"Простая письменная и нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом"

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ФОРМЫ СДЕЛКИ И ЕЕ ЗНАЧЕНИЕ.
ГЛАВА 2. ПРОСТАЯ ПИСЬМЕННАЯ ФОРМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ГЛАВА 3. НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список литературы

"Простая письменная и нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом"

Аналогичные акты действуют в Московской области, Пермском крае и других субъектах Российской Федерации.
Необходимо отметить, что в большинстве случаев решение о проведении государственной регистрации в сокращенные сроки по заявлению граждан и юридических лиц принимают руководитель территориального органа и его заместители (Пермский край, Московская область)1.
Названные приказы территориальных органов Росрегистрации способствуют проявлению коррупции в связи с тем, что заявитель должен обращаться к руководителям территориальных органов для решения вопроса о сокращении сроков государственной регистрации.
Показательным примером борьбы с коррупцией в системе Росреестра является вынесенный 19 февраля 2009 г. в г. Орле приговор бывшему руководителю управления Росрегистрации по Орловской области. Суд согласился с представленными следствием доказательствами и признал бывшего руководителя управления Росрегистрации по Орловской области виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 285 УК РФ (злоупотребление должностными полномочиями), ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество) и ч. 1 ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий).
Следствием были установлены факты обращения юридических лиц за ускорением государственной регистрации, которые впоследствии перечисляли денежные средства на счет профсоюзной организации государственных гражданских служащих и работников управления. Имели место случаи государственной регистрации в день обращения с заявлением о сокращении сроков.
Суд приговорил бывшего чиновника к 8 годам лишения свободы с отбыванием в исправительной колонии общего режима, со штрафом в размере 500 тыс. руб., с лишением права занимать организационно-распорядительные и административно-хозяйственные должности в государственных органах сроком на 3 года2.
Представляется целесообразным исключить из названного административного регламента право руководителей по своему усмотрению сокращать сроки государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, внести изменения в Закон о регистрации, исключив нормы, предоставляющие государственному регистратору выбор действий при осуществлении регистрационных действий и правовой экспертизы документов.
Названные меры будут способствовать недопущению нарушений прав физических и юридических лиц при государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами незарегистрированный договор считается незаключенным и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.
В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - не возникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора, ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165 ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров - а по отношению к ним применяется специальная норма.
В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК), сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.
Следовательно, налицо разные правовые последствия предусмотренные для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок.
Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю деньги.
Тем не менее, несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.
Таким образом, основные различия в понятиях "незаключенный" и "недействительный" состоят в следующем:
1) последствия недействительности договора могут быть применены либо по иску любого заинтересованного лица (в отношении ничтожных договоров), либо по иску лиц, указанных в ГК РФ (в отношении оспоримых договоров) (ст. 166 ГК РФ); применить правовые последствия незаключенного договора, а таковые возникают только в случае совершения на его основании фактических действий и сводятся к возникновению обязательств из неосновательного обогащения, могут лишь кредиторы по этим обязательствам;
2) к недействительным договорам применяются в первую очередь нормы о последствиях недействительности сделки (прежде всего ст. 167 и 181 ГК РФ) и лишь субсидиарно - нормы об обязательствах из неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ); в отношении последствий фактически исполненных, но незаключенных договоров, применяются только правила об обязательствах из неосновательного обогащения.
Как к недействительной сделке, так и к незаключенной применяются п. 3 и п. 4 ст. 165 ГК РФ в соответствии с которыми если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (т.е. соблюдены требования, установленные к простой письменной форме сделки, а в случаях, установленных законом или соглашением сторон, и к ее нотариальному удостоверению), но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.
Следует отметить, что с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утратили силу требования закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ГК РФ: ст. 550 (продажа недвижимости), ст. 560 (продажа предприятия), ст. 574 (дарение недвижимости) (ст. 7 ФЗ от 22 декабря 1995 г. "О введении в действие ч. 2 ГК РФ"). На практике это означает, что, начиная с 31 января 1998 г. (дата вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), указанным договорам и иным сделкам с недвижимостью их участники вправе не придавать нотариальную форму.
Как правильно было отмечено, государственная регистрация сделки не является специальной формой сделки, а является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Такая стадия необходима лишь в случаях, предусмотренных законом1. При этом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, что находит свое отражение в судебной практике. Так, был удовлетворен иск ООО "ТВЦ Интурист" (арендатора) к АКБ "Еврофинанс" (арендодателя) об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды в срок не позднее 3-х месяцев с даты его подписания. Суд установил, что арендатор обращался к арендодателю с требованиями о государственной регистрации договора или же о передаче документов, необходимых для регистрации договора, однако последний этого не сделал1.
Итак, договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность).
Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору продажи, а не сам договор. Это правило ст. 551 ГК РФ является императивным.
Однако практика регистрации прав на недвижимость обнажила очевидное: необходимость усовершенствования процесса осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на законодательном уровне; составления рекомендаций для выработки единообразной судебной практики; обучения специалистов.
ГЛАВА 3. НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Сделки в нотариальной форме обязательны в случаях, установленных в законе, либо в случаях, установленных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК). Так, в нотариальной форме должны быть совершены доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК), доверенность в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК), уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК), брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса) и др.
До недавнего времени требовал нотариального удостоверения также договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Однако с 1 января 2005 г. договор ипотеки заключается в простой письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК).
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Правила нотариального удостоверения сделок содержатся в Основах законодательства о нотариате.
В настоящее время активно высказывается предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц1. В качестве аргументов приводятся следующие.
Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения прежде всего у нотариусов. В частности высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. Так, по мнению З. Мамишева нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста-нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона во избежание имущественных споров, предоставить сторонам квалифицированную помощь. Все это, по его мнению, органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии1. Делались предложения принятия подзаконных актов на региональных уровнях, устанавливающих обязанность нотариального удостоверения прав на недвижимость и сделок с ней до их государственной регистрации, однако эти предложения не нашли поддержки.
Форма сделки выполняет важнейшие функции: предупредительную, разъяснительную, доказательственную и обеспечительную. Полную реализацию указанных функций может обеспечить только нотариус. Во-первых, он нацеливает стороны на тщательное обдумывание планируемого шага, выясняя основания, мотивы и цели сделки. Во-вторых, именно нотариус обязан разъяснить сторонам последствия совершаемого юридического действия. В-третьих, нотариальный акт снимает все проблемы, касающиеся достоверности совершения сделки. В-четвертых, нотариальная форма препятствует заключению незаконных сделок. Такой риск снижается уже в силу самого факта квалифицированной юридической помощи при подготовке сделки. К тому же в случае наступления для граждан неблагоприятных последствий вследствие признания заключенной сделки недействительной гарантируется возмещение нотариусом вреда. Правда, для реального осуществления последней функции необходимо усовершенствовать действующие нормы Основ законодательства о нотариате, регулирующие гражданско-правовую ответственность нотариусов. Но это вполне решаемая задача в свете разработки закона об организации и устройстве нотариата2.
При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается1.
Нотариальными должны являться сделки, имеющие целью реализацию и обеспечение представительства и посредничества. Нотариальная деятельность упоминается в нескольких статьях главы 10 ГК РФ "Представительство, доверенность" (ст. 185, 186, 187). Свидетельством признания важности нотариальной формы для доверенностей служит и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который (хотя и не при принятии, а лишь в 2003 г.) ввел обязательную нотариальную форму для доверенностей, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 16). В свете сказанного логичным было бы закрепление правила о том, что доверенности физических лиц на распоряжение недвижимым имуществом должны иметь нотариальную форму. Кроме того, целесообразно установление нотариальной формы для посреднических договоров поручения и комиссии, а также агентского договора, если они заключаются в отношении недвижимого имущества. Такой порядок принят законодательствами ряда стран.
Необходимо выделить сделки физических лиц, связанные с приобретением недвижимого имущества в собственность. В нотариальном удостоверении нуждается не только договор ренты, как это официально признал законодатель, но и другие договоры, в частности, купли-продажи, дарения, мены, если они заключаются в отношении недвижимости и хотя бы одной их стороной является гражданин.
То есть, в обоснование целесообразности введения нотариальной формы сделок с недвижимостью ссылаются на два обстоятельства:
а) на зарубежный опыт регулирования оборота недвижимости;
б) на то, что нотариальное удостоверение сделки обеспечивает достоверность возникающих из сделки прав и обязанностей участников, а также более высокую доказательственную силу соответствующих фактов, подтверждает подлинность волеизъявления участников оборота1.
Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Представляется, что приведенные обстоятельства не имеют абсолютного значения при решении вопроса о необходимости введения обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.
Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация-собственник жилого помещения заключило договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказало в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.
Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям1.
Таким образом, по мнению автора благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение. Следует отметить, что приведенный пример является скорее исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.
Сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией говорили о том, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение. К тому же в практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью. Следует при этом отметить, что отдельные сделки с недвижимостью по-прежнему требуют государственной регистрации (например, договор ренты и договор ипотеки).
Нотариальное удостоверение само по себе не гарантирует юридическую безупречность сделки, отсутствие в ней каких-либо пороков. Не исключены случаи, когда нотариально удостоверяется договор, подписанный представителями сторон по подделанным доверенностям, или когда нотариусу предъявляется подделанный документ, удостоверяющий личность. Случаи совершения сделок с пороками встречаются вне зависимости от того, удостоверяется сделка нотариально или нет. И хотя нотариально удостоверенные сделки страдают пороками, вероятно, реже, нежели сделки, совершенные в простой письменной форме, это едва ли оправдывает установление общего требования, обязывающего нотариально оформлять любые сделки с недвижимым имуществом. Реализация рассматриваемого предложения неизбежно вызовет рост числа судебных споров, связанных с применением положений ст. 165 ГК РФ об исцелении порока нотариальной формы.