Анализ динамики разития различных сегментов рынка недвижимости в России.

Введение
Глава 1. Теоретические основы анализа развития рынка недвижимости России
1.1. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости
1.2. Структура рынка недвижимости
1.3. Сегментация рынка недвижимости
Глава 2. Анализ развития различных сегментов рынка недвижимости России
2.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
2.2. Анализ развития рынка жилой недвижимости
Глава 3. Направления развития рынка недвижимости России
3.1. Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости
3.2. Перспективы развития рынка жилой недвижимости
Заключение
Список литературы

Анализ динамики разития различных сегментов рынка недвижимости в России.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. Вто же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке. Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций. По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой). По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости. По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства. По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др. По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др. По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения. Глава 2. Анализ развития различных сегментов рынка недвижимости России2.1. Анализ рынка коммерческой недвижимостиСпрос на офисную недвижимость, повышение ставок аренды, большое количество сделок по приобретению офисных активов, а также снижение уровня вакантных площадей в офисах класса А и В+ - такова ситуация к началу весны на московском рынке. Однако доля пустующих офисов по-прежнему остается довольно высокой.Рисунок 1 – Поглощение офисных площадей. Распределение по классности объектов к концу 2010 г.Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в регионах России по итогам 2010 года составил 310,5 млн. долларов (7% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость). В 2010 году 45% региональных инвестиционных транзакций пришлось на Санкт-Петербург, 17% - на Новосибирск, 38% - на другие регионы России.Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы в 2010 году составил 3,05 млрд. евро по сравнению с 2,38 млрд. евро в 2009 году. Из состояния стагнации рынок вышел на новый этап развития. Набирая обороты, он постепенно начинает приближаться к докризисным показателям.Объем поглощения по сравнению с 2009 годом увеличился на 77%, доля сделок по пересмотру или продлению договора аренды снизилась на 19%, объем сделок купли-продажи увеличился на 53%, а аренды или субаренды - на 95%. В 2010 году инвестиции в офисную недвижимость увеличились более чем в два раза по сравнению с показателями 2009 года.Сегодня арендаторы тяготеют к более качественным офисам, которые стали доступнее, чем до кризиса. Но по-прежнему доля офисных площадей класса В+ и В- занимает подавляющее большинство, и мы не скоро придем к тому, что офисы класса А займут существенную часть рынка.Рисунок 2 – Офисная недвижимость. Структура общего объема транзакций на конец 2010 г.В сегменте торговой недвижимости, несмотря на высокий темп ввода новых площадей, по-прежнему присутствует немало объектов, строительство которых остается замороженным.Совокупный объем прироста качественной торговой недвижимости составил 477 тысяч кв. метров арендной площади. Общий объем предложения в России по результатам 2010 года превысил 4 миллиона квадратных метров качественной торговой недвижимости.Обеспеченность качественными торговыми площадями в конце 2010 года составила 298,2 кв. метров на 1000 жителей. По мнению экспертов, при таком показателе обеспеченности в отдельных районах города начинает чувствоваться насыщение торговыми площадями. В целом по России наблюдается перенасыщение "типовыми" торговыми центрами.В 2011 году планируется ввести примерно 698 тысяч кв. метров качественной торговой площади. Этот заявленный объем ввода ниже показателей 2009-2010 годов, что связано с незначительным числом новых проектов, заявленных с начала кризиса. Объем введенных площадей в 2011 году, скорее всего, не превысит пикового показателя 2009 года (599 тысяч кв. метров).Наиболее привлекательными для арендаторов и покупателей остаются помещения до 250 кв. м. За 2010 год предпочтения, как арендаторов, так и покупателей, практически не изменились. Повысился спрос на аренду и особенно покупку торговых площадей. Наибольшее изменение было в сегменте покупки, где в 1,7 раза возросла доля желающих приобрести помещения площадью 251-500 кв. метров.За 2009-2010 годы весь объем вакантных площадей в топовых торговых центрах был исчерпан. Сегодня в успешных торговых центрах вновь ведется так называемый лист ожидания. В среднем по регионам России доля вакантных площадей в крупных торговых центрах составляет около 6-8%.Цены предложений продажи торговых помещений в 2010 году в среднем показали небольшой рост. Торговые комплексы и отдельно стоящие торговые объекты за год отыграли половину своей стоимости после обвального падения в I квартале 2009 года, показав рост в 49,2%. Основная доля предложений продажи приходится на встроенно-пристроенные помещения, которые продолжают диктовать среднерыночные цены на рынке. В 2011 году происходит дальнейший рост ставок аренды и цен продаж на торговую недвижимость.Для торговой недвижимости 2010-й стал годом восстановления. Вновь возобновились некоторые замороженные проекты, появились инвестиции, увеличился спрос, что привело к повышению заполняемости торговых комплексов и росту арендных ставок и цен.Наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов сегментом коммерческой недвижимости за пределами двух столиц является сектор торговой недвижимости - рынок ритейла в регионах непрерывно развивается. В 2010 году большая часть инвестиций в регионах (41%) была осуществлена в объекты торговой недвижимости, 34% - в объекты многофункциональной недвижимости, 25% - в офисные объекты.В 2010 году в сегменте складской и индустриальной недвижимости основным показателем года стало постепенное снижение уровня вакантности с 19% до 4%, а также беспрецедентно низкий объем ввода в эксплуатацию новых площадей.К середине 2010 года уровень вакантных площадей снизился до 10%, однако ставки аренды не изменились. В третьем квартале ставки аренды начали расти. В четвертом квартале наблюдалось рекордное количество сделок, что привело к ощутимому дефициту свободных площадей.На фоне оживления спроса и роста ставок аренды большинство складских девелоперов анонсировали новое строительство.По итогам первых двух кварталов 2011 года 35% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость пришлось на офисный сегмент. Во втором квартале года в данном сегменте был закрыт ряд знаковых инвестиционных сделок. Так, например, компания "ВТБ Капитал" выкупила доли девелопера Coalco в бизнес-центре "Белая Площадь" общей площадью около 111 000 кв.м, а также в проекте "Белые Сады" (общая площадь – 105 000 кв.м). Оба проекта расположены в районе станции метро "Белорусская". Объем сделки по приобретению данных активов оценивается в сумму порядка $675 млн. Также в качестве одной и самых крупных в первом полугодии 2011 года в офисном сегменте сделок можно назвать приобретение компанией "Промсвязьнедвижимость" бизнес-центра "Альфа Арбат Центр" общей площадью более 47 000 кв.м на улице Арбат. Объем сделки составил порядка $230 млн.Как отмечают аналитики компании Praedium Oncor International, в сегменте торговой недвижимости (на долю которого пришлось 25% от общего объема капиталовложений) инвестиционная активность также очень высока. Компанией МТЗ "Рубин" были проданы сразу два крупных торговых центра: ТЦ "Горбушкин Двор" и ТЦ "Филион", совокупная стоимость которых оценивается в сумму порядка $400 млн. Кроме того, можно отметить крупномасштабную портфельную транзакцию - инвестиционную покупку компанией "РМБ-Инвест" трех торговых центров "МетроМаркет" у компании Capital Group .Доля сегмента гостиничной недвижимости в общем объеме инвестиций – 26%. Для сравнения: в 2009 году это значение составляло 4,5%, в 2010 – 2,4%. Столь значительный рост доли этого сегмента обусловлен совершением крупной транзакции по продаже компанией Capital Partners пятизвездочного отеля Ritz-Carlton на улице Тверская в Москве. Согласно данным из открытых источников, сумма сделки составила $700 млн.7% от общего объема инвестиционных транзакций (или около $200 млн. в абсолютном выражении) было осуществлено в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Так, например, фонд Hines Global REIT стал новым собственником складского комплекса FM Logistic в Химках общей площадью 75 000 кв.м. Объем сделки составил порядка $80 млн. Кроме того, британский фонд Raven Russia планировал выкупить контрольный пакет акций крупного складского комплекса "Южные Врата" общей площадью 76 550 кв.м. Сделка не состоялась, так как миноритарии девелопера - Van Riet Capital и Latidge Investments Limited - совместно владевшие пакетом акций в 6,6% Giffels Management Russia (девелопер объекта), увеличили свою долю в компании до 100%, воспользовавшись преимущественным правом выкупа. Тот факт, что международные инвестиционные фонды обратили свое внимание на качественные объекты складской недвижимости, может свидетельствовать о возобновлении инвестиционной активности в данном сегменте. В то же время следует отметить, что это справедливо только для проектов высокого класса.На долю сегмента многофункциональной недвижимости в первом полугодии 2011 года пришлось также 7% от общего объема инвестиций. Так, можно отметить приобретение "НОМОС-банком" 32,5% в проекте "Парк-Сити" в Москве. Объем транзакции составил $76 млн. "Система-галс" подписала соглашение о приобретении 50% плюс одна акция в проекте мультифункционального комплекса, включающего транспортный терминал в "Москва-сити", общей площадью 228 000 кв.м. Сумма сделки могла составить $100-150 млн.Доля инвестиционных транзакций в отношении региональных проектов в сфере коммерческой недвижимости по итогам первых двух кварталов 2011 года составила 2% от общего объема. Причем подавляющий объем инвестиций в регионах России – 80,2% - был осуществлен в сегменте торговой недвижимости. Акцент в распределении инвестиций по источнику капитала по-прежнему смещен в сторону российских инвесторов, однако доля иностранного капитала в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 1 полугодия – 29% - значительно выше, чем в предыдущих отчетных периодах (в 2009 году – 17%, в 2010 году – 14%). Этот факт благоприятен для дальнейшего роста инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости.Доля сделок, заключенных в инвестиционных целях, постепенно растет. Если в 2009 году ее значение составляло 75%, в 2010 – 87%, то в первом полугодии 2011 года этот показатель равен 97%. Соответственно, снижается доля сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости для собственного размещения: в 2009 году – 25%, в 2010 году – 13%, в первом полугодии 2011 года – 3%.Таблица 1 – Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимостиСегментМинимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимостиМоскваСанкт-ПетербургДругие регионыОфисная недвижимость9,5-9,75%10-10,5%12-12,5%Торговая недвижимость10-10,5%10,5-11%12-12,5%Складская недвижимость11-11,5%11,5-12%13,5-14%Минимальные ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости в Москве с конца 2010 года снизились в среднем на 25-50 базисных пунктов. На конец первого полугодия 2011 года их значения составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-9,75%, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости – 11-11,25%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения.2.2. Анализ развития рынка жилой недвижимостиОбъем жилого фонда России ориентировочно составляет 2,8 млрд. кв. м. Примерно половина жилья была построена до 1970 года. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира. Если в среднем на одного человека в России приходится 20,7 кв. м. жилой площади (в Москве около 25 кв.м. на человека), то, для сравнения, в США эта цифра равна 70 кв. м, в Великобритании — 62 кв. м, в Германии — 50 кв. м, в Китае - 27 кв.м. (в Шанхае 34 кв.м. на человека). По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. метров жилой площади. В 2006 году в России было построено 50 млн. кв.м. жилья, т.е. 0,33 кв.м. на человека, тогда как для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, а также для улучшения жилищных условий на перспективу по международным стандартам необходимо строить около 1 кв.м. на человека в год. Для сравнения в Китае сегодня данный показатель равен этой величине.По данным Росстата за январь-май 2011 в России было введено 15,3 млн. кв. м жилья (177,3 тыс. новых квартир), что составляет 93% от показателей аналогичного периода 2010 г. и 24% от годового плана ввода. Всего в 2011 г. планируется ввести 63 млн. кв. м жилых площадей. Средние показатели ввода жилья по стране на сегодняшний день существенно ниже докризисных показателей. Для сравнения за аналогичные периоды 2007 и 2008 гг. было введено 21,2 и 25,6 млн. кв. м соответственно.Рисунок 3 – Динамика объемов жилищного строительства в РоссииПервое место по объемам ввода жилья по итогам января-мая 2011 г. заняла Московская область, которая в последние годы стабильно оказывается в числе лидеров. Здесь за первые пять месяцев было введено 1,38 млн. кв. м. жилья. Второе место также уже традиционно занял Краснодарский край - 1,28 млн. кв. м. Третьим регионом по объемам ввода жилья за истекший период стала республика Татарстан - 935 тыс. кв. м.Москва по итогам января-мая 2011 г. оказалась в конце первой 20-ки регионов. За указанный период здесь было введено 221,3 тыс. кв. м, что составило всего 45% от показателей аналогичного периода 2010 г. Стоит отметить, что по предварительным данным в июне объемы ввода существенно выросли, и в итоге за 1 полугодие 2011 г. в Москве было введено 834 тыс. кв. м (из них в июне 613 тыс. кв. м), что несколько выше прошлогодних объемов. Однако даже с учетом июньских показателей план ввода выполнен пока чуть более чем на 30% - всего по планам властей в городе в 2011 г. должно быть введено 2,5 млн. кв. м (из них 671 тыс. кв. м за счет бюджета). Существенных опасений столь низкие показатели у московских властей не вызывают. Практика строительной отрасли в России в целом, и в Москве, в особенности, такова, что основные объемы вводятся в конце года. Именно поэтому заявленные планы по вводу жилья в столице оцениваются как выполнимые. При этом нельзя забывать и об ужесточении требований к сдаваемым объектам, что на некоторое время сдвигает сроки сдачи, однако повышает качество строительства.За четыре года цены на вторичном рынке недвижимости России выросли на 10 %, на первичном - на 1 %. Рисунок 4 – Сравнение стоимости квадратного метра на первичном рынке (I квартал 2007 и 2011 годы)Первичный рынок переживает тяжелые времена. Росстат указывает, что в Ярославской области средняя цена недвижимости на первичном рынке 39600 рублей за квадратный метр, но легко убедиться, что в областном центре много предложений дешевле 40 тысяч рублей за квадрат.И все области, кроме Ярославской, за 4 года показали рост. На 55% подорожала недвижимость на первичном рынке Московской области. Впрочем, Калужская область тоже показала неплохой рост - +44 %.Рисунок 5 – Сравнение стоимости квадратного метра на вторичном рынке (I квартал 2007 и 2011 годы)Рост на вторичном рынке в рассматриваемых областях тоже превысил российский. И здесь недвижимость сразу в нескольких областях подорожала сильнее, чем в Подмосковье: Тверская область - +53 %, Калужская область - +51 %, Тульская область - +49 %.Сейчас недвижимость в Калужской области в 1.6 раза дороже, чем в Смоленской. Четыре года назад отрыв был не такой сильный - всего 22 %.И если Калуга и Тверь почти догнали Московскую область, то Смоленск и Владимир сильно отстают.На конец марта 2011 года средневзвешенное значение рублевых цен 1 м. кв жилья в среднем по России составили:первичный рынок – 40099,8 руб. за м. кв;вторичный рынок – 44735,4 руб. за м. кв;себестоимость строительства – 34287,8 руб. за м. кв.Основным фактором роста цен на жилье в 2011 году мы считаем большой платежеспособный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько лет подряд превышающего импорт. Объем жилья не растет такими темпами, которыми растет сальдо торгового баланса накопленным итогом из года в год. Положительное сальдо торгового баланса РФ в 2011 году составило 164,4 млрд. долл. США. Эти средства, так или иначе, стали доходами граждан России, и часть из них были вложены в наиболее надежный, хотя и один из самых консервативных, инвестиционный инструмент – недвижимость. Кроме этого, хочется отметить привлечение российскими компаниями средств на международных рынках капитала – в 2011 году эта цифра составила порядка 60 млрд. долл. США, а общий долг коммерческих структур сопоставим с резервами ЦБ. Часть этих средств в виде зарплат и располагаемой прибыли от деятельности предприятий попадают в распоряжение граждан и, следовательно, на рынок недвижимости. Добавим, что в 2011 году российские компании привлекли в ходе IPO 16,5 млрд. долл. США, - т.к. в большинстве случаев российские компании ведут бизнес на территории РФ, то часть этих средств является доходами граждан России. В 2011 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой диспропорции стало значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2011 году на 75%.Привлекательным инструментом на рынке жилой недвижимости для многих граждан становится ипотека. Если в 2010 году объем рынка ипотечного кредитования составлял 4,5 млрд. долл. США, то в 2011 году - уже 13,5 млрд. долл. США, а прогноз на 2012 год – 17 млрд. долл. США. Доля Москвы составляет на данный момент не менее 50% от всего объема рынка ипотечных услуг. Очевидно, что в Москве рынок ипотечного кредитования начал формироваться раньше, чем в регионах, ввиду высокой концентрации финансовых потоков именно в столице, однако, как представляется, в будущем доля Москвы будет постепенно снижаться, а регионов возрастать. Динамичное развитие ипотеки представляет собой закономерное расширение услуг банковской сферы, соответствующих международным стандартам. При всех достоинствах данной услуги ипотека, тем не менее, является катализатором роста цен.В последнее десятилетие рост населения, проживающего в крупных городах, стал общемировой тенденцией.