Управление недвижимостью, нах-ся в гос и муниципальной собственностью

Введение
1. Организационно – экономические основы управления недвижимостью в РФ
1.1. Понятие управления недвижимостью и его виды
1.2. Нормативно-правовые основы управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
1.3. Цели и методы управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
2. Формы управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности в РФ
2.1. Особенности форм управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
2.2. Основные направления совершенствования управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
Заключение
Список литературы

Управление недвижимостью, нах-ся в гос и муниципальной собственностью

2.1. Особенности форм управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.10
В законах субъектов РФ, касающихся муниципальной собственности, также регламентируются и полномочия субъектов местного самоуправления и их должностных лиц по управлению и распоряжению ею. Органы местного самоуправления вправе:
определять порядок приобретения и отчуждения муниципальной собственности;
устанавливать порядок ведения и содержания реестров (регистров) муниципальной собственности;
создавать, реорганизовывать и ликвидировать муниципальные унитарные предприятия и учреждения;
контролировать эффективность использования и сохранность муниципальной собственности;
определять порядок внесения вкладов в уставные капиталы хозяйственных обществ и передачи имущества некоммерческим организациям;
разрабатывать и утверждать программы приватизации объектов муниципальной собственности (местные программы приватизации);
заключать договоры о передаче права управления муниципальным имуществом, в том числе договоры о доверительном управлении, аренды, найма, передачи в залог и др.11
Управляя и распоряжаясь муниципальной собственностью в интересах населения муниципального образования, органы местного самоуправления при необходимости могут продавать отдельные объекты недвижимости. Доходы от продажи и приватизации объектов муниципальной собственности в полном объеме поступают в местный бюджет.12
Центральное место в процессе трансформации экономики в переходный период принадлежит приватизации. Приватизацию можно определить как передачу государственной собственности физическим лицам. Предприятие считается приватизированным в том случае, если любая часть его имущества принадлежит, в конечном счете, физическому лицу. Предприятие находится в частной собственности и тогда, когда его акционерами являются экономические субъекты (другие предприятия, банки, фонды и т.д.), которые, в свою очередь, принадлежат физическим лицам.
О процессе приватизации можно говорить не только в том случае, когда целое предприятие переходит в частные руки, но и тогда, когда только часть предприятия становится частной собственностью. Такой тип предприятия называется смешанным предприятием, в котором одна часть имущества принадлежит государству, профсоюзу (как, например, в Швеции) или государственному холдингу (как в Италии). Следовательно, с точки зрения форм собственности, можно выделить три типа предприятия: государственное, смешанное и частное.
Приватизация является не только центральным пунктом всех реформ, проводимых в Восточной Европе, но в той или иной мере характерна и для остальной части света. В последние десятилетия наметилась общая тенденция к росту и укреплению частного сектора во многих странах.
В развитых западных странах, где доля государственного сектора, как правило, не превышает 15 %, целью приватизации является уменьшение влияния государства на хозяйственные процессы и создание свободного пространства для развития частной инициативы. С другой стороны, она - следствие исчерпанности начальных экономических эффектов национализации, которая периодически проводилась в этих странах. Например, волна национализации прошла по Франции в 1981 и 1982 гг. и охватила 36 банков и несколько крупных промышленных групп.
В странах «большой семерки» во второй половине этого века приватизация проводилась в Великобритании (1953 и 1981 гг.), в Западной Германии (1959 г.), в Канаде (1970 г.), в Японии (1985 г.), во Франции (1986 г.) и с 1987 г. прово­ится в США, Италии и Канаде.
В развивающихся странах приватизация обусловлена тяжелой экономической ситуацией, что проявляется, прежде всего, в большом внешнем долге и невозможности получения новых иностранных кредитов. Значительную часть этого долга составляют кредиты государственных предприятий, которые не могут нормально функционировать и развиваться без внешних денежных инъекций. Кроме того, глобальная тенденция перехода от индустриального к информационному типу экономики требует создания условий для развития интеллектуального и творческого потенциала, чему в большой мере соответствует частный сектор.
Хотя к приватизации приступают по практическим, а не идеологическим мотивам, все же идеологические аспекты часто присутствуют в дискуссиях о приватизации в развивающихся и постсоциалистических странах. В ходе этих дискуссий подчеркивается, что последствия приватизации оказываются отрицательными с точки зрения благосостояния нации и социальной справедливости, а результатом приватизации является неоправданное обогащение незначительной части общества и обнищание большинства населения. Поэтому во многих странах для обозначения приватизации используются такие термины, как, например, деэтатизация - в Бразилии, экономическая демократизация - в Коста-Рике, партнерство в развитии - в Египте, переструктурирование - в Тунисе, трансформация - в Таиланде и т.п.13
Процесс приватизации не является одномоментной акцией. Наоборот, это продолжительный и очень сложный процесс изменений, охватывающий большое количество участников. Его конечной целью является создание демократической и экономически эффективной общественной системы.
Сложность и комплексность процесса и процедур приватизации очевидны хотя бы из того сценария приватизации, который был рекомендован Международным экономическим форумом в Давосе в 1990 г. Этот сценарий включает в себя следующие фазы:
стабилизация экономики,
либерализация цен,
либерализация рынка,
автономия Центрального банка,
единая юридическая система,
антимонопольное законодательство,
улучшение инфраструктуры,
меры социальной защиты,
большая открытость общества,
реальные оценки продолжительности приватизации.
Одна из основных дилемм, возникающих при выборе концепции приватизации, сводится к выбору централизованного подхода (приватизация «сверху») или децентрализованного подхода (приватизация «снизу»). Первый подход означает, что государство занимается приватизацией предприятия, не спрашивая на то его согласия. Второй подход подразумевает, что государство лишь устанавливает необходимые правила, а приватизацией занимаются сами предприятия. Большинство правительств и многие экономисты постсоциалистических государств являются сторонниками приватизации «сверху», так как считают, что именно этот способ обеспечивает быструю и эффективную приватизацию. Идея приватизации «снизу» имеет поддержку в основном среди персонала предприятий.
Во многих странах процесс приватизации не охватывает отрасли, для которых характерна естественная монополия (железнодорожный транспорт, коммунальные службы и т. д.). В этих отраслях, даже приватизированных, невозможно создать конкурентную среду и тем самым повысить эффективность деятельности, В последнее время проблему естественных монополий пробуют решать с помощью аренды. Чаще всего местные власти предоставляют частным фирмам право заниматься определенными видами коммунальных служб в течение какого-то времени. Таким образом, монополия хотя и остается (например, один водопровод в городе), но между частными фирмами возникает конкуренция за право деятельности в этом монопольном секторе. Местные власти объявляют конкурс, а договор подписывается с частной фирмой, которая предлагает лучшие условия, т.е. выполняет все требования конкурса, обеспечивает качественные услуги в границах установленных цен, предлагает самую высокую арендную плату. Этот способ решения проблемы естественных монополий порождает свои сложности. Так, например, не вполне ясно, на какой срок следует предоставлять арендное право. Если срок очень короткий, то это связано с ростом затрат и не стимулирует долгосрочных вложений; если слишком долгий, то пропадает эффект конкуренции. Вместе с тем, как показывает практика, такая комбинация - частная фирма и конкуренция - значительно эффективнее классической комбинации -государственное предприятие и монополия.
Иногда приватизацию рассматривают в широком смысле этого слова не только как процесс перехода государственных предприятий в частные руки, но и как создание благоприятной обстановки для возникновения и развития новых частных фирм. Но поскольку проблема обеспечения условий для развития частного сектора была рассмотрена ранее, процессы приватизации анализируются нами только с точки зрения трансформации собственности из одной экономической формы в другую.14
Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества на 2005 год (далее именуется - Программа приватизации) разработан в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" и основными направлениями приватизации федерального имущества до 2006 года, утвержденными распоряжением Правительства РФ от 15 августа 2003г. №1165-р.
Программа приватизации направлена на реализацию задач, сформулированных в Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ в 2004 году, а также в Программе социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы).
Основными задачами государственной политики в сфере приватизации федерального имущества в 2005 - 2007 годах являются:
приватизация федерального имущества, не задействованного в обеспечении государственных функций (полномочий) РФ;
обеспечение поэтапного сокращения числа федеральных государственных унитарных предприятий;
повышение темпов приватизации федерального имущества;
формирование доходов федерального бюджета.
На 1 июня 2004 года Российская Федерация является собственником имущества 9222 федеральных государственных унитарных предприятий, акционером 3 905 акционерных обществ.
Таблица 1
Распределение федеральных государственных унитарных предприятий и акционерных обществ, акции которых находятся в федеральной собственности, по отраслям экономики15
Отрасль экономики
Количество федеральных государственных унитарных предприятий
Количество акционерных обществ с участием РФ
Непроизводственная сфера
4 069
1781
Промышленность
2064
1253
в том числе:
Машиностроение
827
209
Легкая промышленность
193
15
Пищевая промышленность
61
40
Промышленность строительных материалов
80
20
Металлургия
37
32
Химическая промышленность
43
18
Сельское хозяйство
1237
43
Лесное хозяйство
65
15
Транспорт и связь
809
356
Строительство
978
457
Таблица 2
Распределение пакета акций по размеру федерального пакета акций в уставном капитале акционерного общества16
Доля находящихся в федеральной собственности акций акционерных обществ (процентов уставного капитала)
Количество акционерных обществ
100 процентов
273
От 50 до 100 процентов
499
От 25 до 50 процентов
1183
25 и менее процентов
1950
Программа приватизации сформирована в соответствии с основными направлениями приватизации федерального имущества до 2006 года и определенными Президентом РФ основными направлениями внутренней политики.
В 2005 - 2007 годах будут предложены к продаже пакеты акций акционерных обществ, созданных при акционировании федеральных государственных унитарных предприятий, за исключением акционерных обществ, которые подлежат включению в перечень стратегических акционерных обществ, или участвующих в формировании интегрированных структур.
В 2005 году будут предложены к приватизации:
пакеты акций, размер которых не превышает 25 процентов уставного капитала соответствующих акционерных обществ, за исключением пакетов акций стратегических акционерных обществ или принимающих участие в формировании интегрированных структур, а также пакетов акций, продажа которых будет осуществляться исходя из потребностей формирования доходной части федерального бюджета в 2005 году и на период до 2007 года в соответствии с перспективным финансовым планом;
пакеты акций акционерных обществ нефтегазового комплекса, топливной промышленности, машиностроительного комплекса, энергостроительного комплекса, рыболовства, строительного комплекса, металлургической промышленности, химической промышленности, полиграфической промышленности, автомобильного, морского и воздушного транспорта, связи, непроизводственной сферы, хлебопродуктообеспечения, внешнеэкономических предприятий, землеустроительных предприятий;
федеральные государственные унитарные предприятия легкой, перерабатывающей и пищевой промышленности, машиностроения, лесопромышленного комплекса, растениеводства, птицеводства, животноводства (за исключением ведущих селекционно-племенные работы), полиграфической промышленности, гражданской авиации, строительства, непроизводственной сферы.
При этом в 2005 году будут исключаться из составов имущественных комплексов приватизируемых федеральных государственных унитарных предприятий объекты сетевой инфраструктуры для их сохранения в федеральной собственности и последующего распоряжения.
В 2006 - 2007 годах к приватизации будут предложены все федеральные государственные унитарные предприятия, не обеспечивающие выполнение государственных функций РФ, а также акции открытых акционерных обществ, созданных при акционировании указанных федеральных государственных унитарных предприятий.
Таблица 3
Распределение планируемых к приватизации в 2005 году федеральные государственные унитарные предприятия по отраслям экономики17
Отрасль экономики
Доля предприятий в общем количестве (процентов)
Агропромышленный комплекс
31
Непроизводственная сфера
11.1
Промышленность
10.7
Оборонно-промышленный комплекс
6.7
Наука
6.3
Дорожное хозяйство
6
Строительство
5.8
Издательства и типографии
5.6
Топливно-энергетический комплекс
4.3
Транспорт и связь
4.2
Торговля
4.2
Геология и промышленность драгоценных металлов
4.1
Вопросы имущественного обеспечения предпринимательской деятельности всегда были объектом пристального внимания со стороны делового сообщества. Само по себе осуществление предпринимательской деятельности практически невозможно без наличия того, что называется офисом компании, а также производственных, торговых и складских помещений фирм соответствующего профиля. А если такая фирма решилась на новое строительство, будь то торговый киоск или завод, то возникает еще один аспект имущественных отношений - земля. Но между кем возникают отношения по поводу данного (помещения и земля) недвижимого имущества? Понятно, что с одной стороны выступает предприниматель, который желает использовать эту недвижимость для реализации своих предпринимательских целей, с другой, - собственник недвижимого имущества. Собственник недвижимого имущества многообразен - это федеральные, региональные и местные органы власти как сами по себе, так и вкупе с различными коммерческими структурами. Однако, мы бы хотели коснуться лишь небольшого аспекта этого многообразия, когда собственником недвижимого имущества выступают местные (городские, муниципальные) органы власти.
Складывается впечатление, что прокламирующее поддержку предпринимательства государство, от имени которого выступают органы власти, в нашем случае городские, муниципальные, и предприниматели, имеют в сфере имущественных отношений совершенно разные, непересекающееся интересы. Понятно, что предпринимателю необходимы устраивающие его помещения или участки под строительство, государство же больше озабочено решением таких проблем, связанных с недвижимым имуществом, как эффективное и рациональное использование излишков площадей на предприятиях, недогрузка производственных мощностей и оборудования, недостроенные или замороженные производственно-технические корпуса или строения и т.д.
В случаях же, когда интересы совпадают, ситуация усугубляется тем, что, с одной стороны, законом предусмотрен достаточно жесткий государственный контроль за оформлением права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество (см. статью 131 ГК РФ), а с другой стороны - отсутствуют четкие и прозрачные процедуры, позволяющие предпринимателям планировать время и финансовые затраты на решение этих задач.
То есть путь, последовательность этапов, обязательность их прохождения при оформлении недвижимости в аренду предпринимателям зачастую неизвестны. Это, кроме того, что создает благодатную почву для возможных злоупотреблений со стороны властных структур, занимающихся вопросами оформления недвижимости, ставит предпринимателя в неравноправное, зависимое положение. Оно усугубляется тем, что организации, куда вынужден обращаться предприниматель для решения вопросов по недвижимости, действуют в соответствии со своими внутренними нормативными документами и не координируют свою работу с другими участниками этого процесса. Зачастую складывается положение, когда предприниматель, пройдя практически весь путь необходимых согласований и затратив, соответственно, определенные средства, на одном из последних этапов получает отказ и вынужден все начинать сначала. Затраченные деньги при этом ему не возвращаются.
Оказание предпринимателям необходимой помощи в решении этих задач путем предоставления полной и достоверной информации о существующей процедуре оформления вещных прав на недвижимое имущество позволит им существенно сократить время и финансовые затраты на решение этих вопросов, повысить вероятность их положительного решения и четко планировать свою дальнейшую деятельность.18
2.2. Основные направления совершенствования управления недвижимостью, находящейся в государственной и муниципальной собственности
Одним из направлений совершенствования управления недвижимостью является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской недвижимости.
Кадастр (от франц. лист, реестр) - систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений об экономических ресурсах страны. Наиболее известны водный и земельный кадастры.
Компьютеризированные кадастры, как банки данных об объектах городской недвижимости, уже создаются и применяются в ряде российских городов.
Реализация большинства процессов обеспечения функционирования городского кадастра недвижимости основана на использовании ГИС-технологий.
Геоинформационная система (ГИС) - это автоматизированная информационная система, предназначенная для обработки пространственно-временных данных, основой интеграции которых служит географическая информация.
В качестве примера совершенствования управления недвижимостью можно привести опыт Санкт-Петербурга по созданию единой справочно-информационной системы "Развитие территории и недвижимости Санкт-Петербурга" (ЕИСТ).
ЕИСТ - представляет собой электронную карту с адресно привязанными официальными и экспертными сведениями о современном состоянии и перспективах развития территории и недвижимости города.
Задача ЕИСТ - обеспечить потенциальных застройщиков и инвесторов базовой информацией о территории города и идущих на ней инвестиционных процессах. Соответственно, в ЕИСТ содержится информация, необходимая для предварительных оценок инвестиционной привлекательности тех или иных участков, для поиска участков и объектов недвижимости с заданными свойствами, для изучения условий инвестирования и предлагаемых администрацией инвестиционных проектов.
Вся информация в ЕИСТ демонстрируется на многослойной интерактивной масштабируемой картосхеме территории Санкт-Петербурга. Слои объединены в три крупных тематических блока: базисные объекты, условия развития, проекты и объекты развития.
Группа "Базисные объекты" содержит информацию о сложившихся элементах планировки и застройки города. Она предназначена для ориентации на карте города и получения сведений об объектах недвижимости. Группа включает три подгруппы: планировочная структура, административная структура, недвижимость.