Повышение эффективности государственных мер по стабилизации и развитию рынка недвижимости в условиях мирового финансового кризиса

Содержание

Введение
1.Состояние рынка недвижимости
1.1 Аналитические прогнозы и реальная картина рынка недвижимости
1.2 Ценовая модель жилья в условиях кризиса (на примере Москвы и Московской области)
2.Антикризисные меры
2.1 Действия Москвы по урегулированию и стабилизации рынка недвижимости. Правовая основа вопроса восстановления ценового уровня на жилье
2.2 Инновационные меры по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости в Москве
2.3 Усовершенствование градостроительного законодательства, как основная мера по реструктуризации государственного регулирования недвижимости для решения проблемы доступного жилья
3.Предлагаемые решения проблем государственного регулирования рынка недвижимости
3.1Определение технической модели регулирования
3.2 Проспект
Заключение
Список использованной литературы
Приложение 1
Государственное регулирование кризисных ситуаций в недвижимости (схема)

Повышение эффективности государственных мер по стабилизации и развитию рынка недвижимости в условиях мирового финансового кризиса

7. последовательная реализация концепции единого объекта недвижимого имущества, предусматривающей, что если иное не установлено законом или договором, право собственности на земельный участок распространяется на прочно связанные с ним объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства и объекты инженерной инфраструктуры.
По моему мнению, наиболее эффективным инновационным методом будет то, что государственный учёт должен включать процедуру удостоверения планов земельного участка, здания, строения, сооружения и отдельных помещений.
При формировании новых объектов недвижимости или при преобразовании существующих органами местного самоуправления должно осуществляться предварительное согласование планов объектов недвижимого имущества на их соответствие градостроительнойи проектной документации, правилам землепользования и застройки, а также иным требованиям, предъявляемым органами местного самоуправления к развитию объектов недвижимости.11
Формирование различных информационных систем в сфере недвижимости.
Объем и состав собираемой информации может определяться как федеральным законодательством, так и собственными решениями субъектов федерации и органов местного самоуправления.
На базе соответствующей информации и на основе федеральной методики лицензированными организациями может проводиться кадастровая оценка земли и иной недвижимости в целях налогообложения, а результаты оценки будут утверждаться органами местного самоуправления. В дальнейшем - в случае введения местного налога на недвижимость - могут быть сформированы муниципальные фискальные кадастры, предназначенные для целей налогообложения.
Также необходимо отметить, что скорейшего совершенствования для развития ипотечного кредитования требует система учета недвижимости и регистрации прав. Использованию объектов незавершенного строительства в качестве залога по привлекаемым банковским кредитам препятствует невозможность, согласно нынешней практике, формирования объектов недвижимого имущества и их учета в качестве таковых вплоть до завершения строительства. Интересам кредиторов и заемщиков будет соответствовать иной порядок, позволяющий учитывать в качестве объектов недвижимости земельные участки со всеми существующими или будущими улучшениями, регистрировать права собственности на них и использовать их в качестве залога при получении ипотечных кредитов.
Развитию ипотеки будет способствовать решение вопроса о внеочередном удовлетворении прав кредиторов из стоимости заложенного имущества без всяких оговорок, в том числе и в случае банкротства заемщика.
Принятие закона об ипотечных ценных бумагах, включающего возможность применения механизма секьюритизации активов, позволит более широко привлекать средства инвесторов для целей кредитования развития недвижимости.
2.3 Усовершенствование градостроительного законодательства
По идее, Градостроительный кодекс (см.рис.2.1) должен способствовать реализации конституционных прав граждан на благоприятную окружающую среду и, в частности, формированию рынка доступного жилья в период мирового финансового кризиса. Для этого он должен содержать правовые основы:
- регулирования градостроительной деятельности в интересах граждан, муниципальных образований, субъектов РФ, России;
- информационного обеспечения градостроительной деятельности, способствующего интенсификации и повышению качественного уровня этой деятельности;
- защиты прав участников градостроительной деятельности и прав граждан, связанных с ее последствиями для них.
Рациональная пространственная организация и хорошее обустройство территории, обеспечивающие соблюдения баланса интересов, связанных с ее использованием, необходимы всем гражданам страны, независимо от их социального статуса, возраста, пола или национальной принадлежности, сферы деятельности, в которой они заняты. Исходя из этого, Градостроительный кодекс должен способствовать повышению эффективности использования территории, повышению конкурентоспособности страны на мировом рынке, социальной стабильности. Для этого он должен был содержать правовую базу регулирования пользования недвижимостью на используемой территории, на основе согласования:
- по горизонтали - интересов, связанных с осуществлением различных видов деятельности (отраслей);12
- по вертикали - интересов разного территориального уровня (граждан, владеющих пользующихся и распоряжающихся недвижимостью, муниципальных образований, субъектов РФ и России в целом).
Поддержание такого баланса должно способствовать эффективному использованию территории страны, созданию предпосылок сохранения ее целостности, сосредоточения и развития интеллектуального и экономического потенциала, минимизации опасности чрезвычайных ситуаций и связанных с ними ущербов, повышению качества жизни граждан, повышению конкурентоспособности экономики на мировом рынке.13
Важнейшим из факторов, сдерживающих формирование рынка доступного жилья, остается дефицит платежеспособного спроса. Рынок жилья, доступного узкому слою богатых, ограничен, в силу ограниченного количества представителей этого слоя и сокращения темпов его численного роста. Основным участником рынка доступного жилья должен стать средний класс, который формируется из получающих достойную плату за свой труд наемных работников сферы производства и непроизводственной сферы, в том числе работников науки и искусства, представителей малого бизнеса. Пока доходы представителей этих слоев населения низки, такого рынка не будет.
Особо значимым фактором являются завышенные монопольные цены на продукцию строительного комплекса и часто ее низкое качество. Все более важным фактором становится недостаточная развитость, плохое состояние и отставание развития транспортной и других видов инженерной инфраструктуры.
Причины и средства решения этих проблем профессионалам достаточно хорошо известны. Новым Градостроительным кодексом здесь не поможешь.
Рис 2.1 Усовершенствованная структура выполнения условий градостроительного Кодекса
Однако значимыми факторами, тормозящими формирование рынка доступного жилья, стали некомпетентность в вопросах градостроительной деятельности и коррумпированность органов государственной власти и местного самоуправления, административные барьеры, с которыми связаны, отставание:
1. в обеспеченности градостроительной деятельности квалифицированными кадрами и современными технологиями (работники органов, регулирующих градостроительную деятельность, чаще всего не справляются со своими задачами в силу недостатка квалификации и перегруженности текущей работой или потому, что недостаточно их количество);14
2. в информационном обеспечении градостроительной деятельности (работники органов, регулирующих градостроительную деятельность, инвесторы, проектные и строительные организации, не получают своевременно, в полном объеме, надежную, необходимую для принятия компетентных решений информацию);
3. в разработке градостроительной документации (без которой могут приниматься и принимаются решения, оборачивающиеся при их реализации чрезвычайными ситуациями)
Первоочередными мерами муниципального уровня, по моему мнению, должны стать принимаемые в пределах их компетенции нормативные акты типа постановлений и решений органов представительной власти, глав исполнительной власти и руководства ведомства, обеспечивающего регулирование градостроительной деятельности на территории муниципального образования.
В первую очередь, ими должны стать:
1. новые или обновленные Градостроительные уставы;
2. целевые программы по созданию муниципальных систем регулирования градостроительной деятельности;
3. правила землепользования и застройки.
Это могут быть также Положения:
1. об органе местного самоуправления, непосредственно осуществляющем регулирование градостроительной деятельности;
2. об информационном обеспечении градостроительной деятельности;
3. о порядке подготовки и согласования проектов документов комплексного территориального планирования, документации по планировке территории и проектной документации;
4. об обеспечении профессиональной подготовленности участников градостроительной деятельности;
5. о порядке проведения публичных слушаний документов комплексного
6. о защите затрагиваемых при осуществлении градостроительной деятельности интересов и прав граждан;
7. о порядке финансирования мер по регулированию градостроительной деятельности.
Указанными документами должны быть заложены основы реализации прогрессивных положений нового Градостроительного кодекса применительно к условиям муниципального образования.
Наряду с ними должны разрабатываться и приниматься:
1. целевые программы создания системы регулирования градостроительной деятельности на территории муниципального образования;
2. документы комплексного территориального планирования муниципального уровня, градостроительная документация по планировке и межеванию территории, проектная документация по объектам недвижимости на территории муниципального образования
Итак, в заключении данного раздела необходимо отметить, что доступное жилье в России и Санкт - Петербурге сможет сформироваться только тогда, когда будет более эффективно организовано государственное регулирование рынка недвижимости и укреплена правовая база страны в данном вопросе.
3. Предлагаемые решения проблем государственного регулирования рынка недвижимости
3.1 Определение технической модели регулирования
Содержание понятия государственного регулирования в наилучшей мере раскрывается через общую функциональную модель (техническую модель) управления. Характерными для настоящей предлагаемой модели являются следующие положения:
1. функция регулирования является завершающей в последовательной цепочке функций контроля и анализа;
2. функция контроля несет в себе соответствующее сравнение планов, ожиданий и намерений с учетной информацией, оценками фактического положения дел на рынке (как, например, недополучение доходов бюджета от рыночных продаж объектов недвижимости и по результатам арендного бизнеса);
3. функция анализа, непосредственно предшествующая функции регулирования, выявляет причины отклонений от запланированного, факторы влияния и их меру (как, например, снижение доходов из-за негибкой политики индексации ставок аренды и, как результат, недостаточной заполняемости сдаваемых в аренду помещений, потери при продажах из-за недоучета сезонных колебаний спроса);
4. регулирующая функция, как и ряд других функций, испытывает на себе воздействия внешней среды;
5. регулирующие воздействия на объект регулирования могут осуществляться не только через государственные структуры, но и (в иной форме и иной мере)через негосударственные структуры, а также косвенным образом - через параметры внешней среды (так называемое косвенное и параметрическое регулирование).
Таким образом, содержание регулирующей функции, регулирующих механизмов имеет в качестве своей базы результаты контроля складывающейся ситуации на рынках недвижимости и ее детального анализа, с определением первопричин отрицательных явлений, разработкой альтернативных путей исправления ситуации и выбора лучшего пути. Очевидно, что регулирующая функция государства, определенная функциональной моделью, предложенной в настоящем курсовом проекте, является динамичной, гибко меняющейся а зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений, региональных традиций.
Регулирующая активность региональных центральных органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектах Российской Федерации. Это, например, проявляется в разнообразии управляющих структур, ответственных за развитие имущественных отношений в регионах, в различной степени развития региональной нормативной базы (что, в частности, находит отражение в ежегодно публикуемом уровне инвестиционной привлекательности российских регионов), в различной степени продвижения при создании земельных, градостроительных и иных кадастров.
Содержание понятия системы механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости (как комплекса взаимосвязанных, подчиненных единым целям регулирующих воздействий, в то же время, имеющих свои адресные области приложения) предлагается формировать, используя базовые определения рынка и рыночной стоимости.
Напомним эти определения, имея в виду их применение именно к рынку недвижимости.
Итак, рынок - это некоторое пространство взаимодействия покупателей и продавцов для установления рыночной цены обмена товара (в нашем случае -объектов недвижимости и операций с ними). При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров и покупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации для принятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит без принуждения.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это стоимостная оценка объекта недвижимости в условиях совершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимости предполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически и финансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделки действуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.
В результате применения названного подхода актуальными областями приложения для механизмов регулирующих воздействий государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут следующие:
1. участники рыночного обмена - покупатели и продавцы;
2. собственно товары рыночного обмена;
3. пространство и правила взаимодействий покупателей и продавцов;
4. рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.
Рассмотрим названные области воздействий (1)-(4) более подробно.
Так, что касается участников рыночного обмена (I): покупателей и продавцов, - то необходимо обеспечить, чтобы те и другие, как минимум:
1. легально появились и были бы в достаточном количестве,
2. были бы кредитоспособны,
3. не были монополистами,
4. не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающих характеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо с ограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый норматив доля государства в акциях акционерного общества, специфическая сфера деятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеет право вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовый монополист - в ресторанный бизнес или розничную торговлю.15
Товары рыночного оборота недвижимости (2) - здесь необходимо, чтобы:
1. недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы в достаточном количестве;
2. был законодательно поддержан гражданский оборот для различных типов недвижимости и различных типов операций с нею
3. были бы сформулированы в законодательных документах и детализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные, например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические, экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.
Для формирования так называемого пространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3) покупателей и продавцов необходимы:
1) нормативно-правовая база функционирования рынка, включая упомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальной деятельности субъектов и объектов рыночных операций;
2) достаточная информация об объектах недвижимости и условиях проводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования и положениях генеральных планов развития городов и территорий, о системе действующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах;
3) ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен (например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниже некоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование);
4) ясные правила доступа к названной информации, в том числе, следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан, какая - только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, что доступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.
Поддержка обеспечивающей инфраструктуры рынка (4), необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, как со стороны профессиональных участников рынка, так и специализированных государственных структур, включает, в частности:
1. введение обязательных процедур, как, например, государственная регистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенных типов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) и типов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественный арбитраж);
2. классификация профессиональной деятельности на рынках недвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможное сотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это, например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимости и сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня это исключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценка недвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельность застройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационная деятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг, нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы;
3. контроль и обеспечение качества обслуживания на рынках недвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как: лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышение квалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введение института апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональной деятельности.
Другой аспект систематизации регулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием и методами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых и организационно-экономических механизмов.
В качестве характерных примеров организационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:
1. общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов;
2. разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников;
3. разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур;
4. регистрация недвижимости и сделок с нею;
5. учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастров и др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечение участников и профессионалов рынка;
6. лицензирование профессиональной деятельности;
7. стандарты и программы профессионального образования и повышения квалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес -администрирования);
8. стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения, расчетные методы, формы документов);
9. стандарты этики;
10. обязательное страхование профессиональной деятельности;
11. контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.
В качестве примеров организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости (имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и, соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:
1. программы приватизации приносящей доход недвижимости, включая регулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов;
2. порядок установления стартовых цен арендных объектов государственной собственности и финансово-экономических условий договоров аренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен при возможности выкупа арендованной недвижимости);
3. порядок установления финансово-экономических условий пользования объектами природных ресурсов, объектами-памятниками;
4. методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостью государственного собственника, для налогообложения, для различных форм возмездного пользования объектами государственного собственника, для арбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др;
5. методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в проекты развития недвижимости государственного собственника;