Порядок регистрации прав наследников на недвижимое имущество при его разделе

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. РАЗДЕЛ НАСЛЕДСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА:
НЕОБХОДИМОСТЬ РЕГИСТРАЦИИ
2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПЕРЕХОДЯЩИЕ В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ
3. МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ОФОРМЛЕНИЯ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ В ПРАКТИКЕ ОРГАНОВ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
Задача № 37
Задача № 40
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Порядок регистрации прав наследников на недвижимое имущество при его разделе

Таким образом, при разделе жилых помещений между наследниками дополнительно должно быть представлено соответствующее соглашение о разделе наследства.
В некоторых субъектах Российской Федерации для государственной регистрации права собственности наследника на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования, требуют представления иных документов, подтверждающих наличие условий для перехода права от наследодателя к наследнику (например, свидетельства о смерти наследодателя24), что, на наш взгляд, не имеет под собой никаких правовых оснований.
Свидетельство о праве на наследство, которое для государственной регистрации права наследника на перешедшее к нему жилое помещение требуется представить с учетом абз. 5 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является надлежащим документом, подтверждающим переход соответствующего права. Это официальный документ, подтверждающий наследственные права лица на имущество, в том числе на жилое помещение, умершего гражданина. Юридическое значение этого документа определяется его правоподтверждающим характером, публичным порядком его выдачи и получения. Учитывая подтвержденные Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 1998 г. N 15-П25 и от 23 декабря 1999 г. N 18-П26 гарантии доказательственной силы и публичного признания нотариального акта, свидетельство о праве на наследство служит исчерпывающим доказательством наличия права на жилое помещение, перешедшее к наследнику в порядке наследования. Поэтому, требуя от наследника при регистрации его права на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования, представления, например, свидетельства о смерти наследодателя, тем самым регистрирующий орган (государственный регистратор прав), по существу, ставит под сомнение правоподтверждающий характер свидетельства о праве на наследство и в конечном итоге правомерность действий, совершенных нотариусом в рамках конкретного наследственного дела.
С учетом изложенного важное значение приобретает правовая экспертиза свидетельства о праве на наследство, при которой регистрирующий орган изучает представленное свидетельство на предмет его подлинности и достоверности, на соответствие его формы и содержания требованиям законодательства. При этом должно быть установлено отсутствие противоречий между заявленным и уже зарегистрированным правом на конкретное жилое помещение, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.
В частности, по результатам таких действий может быть вынесено решение о приостановлении государственной регистрации. Перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а также порядок и сроки ее приостановления определены ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Так, приостановление государственной регистрации может проводиться по трем основаниям: по инициативе правообладателя, по инициативе регистратора, по судебному решению.
С учетом указанной статьи и особенностей института наследования основанием для приостановления государственной регистрации права наследника по инициативе регистратора может стать следующее основное обстоятельство: возникновение у регистратора права сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, и прежде всего в связи с сомнениями относительно подлинности представленного свидетельства о праве на наследство и достоверности указанных в нем сведений.
Основанием для приостановления по инициативе правообладателя в соответствии с названным Федеральным законом является его письменное заявление или заявление уполномоченного им лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Согласно данному Федеральному закону в заявлении должны быть указаны причины для приостановления и срок приостановления. Однако указанный Федеральный закон не содержит перечня таких причин. По мнению одних представителей юридического сообщества, регистратор прав может принять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. В таком случае проводится аналогия с нормами гражданского процессуального и арбитражного процессуального законодательства и к таким причинам относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; утрату гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др27. Некоторые другие представители указанного сообщества, не соглашаясь с указанной позицией, напротив, считают, что законодатель предоставляет правообладателям возможность самостоятельно определять причины (уважительные для него) для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению28. Представляется, что первая из приведенных позиций более логична с точки зрения принципов построения института государственной регистрации прав, однако, к сожалению, она не имеет под собой достаточного законодательного обоснования. При этом, не вдаваясь подробно в изложение существа аргументов в пользу данной позиции, полагаем необходимым рассмотреть возможность приостановления по инициативе наследника регистрации его права на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования.
В частности, в отличие от других случаев государственной регистрации права (при купле-продаже, мене и др.), когда соответствующее право считается перешедшим к другому лицу только после государственной регистрации такого перехода, при наследовании жилого помещения право считается перешедшим со дня открытия наследства, то есть до соответствующей государственной регистрации. Учитывая, что государственная регистрация прав носит заявительный характер, то регистрирующий орган начнет процедуру регистрации уже перешедшего права только на основании заявления соответствующего наследника (хотя по большому счету в целях обеспечения достоверности Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним такая регистрация должна была бы производиться при идеальных законодательных условиях в так называемом автоматическом порядке). При этом относительно уже имеющихся у наследника прав действуют императивные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 4, абзац 3 пункта 2 статьи 13 названного Федерального закона). Таким образом, с учетом данного принципа обязательности регистрации вызывает большое сомнение возможность приостановления регистрации по инициативе наследника.
Подав заявление, наследник уже не вправе оказывать воздействие на процедуру регистрации, растягивая ее во времени. Регистрирующий же орган должен учитывать указанные требования законодательства Российской Федерации об обязательности регистрации права при принятии решения о приостановлении регистрации по инициативе наследника. При этом, на наш взгляд, даже такая причина, рассматриваемая вышеуказанными авторами в качестве уважительной, как смерть наследника, не может служить основанием для приостановления либо отказа в регистрации, поскольку, как уже указывалось, в данном случае регистрация носит не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Регистрация же права умершего наследника будет являться подтверждением факта принадлежности данному лицу, например, жилого помещения на день его смерти.
С учетом Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для приостановления регистрации права наследника на жилое помещение, перешедшее к нему в порядке наследования, также может быть определение или решение суда. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена на неопределенный срок. Приостановление регистрации по указанному основанию является обязательным.
В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В частности, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с названным Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;
- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Представляется, что из вышеуказанного перечня основаниями отказа в государственной регистрации права наследника на жилое помещение могут являться следующие:
- с заявлением о регистрации права обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;
- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Например, если в свидетельстве о праве на наследство отсутствует описание, информация о месте расположения или адрес жилого помещения, отсутствует вид регистрируемого права, то в регистрации может быть отказано на основании того, что представленное свидетельство по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, а также при неправильном указании объекта права - на основании имеющихся противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. В частности, необходимо иметь в виду, что, несмотря на установленную законодателем презумпцию возникновения права собственности на принятое наследство со дня открытия наследства, не исключена ошибка нотариуса, которая может найти свое отражение в свидетельстве о праве на наследство, являющемся основанием для государственной регистрации соответствующего перехода права.
Следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 1165 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.
Решение об отказе должно быть принято в письменной форме с обязательным указанием мотивов для отказа в общий месячный срок, установленный для регистрации, либо с учетом сроков, определяемых для приостановления государственной регистрации. При этом мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации.
В заключение следует отметить, что развитие института собственности на жилые помещения в России предопределило особое место жилой недвижимости в правовом регулировании наследственных отношений в целом. Эта особая роль прослеживается на протяжении всей истории развития отечественного законодательства. Принятие двух новейших кодифицированных законодательных актов - Гражданского и Жилищного кодексов29 - определило четкий вектор на укрепление института наследования вообще и наследования жилых помещений в частности. Однако, как показывает анализ вышеуказанных проблем, необходимо дальнейшее взаимное согласование норм гражданского и жилищного законодательства, а также законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ОФОРМЛЕНИЯ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ В ПРАКТИКЕ ОРГАНОВ ФЕДЕРАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ
В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации. Несмотря на то, что право собственности на недвижимое имущество возникает со дня открытия наследства (смерти наследодателя), наследник должен получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать свои наследственные права в Едином государственном реестре прав, получив при этом в качестве правоудостоверяющего документа свидетельство о государственной регистрации прав, что позволяет наследнику осуществлять правомочия собственника. В свидетельстве о праве на наследство специально указано, что право собственности по свидетельству подлежит регистрации. В случае спора наследственные права на соответствующее имущество устанавливаются решением суда, т.е. оно фактически заменяет свидетельство о праве на наследство, поскольку право собственности на наследственное имущество, установленное судом, также должно быть зарегистрировано30.
В ст. 17 Закона о государственной регистрации среди оснований для государственной регистрации названы именно эти документы: свидетельство о праве на наследство как специальное основание и вступившие в законную силу судебные акты как общее основание в случаях, когда спор о праве собственности разрешает суд.
Практика органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствует о том, что достаточно часто в качестве оснований для регистрации права собственности на наследственное имущество представляются определения судов об утверждении мировых соглашений. Нередко в таких определениях специально указывается, что, например, "настоящее соглашение, утвержденное судом, является основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество и перехода права на квартиру"31 или "право собственности на указанные доли в имуществе возникает со дня регистрации указанного мирового соглашения в Москомрегистрации"32.
В оценке значения мировых соглашений, утвержденных определениями судов, между судебными и регистрационными органами существуют серьезные разногласия.
В анализе, посвященном проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, переходящее в порядке наследования, который был проведен Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве в 2006 году, высказано отрицательное отношение регистрационных органов к практике утверждения судами мировых соглашений, в рамках которых стороны устанавливают наследственные права на недвижимое имущество. В обоснование такой позиции в Обзоре отмечено, что "мировое соглашение согласно процессуальному законодательству является гражданско-правовой сделкой (договором) с условиями, к которым пришли стороны, окончив дело мировым соглашением... Данный документ не может служить основанием для регистрации наследственных прав. Права сторон по мировому соглашению не являются правами, установленными (признанными) решением суда, разрешающим дело по существу и признающим право в порядке наследования. В данном случае сами стороны признают за собой наследственные права".
Аналогичные доводы с теми или иными дополнительными аргументами приводятся в конкретных сообщениях регистрационных органов об отказе в государственной регистрации. Так, в письме, адресованном О., дополнительно указано, что в соответствии с п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основаниями для регистрации наследственных прав могут являться свидетельство о праве на наследство, либо свидетельство о праве на наследство и соглашение о разделе наследства, либо решение суда, разрешающее дело по существу и признающее право собственности в порядке наследования.
Следует отметить, что обострению разногласий между судебными и регистрационными органами в основном послужило внесение изменений в ст. 17 Закона о регистрации прав. Если ранее в качестве оснований для регистрации прав назывались вступившие в законную силу судебные решения, то теперь речь идет о вступивших в законную силу судебных актах33.
В соответствии со ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, к числу которых относятся судебные приказы, решения и определения судов, являются обязательными и подлежат неукоснительному исполнению. Отсюда следует, что утверждение мирового соглашения определением суда делает его юридически значимым документом.
Именно это обстоятельство послужило, очевидно, причиной корректировки практики регистрационных органов, но не устранило разногласий в оценке мировых соглашений. Так, в письме государственного регистратора, адресованном К., было отмечено, что регистрация права на основании мирового соглашения проводится в общем порядке, на который не распространяется правило о недопустимости отказа в регистрации, закрепленное применительно к вступившим в силу судебным решениям в п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации. Сам же отказ в государственной регистрации был мотивирован тем, что поскольку мировое соглашение является сделкой и регулируется не только процессуальным, но и гражданским законодательством, то в силу ст. 1165 ГК РФ мировое соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, может быть заключено наследниками только после выдачи им свидетельства о праве на наследство.
В другом письме, адресованном Г., об отказе в государственной регистрации права на основании утвержденного судом мирового соглашения было отмечено, что согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления сторон сделки. Однако с заявлением о регистрации обратились не все стороны.
В результате в действующей практике регистрационных органов выработана позиция, согласно которой мировые соглашения могут служить основанием для регистрации наследственных прав на недвижимое имущество только тогда, когда на государственную регистрацию представляется мировое соглашение о разделе наследственного имущества. При этом, если указанные наследственные права ранее не были зарегистрированы, на регистрацию представляются одновременно свидетельства о праве на наследство34.