"Право частной собственности на землю; проблемы и перспективы развития"

Введение
1. Понятие права частной собственности на землю.
2. Состояние и развитие законодательства, регулирующее право частной собственности на землю
2.1. Конституционное и гражданское право частной собственности на землю
2.2. Право частной собственности на землю, закреплённое земельным законодательством
2.3. Проблемы в соотношении гражданского и земельного законодательства в регулировании частной собственности на землю
3. Право собственности на землю и проблема её разграничения
Заключение
Библиография

"Право частной собственности на землю; проблемы и перспективы развития"

В ч. 3 ст. 36 записано, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального законодательства. Это означает, что субъекты Федерации на основе федерального закона могут издавать свои земельные законы, но они не должны противоречить конституционным федеральным и федеральным законам. Поскольку вопросы владения, пользования и распоряжения землей, как это предусмотрено ст. 72 Конституции, находятся в совместном ведении РФ и субъектов Федерации, то последние могут, не ожидая издания федерального закона, издавать свой собственный земельный закон. Но если в дальнейшем по этим же вопросам будет издан федеральный закон, то закон субъекта Федерации приводится в соответствие с федеральным законом. Иными словами, в случае противоречия между федеральным законом и иным нормативнымактом, изданным в РФ, действует федеральный закон (ст. 76).
Право частной собственности граждан и их объединений возникает в порядке и способом, определенными законодательством РФ и ее субъектов.
Законом предоставлено право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность, продавать их другим гражданам РФ независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. При этом использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законом, не допускается.
Граждане, имеющие земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные предельные нормы. При этом гражданам дано право приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене. Данное положение, однако, распространяется лишь на граждан, купивших земельный участок в собственность после 1 января 1991 г.4
Продажа земельного участка производится его собственником самостоятельно путем заключения договора с покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. Договор купли - продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Собственники земельных долей вправе: передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства; продать или подарить земельную долю; обменять ее на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.
Указанные сделки с земельными долями осуществляются с учетом ранее принятых обязательств собственниками земельных долей. Возмездное отчуждение земельных долей производится с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК (о преимущественном праве покупки доли остальными участниками долевой собственности).
2.2. Право частной собственности на землю, закреплённое земельным законодательством
Глава 3 Земельного кодекса РФ посвящена регламентации основных положений, связанных с собственностью на землю в России: понятию такой собственности, ее видам, определению круга субъектов собственности на землю. Понятие объекта права собственности на землю закреплено в ст. 6 ЗК. Таким объектом считается земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки определены в соответствующих статьях гл. V ЗК, ограничения и прекращения права собственности на земельные участки - в гл. VII ЗК. Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим. Например, для юридического лица это возможность числить его на своем балансе.
Пользование землей - это возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. В соответствии со ст. 40 ЗК собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.5
Правомочие распоряжения состоит в возможности для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д.
В соответствии со ст. 209 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
По земельному законодательству земля должна использоваться прежде всего в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Собственник земельного участка должен осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий, выполнять иные обязанности, предусмотренные ЗК и иными федеральными законами.
Законом предусмотрено также ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, ст. 27 ЗК установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 ЗК предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.
Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК).
Земля в России может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Частной собственностью называется собственность граждан и юридических лиц.
Конституция установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). При этом в ст. 36 специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 - что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК). Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено. От конструкции коллективной собственности законодательство отказалось. Общая собственность по гражданскому праву представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц и является, таким образом, разновидностью частной собственности. Согласно ст. 244 ГК имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок - у сособственников жилого дома, на котором расположен этот участок.6
В соответствии со ст. 213 ГК в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. ЗК установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом).
Возможность иметь имущество (в том числе земельные участки) на праве собственности входит в содержание правоспособности гражданина, признаваемой в равной мере за всеми гражданами.
В ЗК названы случаи, когда иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности. Следовательно, по общему правилу на всех остальных территориях, кроме перечисленных в статье, указанные лица могут приобретать земельные участки в собственность.
Однако в соответствии с ФЗ о введении в действие ЗК иностранные граждане и лица без гражданства не могут приобрести в собственность земельные участки до вступления в силу Указа Президента РФ, устанавливающего перечень приграничных и других территорий, где иностранные граждане и лица без гражданства могут обладать земельным участком на праве собственности.
ФЗ об обороте сельхозземель7 установил запрет на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Указанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Однако действие ФЗ об обороте сельхозземель не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Поэтому собственниками таких земельных участков иностранцы быть могут.
Из юридических лиц собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. При этом общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, предусмотренных их учредительными документами.
Земельные участки могут быть как переданы в собственность хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям.
Согласно п. 2 ст. 213 ГК количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.8
3. Проблемы в соотношении гражданского и земельного законодательства в регулировании частной собственности на землю
Одной из важнейших проблем для понимания природы права собственности и других вещных прав граждан на земельный участок является их определение, прежде всего как гражданских, цивильных. Остро дискуссионным в связи с этим является вопрос о размежевании и взаимодействии гражданского законодательства с земельным, природоохранным и другим специальным законодательством. Значение этого состоит в том, что выбор соответствующих норм при правоприменении имеет немаловажное практическое значение для упорядочения общественных отношений, определения вещных и иных прав на земельные участки, границ их осуществления, решения экологических и иных насущных проблем. Все вместе это будет служить безопасному, долгому и наиболее полному осуществлению права собственности и других вещных прав на земельные участки.
Важным является видеть отличие между понятиями "отрасль права" и "отрасль законодательства". Как известно, институт права собственности является институтом гражданского права. В связи с этим отношения по поводу владения, пользования, распоряжения и регистрации прав граждан на землю возникают в сфере, основанной на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности субъектов права, следовательно, регулируются и охраняются специфическими методами гражданского права. Отношения, возникающие по поводу привлечения граждан к административной ответственности за нарушения в области землепользования, входят в предмет земельного и других публичных отраслей права. Причем правила, которые нарушены, устанавливаются нормами земельного или другого публичного права, регулирующего отношения по использованию земель. Поэтому логично вывести запрет на привлечение к ответственности, в частности, по нормам земельного законодательства, за нарушения в области землепользования, урегулированного нормами гражданского права, хотя и содержащиеся в актах земельного законодательства.9
Нормы гражданского права могут содержаться в актах земельного законодательства, и наоборот. Такой прием юридической техники широко распространен в действующем законодательстве. Так, нормы гражданского права получили развитие и конкретизацию в ЗК РФ и посвящены институтам владения, пользования, распоряжения и регистрации прав, применительно к особенностям такого объекта прав, как земельный участок. Такие нормативные положения, содержащиеся в ЗК РФ, развивают положения гл. 17 ГК РФ. Поэтому мы не вправе не использовать нормы земельного законодательства, посвященные объектам гражданских прав. Нормы актов гражданского законодательства применяются с учетом того, что они носят бланкетный характер, отсылают к нормам гражданского права, содержащимся в актах земельного законодательства. Нормы земельного и других публичных отраслей законодательства представляют собой изъятия, ограничения, приспособления и дополнения к общим правилам, регулирующим осуществление права собственности и других вещных прав на землю. В этом смысле следует понимать п. 3 ст. 3 ЗК РФ, согласно которому имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и другими указанными в статье отраслями законодательства.
Итак, земельное законодательство носит комплексный характер, содержит как свои специфические нормы, так и нормы гражданского права, регулирующие и охраняющие отношения, складывающиеся в области землепользования своим особым методом, с соответствующими бланкетными изъятиями, ограничениями, приспособлениями, которым в актах земельного законодательства придается специальный характер. Такой вывод не противоречит положениям п. 1 ст. 3 ЗК РФ о регулировании земельным законодательством отношений по использованию и охране земель как основы жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также, например, правилам ст. 260 ГК РФ, допускающей ограничения осуществления права собственности на землю на основании закона. Так, в частности, гражданским законом ограничивается пользование земельным участком пределами его назначения.
3. Право собственности на землю и проблема её разграничения
Действующее российское законодательство закрепляет принцип плюрализма прав собственности на землю: юридически равноправными признаются право собственности на землю РФ (федеральная собственность), субъектов Федерации, муниципальных образований, юридических и физических лиц (ст. 9 Конституции РФ, гл. III Земельного кодекса РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ).
Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Одной из характерных особенностей нового российского законодательства является установление особого правового режима владения землей иностранными гражданами и юридическими лицами, а также лицами без гражданства. Действующее законодательство содержит определенные ограничения для указанных категорий лиц, например:
соответствующие права таких лиц на земельные участки должны быть во всех случаях оплачены и ни при каких обстоятельствах не могут передаваться безвозмездно (п. 5 ст. 28 ЗК РФ), в отличие от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в ряде оговоренных случаев могут приобретать такие права безвозмездно;
иностранным юридическим и физическим лицам, а также лицам без гражданства запрещается иметь в собственности землю в приграничных районах (перечень которых должен быть определен Указом Президента РФ), а также на иных установленных особо территориях, определяемых федеральным законом (ст. 15 ЗК РФ).10
Кроме того, законодательство устанавливает определенные ограничения в отношении приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения:
иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 8 Федерального закона от 25 октября № 137-ФЗ 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ"; ст. 3 Закона РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
российские юридические лица, в уставном (вкладочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Этот Закон вступает в силу с 28 января 2003 г.);
субъекты РФ должны установить предельные минимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также предельные общие размеры сельскохозяйственных земель, которые одновременно могут находиться в частной собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин и его родственники имеют право распоряжаться более 50% голосов; при этом такой лимит общей площади земель сельскохозяйственного назначения на территории одного субъекта РФ не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно - территориального образования.