поясняется в материалах компании.8
1.4. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости
Экономические методы воздействия государства на инвестиционную деятельность в большей степени подходят для современного состояния экономики РФ, чем административные, хотя иногда их трудно разграни­чить между собой. Экономические рычаги, которые использует государство для регулирования экономики, в том числе и инвестиционных процессов, довольно разнообраз­ны, но основными из них являются: налоги, прямое учас­тие государства в инвестиционной деятельности, создание свободных экономических зон, перераспределение доходов и ресурсов, ценообразование, создание благоприятных усло­вий для привлечения иностранных инвестиций, кредитно-финансовые механизмы.
Административные, то есть методы прямого воздействия, должны использоваться государством в том случае, если экономические методы неприемлемы или недостаточно эф­фективны при решении той или иной задачи.
С целью создания нормальных условий для предпринимательской и инвестиционной деятельности, для стабилизации и подъе­ма экономики государство должно проводить соответству­ющую фискальную, инвестиционную, научно-техническую, ценовую, амортизационную, кредитно-финансовую и дру­гие виды политики, при реализации которых оно исполь­зует в комплексе как экономические, так и администра­тивные методы.
Административные методы государственного управле­ния инвестиционным процессом могут использоваться, когда речь идет об объектах государственной собственности. Они заключаются в непосредственном воздействии на эти объек­ты и протекающие в них процессы со стороны государ­ственных органов управления, обладающих соответствую­щими полномочиями.
Косвенное государственное управление инвестиционным процессом заключается во влиянии государства на этот процесс, оказываемом посредством установления правил, норм и ограничений, подлежащих соблюдению в процессе осуществления инвестиционной деятельности.
В основном инвестиционная деятельность в России со стороны государства регулируется прямым воздействием на структуры государственного сектора и косвенным воз­действием на структуры негосударственного сектора эко­номики. Но есть отдельные формы воздействия на оба сек­тора одновременно, которые следует отнести к способам косвенного воздействия.
Это формы государственного ре­гулирования экономики страны и в том числе инвестици­онной деятельности, которые реализуются через институты бюджетно-финансовых и денежно-кредитных систем. Важнейшую роль при этом играет принятие и исполнение бюджета страны и регионов.
Регулирование кредитов, курса национальной валюты, варьирование денежной массы, сокращение или увеличе­ние государственных расходов, таможенное и особенно на­логовое регулирование имеют прямую связь с инвестици­онной деятельностью в стране. Эти инструментарии ис­пользуются всеми органами высшего эшелона власти Рос­сии: Президентом РФ, Федеральным собранием РФ, Правительством РФ, Центральным Банком РФ.
Можно выделить пассивные и активные методы государственного воздействия на инвестиционный процесс. Использование пассивных методов связано с информиро­ванием участников воспроизводственной деятельности об условиях производства, реализации и потреблении про­дукции в народном хозяйстве страны.
Они включают так­же обоснование перспектив социально-экономического раз­вития страны; определение степени инвестиционной ак­тивности с выявлением приоритетов, которым отдаст пред­почтение правительство страны в предстоящие годы, с разработкой индикативного плана развития экономики и инвестиционного плана как его составной части.
Набор активных методов стимулирования инвестиций связан с использованием действенных рычагов воздействия государства на экономические процессы, таких, как пря­мые государственные инвестиции в развитие отдельных секторов экономики, предоставление гарантий под инвес­тиции в наиболее важные для государства сферы экономи­ки, предоставление налоговых льгот, налоговых каникул для отдельных видов инвестиций.
2. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты
2.1. Формы и участники инвестирования в недвижимость
Существуют   различные   классификации   форм   финансирования инвестиций в недвижимость: 
1. по правовому статусу инвестора частные и государственные);
2. по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);
3. по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников,   или   активная форма   инвестирования,   и   инвестиции участием посредников, или пассивная форма инвестирования).
В качестве посредника может выступить институциональный инвестор. Формы инвестиционных институтов, работающих на рынке недвижимости.       Инвестор собственного капитала владеет правом собственности на недвижимость. Типичная мотивация инвестора — получение будущих выгод от вложений, произведенных сегодня. Именно инвестор собственного капитала инициирует процесс инвестирования и принимает решения об условиях и методах инвестирования.
Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капитала имеет право на получение платежей по долговым обязательствам, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие в доходах от всего инвестированного капитала.  Арендатор является косвенным участником процесса финансирования, временно владеющим правом пользования объектом недвижимости. Параметры арендного договора могут оказать существенное влияние на инвестиционно-финансовые решения. Государство, с одной стороны, является косвенным участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные ограничения на остальных участников процесса финансирования инвестиций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятельным инвестором собственного капитала (средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).
Формы инвестирования можно классифицировать по правовым формам сделок, сообразно цели, которую преследуют. В этой связи выделяются три группы форм:
1. формы связанные с отчуждением недвижимого имущества, влекущие переход права собственности:
продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ;
продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ;
мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ;
дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ;
пожертвование, ст. 282 ГК РФ;
ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583, 601 ГК РФ;
строительного подряда, ст. 740 ГК РФ;
участия в долевом строительстве, ст. 4 Закон об участии в долевом строительстве;
2. формы без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности:
аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ;
аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ;
залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК   РФ;  
аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ;
найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ;
финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»);
3. формы связанные с акцессорными или дополнительными к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом:
уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом;
перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом;
соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») в отношении недвижимости;
уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др. 9
Субъектный состав рынка недвижимости представлен на рис. 2.1.
Рис. 1 Субъектная структура рынка недвижимости, где:
А — Сектор развития (создания) объектов недвижимости (первичный рынок):
1 — инвесторы (дольщики), кредиторы, проектировщики, строители;
2 — застройщики (девелоперы, редевелоперы).
B — Сектор оборота прав на недвижимость (вторичный рынок):
4 — риэлтеры, брокеры, оценщики;
5 — продавцы (арендодатели).
C — Сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости:
8 — системы объектов недвижимости: муниципальный, едомственный, частный жилой, земельный фонд;
9 — управляющие объектами недвижимости.
3 — покупатель (арендатор);
6 — профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе, исследователи и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т. е. организации;
7 — институциональные участники: органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельных кадастров, зонированием территорий, оформлением землеотводов; региональные органы архитектуры и градостроительства; органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; судебная система
Текущая кризисная ситуация в целом характеризуется разрывом цепочек, переходом на предоплату, уменьшение ликвидности и панической реакцией большинства игроков. В базовой для экономики отрасли – строительство – кризис неплатежей. Началась торговля долгами, как было в 90-ые годы в России.
Пик кризиса на рынке девелопмента в России может прийтись на конец первого полугодия 2009 года, когда у большинства строительных компаний наступит кассовый разрыв между поступлениями от продаж уже построенной недвижимости, платежами поставщикам и подрядчикам и окончанием резерва. Это объясняется тем, что продажи практически прекратились, а ипотека как фактор, поддерживающий спрос на жилье, практически умерла. Это уже привело к обвалу стоимости акций ряда девелоперов (например, акций «ПИК», Evraz Group до 95% от максимума, на май 2008 г.). 
В качестве примера рассмотрим инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт – Петербурга (иллюстрированный материал см. приложение).
На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга постепенно восста­навливается инвестиционная актив­ность. Крупных инвесторов по-прежнему немного, однако, существующие крайне активно ищут объекты для инвестиций и готовы к быстрым и эффективным сдел­кам. Наиболее яркими примерами стали крупнейшие с начала 2010 г. инвестици­онные сделки: продажа ТРК «Южный По­люс» на Пражской ул., 48 (площадь ком­плекса - 35 000 кв. м, сумма сделки (за продажу части комплекса около 27 000 кв. м) - $38 млн, ставка капитализации - 15%); продажа торгово-офисного цент­ра на Владимирском пр., 23 девелоперской компании «Ренессанс Констракшн» (площадь здания - 11 715 кв. м, сумма сделки - $25,5 млн, ставка капитализации - 12%).
Также в I полугодии 2010 г. ряд сделок был заключен в сегменте стрит-ритейла (традиционной популярностью пользует­ся Невский проспект, Большой проспект и другие центральные торговые улицы с хорошей проходимостью), а так­же в сегменте небольших офисных поме­щений, которые компании приобретали под собственные нужды. Однако предло­жение таких объектов по-прежнему весь­ма ограничено.
Крупные российские банки вновь начали рассматривать возможность предостав­ления проектного финансирования, ос­новная причина - их текущая излишняя ликвидность. Активность проявляют и иностранные оанки, в основном, предо­ставляя рефинансирование под прино­сящие стабильный доход активы. По со­стоянию на июль 2010 г. ставки финан­сирования составляют в долларах 9-12%, в рублях 12-15%.
В посткризисное время профиль ин­вестора в коммерческую недвижимость значительно изменился. До середины 2008 г. сделки в сфере коммерческой недвижимости и земли проводили, пре­имущественно, западные инвестицион­ные фонды и девелоперские компании. Рынок был «перегрет», более 100 ком­паний заявляли о своем намерении ин­вестировать миллионы долларов в не­движимость Северной столицы. Сегодня основными игрокам на рынке являются порядка 20-30 средних и крупных инвес­торов, но все они настроены на активные действия и готовы приобретать объекты.
Условно их можно разделить на несколь­ко кластеров:
• Строительные компании, специализи­рующиеся на рынке жилой недвижи­мости и активно пополняющие свой «земельный банк» с целью обеспечить себя работой над новыми проектами (в период осень 2008 г. - весна 2010 г. ими практически не совершалось сде­лок по приобретению участков, и сегод­ня они находятся в ситуации, когда по окончанию работы над текущими про­ектами в 2011-2012 гг. у них может не быть новых объектов строительства).
• Частные инвесторы, приобретающие объекты сто­имостью в диапазоне от $1 млн до $40 млн. Приоритетными для них являются торговая и офисная недвижимость, при­носящая арендный доход.
• Западные инвестиционные фонды, на­ибольшую активность из которых про­являют скандинавские и западноевро­пейские структуры. Сегодня многие из них ведут активный поиск объектов в сфере коммерческой недвижимости, ориентируясь на срок окупаемости от 7 до 9 лет. Их основной ориентир - круп­ные объекты офисной недвижимости. Однако главной проблемой по-прежне­му остается отсутствие на рынке качественного инвестиционного продукта.
• Производственные и ресурсные компа­нии, которые приобретают складскую и офисную недвижимость под собствен­ные нужды (размещение производства и складирование товаров, размещение персонала крупных компаний в значи­тельно подешевевших офисных центрах).
• Объем закрытых в III квартале сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в России составил около $700 млн, а за период с января по сентябрь 2010 г. – $2,6 млрд.
• Наиболее высокая активность наблюдается в офисном сегменте рынка – примерно 70% от общего объема сделок с начала года.
• Благодаря активизации банковского кредитования в III квартале возобновилась реализация нескольких девелоперских проектов.
• Подавляющая доля предоставленных девелоперам кредитов остается за крупнейшими российскими банковскими структурами с государственным участием.
• Некоторые компании вновь вернулись к внимательному изучению возможностей привлечения капитала на открытом рынке.
Как и в первой половине 2010 г. благодаря активизации банковского кредитования в III квартале возобновилась реализация еще нескольких девелоперских проектов. Подавляющая доля предоставленных кредитов остается за крупнейшими российскими банковскими структурами с государственным участием.
В то же время, рынок стал демонстрировать признаки восстановления, которые были не характерны для него на протяжении предыдущих более чем полутора лет.
В частности, после длительного перерыва была заключена крупная сделка по рефинансированию действующих объектов с участием иностранного банка – соглашение между IMMOFINANZ и Nordea Bank. Возрождение деятельности крупных западных банков на российском рынке недвижимости весьма полезно, так как в перспективе это будет способствовать снижению общего уровня процентных ставок по кредитам и улучшению условий кредитования в целом.
Некоторые компании вновь вернулись к внимательному изучению возможностей привлечения капитала на открытом рынке (например, в рамках IPO). Таких операций не проводилось с момента начала кризиса в России осенью 2008 г.
Посредством выхода на открытый рынок девелоперы рассчитывают получить доступ к финансовым ресурсам на более выгодных условиях по сравнению с банковскими кредитами, которые пока еще остаются весьма дорогими в обслуживании.
Объем закрытых в III квартале 2010 г. сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости составил около $700 млн, а за период с января по сентябрь 2010 г. – $2,6 млрд. Наиболее высокая инвестиционная активность наблюдается в офисном сегменте рынка – примерно 70% от общего объема всех сделок с начала года. При этом покупатели приобретают объекты как для собственных нужд, так и с акцентом на инвестиционную составляющую, чего практически не было в 2009 г. За весь 2010 г. суммарный объем сделок может достигнуть $3,3-3,5 млрд. Кроме того, итоги III квартала свидетельствуют о восстановлении девелоперской активности на региональном уровне.
2.2. Инструменты инвестирования в недвижимость
Инструменты инвестирования в недвижимость:
• Собственный свободный капитал
• Заёмные средства
• Ипотека